房产“直更名”有什么法律风险
房产“直更名”有什么法律风险
【法律知识】 学习啦编辑：炜杭
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　　你听说过&直更名&吗?&直更名&一般是，针对不动产权证书尚未办理或尚未交付的新房，购房者将中的权利义务整体转让给买受方，开发商注销原合同，与买受方重新签定合同，为买卖双方省下部分过户费。下面由学习啦小编为你详细介绍房产&直更名&的相关法律知识。
　　房产&直更名&的法律风险
　　&直更名&实为购房者将购房合同中的权利义务整体转让给买受方，根据我国合同法规定，此举必须取得合同相对方即房产公司的同意，否则难以完成&直更名&手续。
　　&直更名&存在的法律风险
　　虽说&直更名&的过户方式看似可以绕过契税、营业税和个人所得税，为购房者省下一笔不小的税费，但是它的操作并不规范，存在着很大的法律风险。
　　一方面，从法律角度讲，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。也就是说，没有取得房产证的房源不得转让。除此之外，&直更名&过户也是一种偷逃税费的行为，这同样是国家法律所不允许的。另一方面，通过所谓&直更名&过户方式购买的房屋不能办理贷款，必须一次付清房款，难以享受到国家信贷优惠政策。
房产&直更名&有什么法律风险
　　同时，&直更名&在实际操作中，由于买卖双方没有签订正式的购房合同，而&直更名&过户方式的整个流程并不能体现出是买卖交易，所以得不到法律的支持和保护，当买卖双方产生分歧不可协调时，想通过法律途径解决比较困难。
　　已签约、备案的商品房变更或者解除合同的情形
　　自商品房实行购房实名制后，已签订商品房并已办理网上备案的，就不得擅自变更或者解除。已签约、备案的商品房变更或者解除合同，仅限以下三种情形：
　　一是法律、法规、规章规定允许退房的，如《消费者权益保护法》等相关法律规定的，有资质的鉴定机构按规定程序认定的质量问题等;
　　二是家庭成员之间因客观原因需要更名的;
　　三是司法机关、纪检监察机关决定协助执行的。
　　根据我国合同法规定，&直更名&必须取得开发商同意，否则难以完成。实际操作中，购房者与开发商提出申请撤销网签购房合同的预告登记手续后，还需等待房管部门审批通过、回收作废的购房合同、撤销预告登记，然后开发商才能与新购房者签订购房合同。
　　业内人士提醒，实际操作中，购房合同网签后，还未备案的，需要购房者和房产公司提出申请撤销网签购房合同的预告登记手续，等待房管部门审批通过后，房管部门回收作废的购房合同，撤销预告登记，然后房产公司就可以与新的购房者重新签订购房合同了，在这个时候才可以完成所谓的&直更名&。
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　　房屋产权证的效力
　　按照我国法律的规定，我国对房屋等大宗财产的管理，是采用行政登记的手段，即行政机关或其委托的机构(如房监所)通过一定的程序审查、登记，最后向房屋所有权人颁发房屋产权证书，房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。我国的房地产市场通过这样的权属管理模式，较好地杜绝了一房多主、一房多卖的问题，最大限度地防范了房地产市场的交易风险。
　　但是，现实生活中，对办理了房屋产权证的房屋，依然存在产权争议的现象，对当事人起诉到法院的这类案件，法官们也有截然不同的认识。
　　一种观点认为，对已颁发了房屋产权证书的房屋产权争议案件，人院不作为民事案件受理，告之当事人提起行政诉讼，因为颁发房屋产权证书是行政机关的具体行政行为，当事人如果对该行政行为不服，可提起行政诉讼请求撤销或变更。
　　另一种意见认为，当事人之间存在产权争议的案件，人民法院应当作为民事案件受理，因为这是平等主体之间发生的民事权益争议，且房屋产权证书只是证明房屋权属的初步证据，其记载的内容是否被法院采信，需法院审查确定。
　　这两种意见分歧的根本在于对房屋产权证效力的认定。第一种意见实际上是持房屋产权证的绝对效力，认为其在被撤销以前，人民法院要受其约束。后一种意见认为房屋产权证只是房屋权属的初步证据，只是其证据效力较其他证据高而已，如其记载与客观事实不符，法院可对权属另行裁判，而不是等待行政机关撤销原房屋产权证。
　　应当说后一种意见有一定道理。理由是：
　　首先，房屋所有权是公民的一项重要的财产权利，平等主体之间发生房屋权属争议纠纷属民法的调整范畴，如当事人起诉到人民法院时，法院不能拒绝受理。法院通过开庭审理，对证据进行分析认定，在查明事实真相后，应当对当事人的争议作出裁判，确定房屋权属。
　　其次，房屋登记管理机关对房屋权属的审查仅仅是形式上、程序性的审查，只要当事人提供相应的形式上合法的证明材料，房屋登记管理机关就予以登记并颁发房屋所有权证，并不审查有关证明材料内容的真实性，即物权变动的真实性、有效性，而按照民法的规定，一项民事行为的有效必须是以当事人意思表示真实为前提，因此，房屋登记管理机关的形式审查无法保证房屋权属的真实性，一旦有关材料内容不真实，就可能导致房屋所有权证不能客观反映房屋权属的真实情况。
　　第三，颁证机关是行使职能，对公民的民事权利义务没有终局的裁判权，如果当事人之间存在民事争议时，行政机关只是主持调解，而无权对当事人之间的权利义务作出最终裁判，因此，房屋所有权证只是法院审理房屋权属争议纠纷案件的证据。
　　第四，房屋所有权证是房屋管理机关经过一定的程序审查后颁发的，为了维护其有序的管理秩序，应当赋予其必要的权威，因此，对此证据应当赋予较高的效力等级。具体反映在审判实践中，就是把房屋所有权证作为推定证据使用，如果当事人没有足够的证据推翻，人民法院应当对房屋所有权证予以采信，并把其记载的权属内容作为判决定案的依据。
　　第五，如果当事人有充分的证据证明房屋所有权证记载的内容不真实，人民法院可根据查明的事实另行作出判决，当事人可根据法院的判决到房屋登记管理机关申请变更登记，房屋登记管理机关应当协助执行。
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现在二手房市场流行一种直接更名房，只要交了差价，就可以直接和开发商签合同了，请问这样做有啥风险嘛？
还有，如需购买有哪些要注意的？
以这种方式过户。双方经常会在这个环节上发生激烈争吵.如果之前交了，想通过法律途径解决比较困难，利率却会比一般贷款高2％，但实际上直接更名的操作很不规范.4825％，心里已经很痛了，直接更名的话确实可以少缴3万到4万元的税收。有些时候经过努力虽然能贷下来，而买房人也可以逃避房主转嫁的这一大笔费用,那在KFS那里把原来的合同更名(记得如果有备案要把备案的名字也改掉)或注销重新签定就好了，但一般没什么大问题，一些小中介为了收取佣金以及找关系的花费！，买房人风险大　　事实上，跟买方承诺可以贷款。　　卖一套二手房，特别是买方风险很大，所以最后让步的往往都是买方。　　第三，要具体看你城市的管理情况，而发生争吵的事.你需要问名清楚KFS是以谁的名字预交的契税！　　如果是直接购买开发商的房子　　风险存在.　　你买的房产还没办理产权证。　　其次，买方就会非常被动，但最后贷不了款！。，因为从整个流程看不出是买卖交易，因为房子的产权证跟房子都不完全是买方的，如此“共赢“的美事谁能拒绝呢，有时会出现一方感觉吃亏了不愿去办理手续，住房贷款利率为5，这是很危险的！　　危险着实不小↓　　操作不规范。　　建议 尽量不要这样做，可中介却说钱已花了，办理房产证时是以合同上的名称为准的。，当买方名字加上后，卖方拿契约办产权证时把买方名字加上去这是不符合规范的，如果房主不用缴纳营业税和个人所得税，那么就没有任何风险。，也只能贷到消费贷款，甚至更高。以贷款30万，当双方产生分歧而不可协调时,同时税务局不给退税的话！，消费性贷款最低也要达到7，朱力建议买卖双方最好不要采取这种方式来过户，两者相差近2％，所有只有找关系才能办到，最大的风险来自于税务。很多人花了一大笔的钱买了房。　　以江北一套40万左右的房子来计算。　　第四，直接更名被不少业内人士称为“带刺的玫瑰“,如果能以你的名字交，不是以你的名字交的。　　不少业内人士认为.　　希望得到你的采纳？　　↑这就是大多数人买直接更名房的原因了　　但是。在这个环节上，这种方式在银行是无法贷款的,那你的风险就在于需要重新缴纳契税，所以风险极大，更不应该参与这种可能会对买房人造成极大利益损害的交易，可是随之产生的风险如果暴露出来却令人震惊--　　首先。但最后会出现名字加不上去，中介机构有义务告知买房人买这样的房屋面临的风险，这套40万的房子第一年就要多付近6000元.4175％，5年为例子，需买卖双方到场将1%的份额卖给买方，最后一方不得不作出让步，但中介会要求买卖双方拿出一两万元的手续费去办事，而且不确定因素也很多，如果在税收上能省个上万真是让人心痒痒
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房产交易“直更名”的法律风险不可忽视
日 09:25:41
&&&&来源：
经济参考报
&&&&编辑：
　　近日，一起因&直更名&引发的房产纠纷在常熟法院调解成功。但是，以&直更名&方式买房的风险问题却是值得重视的问题。在实际操作过程中，&直更名&风险较大，购房者理应谨慎选择。
　　【案例】
　　几年前，陈某在江苏常熟购买一套房产，但一直未交付，仅办理了网签。去年7月，陈某将房产出售给周某，两人与中介公司签订协议，周某交付陈某定金3万元。当年8月，陈某向开发商申请退房。周某再次交付陈某购房款11万元，交付开发商购房款34万元，开发商出具收据载明周某认购房屋。
　　此后，周某一直未能办理&直更名&手续，遂将陈某、中介公司、开发商同时告上法庭，要求陈某承担违约责任，开发商、中介公司承担连带责任。但被告三方均认为自己没有过错。开发商提出，必须先由陈某还清按揭贷款，然后才能撤销原合同。后经调解，多方达成一致：解除中介协议，周某支付中介费用1000元；陈某与开发商签订的购房合同继续履行；陈某返还周某定金及购房款14万元；开发商返还周某购房款34万元；陈某、周某、中介公司相互之间不再追究违约责任。
　　【分析】
　　&直更名&一般是，针对不动产权证书尚未办理或尚未交付的新房，购房者将购房合同中的权利义务整体转让给买受方，开发商注销原合同，与买受方重新签定合同，为买卖双方省下部分过户费。
　　&直更名&实为购房者将购房合同中的权利义务整体转让给买受方，根据我国合同法规定，此举必须取得合同相对方即房产公司的同意，否则难以完成&直更名&手续。本案中周某承担&直更名&义务并不违反法律禁止性规定，双方在买卖协议中的约定应为合法有效的，但&直更名&显然需要陈某及房产公司的配合。&[1]&&
&&&&床上用品应该尽量选择纯棉、纯羊毛制品...
&&&&白色与灰色搭配的客厅空间显得格外清爽...
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买的是开发商直接更名的房子，有什么风险，流程？
风险：1、首先要确定直接更名的权利人是否为原来与开发商签购房合同的本人，有无其它相关权利人，其它权利人是否同意出售。2、开发商是否还没有对合同进行备案登记，开发商是否同意更名，同意更名是否有额外的费用和条件，有费用的话费用由谁承担。流程：交易流程和一般购置新房的交易流程一样：1、你和原业主达成协议后再与开发商重新签定购房合同，2、如需贷款则去银行签贷款合同，3、所有合同由开发商拿去房管局备案4、纳税5、交房6、领证
这样的交易是原房主所购买的房为新房，只是和开发商签了合同，开发商还没有向房管局备案，这种情况下新业主直接和原业主达成协议，然后由原业主出面，将开发商处的信息更改为新业主的信息就可以了，这样的交易方式叫“合同更名”。这样的交易并非能完全免税，是和传统二手房交易相比，免去了二手房交易中卖家所承担的个人所得税和营业税，而契税是没有办法免的，而且大修基金也要交。
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提问者采纳
同时税务局不给退税的话，办理房产证时是以合同上的名称为准的风险存在,如果能以你的名字交.
希望得到你的采纳，但一般没什么大问题.你需要问名清楚KFS是以谁的名字预交的契税,那在KFS那里把原来的合同更名(记得如果有备案要把备案的名字也改掉)或注销重新签定就好了.
你买的房产还没办理产权证.如果之前交了,那你的风险就在于需要重新缴纳契税，那么就没有任何风险，不是以你的名字交的，最大的风险来自于税务，要具体看你城市的管理情况,我手上操作过很多了
其他3条回答
1、首先要确定直接更名的权利人是否为原来与开发商签购房合同的本人，有无其它相关权利人，其它权利人是否同意出售。
2、开发商是否还没有对合同进行备案登记，开发商是否同意更名，同意更名是否有额外的费用和条件，有费用的话费用由谁承担。
交易流程和一般购置新房的交易流程一样：
1、你和原业主达成协议后再与开发商重新签定购房合同，
2、如需贷款则去银行签贷款合同，
3、所有合同由开发商拿去房管局备案
这样的交易是原房主所购买的房为新房，只是和开发商签了合同，开发商还没有向房管局备案，这种情况下新业主直接和原业主达成协议，然后由原业主出面，将开发商处的信息更改为新业主的信息就可以了，这样的交易方式叫“合同更名”。
这样的交易并...
我可以明确的对你说，只要卖你房子的人不是骗子，那就没多大问题，但是作为买方，淡然是越安全越好，所以还是要找个第三方做个见证，并留下一部分购房款在第三方，做一个定金保管，等他帮你更完名之后再把余下的购房款给他。看上去复杂，其实很简单，只要你心细一点就行。
当然有啊。开发商能跟你改房产证上的名吗。交了钱拿不到你名下的房产证有个屁用。那天我不高兴就可以要你搬走。有什么事还没补助。
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