农村土地占用补偿标准咨询_重庆市政府公开信箱
重庆市农委公开信箱
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邮件字号：
渝农委信箱[
发布单位：
来信内容：
农村土地占用补偿标准咨询
你好！请予以及时回复，谢谢。
家乡的承包地被整片推掉了，说是要整体承包给谁搞生态农业，包括那些有菜的、有果树的、有树木的、有竹林的，都被推掉了，但是至今没有任何补偿款项，也没有听说要给予补偿款项，并且还在土地上修建了几条公路。
涉及问题：如下
1、农村承包土地被占领、转包，分别是如何计算补偿款项，标准如何？
2、农村宅基地被占领、转包，分别如何计算补偿款项，标准如何？
3、农村自留地被占领、转包，分别如何计算补偿款项，标准如何？
4、承包土地、自留地，涉及有菜、果树、树木、竹林等情况的如何计算？不涉及的如何计算？
5、承包土地、自留地、宅基地，修建为公路的如何计算？非修建为公路的如何计算？
请予以邮件回复，现在不知道该怎么办，咨询了多次都没有获得回复，不会是故意包庇地方乡镇相关人员侵吞国家政府、市政府相关补偿款项吧？
办理单位：
办理结果：
来信人你好。
国家征用农民的土地一般按《中华人民共和国土地管理法》第四十七条的规定进行补偿。
　　第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
　　征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
　　征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
　　被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
　　征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
　　依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
　　国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
如有其它问题，请咨询当地相关部门。因你的电话无法接通，也不知道你所属区县，现将市农委经管处电话提供给你供咨询：。
发布时间：
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农村土地流转过程中存在的问题及对策分析
作者：霍袁平&&发布时间： 10:02:58
　　一、农村土地流转的含义
　　农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村集约型经济发展过程中极为重要的一个环节。通过农村土地流转，可以发展规模化、集约化、现代化的农林牧副渔业。同时，通过引入市场机制发挥作用，使生产要素和产品的自由流动，由充分竞争形成的价格引导生产要素流向生产效率较高的生产者，实现经济的增长和社会的进步。 从实质上讲，农村土地流转指土地使用权流转，是拥有土地承包经营权的农户将土地使用权转让给其他农户或经济组织。
　　二、农村土地流转的类型及典型案例
　　农村土地流转的主要类型为土地互换、出租、入股、合作等方式。在流转农村土地时，要遵循农户自愿流转的原则，经相关土地管理部门备案，才可签订农村土地流转合同。具体类型和典型案例有以下几种。
　　（一）合同签订形式不够规范
　　在对外承包土地时，农村集体组织基本上都能签订书面合同，但在具体经济组织内部都很少签订书面合同，或是很少委托他人签订土地流转合同。即使有委托他人的情形，然而，大多数会因被委托人不具备民事行为能力，最后导致委托合同无效。 如二圣镇李某与重庆市巴南区二圣镇中坪村某组、重庆市巴南区二圣镇某村民委员会委托合同纠纷案件。李某与其妻王某均未在《委托书》上签字确认，虽然《委托书》上有李某的名字，但该组认可签名的系案外人丁某，其表示丁某的签名得到了李某妻子王某的授权，但王某系精神三级残疾人，在《委托书》并未得到权利方有效确认的前提下，其系单方确认的无效合同，并未对土地权利方产生法律约束力。故双方签订的《委托书》应无效。
　　（二）村社换届等节点易出纠纷
　　村委的换届选举、村社的合并等节点，容易引起承包合同纠纷。特别是村委会换届选举或村社合并后，一些原社的村民并入他社，在召开社员大会讨论土地流转问题时，往往会产生原社村民质疑社员大会合法性问题。如天星寺镇石某与被告重庆市巴南区天星寺镇芙蓉村某社农村土地承包合同纠纷案件。原、被告于1998年签订土地承包合同，承包该社1.283亩土地从事农业生产。承包期为30年。2000年，石某将户口迁移至巴南区天星寺镇，转为非农户口。2002年，该社在未通知石某的情况下将石某承包的土地收回。现请求该社返还石某于日承包位于该社1.283亩土地及赔偿违法收回土地给石某造成的损失。后查明现在的该社系之前几社合并而来，在召开社员大会时，未通知石某，未有石某参与的社员大会会议记录。但结合其他证据认定石某系自愿交回土地。该案带给我们的思考是村社合并后，召开社员大会时，一定要以书面形式呈现相关会议记录，防止今后纠纷出现。　　
　　（三）承包时间差带来的矛盾
　　在承包合同履行过程中，由于物价上涨，土地使用价值提升等原因，致使原承包费过低，发包方要求提高承包费，双方发生纠纷；还有，承包方因经营不善，没有取得预期效益，或取得效益过低，导致拖欠承包费，从而造成土地纠纷；因妇女离婚、出嫁等原因未能取得或少取得承包地，而引发纠纷；部分村由于1998年第一轮承包未到期，导致二轮承包时间顺延2-3年，使一部分村民该分地的未分到土地，不该分到土地的确分到了土地，出现矛盾与纠纷无法解决；二轮承包时，由于农民负担较重、农作物价格低下、种田比较效益低，一些村民外出打工，放弃土地承包权，或村组织没有给打工村民预留耕地，现在，这部分外出打工人员回来要地引起矛盾与纠纷；农户因债务将承包地私自低价流转多年，现生活困难，想收回承包地或提高承包费，经合同双方协调未果而引起上访这些问题，也时有发生。
　　三、农村土地流转存在的问题及原因
　　第一，法律法规的内容较为抽象，具体可操作性不强。《中华人民共和国农村土地承包法》已颁布实施，法律条文规定得较为笼统，与之相配套的法律规定和司法解释不多，而农村土地承包案件比较复杂，关系到许多民间习惯、村规民约，做双方当事人的调解工作较难。
　　第二，农村居民的法律意识普遍偏低，发生农村土地流转纠纷时不知道怎样维护自己的合法权益，使大部分农村土地流转案件不能得到及时的解决。
　　第三，农村土地流转合同形式不规范，在对本集体经济组织以外的人发包土地时，基本上都能签订书面合同，完善法律手续。而在本集体经济组织内部却很少签订书面合同，使得发生纠纷后，权益受损害一方无法维护自己的合法权益。
　　第四，法律规定农村对外承包土地等重要事项需经过村民民主议定程序，即召开村民大会或村民代表大会，决定有关重大事宜，但现实中，许多农村青壮年都在外打工，留下的只是老弱妇孺，召开村民大会或村民代表大会的基本人数达不到，难以对有些重大问题进行表决。所以，许多土地承包没有经过合法的民主议定程序，就对外承包。
　　最后，村集体经济组织没有预留足够多的预留地。许多村组织在土地承包发包中没有预留机动地，导致新的集体经济组织成员落户后，暂时不能获得承包地。
　　四、解决农村土地流转存在问题的对策
　　（一）解决农村土地流转存在问题的微观对策
　　1、规范农村土地流转管理模式
　　（1）稳定和完善农村土地承包关系。依照法律法规和政策，保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。依法应确权的土地纳入确权范围并确权到户。确权确地的，要发放土地承包经营权证书，努力做到承包地块、面积、合同和证书“四位一体”。农村土地流转不得改变土地的性质和用途。农村土地流转不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。没有土地使用权的自由流转，就不可能形成一定的经营规模，没有规模优势企业就无法盈利。 权衡农村土地流转的利弊，积极遵守农地农用原则，禁止将农用地从事非农建设。合理确定农村土地流转期限。农村土地流转期限应当尊重流转双方的意愿，根据流转土地的使用情况由双方协商确定，但不得超过原承包合同的剩余期限。采取出租方式流转的，要遵照《合同法》的规定，租赁合同期限不得超过20年。租赁期间届满，当事人双方可以要求继续签订租赁合同，新的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
根据江苏、浙江、福建等东部沿海省份的经验，把千家万户的小块土地集中连结，按照效率优先原则由市场来配置土地资源，大大提高了农业经营规模，同时有利于土地资本、技术、劳动、管理等生产要素的流动和结合，实现农业生产专业化、规模化、产业化经营，大大提高了农业经营的生产效率。随着我国加入世贸组织，中国农产品市场已全面开放，粮食、水果行业都将面临国际的竞争，我国农产品要想走向国际市场，不建立具有规模技术、管理、品牌实力的农业企业是不可能的。就凭农民各自为战、一盘散沙式的小农经营，不要说拓展海外市场，知不知道海外市场还不一定。而且我国农民平均受教育程度较低，单靠他们自发组建农业企业并不现实，必须有具备技术、资金、管理优势的企业或组织介入，投资农业，而没有土地使用权的自由流转，就不可能形成一定的经营规模，没有规模优势企业就无法盈利。
　　（2）切实保障农村土地流转过程中农户的收益。土地流转双方应根据土地类型、土地质量、产量水平及物价变动等因素，合理确定农村土地流转的价格。流转期限超过五年的，应建立价格调整机制，合理规划调整时限和幅度，分时间、分类别确定流转价格。流转双方应对国家的各种政策性补贴、流转期满后地上物权属及补偿办法、土地征收和占用后应得的补偿款等问题作出明确约定。确权确地到户后流转的，流转收益归承包农户所有。同时，要大力依法规范农村土地流转行为。承包方采取转包、出租等方式流转的，要报发包方备案;采取转让方式流转的，要经发包方同意，新的承包方要与发包方重新签订承包合同，做好土地承包经营权属变更登记工作。承包方自愿委托其他人流转其承包土地的，应当出具书面委托书。无承包方的书面委托，任何组织和个人不得以其他方式决定流转农户的承包土地。要健全完善农村土地流转程序。农村土地流转，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。土地流转承包方以转包、出租等方式取得的土地进行再流转的，应当取得原承包方书面同意，并办理流转备案登记手续。另外，应推行农村土地流转合同管理制度。所有农村土地流转都必须依法签订书面合同。以前没有签订合同的，双方要对合同文本进行补签;已经签订流转合同双方无异议的，保留原合同不变。签订流转合同要在村集体经济组织监督下签订，由流转双方在村集体经济组织办公地点完成，并报土地管理机构备案。
　　2、做好农村土地流转的服务工作
　　（1）加强农村土地流转服务组织建设。结合本地实际情况，发挥村集体经济组织的作用，建立健区、镇和村三级农村土地流转服务组织，为农村土地流转提供相关的普法宣传、咨询服务、流转信息等服务，提高农村土地流转效率。
　　（2）提高农村土地流转信息化服务水平。根据本地实际和农村土地流转发包方与承包方需要，加强农村土地流转信息平台建设，及时监控农村土地流转情况。充分利用信息平台，宣传法律法规，推广先进经验，提高农村土地流转的信息化服务水平。
　　（3）建立农村土地流转价格指导机制。加强对土地流转价格的统计、汇总和分析，摸索开展土地流转价格评估工作，建立健全本地区农村土地流转价格指导机制并实行动态管理。通过公平、合理的价格指导机制，保护土地流转各方利益，引导农村土地承包经营权有序流转。造成转出方与转入方的信息不透明不对称，阻碍流转交易速度，降低了流转的成功率。
　　（4）做好农村土地承包及流转合同备案和档案管理工作。要切实加强管理，建立健全农村土地承包及流转备案制度，并实行动态管理。当事人采取互换、转让方式流转要求登记的，农村土地承包登记管理部门要及时予以登记，并下发变更后的土地承包经营权证书。对采取转让、互换方式流转的，应当及时办理土地承包合同变更手续并备案。另一方面，建立健全农村土地流转台账，加强合同档案的管理工作。
　　（二）解决农村土地流转存在问题的宏观对策
　　1、确定农户的土地产权归属，激发农户土地流转的活力
　　农村集体土地流转前提是明确权属。十八届三中全会提出，建立城乡统一的建设用地市场，实现农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同地同权；赋予农户更多的财产权利，推进城乡要素平等交换。集体建设用地和宅基地流转，通过流转实现农民的财产性溢价收入，将把数亿农民从此前一直被禁锢在作为农业生产要素的土地上，拉入到工业化、城市化的建设中。集体土地市场化的改革前提是确权工作要做实做牢。在城镇化快速推进的东部地区和中西部大城市，农村集体土地突破法律和政府规章层面的流转已不是少数，而根据用途比较的优势，少数农户将农地转换为非农用途的自发行动，也早已突破边缘革命并向更高级行政区域展开。也就是说，存在市场化溢价收益的农村土地资源已进入工业化、城市化和房地产市场化的大潮中，流转和非流转的溢价差已经摆在每个人的面前，所以小产权房才越来越多。确权既是顺应市场趋势，也是助推市场发展。
　　如果权利明确了，是否交易、交易为何种用途、如何定价等，农民自然而然会遵循市场规则来行事，土地资源就能达到最佳配置，农村土地低效利用、浪费严重和城市用地紧张的不平衡，耕地保护和建设用地之间的冲突等问题也就解决了。另外，明确权属是构建村民自治的基础，长期以来农村集体组织内村民自治意识薄弱、民主生活缺乏，根源在于生活和生产的要素——土地实际掌握在村干部或村主任手中，农民没有完全实际产权的内在意识，没有意识就无法形成行为，当然就缺乏土地流转收益的动力了。
　　2、开发农村土地流转形式，增强农村土地流转的内部活力
党的十八大报告提出，“加快发展现代农业，增强农业综合生产能力”，“构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系”。土地流转和适度规模经营是发展现代农业的基础，土地流转服务体系是新型农业经营体系的重要组成部分，是农村土地流转进行的基本保障和前提。建立健全农村土地流转服务体系，必须做好健全信息交流机制、政策咨询机制、价格评估机制等工作。
健全信息交流机制。信息交流机制是否健全有效，直接关系土地流转的质量和效率。当前，由于农民土地流转信息发布有限，土地转出、转入的范围小、成本高，实际情况收效甚微。政府部门应加强土地流转信息机制建设，适应农村发展要求，着眼于满足农民需要，积极为农民土地流转提供信息服务与指导；适应信息化社会要求，完善土地流转信息收集、处理、存储及传递方式，提高信息化、电子化水平。建立区域土地流转信息服务中心，逐步建立覆盖全国的土地流转信息平台信息管理系统，为农户利用手中资源交流土地提供必要的便利和服务。
　　3、建立健全政策咨询机制。农村土地流转政策性强，直接关系农民生计，必须科学决策、民主决策。需要建立政策咨询机制，更好发挥政策咨询在土地流转中的作用。一是政府干预与群众建议相结合。土地流转改革和政策制定需要顶层设计，也不能脱离群众的实践探索和创造。要从土地流转实践中总结提炼有特色、有价值的新做法、新经验，实现政府干预与群众建议的有机结合。此外，农村土地流转涉及农民就业、社会保障、教育、卫生以及城乡统筹发展等方方面面的政策，是一个系统工程，需要用系统观点认识土地流转，跳出土地看流转，广泛征集和采纳合理建议，确保土地流转决策的科学性。二要建立政策咨询机制的配套设施。建立土地流转专家咨询机构，开展多元化、社会化的土地流转政策研究；实现政策咨询制度化，以制度保证土地流转决策的专业性、独立性；完善配套政策和制度，形成一个以政策主系统为核心，以研究、决策等分系统为辅助的农村土地流转政策咨询体系。
　　4、健全和完善价格评估机制。土地流转价格评估是建立和健全农村土地流转市场的核心，是各个系统得以良好运行的关键。因此，必须完善土地流转价格评估机制。一是明确农地等级。农村土地存在等级、肥力、位置等的差异，不仅存在绝对地租，也存在级差地租。应建立流转土地信息库，对流转土地评级定等，制定包括土地级差收入、区域差异、基础设施条件等因素在内的基准价格。二是调控指标体系。建立切合各地实际、具有较高参考度的流转土地价格评估方法和低价保护制度，确保流转土地价格合乎市场行情。三是注重信息收集。信息的透明度是市场机制发挥作用的前提和基础。应建立包括流转土地基准价格、评估价格和交易价格等信息在内的流转土地价格信息登记册，并及时建立台账，确保定价合情合理。
　　总之，农村土地流转问题研究是一项牵涉多个领域的复杂工程。涉及多学科多领域综合性问题，如社会学、法学、经济学、土地资源学等多学科的交叉，不仅仅是单纯的土地使用论或者收益研究论。要解决在我国农村土地权流转中存在的方方面面的问题，就必须综合运用多学科理论提出全面、合理、系统性的对策建议，以为我国的农业发展提供切实可行的发展动力。
来源：巴南法院
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