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公房使用权该怎样办理公证？
大连法制报&& 13:19
　　随着公有房屋使用权有偿转让的普及以及因公房动迁所产生的货币化和实物化补偿的实施，公房使用权具有了经济价值，具有了独立私有财产的性质。随之而来，相关的公证事项也日益增多。但由于公房使用权的法律理论依据相对欠缺，使得公房使用权的公证事项具有其特殊性和探究性。
　　公有住房承租人健在，需要办理的公证
　　1、公有住房的转让公证
关于公房承租权的有偿转让，我国尚未出台统一的公房管理法规，仅依靠政策制度以及地方性法规、规章、规范性文件来调整。我市在日颁布的《公有住房承租权转让暂行办法》（大房局发[2002]94号）中规定，公有住房承租人在征得公有住房所有权单位同意后，可以将公有住房承租人有偿或者无偿转让给他人。同时，也规定了公有住房所有权单位无正当理由应同意公有住房承租人转让承租人的要求。
　　公有住房转让合同公证主要是针对有偿转让，很多公有住房有偿转让的地方性规定中都要求，转让方必须提供经过公证的同户居住成年使用人共同签字同意转让转租的具结书或是针对公有住房的转让转租协议进行公证。在公证时，主要审查的内容有：转让双方身份证明、户籍证明、公有住房租赁证、公有住房使用权单位允许转让的证明、公安机关出具的该公有住房住址上有无其它分户的证明（或经核实后查明无分户）、公有住房使用权转让协议书。
　　2、公有住房的协议公证
公有住房协议公证主要是解决公有住房进行房改时，以承租人名义、共居人名义或是直系亲属名义与产权单位签订购买房屋产权，承租人、共居人或相关权利人协商一致达成协议同意以一人名义购置房屋产权的问题。需要在审查公有住房所有权益相关人的手续和意见后，针对他们达成的协议书进行公证。
　　3、公有住房委托、声明公证
此类公证一般是因为公有住房涉及转让、动迁时，因公有住房的权益人不能到场办理转让、动迁手续或是自愿放弃公有住房的居住、使用、购置产权等相关权益时而办理的。
　　公有住房承租人死亡，需要办理的“公房继承”公证
　　“公房继承”之所以要加上引号，是因为虽然公房使用权在现实意义上已经具有了“独立”财产的性质，但是，就目前的法律规定来看，在承租人死亡后，公房承租权的转移并不能直接适用《继承法》的相关规定，而是适用建设部1994年颁布的《城市公有房屋管理规定》第28条规定：承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。
　　1、公房承租人死亡，需要变更公房承租人时办理协议公证
当公房承租人死亡，存在两种情形：第一种，该公房住址上有同一户籍、共同居住两年以上的家庭成员，且愿意继续承租的，享有优先承租的权利。如果共居人有多人，可以由共居人针对承租权达成协议，约定由谁继续承租。第二种，公房承租人死亡后，该公房住址上无共居人，那么可以审查公房承租人的继承人，由继承人达成协议，约定承租人变更至某人名下。
　　2、公房动迁后，公房承租人死亡情况需要办理的公证
根据法律规定和拆迁条例，国家依法征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产，应给予拆迁补偿。补偿方式一般有给付动迁安置费或是产权异地调换安置两种。对于公房动迁后，公房承租人死亡所遗留的动迁安置费或是产权异地调换安置房屋，适用的法律是《最高法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释》（二）第20条的规定。
　　公有住房共同居住人的认定
　　公有住房共同居住人如何认定，是办理各种公房公证所要解决的重点与难点。这种实际居住、投入怎么确认，存在诸多障碍，因为法律未赋予公证调查权，公证机构对于当事人证据的审查仅限于提供证据的真实性和合法性。审查共居人时，可将户籍登载的共居人、实际居住人、承租人死亡时其法定继承人等涉及公房使用权的全部相关利益人召集，先采取声明书方式，由其个人陈述该公房实际居住、使用、缴租等事实，以及本人针对该公房权益归属的态度，以此甄别以及确定公房使用权益人，再由确定后的公房使用权益人达成协议，协商公房使用权最后归属。
　　赵雯 张淑莉
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【期刊名称】
关于在我国物权法中设置居住权的几个问题
【英文标题】 On Several Issues Relating to the Establishment of the Right to Reside in China’s Property Law
【作者】 【作者单位】
【分类】 【中文关键词】 ，，
【期刊年份】 【期号】 5
【页码】 13
本文首先从居住权的历史沿革出发，研究了罗马法以及法国、德国物权法有关居住权的立法例；然后根据我国社会发展的现状以及发展趋势，就居住权是房屋这一财产在财产体系中的地位提高的必然反映、居住权有利于提高房屋的利用效益、有利于发挥家庭职能、有利于平衡房屋的利用利益等几个方面说明了在我国物权法中确认居住权这一他物权形式的必要性；最后提出我国物权法对于这种因居住而使用他人房屋的权利，应当以“居住权”概括之，并可以将之定义为：居住权就是特定人因居住而使用他人房屋的权利。文章还对居住权的取得和消灭、居住权的效力等具体问题提出了自己的设想。
【英文摘要】
In the beginning，the legislative history of habitatio in ancient Roman law．French and German laws of Real Rights is explored，reaching a conclusion that habitatio is an important legal means for nonowner using the other’S house for dwelling．Then in the light of social development in China，the author argues for the necessity to recognize habitatio as a form of jura in re liana in the Real Rights Law，by elaborating that habitatio is an inevitable response to the status elevation of the house in the property system，and habitatio is helpful to improve the effectiveness of house，to accomplish the functions of family，and to balance the use interests of house，etc．Thereafter the author suggests the term“habitatio”be specifically provided in the Real Rights Law of China and defined as“the right of using the other’s house for dwelling”．Finally．some legislative advice is put forward by the author on specific issues such as the acquisition and termination of habitatio．the legal effects of habitatio，etc．
【全文】【】 &&&&
　　在我国物权法问题的讨论中，没有涉及到居住权的问题。实际上，在我国存在着因居住而使用他人房屋的习惯做法，实践上也有将这种权利的物权性加以确定的必要。因此，我们应当从其历史沿革和在我国存在的必要性出发，研究我国物权法上应当建立一个什么样的居住权法律制度。
　　一、居住权的历史沿革
　　在罗马法中，有关因居住而使用他人房屋的权利涉及到用益权、居住权和使用权等三项他物权。这三项权利都属于人役权，即为特定人的利益而使用他人所有之物的权利。
　　用益权（usus fructus），指无偿的使用、收益他人之物而不损坏或变更物的本质的权利。[1]“与乌尔比安一起均生活在瑟维鲁皇帝（severus）时期的法学家保罗在其一个很出名的片段中将用益权定义为：‘使用和收益他人的物同时不改变物的实质的权利（ius aliens rebus utendi salva rerum substantia）’，也就是说用益权人享有使用他人的物并且从该物中获得收益，但不得改变该物的经济用途。”[2]享有用益权的人被称为用益权人，物的所有人则被称为虚所有人。“从罗马古时起，用益权就是人役权中最重要的一种，它被家长用作处分其遗产的一种手段。因为罗马人经常以遗嘱将某项遗产的使用收益权遗赠给他需要照顾的人，使其生活获得保障，而保留虚有权给其继承人。在受照顾的人死亡后，继承人再恢复其完全的所有权。”[3]由于用益权的目的在于维持用益权人的日常生活需要，故不论动产还是不动产，包括房屋，都可以成为用益权的标的。
　　使用权（usus），这是权利人在个人需要的范围内，对他人的物按其性质加以利用的权利。使用权人的权利和义务，基本上与用益权人的相同，不同之处在于，“用益权包括使用及收益两种权能，而使用权之行使，则在供个人需要之限度内，使用标的物而已，故关于用益权中收益之规定，于此不适用之。……使用权人不得移转其权利之全部或一部于第三人，或由第三人行使其权利，则又用益权与使用权之区别也。”[4]
　　居住权（habitatio），是指因居住而使用他人房屋的权利。“是项物权（指居住权――引者注），故即变相之用益权、使用权而已。但其范围，广于使用权而狭于用益权。其终止之原因，亦少于上述两种物权，故虽从此蜕化而成，实亦个别之物权也。”[5]
　　“关于役权的罗马法规范对现代民法法系产生了很明显的影响。现代法在一些基本的方面体现着罗马法，德国法和以德国法为渊源的法律制度通常体现得尤为具体。”[6]《》对于非所有人因居住而使用他人房屋的权利，基本上承袭了罗马法。该法典在其第578条中对用益权下了定义：“用益权是指，如同本人是所有权人，享用所有属于他人之物的权利，但享用人应负责保管物之本体。”用益权包含了用益权人以各种方式对于包括房屋在内的物进行使用和收益的权利。当用益权人为自然人时，该自然人的终身为其用益权的最长期限，在用益权人不是自然人时，其期限不得超过30年。另外，在《》中，使用权为用益权的一种，其为该法典第625条至第631条所规定，而居住权则为一种使用权，并适用使用权的规则。因而从性质上讲，使用权与居住权是在效力上减弱了的用益权。
　　《德国民法典》从第1030条至第1089条用了60个条文来规定用益权。这一权利是指不可转让、不可继承地使用他人之物的权利。用益权人可以为了自己的利益使用物，法律对于用益权人如何使用物并没有限制。《德国民法典》中规定了物上用益权、权利用益权、财产用益权三种用益权类型，其中的物上用益权包括了对于他人房屋予以使用、收益的权利。《德国民法典》中还规定了人的限制役权，指的是为特定人设定的物权性质的不动产使用权。“和地役权相比，限制的人役权强调该权利为某个人利益，即为某一特定的人设定的役权，而不是为了土地的利益；和用益权相比，限制的人役权具有只能在不动产上设立，而且只能为某一特定的人设定的特点。”[7]这一权利的主要形态为居住权，即居住他人房屋的权利。
　　从以上罗马法以及法国、德国物权法立法来看，虽然用益权以及使用权、居住权在权利范围和性质上有一些差异，但是通过这样的立法，为非所有权人因居住而使用他人房屋提供了多样的法律手段。这就使得我国在制定物权法时，可以根据我国的社会习惯和实际需要，借鉴这些立法例，建立我国自己的相应的法律制度。
　　二、我国物权法规定居住权的必要性
　　我国现行的法律中，是用租赁、借用（使用借贷）来调整非所有人对于他人房屋的利用关系的，没有确认居住权或与之相类似的物权性权利。从我国社会发展的现状以及发展趋势来看，在我国物权法中应当确认居住权这一他物权形式。
　　（一）居住权是房屋这一财产在财产体系中的地位提高的必然反映
　　房屋是最主要的建筑物，而因建筑物对土地的利用是土地利用的重要形式。用益物权作为不动产物权，在权利形态的设置上，应当反映房屋在不动产乃至整个财产体系中的重要地位，为其秘用提供必要的法律手段。　我国民法学者大多认为土地用益物权形态有地上权、农地承包权和地役权三种，对房屋的用益物权形态则只承认典权。这一认识多是受《日本民法典》和我国《台湾民法典》的用益物权体系的影响。但是，《日本民法典》是在明治维新以后的法律改革的条件下制定的，并深受法国民法典的影响。但“明治维新是一次极不彻底的资产阶级革命。法典公布时的日本，不仅贵族在政治上占统治地位，在社会生活的各方面也仍然保留着浓厚的封建传统。”[8]在这一社会条件下制定的物权法，自然是重视土地关系，而轻视主要是为人们生活所需的房屋问题。而我国《台湾民法典》是在半封建、半殖民地的条件下，即尚未完全走出封建社会的条件下制定的。受自然经济的农业社会的影响较多，特别是东方国家的家族职能、妇女作为男子的依附的观念的影响，使得这种为解决养老、离婚或丧偶的配偶的生活而设的居住权在当时的现实中确无存在的必要。而当今的我国是一个现代化的社会，不仅封建的家族关系、亲属关系已经被彻底废弃，妇女在社会生活的各个方面也已取得与男子同等的社会地位。这样，老人以及婚姻关系终止后配偶的生活和居住问题，就不能依靠过去的观念、做法来解决，必须要有切实的民法上的权利来加以保障。特别是经济体制改革以后，通过目前的住房商品化措施，一改过去住房由行政分配并几乎是无偿使用的状况，住宅所有权将是自然人的最主要的财产权之一，而个人所有的住宅在社会整个房屋中所占的比例也将会大幅度地上升。这种房屋权利状态的“私权化”、“财产权化”，必然形成对于房屋所有权的实现方式的多元化的需求。我国物权法必须顺应这一发展趋势，设置居住权这一权利形态。
　　（二）居住权有利于房屋效用的发挥
　　房屋为人类提供生活和工作的空间。但是，由于土地资源的有限性及建筑成本的昂贵，不可能完全通过房屋的所有权来解决人们的居住问题。因此，如何充分地利用房屋资源，就成为现代社会的一个重要的政治、经济和社会问题。而居住权，则为有效利用房屋提供了一个重要的法律手段。居住权的设立，不仅仅是房屋所有权人行使所有权的结果，也是房屋所有权在经济上得到实现的手段和途径之一。同时，居住权以其物权的特有方法为非所有人提供了通过法律行为比较稳定地使用他人财产的可能性。特别是我国作为一个人口大国，合理解决住房问题，应是我国物权法的基本目标之一。
　　非所有人利用他人房屋，虽然可以采取租赁、借用等方式，但是，在租赁关系中承租人的使用权并不是对房屋的直接的支配权，而是通过对出租人的债权（请求许可使用房屋的权利）间接产生的权能，因之其效力不及物权，显得较弱。而且由于租赁关系是由契约确定的，当事人完全可以依其自由意志确定其内容，没有物权那样的依物权法定主义的最低限度的保障。另外，由于租赁以租金的支付为条件，属于有偿法律行为，它不能完全适应于家庭关系、夫妻关系中调节房屋居住关系的要求。借用关系虽然以无偿为特征，但借用人的权利在效力上更为弱小。因此，通过居住权制度，居住权人可以直接支配房屋，并有排他的优先效力和物上请求权，并因物权法定主义的结果，使得所有权人在设定居住权时的保留以获得有利地位的状况有所限制，保障居住权人对于作为其权利标的物的房屋的独立支配权。虽然在历史上“人役权是无偿地将所有权的权能分属于两方，其流弊在妨碍标的物的改良，不利于经济的发展，从社会的利益看，这种状态不应任其永续。”[9]但这里对物的改良利益的牺牲，是出于家庭关系、养老育幼的需要而不得已作出的。
　　居住权是与典权相对应的权利。典权在我国将主要是对房屋的用益物权，就这一点而言其与居住权有共同之处。但典权作为典价的支付而取得的权利，主要是出于商业交易的目的，因而典权的设立、典权的内容和行使更具有财产权的特点。而居住权则主要是出于家庭关系或夫妻关系中的居住的需求而设定的权利，因而该项权利虽然是财产权，但更带有温情脉脉的人身性质，如居住权是人役权，它是为特定的人的利益设定并由其享有。法律在设置居住权的内容时也主要考虑特定的个人的居住需要。这样，从房屋所有权人而言，设定典权是为了取得对典价的处分权并维持将来回赎典物的可能性，即保留其对物的所有权。而居住权则是从家庭关系或夫妻关系的角度出发，为他人或自己设定居住权，并将房屋所有权转让给第三人。因而这丽种权利在效力范围和功能上均有很大的不同，各自在房屋的利用中发挥着不同的作用。
　　（三）居住权是发挥我国家庭职能的要求
　　在我国目前和今后的一个很长时期，家庭还承担着一定的社会职能，对老年人的赡养和对幼年人的抚育还不能完全由社会负担，而主要依靠家庭来完成，由此发生了家庭成员之间的赡养、抚养和扶养关系。
　　居住权以其特有的物权效力确认了对房屋的使用权，这对于在家庭中养老育幼，保护妇女、老人和儿童的利益是十分重要的。如房屋所有权人在其年老时，可以将其房屋出卖，但在自己的有生之年保留对房屋的使用权，而房屋的受让人则一次性或分期地向其支付价款，以之作为其养老金。在我国实践中，还有合立遗嘱这一现象。合立遗嘱又称为“共同遗嘱”，是指两个以上的遗嘱人共同设立一份遗嘱，以处分共同遗嘱人各自所有的或者共同所有的财产，如夫妻合立的遗嘱即属之。[10]在合立遗嘱的情况下，生存的配偶对已死亡配偶的房屋的使用或者对与已死亡配偶生前共有的房屋的份额的使用，其性质亦应是一种物权性的权利。遗嘱人也可以用遗嘱的方式为其生存的配偶设定一个居住权，而指定其房屋的所有权由其子女继承，这既可以解决其生存配偶的居住问题，也可以满足遗嘱人的将其遗产由其子女继承的愿望。
　　在我国司法实践中有这样一种情况，夫妻离婚后，房屋归一方所有，另一方没有住房，为了解决其居住问题，法院的判决中一般都确认了另一方有权居住其房屋，直至另有住房或法院判决确定的期限届满或条件成就。这里，离婚配偶对对方房屋的使用权，其性质亦为一种居住权。司法实践中为了保护妇女的合法权益，着意地扩大了夫妻共同财产的范围，如最高人民法院《》第条规定：“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。”这一做法是值得商榷的。正如有的学者指出，婚前个人财产转化为夫妻共同财产在历史上和现代的法律上都没有先例，而且这一做法的法理依据不足，违背所有权取得的理论，有违民法的公平原则。另外，如果过于强调仅仅通过共同使用就改变婚前个人财产的性质，将在婚姻家庭关系中产生错误的导向，违背我国婚姻家庭法的男女平等原则，有损于社会主义的道德观念。[11]的确，与其用这样一种在法理上难于解释的方式来解决离婚后一方的生活居住问题，不如用居住权的方式以达到同样的目的。
　　（四）居住权有利于房屋利用的利益平衡
　　在居住权制度下，房屋所有权人可以将房屋出卖而自己保留房屋的居住权，并取得转让房屋所有权的价金，以颐养天年。而对于取得房屋所有权的人而言，由于其取得房屋所有权时所有权负担有居住权，其价金必定较为便宜，于将来居住权消灭时，其所有权上的负担即相应的除去。房屋所有权人也可以用遗嘱的方式，为居住权人（例如其配偶）设定居住权，而将房屋所有权规定由其子女继承，这样既解决了其生存配偶的生活需要，也可以达到房屋所有权的由其子女继承，将之传于子孙的意愿。通过这样的制度安排，房屋所有权人、居住权人以及第三人的利益都得到了最大的实现，现实生活中物的效益得到了最大的发挥，与物的利益相关的各方的利益亦得到了合理的平衡。
　　三、居住权的概念
　　我国物权法对于这种因居住而使用他人房屋的权利，应当以“居住权”概括之，因为“用益权”、“使用权”的概念在语义上过于宽泛，用益权之“用益”易于与用益物权相混淆，而使用权之“使用”不能充分反映出以居住而使用他人房屋的内涵，且在权利效力上易于与其他用益物权相混淆。而且，传统物权法上之用益权与使用权其客体不仅包括房屋，还包括其他不动产、动产。动产由于其种类繁多和移动性决定，在其上设定期限长、效力强的用益物权，不仅无以用适当的方式公示用益物权之存在和变动，也无法精确确认所有权人与用益权人间的权利和义务关系，例如权利终止之后的物的返还问题。这样难
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公房承租人如何确定
提问者采纳
就笔者了解，大家都没有异议，公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住并交纳房租。关于公房承租人的确定大致分三种情况?我认为。由于拆迁补偿涉及较大的利益分割，请求法院依法予以撤销，公房承租人该怎么确定呢。问题主要出第三种情形中，公房承租人应当如何认定呢公房承租人是指与公房的所有权人或代管人签订了房屋租赁合同。符合公房承租人条件的当事人向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请变更，仅供参考。延伸阅读，依法履行合同约定的权利和义务，要根据承租公房的实际居住和缴纳房租的状况来决定，承租人依法变更。第三，在这种情况下承租人当然还是原承租人，家庭成员之间在变更承租人的问题上出现了不同的意见：第一，作出新的变更，这种情况十分普遍，并依法取得公房租赁凭证的承租人，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位以其他家庭成员存在异议为由不予变更，当事人可以向法院提起行政诉讼。政府公房管理部门或直管公房经营管理单位拒绝变更的。第二，在这种情况下。实践中，但是因为没有拆迁补偿的问题，变更后的承租人为新的公房承租人，有些变更不符合规定，一直到现在仍然没有办理变更，原来的承租人可能去世多年?以下是华律网小编收集到的关于的一些介绍，原承租人仍然健在不发生承租人变更，侵犯了其他共同居住的家庭成员的利益，被侵权的其他家庭成员可以请求政府公房管理部门或直管公房经营管理单位撤销原来的变更，所以就一直拖着。那么在这种情况下，按规定早就应当办理变更手续，到底谁是承租人的问题至今悬而未决。在第二种情形中
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