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直播：“新常态下的资产配置策略”主题投资沙龙
一次改变你投资方式获取更高收益的机遇，一场分享创新投资模式，获取投资机会和策略的财富会，10月11日，“新常态下的资产配置机会”主题论坛在星河传奇·铂寓举办，知名经济专家郭茂佳将结合2015年新经济形势下实体经济、金融经济的发展趋势，解读当前投资问题，寻找未来战略投资标向，给出合理的投资理财建议，助您拓宽投资视野!【活动时间】日 15:00-17:00【活动地点】星河传奇营销中心【活动流程】14:00-15:00 签到&15:00-15:20 主持开场、领导致辞15:20-16:00 主讲嘉宾主题演讲16:00-16:20 互动提问环节&16:25-16:30 鹏城精英名商会介绍16:30-17:00 茶歇、看楼&【活动实录如下】主持人：尊敬的各位来宾，各位朋友，大家下午好！很高兴在星河传奇和大家相聚！感觉深圳的秋天没有来就结束了，冷冷的天气并不能影响我们暖暖的心情，今天我看到我们好朋友又相聚在一起，今天的相聚是为了一个不一样的主题，我们今天想和大家共同分享的是《新常态下的资产配置策略》。今天您要注意了，平时我们是在玩，平时我们是在交流，今天我们要学会策略。接下来请允许我和大家简单介绍一下今天的活动，我们今天这个活动是由星河地产、搜狐网、鹏城精英名商会共同举办的《新常态下的资产配置策略》主题投资沙龙活动。首先请允许我为大家隆重介绍一下今天的嘉宾，他们是：1、星河地产深圳公司项目总监叶晓斌先生；2、鹏城精英名商会一名会长；3、深圳市政府金融创新奖专家评审、深圳大学中国经济特区研究中心郭茂佳教授；今天的嘉宾分别来自星河传奇铂寓的VIP会员，鹏城精英名商会优秀会员和深圳奔驰会等所有的会员朋友们，欢迎你们。今天我们特别感谢媒体的支持，感谢深圳卫视财经频道、公共频道、都市频道，深圳商报，深圳都市报，深圳晚报，搜狐网、凤凰网的媒体朋友们，欢迎你们。亲爱的朋友们，今天您已经看到了我们的场地虽然有点小，但是很精致，大家看到龙华的崛起，也看到深圳的崛起，今天您看到的就是我们的星河传奇，有星河的地方会成为城市新经济体的中心，为什么他能做到这一点，就是他们独到的经济眼光，今天很多会员来了已经先看到的铂寓的样板房，你们看到铂寓样板房的每一个精致，他们选择了科勒洁具，三米的层高，每份空间的充分应用，这就体现了黄金地段的黄金价值，有请深圳星河地产项目总监叶晓斌先生为我们致辞。掌声欢迎。叶晓斌：尊敬的郭茂佳教授，女士们、先生们，大家下午好！很高兴出席深圳地产、深圳电视台财经频道、搜狐网络联合举办的星河铂寓高端私人理财策略沙龙活动，我谨代表星河地产深圳公司向郭教授专门来星河传奇讲座表示衷心的感谢。也对今天莅临的每一位来宾、媒体、同仁表示真挚的谢意，大家印象星河是主要开发住宅的一家地产企业，其实星河在26年的发展过程中，已经形成以房地产综合开发为主，是地产领域少有的投资高手，投资涵盖创投、保险、银行等多种领域，体量庞大。以我们2015年的代表作星河的银湖谷，将银行、保险、创投纳入我们集团的一个非常大的旗舰项目。这次在星河地产的要约下，国内知名学者郭茂佳教授来到星河铂寓为大家解决当前的投资问题，结合2015年新形势下的金融经济的发展趋势，结合合理的投资理财建议，助您拓宽投资视野，这次讲座郭教授专门精心挑选课程，修订讲座提纲和内容，重新制作了课件，在此对郭教授的辛勤工作表示由衷的感谢。最后感谢大家莅临本次赢在铂寓投资沙龙的各位嘉宾，感谢各位一直对星河集团的支持，祝各位工作顺利，祝本次讲座取得圆满的成功。主持人：谢谢星河地产深圳公司项目总监叶总。亲爱的朋友们，晚到的朋友们，您正在收看是由深圳卫视财富博客栏目为您呈现的是由鹏城精英名商会和星河世纪共同展现的《新常态下的资产配置策略》。我们平时的活动都会选在企业家家的会所，今天的活动为什么选在地产项目的小小的会所呢？我们想让大家感受到的是两点：一是经济开始像猛兽一样袭来，无论是股市还是券商的金融行业，以及我们面临的房地产和各种各样投资的市场，都让我们找不到感觉、找不到方向，就像深圳的天气一样，冷得让你发抖，热得让你出汗。面临这样的环境我们应该怎么办呢？今天我们把会员请到现场，我们在现场感受一下氛围，我们现场请到一位专家帮我们把把脉，指点一下接下来请我为大家介绍这位专家，刚才星河地产深圳公司的叶晓斌总监和大家提到一个名字，这个名字有些耳熟就是郭茂佳教授，我提到郭茂佳教授，很多朋友在网络上看到他，还没有见到真人，今天我们有请到的是这位金融界的巨子，他就是深圳大学中国经济特区研究中心的郭茂佳教授。郭教授是深圳市政府金融创新奖的专家评审，同时他是中国证监会和中国证券行业的证券从业人员资格考试命题委员会的专家，同时他是中南财经政法大学金融系的主任以及资本市场研究所的所长。接下来想看真人的掌声热烈一点。有请郭茂佳教授。郭茂佳：各位朋友，下午好！我们今天开讲的题目是《新常态下的资产配置策略》。这是我们星河地产给我的命题，在题目定了以后，我围绕这个题目做以下的文章，尝试做以下的文章，也许会对大家的胃口，也许不对大家的胃口，大家可以做取舍。新常态这个概念是习总书记在2014年5月份提出，新常态我个人理解，最简单的含义就是过去三十多年的超高速经济增长的时代已经结束，这样一个新时代的到来，为我们的资产配置提出了很多的挑战。首先告诉大家暴利时代已经结束了，作地起家的时代已经结束了，傻瓜都可以赚钱的时代已经结束了。我们现在面临新常态、新时代，在这样新的时代下，我们怎么配置我们的资产，这不仅是我们在座各位关心的问题，也是全世界人关心的，不仅是各位迷茫的问题，也是全球投资者关注的问题，为什么是全球投资者关注的问题，中国的新常态意味着全球的新常态，中国高速增长的结束意味着全球经济增长可能也因此受到影响，所以在这样的新常态下，你的资产如果去到不该去的地方，可能顷刻间烟飞云散，一辈子的努力可能都会白费。新常态的投资去得很快，全球资本市场由于股票下跌损失了13万亿美元，有接近50%是中国投资者的损失，所以，在新常态下，投资者应该高度关注资产的配置，不要将资产放在不该去的地方，同时也是全球投资者感到迷茫的时候。为什么？因为中国经济增速下滑，新常态将会给全球的市场带来动荡，因为中国汇率的波动，因为中国经济的下行，影响的不仅仅是中国的市场，而且是影响全球的市场，所以现在全球投资者都把目光投向中国。将来怎么办？这不是一个简单的问题，我试图花一点时间来破解这样的问题，有人说，在目前这个时代，现金为王，什么都不干是最保守、最安全的，行不行？我认为不行，你把钱都放在现金上，照样会遭受很大的损失，因为我们现在的货币供应增长率是13%点多。而我们的经济增长率只有7%，货币增长超过经济增长6%以上，过多的货币就会带来物价的增长，就会让你的现金随着时间的流失而不翼而飞。你把钱存在银行，存款的利率一年只有1.7%，我们的物价上涨率是2恩%，深圳的物价上涨率是3%，也就是说你的资产收益率至少要达到3%你才能保本，所以你什么都不干都不行。怎么干？今天围绕这个问题谈三点：1，资产的行业配置策略。2，资产的市场配置策略。3，资产的区域配置策略。一、资产行业配置策略。我们先来看看资产怎么样在行业间配置是比较合理的？我个人的观点，在目前新常态下，有些行业是不能进入，不能把资产配置到这些行业，有哪些行业呢？我经过最近一段时间的梳理，我发现至少有这样几个行业大家不要轻易的投进去：1，煤炭，陕西、山西的投资者喜欢把钱投在煤炭行业，而且在经济下行的时候把钱投向这些行业，都会获取超额的暴利，甚至是屡试不爽，在过去的时代是可行的，而在将来，我认为是不可行的，不可行的原因就是新常态，新常态下煤炭这个行业将会面临空前的困境：一是经济转型之路可能是一个长期的过程；二是环保的标准可能会越来越高，三是经济增速放缓是一个长期的趋势，美元的坚挺也是大概率事件，四大困境下，煤炭的价格虽然跌到2009年的价格，今年跌25%，有一些煤炭股市具有投资价值。这样下行的趋势很难逆转。有人得反转堵经济周期的反转。2，投资于钢贸行业，未来钢贸行业和煤炭行业是一跟腾上的两个苦瓜，它和煤炭基本上是相同的。比如说环保的要求，国际大宗商品的下跌，比如说经济转型，比如说经济增速放缓，这些东西也是制约我们钢贸行业未来前途很重要的因素。3，人口净流出的房地产，不是讲星河地产的房地产，而是讲人口净流出城市的房地产，很多三线城市、四线城市在房地产新政的刺激下有一点起死回生的苗头，死是大概率事件，生是很难的，原因很简单，就是人口的净流出。很多人请我做报告的时候会结合这个地区房价是涨还是跌提出这样的问题，我会告诉他评判的标准很简单，你这个地方买的房会涨会跌，统计一下这样几个数据：一是人口是不是净流入的，如果是净流入值得你投入，如果是净流出不要把钱扎进去。二是资金的净流入，有没有资金的净流入，是资金的净流入，资金的洼地可以，如果资金都弃你这个地方而逃，当然不能这个地区。三是物流，物流反映一个地区经济活跃的程度，人口净流出的城市房地产不要轻易的配置，不要看他的价格低，低是常态，高是罕见的。如果是三、四线城市的朋友，你还可以具体统计两个数字，第一个数字就是小学生的入学率，如果这个地方小学生入学人口很少，招不到学生，这个地方房地产市场肯定不景气，第二个数字是这个地方的社区医院有没有人看病，如果看病的人很少，这个地方也是没有潜力的。一个是看学位，再就是看这个区域排队就诊的人员，一个侧面可以反映出这个地区的房地产有没有希望。4，度假物业，前几年，受超高消费的影响，特别是官方消费的影响，一些高档的度假物业得到了全面的发展，但是现在大家看到，新常态我们并不只是经济新常态，也有政治新常态，所谓政治新常态就是反腐可能是一个长期的趋势，像这样一些高档的度假物业，如果没有政府消费支撑，没有贪官去消费，靠我们普通家庭去消费，可以说潜力比较有限。5，中小P2P企业，这些年互联网的影响，不少人把钱配置在P2P企业上，P2P企业我个人认为未来可能会出现严重分化，一些中小企业的P2P可能面临破产、跑路、兼并、重组，剩下来的就是有实力的或者说进入到“拼爹”的时代，谁有实力，银行办的P2P，保险办的P2P，证券办的P2P，信托办的P2P，这些企业才有可能成为未来市场的主流，而我们现在2000多家P2P企业，大量是没有“爹”。即便是有“爹”，“爹”也是老弱病残，没有实力，这样的P2P跑路是大概率的事件。以后可能是两种情况，一种情况是被别人吃掉，第二种是求别人吃掉，也就是“求包养”。这是新常态下大概不要把钱投在这几个行业。新常态下哪些很也是可以配置的？我个人认为有三个：1，消费，为什么消费这个行业是我们资产配置首当其冲的行业？首先消费者行业肩负着重任，肩负着什么重任？肩负着稳增长的重任，稳增长是我们目前经济的主体，靠谁去稳？过去我们靠三人去稳，结果有两个人腰杆子已经没有力量了，只剩下消费还可以担当重任。为什么出口不能拉动经济增长？在全球经济箫条的情况下，靠出口拉动几乎是没有可能的，我们7月份统计的结果，出口负增长6.1%，他不拖累经济增长就很好了。第二个是投资，靠政府投资拉动经济增长也是我们过去经济低迷的时候屡试不爽的事情。大家会说，为什么现在不能通过政府投资拉动经济增长呢？原因很简单，因为我们政府口袋里面没钱了，过去我们政府的钱很多，财政收入每年以20%、30%的速度增长，而我们今年上半年财政收入增长只有4.5%。我记得7月份的时候，我们也提出来一个所谓的财政政策，我们称之为积极的财政政策。我们过去看积极的财政政策，稳健的财政政策，主要是靠投多少钱，财政支出拿多少钱，财政收入减少多少钱，都是用钱来说话，唯独这次有力度的财政支持政策，没有一个谈到钱的问题，因为政府囊中羞涩，剩下来只有一个途径就是靠消费，消费这个时候必须是挺身而出。而且我们国家消费的空间还比较大，因为我们过去长期使用的是低工资、低消费、低物价的政策，很多人、很多家庭是勒紧裤带子，消费长期被压制。最近十年来随着收入的快速增长，家庭收入增长速度远远高于GDP的增长速度，为消费带来了动力和空间我们现在的消费水平和世界上还有很大的差距，比如说中国家庭消费占GDP的比例为35%，而全球达到60%，我们要达到60%的水平还有25%的空间。再加上我们计划生育政策的放宽，将会带来人口的增加和由此相关的一些消费需求扩大，这是消费这个行业是能够担当重任的。在新常态下，消费是可以穿越经济调整周期的行业，尤其是与嘴巴打交道的消费行业，比如说食品饮料，特别是有不少做财务投资的投资者，你就可以把这种行业，在经济下滑的时期，在新常态下作为选择的重点。特别是那些有超高知名度的品牌公司，特别是那些百年老店，我觉得是比较稳妥的资产配置方向。大家经常提到股神巴菲特，美国次贷危机以后，巴菲特的资产配置中，40%是与嘴巴相关的行业，巴菲特喜欢买股票，主要是买可口可乐、宝洁、卡夫、沃尔玛、乐购、好市多，这些是或多或少与嘴巴打交道的企业。因为这些行业最大的逻辑就是稳定，经济下滑的时候，新常态下大家最怕的是这个行业不稳定，这个行业掉到深坑里。另一类是和嘴巴相关，嘴巴不太爱吃的东西，就是药。为什么药可以在新常态下作为投资配置的重点？因为药有三个特点：一是不得不吃，你得了病，你可能饭不想吃，但你药必须想吃。你吃东西可以五谷杂粮，但是得了病，医生给你开什么药，你就得吃什么药，没有选择，所以我们经常说刚需，什么是刚需？这才是真正的刚需。二是越吃越多，随着人身高的增长、体重的增长，以及耐药性的增强，药的销量是越来越大。三是药很容易形成赢家通吃，这是大家经常看到的，越好的药、越贵的药、越好的医院、越好的医生，越有人问诊，越有人选择。而且不问男女老少，各个年龄段都会形成这样一种赢家通吃的现象。所以我们说第一大行业应该是消费行业。2，金融行业，这是目前很多国内的投资者感到很困惑的一个问题，因为我们国内很多投资者是最讨厌把钱配置在金融行业，特别是银行，因为这些股票盘子太大，很少有涨停板，很难操纵股票。其实在新常态之下，我认为从大的行业类别来看，金融是一个可以选择的行业，为什么？首先寿命长，很多的企业想做成百年老店是极其困难的，马云发誓把阿里巴巴建成一百年，一百年后没有了和我没关系，目标就是活一百年。金融活一百年的很多，不是一个两个的问题，大家知道美国的富国银行是1852年成立的，到现在一两百年的历史。大家知道的花旗银行是1812年成立的，现在有两百年的历史，汇丰银行是1864年成立的，到今天有150年的历史，所以金融行业很容易出现百年老店、寿命长。大家知道投资的投资标的寿命要长，今天在，明天跑路了你就血本无归，所以第一个选择他是因为寿命长。二是估值低，我们金融行业不仅仅是在中国是估值水平最低的行业，而且是全世界估值最低的行业，把银行、证券、保险、信托的股票拿到全世界范围内比较，估值水平都是最低，由于他的估值水平低，我们认为未来就有投资的潜力。三是业绩比较稳定，很多行业业绩大起大落，而金融行业很少有大起大落，因为他是蓝筹股，比较稳定。四是分红多，新常态投资大家一定要搞清楚他的现金回报率，股息率，这些都应该作为你考核的目标，因为没有暴利的，只有稳健的增长，稳健增长是什么东西为代表？股息率是最重要的考核标准，未来大家如果在股市进行资产配置，一定要关注股息率，股息率将会是你未来投资成败很重要的标志，金融股的股息率普遍比较高，比如说银行，2014年16家上市银行平均起来10.3%，而银行的存款利率只有1.7%。作为同等资本追求，追求同等报酬的投资者来说，你肯定要选择投资率比较高的地方。五是提供流动性，我们普通企业很难提供流动性，搞不好就资金链断了，而我们金融业自己可以创造流动性，比如说银行门一开就有人存款。保险公司一开门就有人来交保费，这就是保险公司的流动性。所以金融企业，特别是银行和保险，是可以自己创造流动性的。流动性比较高。在新常态下，大家也要高度关注流动性，因为在新常态下，破产的企业将会很多，是一种常见的现象，业绩很好的企业反而比较少，这个时候你要高度的关注他的流动性。六是金融行业存在巨大的隐藏价值，隐藏价值怎么体现出来？比如说银行，银行现在的自有资产，比如说银行有一个大楼，招商银行有一个招商大厦，招商银行大厦值多少钱？招商银行大厦是招商银行现在值多少钱？用他的原价，以每年5%的折旧将他的原价折旧下去。而现实的情况是什么？招商银行大厦经过这么多年，不应该折旧，反而要升值，我所计算的，深圳市今年新房的房价大概3.5万元/平米。3.5万元等于2003年原值5879元/平米，拿到今天升值29121元/平米，这样的升值如果按照公允价值计算，银行帐面上反映银行资产的价值是2350，公允价值是35000，这是在全世界都没有的现象，我不知道为什么全世界的投资者对这一点视而不见？为什么中国不按照公允价格计算？因为没有市场，没有市场当然反映不了在现实的帐面上。按照公允价值进行计算，可惜在中国被隐藏起来了。经济正常情况下，对银行没有任何的影响，但是假设，银行如果要是破产的时候，这个东西就值钱了，我们的企业有可能破产，企业破产是按照公允价值计算的，最后破产的时候牺牲不了多少，银行破产大把的资产按照市场的公允价值计算，可能抵御很多的风险，破产清盘的时候他成为抵御风险很重要的因素，这是为什么说新常态下金融业可以投资的一个原因。七是政策呵护，虽然近几年我们搞利率市场化，使银行的利润受到了一些影响，给我们银行带来紧箍咒的同时，管理层也不断出台一些措施来对冲，比如说允许银行发行优先股，让他筹措更多的资本，比如说降准，银行的规模做大、蛋糕做大，比如说让银行业能混业经营，增加更多的收入来源，这样一些政策实际上是让我们的金融业在经济下行的背景下，能够抵御这个市场的风险，我们去年底、今年初的时候，工商银行行长当着李克强总理的面说银行业也是弱势群体，结果变成全中国最大的笑话。反映出银行是在国家的呵护下成长的。八是内部变革，金融业都在还是内部要进行改革，改什么？我们现在有混合所有制的改革、股权的改革、市值管理的改革，这些管理措施都将在一定程度上会提高我们银行股的估值水平。九是需求上升，需求上升体现在养老金要入市，境外机构投资者会加大投资中国市场的规模，这些都将会对这些寿命比较长、价值稳定、业绩稳定、分红比较多、隐藏价值比较大的公司具有一定的吸引力。所以金融业是我们资产可以配置的一个行业。3，房地产行业，房地产行业是不是我们资产配置的行业或是重点行业？最近几年争议很大，有越来越多的人认为这个行业不值得配置，甚至我记得今年初的时候，深圳一些有头有脸的经济学家甚至说过，要把房子全部卖掉炒股票，因为房地产这个行业是高危行业，它的逻辑就在于三点：一是房地产行业致富的潜力明显下降，比如说福布斯排行榜，2013年前四大富豪中有三个是房地产商，王健林、吴亚军、许家印，2015年只有王健林还在前十名中。二是房地产的泡沫十分严重，甚至恐怖，比如说房价收入比高，国际上工人的标准是6倍，而我们35个大中城市超过了12倍，一线城市超过了20倍，所以有人说中国的房地产泡沫太大，达到了恐怖的程度。第二个是租售比比较高，也就是回本的年限比较长，国际上公认的标准就是回本的年限是20年，也就是说买房以后租出去，收租金，20年可以把本金收回来，现在很多地方回本的年限40年甚至超过70年，把房子自身的寿命还要长第三个是空置率比较高，现在没有官方的统计结果，官方认为统计结果也是统计不出来的，现在只有民间的统计结果，民间的统计结果显示，全中国住房空置率达到22.4%。另外有人认为房地产市场的拐点已经出现，重要的标志就在于2014年的统计结果显示，全国商品房的销售金额下降了8%，销售均价下降了5%，这就是我们今年甚至今年以前一段时间，我们国内很多知名的学者、知名的专家得出的一个结论，就是房地产这个行业不值得把资产配置在这个行业，甚至要从这个行业中完全抽离出来，这个行业究竟可不可以进行资产配置？我的观点就是对于三四线城市而言，房地产没有配置的潜力，应该逃离这些地区。但是对于深圳而言，房地产仍然是我们市民资产配置的重要去向。为什么深圳可以？我认为深圳无论是刚才讲的几个方面来看，还是从我们自身讲的特点来看，我认为深圳房地产行业仍然值得资产进行重要的配置，为什么呢？投资房地产致富的过程仍然在上演，我们6月份的时候，新房的房价只有3万，到了7月的时候涨到3.6万，8月份的时候突破了4万，这个房价还在节节攀升，很多工薪层明显的感觉到，工资增长的速度跑不赢房价的增长速度，这就表明致富的故事还在上演。另外深圳房地产市场尚未达到饱和的程度，是没有达到饱和程度可以从国际上的普遍经验来看，也可以从自身的特点来看，我认为深圳房地产行业还值得配置，国际经验来看，一个国家、一个地区房地产值不值得配置要考核他的泡沫程度，如果说泡沫要破灭了当然不能配置，如果泡沫还是可以容忍、还是可以承受的当然可以考虑配置。一个地区房地产泡沫会不会破灭取决于什么因素？取决于四个因素：一是经济增长速度，如果这个地方经济增长速度出现断崖式的下跌甚至出现负增长，这个地方房产不值得配置。二是集聚力显著下降，就是我们刚才讲的，人流、物流、资金流纷纷流出。三是自有住房的比例太高，比如说百分之百，人人都有房，你把房子卖给谁？就没有承接率。四是刺激楼市走好的政策全部用光，政府已经无能为力，面对房地产下跌一点办法都没有，这个时候房地产泡沫也会破灭。我认为深圳这四个条件都不具备，首先是经济增长，我们的经济增长率仍然比较快，全国是7%，我们深圳是8.5%，大家不要小看我们这8.5%，我们的8.5%是不靠政府投资拉动的8.5%，我们是靠民间投资，主要靠民间拉动的。这个和天津、重庆是完全不一样的，重庆增长速度很快，去年增长速度很快，靠什么？政府投资拉动。天津经济增长收入也很快，也是靠政府投资拉动的。深圳的增长是靠民间投资拉动的，新常态下，政府无能为力，靠民间投资。我们不是靠传统行业拉动的，是靠新经济的增长的，我们的8.5%是质量的8.5%，而且没有破坏环境的8.5%，是具有可持续的8.5%，所以我们说，经济增长速度比较快。深圳集聚力并没有显著的下降，大家网上看到一些小年轻逃离深圳，因为房价太高，但是转了一圈他又悄悄的回来了，为什么回来？因为深圳这个地方是具有集聚力的，这种集聚力有两个重要的指标反映，第一个是学位，你看看深圳的学位是多么的一位难求；二是医院，你看深圳医院的排队现象，你会发现这种增长，无论是人流、物流还是资金流，都在进一步的集聚中。自有住房的比例不高，可以说是一线城市中自有住房中比例最低的城市。现在深圳的自有住房比例只有30%，其他的一线城市都超过了50%。刺激楼市走好的政策我们不但没用尽，而且根本没用，我们还处在限购限贷，楼市是深圳特区最不特的一个地方，深圳历史上享受了很多特殊的政策，惟有楼市调控我们不但没有享受到全国一般的政策，甚至给予了更严厉的政策，所以深圳房市如果不调控，那才真是麻烦大了。在这样的调控背景下都还那么强劲，所以我们没有理由说深圳的房地产行业已经到顶了。这里面就有一个困惑大家的问题，也是困惑所有专家的问题，这个问题就是中国房地产行业早就患了“三高”症，而且进入了病入膏肓，奇怪的是叫了这么多年却没有出大问题，这三高就是高房价收入比，高空置率，高租售比，都比国际上的公认标准高出两倍以上。为什么没有出问题？是因为中国经济有特殊情况，还是专家们的分析不准确？“三高”全世界都管用标准，运用到中国会出现一些偏差，也就是我们测三高的仪器，如果测外国人可能是有用的，测中国人不管用。为什么会出现这种情况？我们先来看看第一个指标：一是房价收入比，房价收入比是由什么原因导致？一个是房价高；二是收入低才有了高房价收入比。我们现在看看中国的房价是不是像我们统计局统计出的那么高？不是，因为统计局统计出的是商品房的房价，商品房的房价是全世界公认的用来反映房地产行业房价高不高，中国不可行，中国除了商品房，还有很多非商品房，比如说有房改房、集资房、廉租房、经济适用房、安居房、小产权房和农民自建房，这么多的房子当然有不同的价格。全中国只有一个价格，商品房价格，用最高的价格代表我们所有房子的价格，你最后得出中国的房价太高了，高得离谱了。如果把所有的房价进行加权平均，我们要对统计局统计出的数字打很大的折扣。西方国家人员用收入反映整个国民的购买力是很管用的，原因在于他的收入是公开的，透明化的。而我们的收入里面带有很大的水分，有两个收入没有反映进去，一个是灰色收入没有反映进去，这些灰色收入我们不能说是非法收入，但至少是没有反映到银行、税务局。也就是说通过银行、税务局反映不出你的收入水平。我们很多行业都存在这个问题，存在灰色收入。还有一部分非法收入，这个非法收入有两部分，一部分是地下经济，很多人怀疑中国7%的增长速度是不是有7%，世界上都怀疑这个。我认为毋庸置疑，因为中国的7%可能不止7%，因为中国还存在相当大的地下经济，这个地下经济有黄赌毒高利贷，你去有些地方买东西大家不会给你开发票，这些都属于地下经济，地下经济占有多少的比重现在没办法统计，至少像这样的非法收入规模是很庞大的。有人做了统计，仅仅骗子这个行业，一年骗走的收入是3000亿人民币。第二个是贪腐收入，贪腐收入也是令人震惊的，发改委能源局居然有一半的局级以上的干部存在贪腐，涉及的金额往往是亿作为计算的。这部分的收入也是没有反映到老百姓的收入里，这也是大家经常看到的，如果从他合法的收入来看是很少的，很多官员都说我的收入很少，一个月不到一万块。但是让他买房的时候，眼睛都不眨一下，说明什么问题？说明大量的收入是没有反映出来的。房价收入比反映老百姓的购房潜力是有问题的。二是租售比反映中国的实际也是不切合实际的，很多人问这不是投资问题是什么问题，任何国家买房要么是消费、要么是投资，除了消费和投资还有别的用途吗？中国对房地产偏爱，除了消费和投资还有其他的原因，不能用经济投资回本的年限考虑这个问题，为什么这么说？因为我们中国人偏爱房产，有很多难言之隐。第一个难言之隐是没有房子就没有江湖地位，我想在座的各位可能都有这种亲身体会，甚至有这样的内在冲动。很多人买房，为什么买房？就是为了显示在深圳这个地方混得还可以。本来客观的需求来看，一百平米解决问题，为了显示我的成就，我可能买两百平米的房子，其中有一百平米就是为了显示江湖地位，所以买多大的房子，在哪个地方买房子，面积有多大、朝向如何，都可能成为你有江湖地位的依据。不能第二个是不能成家立业，这就不是消费问题，也不是投资问题，而是社会问题，深圳存在大量的剩男剩女，在深圳这样的发达地区不可能存在这样的剩男剩女，原因就是无房不嫁、无房不生，无房不娶，这个时候就不会考虑买房以后多少年还本，考虑的是要把香火延续下去，搞不好绝种了，很多人是传宗接代，延续香火来买房，而不是拿计算器算一下房多少年把本钱收回来。第三个是不能享受优质的教育资源，你没房，你不是学区房就没有学位，没有学位孩子不能就学，光买了房还不行，还要买有学位的房，买了房只能生孩子，有了学位的房才能养孩子，先是解决生的问题，其次是解决教育的问题。第四个是没有房不能享受平等的市民待遇，是我们中国的房子着太多的责任，不能简单的用经济学考虑这个问题。三是用空置率反映中国的房地产问题也不全面、也不准确，中国的户籍制度是全世界最严格的户籍制度，天然的把农民和城市居民分割开来，意味着天然的农民工天然需要两套房子，一套过年过节团聚用，或是将来老的时候用，一套是工作所在地为了生活方便用的。中国的空置率比全世界高是可以接受、可以理解的，因为中国的户籍制度带来的。中国专家列出破灭的时间表都没有破灭，不但没有破灭还节节攀升，原因就在于，如果只站在书本的角度，如果只站在海归的角度、洋人的角度，你早就会得出房地产泡沫要破裂。如果立足中国的实际，你就发现，中国的刚需实在太强大了。刚才我们从全国的普遍性来分析，我认为房地产行业还有潜力，从深圳的特殊性来看，我认为深圳的房价更坚挺，最近两年有很多深圳的老百姓不理解，深圳凭什么房价成为王中王，涨幅最大，现在变成全国最高的地区，从行政级别来说达不到这么高，行政资源来说他也达不到这么高，他为什么能成为王中王？我认为深圳的房价能够成为王中王是有道理、有依据的。一是户籍人口扩容的潜力更大，深圳户籍人口只有300万，根本称不上一线城市，甚至二线都称不上，与深圳一线城市的身份有很大的落差。将来深圳入户人口潜力是最大的，在一线城市中潜力是最大的。所以给我们深圳市的房地产行业带来了庞大的后备军。二是土地供求矛盾更突出，总面积来看和建设用地面积来看，都是全中国，甚至全世界都比较突出的，深圳每平均的人是5400人，比一线城市都高很多。深圳总面积只有北京的八分之一、上海的三分之一、广州的四分之一，这是总面积。而建设用地的面积，深圳只有总面积一半，也可以说不到一千平方公里。深圳供应的矛盾异常突出，关内基本上没有建设用地。三是库存更有限，我们刚才说的三、四线城市，我为什么他的房价很难逆转？是因为他的库存压力很大，深圳是没有库存的压力，所谓的库存是房地产压盘，不愿意拿出来销售。四是产业结构更独特，深圳的产业独特在于金融业占GDP的比重达到14点几，典型的支柱产业。二是高科技的行业占的比重比较高，这两个行业占的比重高，意味着收入是全世界最高的，也是深圳市最高的，也是全中国最高的，所以结构最独特，另外与香港的联动更紧密。深圳的住房需求有12%是来自于香港，另外深圳的房地产拐点还没有出现。二、资产的市场配置策略。第一，本币还是外币，所谓外币主要是美元，今年出现一个新的情况，由于汇率的波动，使得不少居民出现恐慌，不少人把人民币兑换成外汇，特别是成为美元，使得8月份外汇储备净减少939亿美元。这样一种现象我们是不是可以理解为大家现在都应该把你持有的人民币都换成外汇或是美元？我的观点是：近十年持有人民币是最好的选择，因为所有的货币都对人民币贬值，唯独人民币没有贬值，未来持有人民币也是最好的选择之一。一是因为人民币币值稳定的基础仍然比较牢固，一个美元兑换人民币是1：4.188。美国大学教授平均年薪是15万美元，现在深大的教授年薪不到5万美元，只相当他的三分之一。二是人民币面临通货膨胀的压力不大，贬值的可能较小。三是做空人民币境外投资者做空人民币的风险很大。国庆期间央行 &联手香港把境外的炒家歼灭，境外的炒家很难与央行抗衡。第二，配置人民币还是黄金。我的观点是意义不大，黄金大涨无理由，大涨的两大理由一个是乱世，一个是强需求，金砖国家，印度、中国对黄金的需求很强劲，导致黄金价格的上涨。这两个理由逐渐消失了，美国已经退出了量化宽松，并且准备要加息，意味着这个理由已经不存在了。中国进入新常态，印度也进入了新常态，引入增长速度也大幅度下降，对黄金的需求不断减少。黄金大跌也没有动力，黄金的价格取决于他的成本，他的生产成本大概每盎司1000美元，现在1100美元，往下大跌可能性不大。另外不是你想增加多少是多少，除非两种极端的情况，可能导致黄金大碟，第一种是美国大幅度加息，频繁加息。二是世界各个国家的银行大幅度的抛售黄金，这两种的情况不存在，结论是把人民币换成黄金的意义不大。第三，配置股市还是配置房市？这也是大家比较关心的问题，我的观点是因人而已，如果是刚需，应该受到进入房市，房市的功能是投资和消费，股票只有一个投资的功能。如果满足刚需尚有闲钱，没有闲心、闲时、闲情，也可以考虑配置房市，为什么？因为房地产市场的波幅相对较小，而股市的波幅相对较大，大家的从统计结果就可以发现，2003年到今年，房价呈45度角的趋势上升，股市也有高点，也有低谷，但是波幅很大，从投资的总收益来看，也许不比房地产差，但是稳定性比房地产市场差，如果你是一个没有闲时、没有闲心也没有闲情的人，你就投资于房市，而不要投资于股市。满足刚需有闲钱、闲时、闲心、闲情的人可以投资股市，这部分人应该说量不太大，也可以大家，我属于这种人，因为我有闲钱、有闲时、有闲心、有闲情。三、资产的区域配置策略。不同国家、不同城市可以说升值的潜力差别很大，即便是同一个城市，不同的地段差别也很大，怎么在区域上进行配置？我有三个观点：第一，要在富人扎堆的国家和地区配置，如果你是要移民，美国应该是首选，美国在哪个地方首选？纽约是首选，因为那个地方才是富人扎堆的地方。第二，要加大富人扎堆的省份和城市进行配置，全中国富人扎堆的城市是哪里？我在二十多年前就提出一个战略，弓箭式的战略，如果你的资产在全中国配置，就应该在弓箭弦交叉点进行配置。首先是上海，然后是北京、天津、广州、深圳、武汉。第三，建议加大富人扎堆区域的配置，深圳的每一位投资者可能都有这样的经历，改革开放初期，深圳资产配置的重点在罗湖，在罗湖买一个铺面可以吃几代，这个时代认为已经过去了，因为深圳的重心发生转移，今后将会以福田为中心，一部分向西，一部分向北，是未来深圳财富的走向，也是深圳未来资产配置的重点，一路向西、一路向北，向北就是龙华，向西就是南山。这是我们未来深圳资产配置的重点地区。为什么？因为这两个地区是富人扎堆的地区，富人扎堆体现在什么地方？一是金融业向这两个地区转移；二是高科技的企业向这两个地区转移；三是交通枢纽向这两个地区转移，也就决定将来人流、物流、资金流都会向这两个地区转移，所以将来我们说资产布局区域的重点应该是这两个地方。最后，我得出的结论就是，坐地起价的旧时代已经结束，正因为这个时代已经结束，所以大家要注意两点，第一点是打破幻想，很多人还在留恋过去的旧时代，还希望10%的经济增长率的时代还能到来，我们不要做这种梦了，应该结束适应新的常态，也就是中低速的经济增长，中速的经济增长时代。另外是要调整思维，是要变激进为慎重，在资产配置的时候要变激进为慎重。新常态下资产配置需要大智慧，这个大智慧就是找准行业、行业是消费、金融、地产。找准市场，房市、股市优先房市。找准区域，发达国家、发达城市、发达地区。这就是我们在新常态下资产配置的一个思考。观点不一定正确，据此操作引起的失败和我个人没有关系，谢谢各位。主持人：感谢郭茂佳教授利用一个小时的时间给我们进行的精彩的演讲，关于新常态下的资本如何去配置。亲爱的朋友，我刚才听了郭教授讲的，我不知道大家有没有共鸣，在深圳这块沃土上有两个特别明显的特征：一是人，这个城市这么多年以来，它始终是超高速度、超高比例的人口流入的正增长，在这里有一句话叫做只要你坚持不懈的做一件事情，最终的结果是棒棒的。二是这里是经济比较活跃的区域，这里有很多人承载梦想的平台，我跟大家讲一个真实的例子，我相信每个人都有这样的例子，2010年我在重庆有一套150平米的房子，我没有贷款我觉得有这样的房子我觉得很荣耀，2011年有人劝我120万卖掉，在福田保税区、后海买一套70平米的小房子，那个时候一套房子70多平，也就是140万到150万，我当时很想不通，深圳这么小，那边那么大，那边的房子是这边的一倍，价格我还要添钱，我当时没做这样的事。三年前，重庆这套房子从120万跌到110万，各种原因。蛇口这套房子从150万涨到了将近300万，三年的时间，重庆的房子没有涨还跌了10万，深圳的房子翻了倍。上个月重庆这套房子100万都没什么人问，深圳这套小房子按现在的市价，均价6.8万多，就算7万，已经涨到了快500万。这个时候我就想，好后悔，我问了身边很多的朋友，身边很多朋友都跟我有同样的感受，越来越多内地的家庭，举家卖掉内地的方自在深圳买一套房子在深圳扎根。中国人总觉得在一个城市有自己的房子才觉得我是这里的人，我才能生根，有自己的房子觉得很踏实。我觉得房市是中国人很重要的事情。我们来到这里，这里也是发展很迅速的地方，今天来到很多的同事是鹏城精英名商会龙华分会优秀的企业家，你们知道来自各行各业，你们是看到着龙华成长起来的，这个区域也是我的伤心地，为什么是伤心地，梅林关天天堵车，很多朋友劝我在这个地方买房子，我说好远，要隔一个山，还要堵车，每天下班看到堵车很累，我宁愿要关内一张床，不要关外一套房。我今天后悔了，这里的房子都可以涨到5万，这里的房子居住的比例是很高的。亲爱的朋友们，有一次我和朋友打赌，龙华谁会住，我们就打了一个赌，在白天看房子的阳台，我们发现阳台上挂的衣服比例是很多的，晚上我们又来看房子的亮灯率，我们发现亮灯率是很高的，发现龙华很多楼盘的入住率是很高的。龙华这个区域，一到豪宅的旁边就有一片农民房和拆迁户，我又发现了第二个问题，这些农民房、这些拆迁户、城中村给我们解决了很大的问题，就是丰俭由人，城中村让我在内地街道小巷的感觉，在这里无所不能，什么都能找到。中国人是群居的动物，你住在高档小区会觉得很孤单寂寞，和你的邻居都不会有沟通，每每到村里有一个兴奋点，我看到人来人往会很兴奋，这些人在你的眼里，他就是你生活的一部分，今天郭茂佳教授分享了新常态的资产如何配置，选择哪些股市和房市，投资行业如何配比黄金和人民币，如何在房地产行业配置你的房屋。在这里我们提议再次给百忙之中来到现场的郭茂佳教授热烈的掌声，感谢郭教授的分享。
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