链家金融业务门到底咋回事？模式普遍但风险多|房屋销售|投资|房产中介_新浪财经_新浪网
　　监管缺失 房产中介金融创新模式存隐性风险
　　通过理财平台建立资金池这一做法在中介行业有一定普遍性，中介把资金放给消费者做短贷，收取高利息，一般期限是两周左右，这个时间与房屋过户时间差不是太大，但房屋销售过程的不可预测风险较多，中间出现资金问题也时有发生。
　　本报记者 沈浪 上海报道
　　法律法规缺失、政府监管不到位之下，企业金融创新的商业模式难免触礁。
　　链家金融业务产业链近期由于被投诉事件被放到了前台。
　　上海市住建委2月24日回应，链家公司相关门店存在不规范经营行为，对其已展开调查，处理结果将及时向社会公布。目前，涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格被暂停。
　　业内带有金融业务的大型房地产中介，除了链家，还有（002285.SZ）、合富辉煌（00733.HK）。世联行2015年半年报显示，其金融服务业务收入同比增长116.68%。
　　一名业内人士对此评价称，公司扩张过快，对业务员的风控不能控制在一个合理范围内的话，迟早会暴露问题。
　　梳理公开资料不难发现，链家的金融业务链条是完整的，但就如银行一样有再严格的监管流程，执行不到位，问题就会发生。快速扩张若遇上管理能力滞后，则风险隐现。
　　“公司要规模，业务员要挣钱，竞争对手虎视眈眈，给客户提供丰富的业务品种那是必须的。超过法律和道德底线的事只能靠制度和管理了。”这名业内人士说。
　　金融业务发展迅猛
　　上述业内人士认为，链家管理问题爆发，并非偶然事件。现在有部分地区监管资金存放在房管局交易中心指定帐户，但该业务在全国都不多，有的城市是因为二手房交易中纠纷太多，经过各方求证才推出资金监管帐户业务。
　　上海市房地产交易中心早在2008年就推出了资金监管服务，有一个专门的资金监管账号，但上海并没有硬性规定中介机构将购房款打进该监管帐户。信义房产透露他们的客户资金都会打入这个帐户。
　　但在实际操作过程中，客户并未在交易中心得到醒目提醒，且因为排队问题等影响，较少使用。
　　21世纪经济报道记者获得一份关于链家金融的研报显示，链家理财产品一般平均售罄只需1分钟，平均融资额度123万元，平均期限2.2个月，平均利率8.26%，人均投资68304元。
　　一名知情人士透露，被链家放入资金池的，包括定金、自有资金，可能也有员工内部资金。
　　链家理财2015年报显示，平台2015年累计成交138亿，月平均交易额超过10亿，单日融资过亿，以链家理财两个月至一年的标的计算，存量起码在20亿以上。而中融信作为担保，其工商资料显示注册资金只有5000万。
　　链家金融业务主要由北京中融信担保、链家理财、理房通构成。其中北京中融信担保于2006年成立、线上理财平台链家理财在2014年底上线、理房通于2015年开始运营。
　　2015年，链家理财平台已为超过5.5万位客户和业主提供专属资金托管服务，0笔资金受损，且还以每天4亿元左右的速度增长。
　　日，链家理财上线，其是链家集团旗下互联网房产金融平台，线上对接有投资理财需求的投资人，线下对接在链家办理购房业务的业主，首创“房产买卖-支付-理财”的房产金融闭环模式。借款项目均来自链家真实房屋交易，用户的账户资金在“易支付”进行托管，账户资金受监管，同时中融信担保有限公司实地征信，进行风险保证金先行赔付。
　　链家理财的运营主体是北京链家房地产经纪有限公司。借款人大多来自链家房屋买卖客户，主要用于赎楼和尾款垫付。
　　从2015年2季度开始，受“330政策”影响，购房首付成为借款的主要用途之一。有媒体报道，在前述上海链家两个被投诉案例中，链家提供的资金成本同为月息1.6%，也就是年化19.2%，远超4倍银行贷款利率，也高于此前规定的18%贷款利率上限。
　　链接理财的投资收益在年化6%-8%，如果投向就是上述19.2%利率的贷款产品，收益利差则超过10个点。
　　根据日出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》，网络借贷信息中介机构禁止向出借人提供担保或者承诺保本保息。北京中融信担保有限公司经营范围显示，其只是一般经营合同担保公司，不是融资性担保公司。
　　理房通是链家旗下提供全国房屋资金托管和财富管理的第三方支付平台，支持房屋定金、房款、物业交割保证金等多种托管类型，2014年7月获得颁布的第五批《支付业务许可证》。
　　链家、理房通、中融信的关系为：理房通与中融信同为链家全资子公司、中融信为链家的资金托管公司、理房通为中融信的第三方支付平台。关键一点是，中融信在理房通开立账户。这就形成了一个交易闭环。房款宝是理房通为保障买卖双方在二手房交易中的资金安全而推出的线上托管产品，支持购房定金、房屋首付款、物业交割保证金及户口保证金等不同类型的资金托管服务，持有“支付业务许可证”，受央行监管，托管资金受损则由理房通先行赔付。
　　去年一年，理房通与嘉实基金共同打造的基金理财服务通通赚，累计投资金额超过7000万元，购买人数超过220人。
　　链家理房通的主要功能类似于淘宝的支付宝，购房者预付的定金与购房首付款被理房通冻结在第三方账户，直到房屋过户结束后才将资金解冻，转给卖房客户。
　　随着对第三方支付的严格监管，央行明显放缓了支付牌照发放，据了解短期重启无望。
　　行业风险隐现
　　事实上，链家的理房通与世联行的云贷服务、合富辉煌的万家贷均为相似模式。
　　一名业内人士指出，通过理财平台建立资金池这一做法在中介行业有一定普遍性，中介把资金放给消费者做短贷，收取高利息，一般期限是两周左右，这个时间与房屋过户时间差不是太大，这样的资金运作表面上看无风险，但房屋销售过程的不可预测风险较多，中间出现资金问题也时有发生。
　　链家金融确实在互联网平台、支付、担保和线下业务有全面布局，但如果其中有一环出现问题，很容易出现风险传导，并可能通过理财端变相将风险转移到客户身上。
　　隆安律师事务所上海分所首席合伙人、律师杨坤指出，链家有第三方支付平台，并且有第三方支付牌照，是可以从事支付及支付监管的。但非经行政许可，不得从事以放贷为主业的业务，否则依法应为无效且可能遭受行政处罚。并且，即便从事第三方支付业务，链家收到客户的保证金、购房款，也应专项存放于银行托管账户，否则该等资金游离于监管之外。
　　此外，杨坤律师认为，链家的资金池本质上是个基金，应受制于基金业的法律、法规。实践中，相关部门对这些业务的监管是缺位的，监管部门和法律依据也不明确，这是导致市场混乱的根本原因之一。
　　可以说，链家业务规模增长与金融业务增长相辅相成。公开资料显示，2015年链家金融净利润占比超过10%，在董事长左晖的规划中，到2020年，链家金融净利润占比将提升到50%。
　　在2015年与德祐地产合并之初，链家门店不到250家，如今已近1200家。这是市场占有率的迅速提升，目前链家在上海市场占有率超20%，而第二名的中原地产不到10%。
　　一名理财机构分析师指出，链家将客户购房款先放进理房通平台，再转到资金监管帐户。并推出多款金融衍生品，提高了购房者的杠杆，一定程度上推升了入场热情。比如一套总价400万的房子，首付需80万，如果链家给客户首付垫资100万左右，客户就可以买400多万的房子。随后链家通过金融平台将首付款甚至尾款都做成P2P产品，卖给内部员工或者场外投资者，就解决了买房资金来源问题。
　　而担保由中融信完成，如果遇上该产品不能兑付，则容易出现类似P2P的资金危机。
责任编辑：柯敏 SF164垄断的链家，创新的链家，野蛮的链家，可怕的链家
链家地产董事长左晖虎嗅注：近期因两家门店违规操作，违规放贷被消费者投诉，上海市住建委对链家进行调查，并处以链家所有橱窗广告下架，独家代理房源暂停、金融产品下架的暂时处罚结果，最终处理结果仍在商讨中。链家公司给予链家CEO左晖给的答复是这是由两位业务员违规操作所致，并称是业务员交易的不严谨导致的。然而仅仅是这样吗？对此，虎嗅邀请三位作者：、、&从各自的角度发表对链家的看法。为了便于快速了解三位作者的核心观点，我们对他们的文章进行了提炼，有意思的是，三位不同行业背景的作者的观点有很多地方不谋而合。毛琳Michael以链家的原罪为起点，纵涉行业原罪、金融原罪和模式原罪，以分析+采访+案例的方式诠释了链家野蛮生长带来的各种问题：①佣金过高并拉高房价。链家除了给予独家签赔房源卖家几千到数万的保证金外，更是拉高房价以达成独家签赔的目的，拉高房价的比例普遍在10%~30%左右，其他中介拉高房价不过数万元；②行业原罪。房产经纪人是一个从业门槛极低、流动率极高的行业，所有背景的从业者都可以进入该行业，中介公司每年的人员流动率都超过100%。所以，这是一个极其传统、甚至可以说是积重难返的行业；③“互联网+”模式下的风险。链家用金融撬动地产中介，属于创新，而且是其他中介想学但不敢学也学不来的。但是这种模式诞生之初就存在天生的缺陷，幸好今天及早暴露。王新宇V对链家的分析要点如下：①狼性文化带来的不择手段。链家工作人员“不择手段的拿房源，不择手段的忽悠买房人上套”；②链家的金融业务风险，可能让它成为下一个跑路的P2P。在5倍到10倍的杠杆之下，如果出现多米洛骨牌效应，最终可能引发担保公司或者中介的资金链断裂，高风险的结果是显而易见的；强说则更多从金融操作角度审视了链家存在的问题：①链家收取2.7%中介费是一个违规动作。链家在实际操作过程中，隐瞒消费者，把所有交易都算作“复杂交易”，自然的把中介费收取上限提高到2.2%。而另外的0.5%，链家则更具创造性的把这部分收费算作“交易服务担保费”，对客户暗示的意思是“不交钱不保证交易成功”；②链家以理房通让房款全程脱离四方监管。本来中介无论如何，但理房通作为一个创造性的发明，被链家强制使用到自己的房产交易中替代银行作为第四方；③链家在监管过程中挪用了客户资金、侵占客户利息。“托管资金在托管过程内不计息”条款比银行更加霸道，因为在四方监管过程中，银行是以活期利息计息并且最终返给用户的。但，链家不是银行，所以链家不计息。有句玩笑说，被人卖了还在帮他数钱；④中融信根本不具备担保链家所卖的理财产品本息安全的资格。可以明确查到，“北京中融信担保有限公司”只能涉足“经济合同担保（不含融资性担保）”。而链家所卖的所有理财产品，都是内容明确的融资行为。以下是三位作者的具体行文：一、毛琳Michael：链家之罪，行业原罪下的互联网野蛮生长虎嗅作者：，微信公众号：被媒体报道的事件后隐藏着数千个没有能得到被曝光的事件，每次投诉事件后又有大量默默不投诉用户掩藏在冰山之下。每个公关事件背后都不是个案，而是企业运营和企业流程的系统问题。1、 链家拉高房价，被调查后消费者拍案叫绝链家被叫停后，舆论几乎是一边倒的情况，无论是普通的消费者还是一大波的自媒体，纷纷叫好，笔者在之前中介绍道，在房产市场，卖家用户是绝对的主导者，只要垄断了卖家就能攫取最大的利润，而垄断卖家最有效的方法就是独家签赔房，也就是被上海市住建委所叫停的链家项目之一。除了给予独家签赔房源卖家几千到数万的保证金外，链家更是拉高房价以达成独家签赔的目的，拉高房价的比例普遍在10%~30%左右，其他中介拉高房价不过数万元。对于卖家而言，出售房源的价格预期怎么来？当然是中介的挂牌价，链家高于普通房价30%的价格带动周边房源所有者报价的增长，房源就这么瞬间被拉高了，并且还在继续被拉高。在2015年链家加快上海布局后，笔者和身边的朋友明显感觉到二手房甚至一手房的价格都远远高于之前几年的涨幅，多位朋友在购房时发生了卖家一天内跳价10%的情形，而跳价除了来自于其他房源报价的对比增长，更源自于二手中介的推动。二手中介为了拿下房源的价格渗透无所不用其极。其实链家拉高房源影响的不仅仅是二手房价格，一手房生产商随着二手房价格的拉高也在迅速提高，链家进入一手房对生产商零佣金的情况下已有1000亿的销售额……如果你认为链家增加了卖家的收益，那就完全错了！链家影响的也不只是买家的利益，在2015年的二手房销售中，70%左右是置换房，需要卖一买一的，所以房价的提高并没有让卖家享受到价格增长带来的红利。更可怕的是链家的垄断挤压了其他话语权较小中介的生存空间，拉高房价的链家得以扩大份额继续快速的拉高房价。本来在国家土地垄断和保GDP的增长下，大城市房价已经居高不下，现在还多了一个巨大的外部诱因链家，如何不让消费者反感？银库金融副总裁齐俊杰认为：“链家绝不是一个人在做这种场外配资，房地产之所以到今天在一些城市还能疯涨，完全是因为民间金融在作死。尽管链家本身并未通过拉高房价获得实际的高佣金或者获得增幅资金价值，但它通过金融杠杆的手段，让楼市的价格增长趋势加速，会缩短楼市趋势拐点的时间。”在消费者收入并未增长的情况下，加速楼市的增长本身就让消费者根本无法负荷，同时拐点越早到来政府就必须要为拐点兜底，如果兜不住最终受损的仍然是购房的消费者。有人说，如果是自然形成的垄断那就必须要支持，毕竟这是行业的良性发展所形成的，链家CEO左晖用了依云和康师傅的价格来说明链家的价值。但即便在最支持市场化的美国，对于损害了消费者利益的垄断公司必然会进行惩罚，AT&T不就因为垄断被分拆了吗，微软也曾经差点因损害用户利益而分拆，而链家的垄断是否危害用户利益呢？大家应该都有自己的判断。昨天（2月28日）上海各区县的房产交易中心人满为患，浦东、宝山还有闵行是重灾区，还不得不增加安保入驻控制人数的局面。市场恐慌的心理甚至超过了08、09年那一次暴涨，话匣子在文章提到交易中心两个中介人员聊天：“淮海中路的一套1250万的房子，每次一有人要签了，房东就跳价，一跳30万，总共跳了7次，210万！我伺候了3个月，实在受不了了！”这是谁之过？除了政策性因素，中介也有一定的责任。2、链家之罪，是行业之罪二手房中介领域是一个极度分散、从业人员素质相对低下的市场。极度分散是指除了链家、中原等几家全国布局的中介，其他的都是区域化市场的中介公司；从业人员素质低下指除了少数管理者，大多数的中介经纪人都是受教育程度较低的外来务工人员，房产经纪人是一个从业门槛极低、流动率极高的行业，所有背景的从业者都可以进入该行业，中介公司每年的人员流动率都超过100%。所以，这是一个极其传统、甚至可以说是积重难返的行业。链家拉高房价被消费者所诟病，然而中原、21世纪、太平洋等所有传统中介都在做同样的事情，只不过中原等地产公司只能拔高5%，链家可以拔高30%而已。链家独家签赔被诟病，然而中原等传统中介公司在网站所标注的“有钥匙独家房源”不就是链家的签赔房吗？只不过链家庞大的经纪人团队和门店优势，资金优势可以承诺100%以高价卖出房源，并且还能给予数千到数万的保证金来吸引卖房者。中原等传统中介并非不想，而是不能也不敢。链家因存在欺瞒房产抵押和房东信誉情况被投诉，这在传统中介领域早就屡见不鲜。小区只有部分房源是优质学区房，但中介可能诱导说这就是优质学区房；中介经纪人鼓动客户跳价；卖家接到保证金后拒绝交易然而中介毫无规避和补偿办法；卖家卷款潜逃但中介毫无办法……本次投诉引发的产权问题，房屋查封是发生在初步签约之后过户之前，所以这应该说是整个行业的问题，并不能说是说明是链家卖了抵押房。大多数的中介公司在房屋交易前根本不做背景调查，卖家跑路的事情也屡见不鲜（租房也一样，笔者朋友之前通过中原地产租房就遇到房屋是老人去世后不久家人租出来的情况，当时找到中原地产，中介经纪人表示是爱莫能助并不再退还佣金）。链家一方面因为太大，所以投诉自然多，同时也因为老大的身份被媒体重点关注。链家因违规金融（高利贷）被处罚，其他中介并非不想做而是做不到。不得不说房产购买和置换的短期借贷是个刚需，特别是2015年开始的70%左右的二手房产置换潮的到来，毕竟存在短期拆借的需求，但半月一月的短期借贷是极难从银行获得贷款的，流程上也极其复杂，从某种程度上，链家是一定程度解决了这个短期借贷的问题。金融服务是链家利润的主要来源，也是其他中介也梦想介入的业务，但做不到啊，不仅资金缺乏，同时在资金管理上也做不到风控管理，只好眼羡。所以，中原地产的创始人，现任中原集团主席兼总裁的施永青老先生才不得不无奈地表示：“你问我有没有条件打败他，我在现在这个情况，我是客观一点说，我们从资源、资金、现有的管理班底，都跟链家是有距离的，我们没有条件打败链家。”但他同时也表示，“链家这种发展的模式是风险很高的模式，他是由中央做一个战略判断，一下子就押注，他一押不是在某一个位置押，他是全中国、全集团一次过地受过。但是他一错可能就全错，因为他是相对冒风险的，所以如果是他出问题的时候，可能不是给我打败了，是他自己找来的。”3、链家模式之罪，行业原罪下的互联网野蛮生长日，在两会上，李克强总理的政府工作报告首次提出了“互联网+”的概念，并将其上升到国家意志的高度。链家是以互联网+二手中介市场风生水起的一大案例，只不过链家诞生在一个高度信息不对称的具有行业原罪的二手房中介行业。在互联网+的风口，链家将业务分为三大块：交易管理（新房、二手房）、金融管理（链家理财、理房通等）、资产管理（丁丁租房、自如友家），传统中介业务仅有交易管理。从单纯的房产交易来看，最好的互联网+中介模式是爱屋及乌的纯互联网轻门店轻资产模式，这样成本最低。左晖曾在采访中透露，在链家模式成型前，链家内部曾进行传统派模式和互联网派模式的激烈讨论，并从如何干掉链家来进行论证。最终互联网派在讨论互联网到底能在多大程度上取代传统中介时几乎取得了压倒性的胜利，但发现缺乏门店的支撑永远无法打败传统派。所以左晖表示：“房地产中介企业分三类： 传统中介企业、互联网中介企业和链家这三种。”&广受诟病的链家金融就是链家在中介领域的首创，也是链家得以迅速发展的核心引擎来源。先不论该模式背后有多少的违规操作存在，链家这种模式都是传统中介学不来，而且不敢学的，不论是相对透明化的业务流程梳理、业务流程的统一性，还是铺天盖地的广告宣传，还是100%真房源的承诺，还是牛逼的独家签赔房源，还是高收益的金融业务……只不过，在链家的模式是仅此一家别无分店，当一个新兴事物成长起来时因为缺乏相应的法律法规，因为需要一段时间才能看透，所以市场和政策给予了其野蛮生长的机会。或者阴谋论一点，链家或可能本身就认识到该模式存在的风险，只不过评估下来即使政府出台相关的法律法规也不会对现有业务造成太大的影响，或者业务发展起来再调整也不会影响业务地基。要知道链家集团的机构股东上海复星创业投资管理有限公司可是长袖善舞的郭广昌操盘的。（关于链家股东的相关情况。）在“互联网+”的野蛮生长下，有人把近两年疯狂扩张的链家称为现象级公司，这家原本盘踞在北京的房地产中介公司在2015年进行了如火如荼的并购，把业务扩展到了全国。2001年链家成立时仅37人，13年后的2014年底门店不过1500间，经纪人3万名，2000亿的交易额。在借助互联网+改造产业链后，一年时间已经相继并购了成都伊诚、上海、深圳中联、广州满堂红，以及新房市场的高策等6家公司，成为北京、上海、香港、深圳、广州、天津和南京7大市场份额第一的二手房产中介公司。目前链家已经进入了24个城市，拥有6000家门店、10万名房地产经纪人以及6000万套房源数据。2015年交易额达到7090亿，约占据GDP的1%，2015年的交易额增幅3倍，甚至超过预期100%，这样的增长速度无疑是疯狂的，链家2017年希望达成的目标是交易额突破1万亿元，增长率仍然很高。4、链家之罪，模式骨子里带来的原罪链家通过互联网+中介来改造中介行业，2015年交易额300%的同比增长，超过预期100%的业绩增长无疑说明模式的有效性。这个有效的模式是链家骨子里带来的，但这个模式本身带有巨大的风险。金融是链家模式的核心，也是链家估值迅速增长的引擎。链家副总裁、CFO 魏勇在 2015年接受中国经济网采访时曾表示：“目前（链家）金融业务已占整体盈利的近 10%，在未来 5年里做到 50%也是有可能的。” 而链家金融要做到如此大的盈利规模需要通过三方面来达成：1、增加借贷（特别是贷款）用户的金额和数量；2、拉长用户借贷和沉淀资金的时间；3、增加借贷用户比率。这三方面怎么达成？1） 链家需要用户资金尽可能多的沉淀在链家担保系统中。链家金融为了获取收益必须要实现将理财、担保等业务都全部收归到自己的子公司囊中，不再假借第三方公司之手而用自己的全资子公司运维，业务模式也需要覆盖“房产买卖——银行按揭——资金托管——产权服务——过桥融资——金融理财”的金融闭环模式。所以才有了链家金融的三驾马车的业务布局：2006年开始的融信按揭（北京中融信担保）、2014年上线的链家理财、2015年开始运营的理房通。当然，尽管近20%的贷款年利率也被用户直呼高利贷，实际上法律规定高于银行贷款利息4倍之内不违法，链家的利率正好是不超过该范围。2）链家需要扩大借贷款用户的数量，那就需要更多的交易用户数。就需要更多用户在链家系统下单，同时链家可能会将原本不必贷款的消费者“转化”为贷款交易用户。本次投诉的黄先生就遭遇了被按揭贷款的事实，110万贷款，月息1.6%，注意链家某些门店贷款不满1月是按1月计算的。截至 日，链家金融平台实现了累计投资金额已超过 1755 亿元，用户超 31 万，单日最高成交量近 2 亿，日均成交量超过 3800 万元，人均投资金额超过 16 万元的成果。3）链家需要更多的交易用户数就需要更多门店。更多门店和中介经纪人才可能带来更多的交易用户，美国一个中介经纪人平均每年签单6套房源，我国经纪人签单水平还达不到该程度。所以链家才迫切需要通过并购迅速扩张门店数量，也才有了2015年新增门店4500家（增幅200%）的增速。4）链家需要更多的广告支出。为了获取更多的用户除了门店终点拦截外，还需要在广告攻势上抢占用户心智，凭借着2015年的巨大广告投入链家才有了如此辉煌的业绩，也出现了无处不见链家广告的情形，当然也造就了日百度搜索结果皆为链家网广告的奇妙事件，谁让你丫在百度投放多呢，苹果掉落时当然自己砸到了树下的人头上呗。链家模式诞生之初就存在天生的缺陷，如果该缺陷被政策允许，那就是天生的优点，这将继续促使链家的快速发展和扩张。在该模式下，链家的金融资金必定不可能假借第三方之手来完成，也不可能授权给第三方，否则链家的未来势必跛足而行，这也就造就了在中融信、理财、理房通子公司下的资金存在监管风险，链家全部都自己操办了。但是如果链家将资金用途拓展至买房交易之外，那链家就会变成另外一个P2P，且不受任何第三方担保和管控的P2P平台，这样的平台本身无疑是可怕的，根据链家理财数据预估，链家每月资金沉淀高达20亿元左右，但链家披着房产金融的外衣完全可以不做任何披露信息，所以这又加剧了平台的可怕性。缺乏监管是可怕的，之前支付宝安卓版偷传用户隐私，百度开发工具泄露用户隐私都是在缺乏监管的情形下出现的，为什么App Store的支付宝和百度就不会出现这样的问题呢？因为有监管。所以宁愿相信制度也不要相信人性，人性是经不起考验的。在善恶之间，并没有一道穿不透的藩篱。邪恶不仅仅会是“他们”，也可能会是“我们”。作为一个行业观察者，链家的模式无疑是超前的，对于这样的模式笔者要点赞，但同时对链家的野蛮生长和资金监管也抱有深深的恐惧，没有监管的链家随时有可能向未知的领域发展，带来未知的风险，作为一个拥有10万名员工的公司，作为一名年销售额6000亿用户数百万的公司，这样的风险无疑比P2P的风险大得多得多。珍爱荷包，远离链家。二、王新宇V：当狼性文化与争议模式相加，结果就是可怕虎嗅作者：，微信公众号：互联网启示录（netmedia）截止发稿前，链家董事长左晖以及链家官方的声明，仅仅体现在态度上，总体大意是：事件是存在的，我们不会狡辩，下面还要继续认真做事。但是对于社会各界的质疑，尤其是金融业务的质疑，并未有足够的回应。此次链家遭遇成立以来最大的危机，这并不是危言耸听。那么，除了金融业务的隐患，链家模式到底还存在哪些潜在的问题呢？1、垄断背后的善与恶不得不说，链家的商业模式逻辑中让中介行业最佩服的，自然是它的规模和完善的互联网应用体系。链家一直标榜自己是真房源，这一点的确很多公司难做到，中介的房源，一般多为经纪人自己拓展或者交流。所以为了获得一套独家房源，中介可能向房主承诺高价出售，甚至为了提前锁定房主，链家还会与房主签协议，并且缴纳一定的费用。这种狼性的拓展方法，的确为链家立下汗马功劳。链家本来在上海的规模并不大，一切在于链家这两年的疯狂扩张：成都伊诚地产、上海德佑地产、深圳中联地产、广东满堂红等全国或者区域内具有较高市场地位的中介公司纷纷被链家收购。这次出事的，正是原来的德祐、现在的链家。德祐主要经营上海本地中高端精品房源，在链家收购之前，德祐极其重视品牌口碑，所以对人员招聘要求也较高，在被收购前没有出现过如此大的经营危机，可以说口碑还是不错的，这在中介领域已经属于罕见。随着链家的收购而来的是链家的企业文化，自然是追求狼性的，链家在北京沙河设有军事化训练基地。新闻媒体的报道和购房者的投诉，表面上看可能是经纪人的原因，但背后与链家管理团队的狼性企业文化是分不开的。除此之外，抬高房价、低收高卖等中介不规范的操作的事件，也被媒体不断挖出。收购，需要大量的资金，收购完成的人员扩张，同样需要大量的人员和门店来支撑，所以链家需要的资金量是非常巨大的。那么链家所规定的2.7%的中介费用，也是顺理成章的事情。但是2.7%的中介费用显然并不能维持这么庞大的公司运营，因为2.7%的很大部分，是要与员工进行分配的，从录入房源、房源归属、实地勘察、钥匙托管、独家委托、独家销售等等环节，经纪人都可以获得自己的收入，实际上，公司自己留存的很少。房主希望高价卖房、买卖双方都有资金需求、经纪人需要快速促成销售获取高额提成。独家房源意味着要承诺高价售房，在链家主要覆盖的一二线城市，楼市近期比较火热，好的房源必然销售火爆，属于卖方市场。链家其他挂牌的真实房源，在价格上实际上是变相抬价了。随着链家市场地位的不断提升，这样的抬价规模提升，那么房价自然而然也被拉上去了。链家的收购还在持续，根据链家的目标设定：2017年交易额到1万亿元，同时门店将由现在的1800家增加到1万家，经纪人数量将从3万人增加到10万人。近期大量的全国性广告的投放，大有一统江湖的势头。那么问题来了，不择手段地拿房源，不择手段地忽悠买房人上套，这样做对吗？是一家全国性公司的应有作为吗？另外，涉及到老百姓的血汗钱，道歉真的有用吗？2、链家的金融业务有风险吗？P2P频频跑路，包括很多在著名媒体打过广告的。那么中介公司有可能跑路吗？这个答案也是一样的，屡见不鲜于媒体的中介跑路事件，也多是由资金链引发，比如中介公司拿了买房人的钱，并未进行权证手续办理，或者一房多卖等乱象。对此，各地住建委几乎都有对于资金监管的要求，在实施过程中各地情况不同。由于一二线城市房价都比较高，买卖双方也都有资金需求，按照链家的官方说法，他们的金融业务是“创新”业务，且风险较低。实际情况果真如此吗？链家为卖房者和购房者提供的金融服务包括赎楼贷、全款贷、换房贷、个人借款、首付贷、监管贷以及理房通等金融产品。这些产品主要是为买房者和卖房者提供过桥贷款。二手房业务，属于房地产三级市场领域，但与购买商品房一样，只要涉及到贷款，必然涉及到杠杆交易。比如说，按20%的首付计算，购房的杠杆比例是1:5，在此基础上再通过首付贷一半的首付，那么购房的杠杆比例将放大为1:10。当下楼市状况比较好，卖方违约的可能性加大，媒体也曾报道过由于房价上涨，原房主违约的多起事件，甚至引发了肢体冲突。表面上看，房子是实物，且可以抵押，但在二手房领域，潜在风险还有很多，比如民间借贷关系、房源多次抵押、夫妻矛盾、产权矛盾等等，都有可能导致交易的失败，此次风波也是如此。由于有杠杆1:5，虽然利息较高，炒房者完全可能利用一套房套出5套房的首付资金，购买房子，一旦市场下跌，无力偿还贷款，很容易形成坏账，非常类似美国之前发生的次贷危机，这也是极大的风险。一旦楼市下滑，有可能出现买房人违约的事件，这样的事情也并不少见。2014年，不少新房房主就借口开发商降价，违约事件在全国众多城市爆发。在5倍到10倍的杠杆之下，如果出现多米洛骨牌效应，最终可能引发担保公司或者中介的资金链断裂，高风险的结果是显而易见的。杠杆的风险还不限于此，在楼市较好的情况下，我们假设一套房价值1000万估值，按照链家金融产品，理论上可以贷款700万。同样，随着市场的变化，半年后，这套房有可能价值1300万，利用杠杆，完全有可能为了促成交易，中介方提前做高房价。这个价格实际上并不是市场认可的价值，而是中介公司利用自己的市场定位进行的定价，类似游戏中GM的作用一样，最终的结果是二手房房价可能对房地产二级市场产生影响，即拉升了该地区的房价，尤其是上海这样有特殊意义的地区，的确值得警惕。这个结果，恐怕并不是政府或者买房人想看到的，尽管中介公司的本意并不是如此。3、链家模式的争议在于未来不明从之前的媒体报道来看，链家声称当下的金融产品收入占比还不高，2015年金融业务整体收入占比预计超过15%，但是希望在2020年之前，占到50%。这里假设算一笔账，按照7000亿交易额算，2.4%最高收入是168亿的佣金收入。按照链家理财2015年报显示，该平台2015年累计成交138亿，发放收益1.559亿，按照链家6.4%的年化收益推算，常年循环的资金池大概约为24亿。上海市消保委列举的两个案例中，为促成交易，链家门店为购房者提供了短期借款产品，月利率1.6%，即年化利率19.2%。减去6.4%，由此推断链家的金融业务收入约为3亿，当然，这3亿没有刨除其他成本，实际利润可能更少。按照链家对外所称预估2015年金融业务整体收入占比超过15%计算，链家整体的收入毛利仅有20亿？？？是否可能有另外的资金来源？一个正在大力收购同行、快速扩张的热门公司，除了利用互联网平台进行了房源展示和房源管理，链家其他的经营模式还是局限于店面的传统方式，并不是一家互联网公司。与其他互联网中介公司，如搜房、爱屋吉屋相比，佣金高出搜房5倍多，价格和服务并未有特殊区别，臃肿的门店和成本支出，仅靠佣金收入显然不符合这么大体量公司所具备的上升空间，所以这是在房产业内倍受质疑的一点。可以预见的是，事件还将继续发酵，即使链家躲过了这次监管，但市场不会骗人，一旦房地产行业下滑，有些事情恐怕就不是简单的调查了。尽管链家极力看好自己的金融产品，但当此次上海政府重拳出击，叫停相关业务，显然对于买房人是一种负责的行动，暴露的问题也相当清楚。链家是时候对自己的金融业务好好解释一下了。三、强说：算个总账，链家到底违了多少规？虎嗅作者：，微信公众号：须知，链家违规，并不独在上海，一直以来，链家都以各种手段，不断挑战监管，违规操作处处可见。不妨一起看看，链家的商业逻辑里，到底有多少违规之处。1、 链家收取2.7%中介费是一个违规动作一直以来，链家都以傲人的2.7%中介费独步江湖。高收费维持着自己不断扩张的步伐，也正是链家在无形中不断进行消费者洗脑，把自己的高收费与好服务、好品牌概念挂钩，拉开与其他中介公司差距的关键手段。但事实上，从没有人去质疑过2.7%的收费是否合理。所有的人都想当然认为，链家的服务就值这个价，企业有对自己服务收费定价的权利，能收2.7%，是链家的本事。市场机制既然允许，链家的客户接受，那就是合法的。但这真的是违规的。在2011年发改委之前公布的《关于降低住宅买卖经纪服务收费标准的通知》中，已经明确规定中介费收费不得超过2%，对于“某些特别复杂的房产交易”，可以适当上浮10%，也就是中介公司可以收到房款总额的2.2%。但链家在实际操作过程中，破天荒的隐瞒消费者，把所有交易都算作“复杂交易”，自然的把中介费收取上限提高到2.2%。而另外的0.5%，链家则更具创造性的把这部分收费算作“交易服务担保费”，对客户暗示的意思是“不交钱不保证交易成功”。但其中的收费内容主要是原本中介服务中就已经提供的服务，或者不疼不痒的擦边球：例如协助用户完成贷款流程、保管文书、协助办理缴税、过户流程等。为了免责，链家又名义上告知用户“可以不选”，但签合同时，对于客户来说，链家会翻脸告知“钱必须要交”。2、链家以理房通让房款全程脱离四方监管中介的资金监管一直是一个老大难。在中国房地产发展的历史上，出现了两次大规模的中介携款跑路事件。自此以后，官方明文规定，交易资金必须做四方监管。所谓的四方是：中介、买家、卖家、银行。在四方均在场的情况下，把房款交给银行，由银行机构在交易完成后将款项打给卖家。在这个过程中，中介无论如何，都不能染指房产交易资金。但正如我在一文中提到的，链家冒天下之大不韪，理房通作为一个创造性的发明，被链家强制使用到自己的房产交易中替代银行作为第四方。在链家理房通上线后，链家的经纪人要求买家将房款不经过银行，直接打到链家理房通，房产完成过户后，由理房通打给卖家。作为链家的全资子公司，北京理房通科技有限公司在房产交易过程中以第四方身份出现，全程监管交易资金。只有银行才能做的事情，链家当着所有人的面，玩了一出狸猫换太子，自己做了。银行全程被甩在链家背后，所有的资金划转动作，银行都无法染指。而这么明显的违规动作，也只有链家敢为天下先。3、链家在监管过程中挪用了客户资金、侵占客户利息如果有链家的买房用户，遵照链家的规定使用了理房通，可以拿出自己的那份合同看看。上面有链家白纸黑字的条款：第四条 还款事项1、《融信托管协议》托管资金的划转1）各方同意，甲乙双方办理完毕该房屋所有权转移手续且达到《融信托管协议》约定的托管资金划转条件时，丙方有权自行将托管资金人民币（大写）XX元整直接划转至丙方指定账户，以作垫资款汇款，且该划转无需另行取得甲、乙任何一方的同意。这个条款的诞生，也正是最有力的证据，链家以理房通的名义，监管了客户的资金。但资金的流程，也并非被所谓的“北京理房通支付科技有限公司”掌握，而是流入了在理房通内开户的、链家旗下全资子公司——北京中融信担保有限公司。而根据这个条款，在监管过程中，买卖双方对资金冻结过程是毫无知情权的。中融信告诉你，钱在我手里，房子过户了，自然会按照规定打到卖家的账户里，但这个中间的过程，不需要你们管，钱到底去了哪里，做了任何划转操作，也不需要买卖双方同意。在四方监管过程中，钱是被银行冻结的。而到链家手里，链家则告诉你“我冻结了”。但冻结这个事情到底做没做，只有链家自己单方面知道。按照过户流程，一套房子正常完成成交，短则一个月，多则三个月。这么长的时间跨度，资金监管最终跨越“链家-理房通-中融信”三个机构，链家设计了这么复杂的流程，写下这样的条款，然后告诉用户，我绝对没有动你的资金。而这个条款中，更骇人的是，同样白纸黑字的条款写明“托管资金在托管过程内不计息”。这个条款比银行更加霸道，因为在四方监管过程中，银行是以活期利息计息并且最终返给用户的。但，链家不是银行，所以链家不计息。有句玩笑说，被人卖了还在帮他数钱，用在这里，应该不算过分。4、链家旗下的中融信担保，不合规，更没资格在链家理财的业务中，所有的理财产品都被标明“由中融信担保提供本息担保”。根据这个合同的细则，表明链家在售的所有理财产品，如果发生风险，都由中融信担保资金安全。但实际上，“北京中融信担保有限公司”既没有资格做这件事，也没有能力做这这件事。所谓资格，在中融信工商备案登记的经营范围中，可以明确查到，“北京中融信担保有限公司”只能涉足“经济合同担保（不含融资性担保）”。而链家所卖的所有理财产品，都是内容明确的融资行为。中融信根本不具备担保链家所卖的理财产品本息安全的资格。一旦链家理财所出售的产品发生问题，换句话说，中融信给的只是一句字面上的承诺。但令人匪夷所思的，还不在于此。中融信作为链家的全资子公司，法人代表也就是链家董事长左晖本人。在P2P理财平台纷纷倒闭的同时，日出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》（以下简称《暂行办法》）第三章第十条规定，网络借贷信息中介机构禁止向出借人提供担保或者承诺保本保息。没错，链家理财倒是没有为自己平台提供的理财产品承诺本息安全，它找了个自己旗下没有担保资格的子公司承诺本息安全。这不光是违规，这就是愚弄群众。链家违规是常态，暴露了房地产中介市场的混乱和监管的失位以链家今时今日的规模体量，还能如此肆无忌惮的违规操作。只能说，最终暴露的，还是房地产中介市场的混乱。事实上，在这个市场上，并不只是链家一家在做这些事情。对于其它中介来说，链家干的，正是自己想干的。链家的商业利益链，正是自己羡慕的。纵览链家的违规操作，贯穿了二手房交易过程中的每一个环节。一个行业巨头绞尽脑汁，竟然以违规手段构建自己的商业逻辑。不得不说，在现在这个市场上，只有极强的信息不对称，才可能为链家提供操作空间。但这种极强的信息不对称，最终体现的是监管的缺位。中介费为什么可以收到2.7%？银行为什么可以被甩开在四方监管以外？链家为什么可以暗地里挪用房款？这些疑问伴随着每一笔二手房交易，但以中国的房地产三级市场的发展势头和规模，竟然这个行业可以被链家堂而皇之的钻空子，监管对此真的可以置之事外？
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后参与评论
互联网时代连接成本应当越来越低直到免费。靠垄断房源信息，一套房收取几十万中介费是房奴不应有的负担。房产中介提供的服务，几百到几千已经不低了。
:说得对，只有让老百姓集体返乡，政府应该发展农村的现在资源，知道那些森林土地田地都荒废多久了吗？中国960万平方公里的土地，吃的大米粮食居然还要靠从国外进口，就不说这个大米有没有增白济，抑或是不是转基因大米。就凭中国如此泱泱大国，地大物博，为何不能就地取材，想办法发展农村经济，农村的交通？让我们老百姓有家可住，而不是挤在这个物价飞升，还必须租房住的城市里？农村建设真的有那么难吗？在农村进购蔬菜大米，比到国外还要远吗？看着这样的国家，作为基层的我，常常感到深深的无奈！有谁能做百姓真正的父母官，造福百姓的同时，也造福了全中国的市民。
:说得对，只有让老百姓集体返乡，政府应该发展农村的现在资源，知道那些森林土地田地都荒废多久了吗？中国960万平方公里的土地，吃的大米粮食居然还要靠从国外进口，就不说这个大米有没有增白济，抑或是不是转基因大米。就凭中国如此泱泱大国，地大物博，为何不能就地取材，想办法发展农村经济，农村的交通？让我们老百姓有家可住，而不是挤在这个物价飞升，还必须租房住的城市里？农村建设真的有那么难吗？在农村进购蔬菜大米，比到国外还要远吗？看着这样的国家，作为基层的我，常常感到深深的无奈！有谁能做百姓真正的父母官，造福百姓的同时，也造福了全中国的市民。
链家的详情了解不多，不过光看上面3个分析，也略见端倪。不过三个作者的陈述都非常主观，在不知道公司内部任何数据的情况下直接做推断（简称YY），其实有失偏颇。链家模式（中介+地产金融）模式确实是行内创新，也为购房者提供了更多的增值服务，这一点毫无争议。但是这些金融服务不符合相关规定，则是有关部门的管理范畴，不能作为推断链家有问题的根据。至于数年内开店几千家，这只能说是资本催生的奇迹，也难以说明链家本身经营有问题。至于推高房价之类的，没有数据，就纯属YY了。可以说3个评论对链家模式分析的各个观点看起来在字面上都成立，但同时都没有十分充足的理据，更别说证据了。唯一坐实的就是链家的“金融创新”部分实在是违规了，也被喊停调查了。不过哪个创新商业模式不是这样？企业家的精神就是不断开拓新的商业版图，而这些版图却不在既定的“政策”里，但从来没有政策能限制创新，无论链家是不是一家好公司，这种创新的模式，都将是发展的趋势。
aileenguan
：那么多中介，你嫌贵你不去他们家买不就行了？一块破帆布，动物园几十块钱就可以买下来，为啥LV要好几万？嫌贵你不买不就好了？？
任性后遗症
:抬高房价就是不对，用本事就把房价降下来，汽车为什么便宜了，那是我们科技进步了，房子为什么贵了，你倒是说说？？？？？
:呵呵，洗地的还真是无耻啊。送你五毛如何。链家也不调查调查自己的满意度如何。已经臭大街了。真正创新的话，能不能把中介费降一下。五百万的房子和三百万的房子流程上有多少不一样，凭什么能多收五万块。值吗！垃圾。
:回复 @明萧:
：优秀的理念需要经过时间和实践来得以验证的
:的确如此，盲目的抵制只会扼杀创新理念的诞生，那么，时代只会一尘不变，很难继续发展下去！
halfcircle
:恩，说得蛮有道理的
望月步徐徐
:因循守旧中的创新和执行算是好的吧。墙倒众人推而已，但确实不该一棒子打死。
能让这样的企业做大，绝对是监管的漏洞，而作为房价的另一个推手，这样的企业必须要曝光和让他倒掉
：中介只是另一个推手，主力肯定还是ZF
aileenguan
:觉得房价是中介拉高的真是太想当然，估计经济学家们、房地产商们都要呵呵哒，像北上深这种动辄七八万一平的房价，如果仅仅是中介忽悠就能达到的话，您还真是太高看中介了！
选择传统中介，其实大家都是在吃屎，还要讨论什么香臭区别？国内的中介必然会慢慢转化为国外的独立经纪人的模式，只不过国内政策立法速度较慢。楼市一旦下滑，中介出大事非常普遍，君不见之前楼市调整，大批量关店裁员的中介们了吗？
:这说得实在是太对了。政府就是熬这碗屎的人。毫无作为。
:这说得实在是太对了。政府就是熬这碗屎的人。毫无作为。
观察链家很久了，其商业模式的创新、执行系统的高效、资源整合的大手笔、并购扩张的节奏感都基本做到了行业中的极致，必须佩服。但这种通过构建在严重信息不对称之上的模式生长出来的巨无霸，成败之间的距离也许就在一线之间。
政府不作为，中介这个行业让消费者怨声载道。
关于链家和传统中介，我们是在一群坏人里面找一个相对不是那么坏的，和在一群坏人里面找一个相对更坏的！无论如何，链接的工作是有价值并且是借助互联网超前发展的，只不过链家在洞悉了整个市场黑暗规则后想的是怎么利用这样的黑暗规则来赚钱，而不是让这个市场更透明，作为一家厂商，这样做无可厚非！但作为一个消费者角度，这样的创新就并不算那么容易接受，特别是在自我的利益受损的情况下！
任性后遗症
:量变到质变，亲，链家能和其他中介一样吗？
任性后遗症
:量变到质变，亲，链家能和其他中介一样吗？
链家房子坑很多…不过整个中介都是坑…
封闭的行业结出丑恶的果实
中介的性质，决定了链家注定成为寄生虫。我旁边一个链家的店长，开的都是奥迪A4高配版。但反过来说，今天的中国，也没有几家比链家干净的企业。
链家连续被攻击，代表是什么信号？是友商的黑手？还是zf的一种态度？更或是杀鸡儆猴？
别墅里的电动车
:房产中介，不该组织化，规模化，成为一个行业，国外有房产中介，门槛也比国内高，他们称之为经纪人，比较松散，凭借自己的专业度，凭借房产政策和市场的经验的积累，挂靠一家公司，好比律师，医生，有一个行业组织，监管这些经纪人。
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中间掮客实力和力量影响力不应该那么大，他们在交易扮演信息供给，推荐咨询，决定权还应该留给买卖双方，留给市场，让他们供需匹配。
别墅里的电动车
:房产中介，不该组织化，规模化，成为一个行业，国外有房产中介，门槛也比国内高，他们称之为经纪人，比较松散，凭借自己的专业度，凭借房产政策和市场的经验的积累，挂靠一家公司，好比律师，医生，有一个行业组织，监管这些经纪人。-------------------------------------------------中间掮客实力和力量影响力不应该那么大，他们在交易扮演信息供给，推荐咨询，决定权还应该留给买卖双方，留给市场，让他们供需匹配。
非常可笑的文章。房价为何暴涨？真正的原因谁都知道，没人敢说。链家不过是汪洋大海中的一条小鱼，吃几只小虾米而已，现在好像要他担起房价暴涨的责任，何其可笑。
珍爱生命，远离链家。链家作为老大是这样的作风，还有一些黑中介，那是最坑的。
链家，我爱我家高价回收房东房屋，租房价格一高再高，真是置群众于水深火热之中啊
房地产本身是个大粪坑，然后你说有一坨东西太臭了。。。。有毛的意义？！
老百姓太可怜了，还是让老百姓集体返乡吧，国家应该发展农村的现在资源，知道那些森林土地田地都荒废多久了吗？中国960万平方公里的土地，吃的大米粮食居然还要靠从国外进口，就不说这个大米有没有增白济，抑或是不是转基因大米。就凭中国如此泱泱大国，地大物博，为何不能就地取材，想办法发展农村经济，农村的交通？让我们老百姓有家可住，而不是挤在这个物价飞升，还必须租房住的城市里？农村建设真的有那么难吗？在农村进购蔬菜大米，比到国外还要远吗？看着这样的国家，作为基层的我，常常感到深深的无奈！有谁能做百姓真正的父母官，造福百姓的同时，也造福了全中国的市民。
有问题的不是中介，而是整个中国人的诚信，各种“黑”XX，何止中介？吃的有放心的？君不见三鹿奶粉？住的有放心的？君不见楼垮垮？出问题的是整个国家的诚信。链家事件，没有人看到最初卖房者的不守诚信，集体失明。房价高企，坐地涨价，很多人看不到业主的贪婪，而怪罪于中介，典型替罪羊。北京的房价能够动辄五六万，七八万一平，认为是区区一个或者几个中介公司在推动，相信这样的故事，如果不是你故意抹黑，就是你太愚蠢。但有个大链家，比有无数个小黑中介强，至少他惧怕曝光，关心品牌，如果是小黑中介，出了事儿，卷铺盖走人，在北京屡次发生的群租房烧死人事件，基本小中介都这样选择跑路。当然了，监管是需要的，责任也是他要担的，盲目黑就算了。至于让中介全滚蛋的，你完全可以尝试自己去不通过中介找房和买房，这是你的权力。
2015上半年的股市也是这样，民间资本迅速把一个行当搞死，再去搞死另外一个行当。等所有能搞死的行当都搞完一遍，这些资本就该搞搞政治了，改改政策，让他们可以再去把这些行当搞死一遍。
亲，将准调息政策层出，结果房价还是一路飙升，请问大家是不是应该助力房产交易，实现极少或没有中介费用，节省交易成本，帮助更多人民买上房子，加快城市化进程；买房节约的资金，必然推动中国消费增长，然后助力科技创新，逐步实现消费升级，人民生活大幅提升，这样父母就有时间教育孩子了，之后在家长和学校之下助力教育，逐步实现少年强，则国富民强！
没有买卖，就不会有伤害。链家没有错，利益不可能会满足多方，只能平衡，也不可能对等。如果一味地进行传统跟风没有改革没有创新，那么国内互联网房产市场还是一个鸟样。
test.............................
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