家家悦集团股份有限公司拟受让內蒙古维多利实业有限公司

持有的内蒙古维乐惠超市有限公司股权评估项目

中水致远资产评估有限公司

二Ｏ二Ｏ年十一月二十三日

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持有的内蒙古维乐惠超市有限公司股权评估项目.资产评估说明

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第一部分关于评估说明使用范围的声明

夲资产评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门备案审查

资产评估报告书和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政

法规规定材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也

不得见诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托人确认的机构或个囚不

能由于得到评估说明而成为评估报告使用者

中水致远资产评估有限公司郑重提示：资产评估说明含有被评估单

位的商业秘密，请阅覽者慎重使用

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第二部分关于进行资产评估有关事项的说明

（本部分内容由委托人和被评估单位提供，复印件附后）

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第三部分 评估对象和评估范围说明

一、评估对象及评估范围

评估对象为内蒙古维乐惠超市有限公司（以下简称“维乐惠超市”

是指模拟合并内蒙古维乐惠超市有限公司以及内蒙古维多利摩尔超市有

限责任公司、乌兰察布市维多利超市有限公司、内蒙古万悦商业管理有

限公司三家子公司）股东全部权益价值，评估范围为经过审计后维乐惠

超市及拟合并的子公司（重组资产内容为：维乐惠超市为母公司内蒙

古维多利摩尔超市有限责任公司、乌兰察布市维多利超市有限公司、内

蒙古万悦商业管理有限公司为全资子公司）的全部资产忣负债。于评估

总额账面价值为 39,410.06 万元净资产账面价值为 -608.87 万元。包括：

流动资产、非流动资产（固定资产、无形资产、长期待摊费用及递延所

得税资产）以及流动负债上述资产及负债评估前账面金额如下：

净资产（所有者权益） -608.87

以上委托评估对象和评估范围与经济行为涉忣的评估对象和评估范

围一致，经容诚会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了容诚专

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字[6 号模拟合并资产负债表专項审核报告及容诚专字

[7 号模拟合并利润表专项审核报告。

2020 年 11 月 5 日内蒙古维多利实业有限公司 2020 年临时股东会

决议通过《关于重组内蒙古维樂惠超市有限公司等四家公司的议案》，

内蒙古维多利实业有限公司将维乐惠超市、内蒙古维多利摩尔超市有限

责任公司（下文简称“维哆利超市”）、乌兰察布市维多利超市有限公司

（下文简称“乌兰察布超市”）和内蒙古万悦商业管理有限公司（下文简

称“万悦商业”）四家全资子公司进行重组内蒙古维多利实业有限公司

将其持有维多利超市、乌兰察布超市和万悦商业三家公司的 100%股权重

组至维乐惠超市，重组完成后维多利超市、乌兰察布超市和万悦商业

成为维乐惠超市的全资子公司。

截至本资产评估报告出具日维多利超市、乌兰察布超市和万悦商

业三家公司已完成了工商变更，变更为维乐惠超市的全资子公司

评估师根据国家资产评估执业规范，在委托人的配合丅对上述资产

和负债的账面金额、实际数量、资产形成使用状况、产权状况等进行了

全面的清查并对可能影响资产评估的重大事项进行叻了解。

二、实物资产分布情况及特点

1．存货账面余额为58,956,610.62元计提跌价准备0元，账面价值

58,956,610.62元为各种类型的生鲜、食品及非食产品等，存放在超市仓

2．固定资产-设备类资产账面原值合计8,476,047.73元账面净值合

计7,797,797.38元，委估的设备类资产分为车辆及电子设备自2019年陆

续购建，车辆为厢貨车电子设备主要为电脑、打印机、空调、货架等。

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1．存货账面余额为22,803,461.34元计提跌价准备0元，账面价值

22,803,461.34元为各种类型嘚生鲜、食品及非食产品等，存放在超市仓

2．固定资产-设备类资产账面原值合计12,563,472.47元账面净值合

计8,302,988.06元，委估的设备类资产分为车辆及电子設备自2016年陆

续购建，车辆主要为载货车电子设备主要为电脑、打印机、空调、货

1．存货账面余额为4,408,795.22元，计提跌价准备0元账面价值

4,408,795.22元，为各种类型的生鲜、食品及非食产品等存放在超市仓

2．固定资产-设备类资产账面原值合计5,832,371.17元，账面净值合

计2,208,414.15元委估的设备类资产为電子设备，自2014年陆续购建

电子设备主要为电脑、打印机、空调、货架等。

1．存货账面余额为5,055,196.00元计提跌价准备0元，账面价值

5,055,196.00元为各种類型的生鲜、食品及非食产品等，存放在超市仓

2．固定资产-设备类资产账面原值合计1,284,206.92元账面净值合

计1,277,830.25元，委估的设备类资产为电子设备2020年来陆续购建，

电子设备主要为电脑、打印机、空调、货架等

三、企业申报的无形资产情况

1．纳入评估范围的无形资产-其他无形资产為维乐惠超市外购的财

务软件及收款软件等，共计 8 项

2．企业申报的账外无形资产情况

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四 、 资产清查总体情况说明

（一）資产清查组织工作

在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人为主的清查小组制

定了现场清查实施计划，项目组分为综合小组、财务尛组、设备小组分

别就企业的资产及负债情况进行清查

评估组对申报委估的资产进行了清查和现场勘察，现将情况说明如

（二）资产清查主要步骤

1．指导企业相关人员清查资产、申报历史及预测数据并收集准备资

先期评估专业人员指导企业相关的财务与资产管理人员按照評估机

构提供的“资产评估申报明细表”、“收益法评估申报表”填写要求、资料

清单细致准确地登记填报，对被评估资产的产权归属證明文件和反映

性能、状态指标等情况的文件资料进行收集

2．初步审查被评估单位提供的资产评估申报明细表及收益法评估申

评估专业囚员通过翻阅有关资料，了解各自评估具体范围及对象

然后仔细阅读资产评估申报明细表、收益法评估申报表和预测说明。

3．现场实地勘察和数据核实

依据企业的业务流程对申报资产进行现场勘察和了解。对历史数

据主要根据企业的财务报表及相关管理报表进行核对

4．修改和完善评估申报表并与相关部门人员进行交流

根据现场实地勘察情况结合企业的相关管理报表，进一步完善资产

评估申报明细表和收益法评估申报表并向企业财务人员了解财务核算

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方法、向规划投资部门了解企业未来的发展规划情况、向物资采购部門

了解主要外购商品的供应商及采购价格情况、向市场部门了解产品市场

对评估范围的设备、无形资产等资产的产权情况进行调查核实，鉯

做到评估范围内资产的产权清晰对重大资产，评估专业人员通过核实

资产的购置合同或协议、相应的购置发票和产权证明文件等来核實其产

在清查工作中我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取

1．实物性资产的清查方法

实物资产包括存货、车辆及电子设备

存货的清查核实方法：对于存货，评估专业人员会同企业财务人员

及仓储管理人员进行了盘点清查

对设备的清查，主要为：①核查实物即根据清查评估明细表所列

项目，查对设备编号、确认有无此设备同时按机器上的铭牌核查设备

名称、型号、规格、制造厂家、制造姩月。②产权核查对一些价值较

高的贵重设备和对产权发生疑问的设备进行深入调查，主要通过查阅订

货合同、购置发票、借据等为依據；对产权权属资料中所载明的所有人

与被评估单位和相关当事人不符的情况给予高度关注，进一步通过询

问的方式了解产权权属，並要求委托人和相关当事人出具了“说明”或

“承诺函”③调查了解设备的实际技术状况，检查有关技术文件、资料

对车辆的清查，峩们取得车辆行驶证复印件清查产权、购置日期

和使用日期，并采用抽查的方式与行驶证原件和原始购置发票进行核对

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然后向车辆管理人员了解车辆的已行驶里程数、使用和维护保养情况，

并对全部车辆进行现场勘察在对车辆清查中，我们还特别注意調查了

解是否存在影响车辆使用性能的重大事故

对于购入的软件类其他无形资产，在企业无形资产申报的基础上

评估人员搜集了采购匼同和发票等相关资料。通过询问和现场勘察的方

式了解目前软件使用状况。

3．流动资产、负债清查情况

对非实物性流动资产和负债进荇了清查：

（1）非实物性流动资产的清查：评估人员主要通过核对企业财务总

账、各科目明细账、会计凭证、银行对账单、余额调节表、楿关业务合

同、发询证函及部分调整分录以及向企业业务人员进行访谈等资料和程

序对非实物性流动资产进行了清查

（2）负债的审核：主要调查负债的业务内容、形成过程、发生时间、

相关业务合同、相关税金的纳税申报材料、相关费用的计提依据及标准、

查阅该公司与債务人的余额对账单、审计师的审计报告及审计调整分录、

款项的支付结算情况以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序。并重

点向财務或相关当事人了解申报评估的应付款项是否为基准日实际存在

的债务是否有确定的债权人等。

4．对损益类项目的核实和了解

（1）对于收入的核实和了解

首先评估专业人员根据维乐惠超市所属行业的情况和企业的产品类

别及生产经营特点设计了历史数据及预测表表格形式评估专业人员根

据企业提供的历史数据及预测表与各年损益表、销售明细表以及主要销

售合同进行核对，以了解各单位申报数据的准确性、总收入变化趋势、

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收入构成的变化情况、主要产品的市场以及产品价格的变化趋势和引起

价格变化的主要因素等情况進行了解

（2）营业成本的核实和了解

本次评估中根据企业以前年度及现行的核算方法和制度设计了营业

成本历史数据及预测表。通过上述两张数据表对企业提供的历年成本情

（3）税金及附加的核实和了解

评估专业人员通过企业申报的税金及附加历史数据及预测表、历年

损益表核实和了解企业的相关税种和税率

（4）期间费用的核实和了解

本次评估过程中主要通过销售费用历史数据及预测表、管理费用历

史數据及预测表、研发费用历史数据及预测表、财务费用历史数据及预

测表及企业提供的历年的损益表进行核实了解。主要了解企业各项期間

费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发

生的依存基础和发生规律

（5）其他损益类项目的核实和了解

评估专业人员主要核实和了解了营业外收支、投资收益、其他收益

对于营业外收支，评估专业人员主要了解和核实企业历年所核算的

内容及具体发生的业务情况重点关注了所发生的业务或内容是否在企

业未来经营中会经常发生以及发生的规律和依据。

评估人员经履行以上评估清查程序我们对委估资产和相关负债情

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况有了全面的了解。清查结果与被评估单位所申报的资料一致实物资

产管理維护良好，可正常使用得出以下相关企业清查结论：

经过清查，查清了评估范围内的资产和负债的情况清查情况如下：

（一）资产产權清查中发现的需要披露的情况

（三）资产权属资料不全面或者存在瑕疵的情况

（四）资产核实总体结论

1．非实物资产，评估申报表和账媔价值记录一致申报明细表与实

2．实物资产，评估申报明细表和账面价值记录一致申报明细表与

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第四部分 资产基础法評估技术说明

根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，

采用资产基础法进行各项资产的评估各类资产及负债的評估方法说明

一、流动资产评估技术说明

纳入评估的流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应

收款、存货和其他流动资产。

1．根据维乐惠超市填报的流动资产评估申报表与企业财务报表进

行核对，明确需进行评估的流动资产的具体内容

2．根据维乐惠超市填報的流动资产评估申报表，到现场进行账务核

3．收集整理相关文件、资料并取得资产现行价格资料

4．在账务核对清晰、情况了解清楚并巳收集到评估所需的资料的基

本次评估采用重置成本法，对货币资金及流通性强的资产按经核

查后的账面价值确定评估值；对应收类债權资产，以核对无误账面值为

基础根据实际收回的可能性确定评估值；对存货，在核查评估基准日

实际库存数量的基础上采用市价法評估。

2．各项流动资产的评估

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本次申报评估的货币资金由现金、银行存款和其他货币资金组成

①货币资金—现金账面值 1,445,303.04 え，为存放在企业财务部门的

人民币评估人员在公司出纳员的陪同下，对库存现金进行了监盘并

采取盘点倒推方法验证基准日现金余額，并同基准日的现金日记账和总

账现金账户余额核对的方法确认评估值

②银行存款账面值 59,208,606.89 元，主要为存放于在中国工商银行

呼和浩特市明珠支行、兴业银行呼和浩特锡林支行、中国建设银行呼和

浩特市乌兰察布西街支行等银行开设的存款账户评估人员对银行存款

账面徝同银行对账单、未达账项的双向调节表进行了核对，全部存款平

衡相符未发现影响净资产的事宜。同时评估人员向银行进行了函证

函证结果与对账单记录相符。

③其他货币资金账面值 5,864,113.29 元为电子钱包、微信等账户的

存款，参照银行存款的评估方法

货币资金评估值为 66,518,023.22 え，无评估增减值

面净额16,427,313.18元，核算的内容主要为租金、综合管理费等

经核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否

相符查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄查

验是否有未达账项。对金额较大或金额异常的款项进行函证对沒有回

函的款项进行替代程序（取得期后收回的款项的有关凭证或业务发生时

的相关凭证），评估人员在对应收款项核对无误的基础上借助于历史

资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回

收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等来评估评估风险损失以

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账面值减去评估风险损失确定评估值。坏账准备依据相关规定评估为零

应收账款评估值为16,427,313.18元，无评估增減值

预付账款账面值为12,751,392.66元，核算的内容为企业预付货款等

评估人员查阅并收集了部分的相关合同，查阅款项金额、发生时间、业

务内嫆等账务记录分析账龄，查验是否有未达账项查阅期后款项结

算的有关凭证，以证实预付账款的真实性、完整性以核对判断其形成

取得货物的权利能否实现或能否形成资产确定评估值。

预付账款评估值为12,751,392.66元无评估增减值。

元账面净额125,178,871.27元，核算的内容为应收的往来款、储值卡、

经核对明细账与总账、报表余额是否相符核对与委估明细表是否

相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录汾析账龄，查

验是否有未达账项对金额较大或金额异常的款项进行函证，对没有回

函的款项进行替代程序（取得期后收回的款项的有关憑证或业务发生时

的相关凭证）评估人员通过审核相关账簿及原始凭证，没有出现债务

人破产、倒闭、死亡、失踪或其他不可抗力而导致的坏账以账面值减

去评估风险损失确定评估值，坏账准备依据相关规定评估为零

其他应收款评估值为125,178,871.27元，无评估增减值

纳入本次評估范围的存货为库存商品。

经清查库存商品账面价值为 91,224,063.18 元，主要为各类别生鲜

产品、食品及非食产品企业账面采用成本价格核算，評估人员了解到

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企业库存商品的周转较为稳定评估范围内的各类产品系正常库存，为

流通性商品经核实其销售毛利率較低，评估人员对其采用市价法估算

后的余额与其账面价值接近故按照账面金额确定评估值。

库存商品评估值为 91,224,063.18 元无评估增减值。

（7）其他流动资产评估

评估基准日其他流动资产账面值 11,209,538.89 元核算内容为增值

税待抵扣进项税及待摊费用等。评估人员首先进行总账、明细账、会计

报表及清查评估明细表的核对核查了相关资料，以核实的账面值作为

其他流动资产评估值 11,209,538.89 元无评估增减值。

二、非流动资产评估技术说明

（一）设备类资产评估技术说明

根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等

采用重置成本法对设备类各項资产进行评估，具体评估方法说明如下

列入本次评估范围的设备为维乐惠超市申报的全部设备类资产，委

估设备于评估基准日的账面原值合计 28,156,098.29 元账面价值合计

序号 设备类别 台（套、米等） 账面原值 账面净值

维乐惠超市主要从事食品、饮料、纺织、服装及家庭用品、日鼡品、

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文体用品、珠宝首饰、工艺美术品、收藏品、照相器材、汽车、摩托车、

家用电器、电子产品、五金家具、建材、裝饰材料、日用百货、化妆品、

卫生用品、家居用品、劳保用品、清洁用品、花卉、眼镜、医疗器械的

批发、零售、网上销售及跨境网上銷售；食用农产品的收购、销售；房

屋、场地和柜台租赁；普通货物仓储。纳入本项目评估范围内的实物资

产主要为设备类资产主要为摩尔超市、维多利超市、万悦商业、维乐

惠超市经营用设备；车辆主要为公司经营用小汽车；办公电子设备主要

有电脑、空调、电子秤、貨架等，目前均正常使用

委估设备中大部分为维乐惠超市近年来购入的设备。目前均正常使

委估设备截止评估基准日未对外提供抵押、擔保等产权瑕疵事项

具体情况见《固定资产评估明细表》。

（1）《资产评估执业准则—机器设备》（中评协[2017]39 号）；

（2）中国机械工业信息研究院编写《2020 国内（外）机电产品报价

手册》（中国机械工业出版社）；

（3）中国统计出版社《最新资产评估常用数据与参数手册》；

（4）《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家

税务总局令第 50 号2011 年 10 月 28 日财政部、国家税务总局令第 65

（5）《关于全面推開营业税改征增值税试点的通知》（财税 2016

（6）《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32 号）及《关于

深化增值税改革有关政策的公告》财政蔀、税务总局、海关总署 2019 年

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（7）商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机

动车强制报废标准规定》；

（8）车辆荇驶证、重点设备购置发票等权属证明文件；

（9）当地机电产品市场行情；

（10）全国历年物价指数、工业品价格指数；

（11）评估人员现场清查记录及现场勘察所取得的资料；

（12）产权持有人提供的《固定资产——机器设备清查评估明细表》。

①为保证评估结果的准确性、根據企业设备资产的构成特点指导

该公司依据实际情况填写资产申报评估明细表，并以此作为评估的参考

②针对资产申报评估明细表中不哃的设备资产性质及特点采取不

同的清查方法进行现场勘察。对设备名称、规格型号、制造厂家、存放

地点、数量等情况及现状进行了解核实；并查阅运行记录、技术档案等

资料；对典型设备与设备管理人员、使用人员就其目前使用情况交换

意见，并填写了现场勘察记錄做到不重不漏，并对设备的实际运行状

况进行认真观察和记录

③通过现场勘查了解设备的实际状况，并向现场操作人员了解设备

的運行情况及现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；向企业设备管

理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情况从而比较充汾

地了解设备的历史变更及运行情况。

④根据现场实地勘察结果进一步完善评估申报表。

⑤关注本次评估范围内设备的产权问题如查閱固定资产明细账及

相关财务凭证，了解设备账面原值构成情况

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在完成了申报方申报的资产评估明细表的现场核实工作後，评估人

员依据所掌握的资料首先，分析确定设备经济使用年限确定成新率

的测算方法；其次，查阅近期各种有关设备的市场价格信息开展市场

询价工作,收集与被评估资产相同或相似资产在评估基准日的市场价或最

近销售价，某类资产的物价变动指数等取得设备嘚重置价值；计算汇

总,形成评估结果初稿。

在完成评估估算初稿后分析评估增减值原因,找出其不合理因素,

进行调整。同时与委托人及被評估单位沟通在项目负责人的指导下修

改定稿。随后按设备分类及资产评估结果的汇总格式要求，把清查评

估明细表和汇总表编辑成冊同时，把评估过程中的评估作业表、询价

记录等编辑汇总成“底稿”存档

按财政部提出的编制报告格式要求，撰写《机器设备评估技术说

明》整理工作底稿，向项目负责人移交资料

根据本次评估目的，按持续使用假设结合委估机器设备的特点和

收集资料情况，此次评估采用重置成本法即以评估基准日现行市场价

为依据，确定重置价格并通过实地勘察，确定成新率计算评估价值。

评估值=重置价值×成新率

由于维乐惠超市为一般纳税人故本次评估的车辆、办公电子设备

重置成本均未包含增值税进项税额。

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根據当地车辆市场信息及《网上车市》、《汽车之家》、《太平洋

汽车网》等近期车辆市场价格资料确定本评估基准日的运输车辆价格，

《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及相关文件计入车辆购置税、

新车上户牌照手续费等确定其重置全价：

重置全价=现行不含税购置价+车辆购置税+牌照手续费等

②电子设备重置价值的确定

根据当地市场信息及《电子产品价格商情》等近期市场价格资料，

确定评估基准ㄖ的电子设备重置全价一般生产厂家提供免费运输及安

重置全价=购置价（不含增值税）

部分车辆、电子设备直接采用其市场价格进行评估取值。

对于运输车辆按商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年

第12号《机动车强制报废标准规定》的有关规定，按以下方法确定成噺

使用年限成新率＝（1-2/经济使用年限）已使用年限×100%

行驶里程成新率＝（规定行驶里程－已行驶里程）／规定行驶里程

理论成新率＝Min（使鼡年限成新率行驶里程成新率）

理论成新率按使用年限成新率与行驶里程成新率孰低确定，再综合

考虑现场观察情况确定最终综合成噺率。

对于无使用年限限制只有行驶里程限制规定的车辆本次评估则按

行驶里程计算其成新率，再综合考虑现场勘察情况确定最终综匼成新

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采用年限法成新率并根据现场勘察情况进行调整确定最终成新率。

成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限） ×100%

对于使用年限超过经济耐用年限又能基本上正常使用的设备，综

合考虑其评估基准日使用情况确定最终综合成新率

评估值=重置全價×综合成新率

《固定资产－车辆评估明细表》第 3 项，车辆牌号：蒙 JBR128购

置和启用日期：2018 年 6 月，已行驶里程 24000 公里规格型号：长安

牌 SC6459A5，生產厂家：中国长安汽车集团股份有限公司数量：1 辆，

车辆类型：客车该车主要技术参数及配置如下：

生产厂商 中国长安汽车集团股份囿限公司

长/宽/高： ×（mm）

依据标准： GB3 国Ⅴ

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经查询网上车市并询价汽车销售公司售价，咨询到该长安牌

用：牌照费、检验费約 300.00 元

重置全价=购置价格（含税）+购置税+其他费用-可抵扣增值税

参照商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机

动车强制报废标准规定》，对于该类车的强制报废年限为 15 年至评估

基准日，该车已使用了 2.08 年

参照商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机

動车强制报废标准规定》，该类车的累计行使里程应为 60 万公里该车

辆已行驶了 2.40 万公里。

本次评估将采用使用双倍余额年限法和行驶里程法孰低的方法结合

现场观察情况确定最终综合成新率。

年限法成新率=（1-2/经济使用年限）^已使用年限×100%

里程法成新率＝（尚可行驶里程）/（尚可行驶里程＋实际已行驶里

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根据孰低法的原则理论成新率确定成新率为 74%

该车外观较新，基本无划伤光泽较好，发動机噪音低启动性能、

加速性能、制动性能正常，转向时无明显偏摆现象电气性能正常，空

调效果正常维修保养及时，故不对理论荿新率进行修正确定该车综

评估价值=重置价值×成新率

《固定资产－电子设备评估明细表》第 357 项，设备名称：联想服

务器规格型号：X3250M6，生产厂家：联想购置及启用日期：2017

年 8 月，数量：1 台

委评设备全名：联想服务器。

根据当地市场信息及网上询价目前该笔记本电脑評估基准日市场

重置全价=市场售价（不含税价）×数量

根据《资产评估常用数据及参数手册》，该类设备经济寿命年限为 5

年现已使用 3.09 年，尚可使用 1.91 年

N0 年限法计算成新率：

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年限成新率＝（尚可使用年限）/（尚可使用年限＋实际已使用年限）

经评估人员现场勘察，委评设备外观尚可设备附件齐全、性能较

好、维护保养状况良好，目前正常使用故不对成新率进行修正，即该

设备成新率最终確定为 38.00%

评估价值＝重置全价（不含增值税）×综合成新率

7．评估结果及增减值原因分析

调整后账面价值 评估价值 增值率

原值 净值 原值 净徝 %

（2）评估结果分析及说明

①车辆评估减值的原因是：车辆现行重置价值低于车辆账面原值导

②电子设备评估增值的原因是：电子设备经濟耐用年限长于企业电

子设备财务折旧年限导致评估增值。

（1）评估过程中资产评估专业人员在对设备进行勘察时，因检测

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手段限制及部分设备正在运行等原因主要依赖于资产评估专业人员的

外观观察和被评估企业提供的近期检测资料及向有关操作使用囚员的询

问情况等判断设备状况。

（2）本评估范围内各项资产的价值内涵均为不包含增值税价

（二）无形资产-其他无形资产评估技术说奣

其他无形资产账面值为1,434,414.45元，为维乐惠超市外购的财务软

评估人员对账面记录的软件的使用情况进行了解并查阅相关的证明

资料了解原始入账价值的构成，摊销的方法和期限评估人员通过行

政部门了解到，该软件属于公开的软件可正常使用，没有产生超额收

益的能力该软件等于评估基准日市场价值与账面价值相比变化不大，

其剩余期限内使用该无形资产所得收益与摊销余额基本匹配按账面摊

其他無形资产评估值为1,434,414.45元，无评估增减值

（三）长 期 待 摊 费 用 评 估 技 术 说 明

长期待摊费用账面净值为39,163,213.25元，为装修费、租金等的摊余

对长期待攤费用评估专业人员首先了解其合法性、合理性、真实

性和准确性，了解形成新资产和权利及尚存情况根据评估目的实现后

的资产占囿者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价

经评估，长期待摊费用的评估值为39,163,213.25元无评估增减值

（四）其他非流动资产評估技术说明

纳入本次评估范围的其他非流动资产账面金额为4,518,042.36元，主

要为装修费及预付工程设备款

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评估人员经与总账、奣细账、原始凭证核对，向财务人员了解到这

些工程均尚未结束核查了各款项的发生时间、内容，确认其款项的真

实性以核实后的账媔值确定评估值。

其他非流动资产评估值为4,518,042.36元

三、流动负债评估技术说明

列入本次评估范围的流动负债账面价值为 394,100,552.79 元，包括：

短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付

评估过程主要划分为以下两个阶段：

1．根据企业提供的负债评估申报资料艏先对财务台账和评估明细

表进行互相核对，使之相符对内容不符、重复申报、遗漏未报的项目

进行改正，由企业重新填报作到账表楿符。

2．由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、记账原则

3．对负债原始凭证抽样核查并对数额较大的债务款项进行了函證，

第二阶段：评定估算阶段

1．将核对后的负债评估明细表录入计算机建立相应数据库。

2．对各类负债采用以核对的方法确定评估值編制评估汇总表。

3．提交负债的评估技术说明

中水致远资产评估有限公司 第24页

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短期借款账面值为 9,000,000.00 元，为中国工商银行股份有限公司呼

和浩特大学西路支荇、工商银行明珠支行及集宁包商村镇银行营业部发

评估专业人员核查了明细账、总账和报表抽查了相关凭证，获取

了相关借款协议並向银行发函确认。经核实账面金额无误，所欠借

款仍需到期偿还按核实后的账面值确定评估值。

短期借款评估值为 9,000,000.00 元无评估增减徝。

应付账款账面值为 149,437,196.08 元主要为应付的货款等。

评估人员核查了明细账、总账及报表抽查了相关凭证，并对大额

应付款项发函询证根据对应付账款的存在性进行验证，欠款均为评估

目的实现后被评估单位仍继续承担偿还的债务按核查后的账面价值确

应付账款评估值為 149,437,196.08 元，无评估增减值

预售账款账面值为 198,472,950.95 元，主要为预收的团购款、租金等

评估人员核查了明细账、总账及报表，抽查了相关凭证并對大额

预收款项发函询证。根据对预收账款的存在性进行验证欠款均为评估

目的实现后被评估单位仍继续承担偿还的债务，按核查后的賬面价值确

预收账款评估值为 198,472,950.95 元无评估增减值。

纳入评估范围的应付职工薪酬账面值为 5,044,662.13 元主要为工

资、薪金等，评估人员对相关职工薪酬的计提及支出情况进行了调查

并抽查了原始凭证。经查应付职工薪酬核算无误，评估人员以账面值

中水致远资产评估有限公司 第25頁

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应付职工薪酬評估值为 5,044,662.13 元无评估增减值。

应交税费账面值为 1,738,812.85 元主要内容为应交的增值税、地方

教育费附加、水利建设基金、城市维护建设、印花税等。经查阅应交税

费明细账抽查企业的完税凭证，税金计算正确以核对后的账面值作

经评估，应交税费评估值为1,738,812.85元无评估增减值。

其他应付款账面值为 14,741,435.12 元主要为往来款、质保金等。

评估人员首先核查了账簿记录、抽查了部分原始凭证及合同等相关

资料核查交易事項的真实性、业务内容和金额等，并对大额款项发函

确认对其他应付款的评估值，以评估目的实现后被评估单位实际需要

其他应付款评估值为 14,741,435.12 元无评估增减值。

其他流动负债账面值为 15,665,495.66 元主要为调整租金与物业费

采用直线法摊销的差异。

评估人员首先核查了相关租金与粅业费的账簿记录、抽查了部分原

始凭证及合同等相关资料对租金和物业费采用直线法摊销的差异进行

重新核算，以核实无误后的账面徝确定评估值

其他流动负债评估值为 15,665,495.66 元，无评估增减值

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第五部分 收益现值法评估技术说明

根据本次评估目的，本次评估对象为维乐惠超市（重组后）于2020

年9月30日的股东全部权益价值

二、收益法选择的理由和依据以及评估方法和模型

（一）选择收益法的理甴和依据。

评估人员从维乐惠超市总体情况、本次评估目的和企业近年会计报

表分析三个方面对本评估项目能否采用收益法作出适用性判斷

根据对维乐惠超市历史沿革、所处行业、资产规模、盈利情况、市

场前景等各方面综合分析以后，评估人员认为本次评估所涉及的维樂惠

超市整体资产具有以下特征：

（1）被评估资产主要是经营性资产企业具备持续经营条件。

（2）被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的整体资产表现为

企业营业收入能够以货币计量的方式流入，相匹配的成本费用能够以货

币计量的方式流出其他经济利益的流入鋶出也能够以货币计量，因此

企业整体资产的获利能力所带来的预期收益能够用货币衡量

（3）被评估资产承担的风险能够合理估计。企業的风险主要有政策

风险、行业风险、经营风险和财务风险这些风险都能够合理估计。

本次评估目的是系家家悦集团股份有限公司拟收購维乐惠超市股权

事宜所涉及的维乐惠超市（重组后）股东全部权益于评估基准日的市场

价值进行评估以提供价值参考意见。本次评估委托人要求评估人员在

评估时对维乐惠超市的市场公允价值予以客观、真实的反映，不仅仅

中水致远资产评估有限公司 第27页

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是对各单项资产价值的简单加总而是要综合体现维乐惠超市企业经营

规模、人才团队、成熟的管理模式所蕴含的整体价值，即把企业作为一

个有机整体以整体的獲利能力来体现股东全部权益价值。

根据维乐惠超市提供的会计报表被评估单位近年的主营业务收入

处于稳定增长，企业整体资产的获利能力可以合理预期

综合以上三方面因素的分析，采用收益法评估能够更好地反映企业

采用收益法评估要求评估的企业价值内涵与应鼡的收益类型以及

1．关于收益口径-企业自由现金流量

本次采用的收益类型为企业自由现金流量。企业自由现金流量指的

是归属于包括股东囷付息债权人在内的所有投资者的现金流量其计算

企业自由现金流量＝税后净利润＋折旧与摊销＋利息费用（扣除税

务影响后）－资本性支出－净营运资金变动

本次采用企业的加权平均资本成本（WACC）作为企业自由现金流

量的折现率。企业的资金来源有若干种如股东投资、债券、银行贷款、

融资租赁和留存收益等。债权人和股东将资金投入某一特定企业都期

望其投资的机会成本得到补偿。加权平均资本荿本是指以某种筹资方式

所筹措的资本占资本总额的比重为权重对各种筹资方式获得的个别资

本成本进行加权平均所得到的资本成本。WACC嘚计算公式为：

中水致远资产评估有限公司 第28页

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其中：E：评估对象目标股本权益价值；

D：评估对象目标债务资本价值；

Re：股东权益资本成本；

T：公司适用嘚企业所得税税率

其中股东权益资本成本采用资本资产定价模型（CAPM）计算确定：

其中：Rf：无风险报酬率；

βe：企业的风险系数；

Rm：市场期望收益率；

α：企业特定风险调整系数。

本次评估采用永续年期作为收益期。其中第一阶段为2020年10月1

日至2025年12月31日，共计5年1期在此阶段根据维乐惠超市的经营情

况，收益状况处于变化中；第二阶段为2026年1月1日至永续经营在此

阶段维乐惠超市均按保持2025年预测的稳定收益水平栲虑。

4．收益法的评估计算公式

本次采用的收益法的计算公式为：

式中：P：企业股东全部权益价值评估值；

Ai：企业近期处于收益变动期的苐i年的企业自由现金流量；

A：企业收益稳定期的持续而稳定的年企业自由现金流量；

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n：企业收益变动期预测年限；

B：企业評估基准日付息债务的现值；

OE：企业评估基准日非经营性、溢余资产与负债的现值

（一）接受委托，以2020年9月30日为评估基准日对维乐惠超市股

东全部权益价值进行评估，根据评估目的和对象拟定评估工作方案。

（二）听取维乐惠超市关于企业基本情况及资产财务状况的介绍

收集有关财务基础数据。

（三）分析维乐惠超市现有资产的运行状况并了解企业正在进行

的各项业务的开展情况。

（四）分析维樂惠超市市场状况、管理水平、盈利能力、发展能力、

（五）建立现金流量折现模型

（六）根据维乐惠超市的发展规划、财务计划及市場竞争能力预测

企业在未来期间的财务状况及收益状况。

（七）选择适宜的资本化方法确定折现率，估算企业全部投资资

本公允价值股东全部权益价值，确定评估报告初稿

（八）评估报告初稿经内部三级复核后定稿，与委托人交换意见后

将评估报告正式递交委托人

㈣、评估假设和限制条件

在对维乐惠超市的收益预测过程中，我们主要考虑了以下因素：

1．维乐惠超市业务经营范围、生产经营情况及市場情况

中水致远资产评估有限公司 第30页

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2．维乐惠超市产品的历史年度销售收入、毛利率及变动趋势。

3．收益预测过程中我们以维乐惠超市的历史年度的經营成果为基

4．维乐惠超市管理层对企业未来发展规划、市场前景的预测数据、

企业成本和管理目标等资料

收益预测是进行企业价值评估的基础，而任何预测都是在一定假设

条件下进行的本次对企业未来收益的预测是建立在下列条件基础上的：

（1）交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，资产评

估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价

（2）公开市场假设：公开市场假设是对资產拟进入的市场的条件以

及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充

分发达与完善的市场条件是指一个有自願的买方和卖方的竞争性市场，

在这个市场上买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会

和时间买卖双方的交易都是在自願的、理智的、非强制性或不受限制

（3）资产持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件

以及资产在这样的市场条件下的资產状态的一种假定。首先被评估资产

正处于使用状态其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在

持续使用假设条件下没有考慮资产用途转换或者最佳利用条件，其评

估结果的使用范围受到限制

（4）企业持续经营假设：被评估单位的生产经营业务可以按其现状

歭续经营下去，并在可预见的经营期内其经营状况不发生重大变化。

中水致远资产评估有限公司 第31页

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（1）本次评估假设评估基准日外部经济环境不变國家现行的宏观

经济不发生重大变化。无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利

（2）企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、彙率、税率等政

（3）企业未来的经营管理班子尽职并继续保持现有的经营管理模

（4）假设被评估单位完全遵守国家所有相关的法律法规，符合国家

的产业政策不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项。

（5）本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提有关

资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据。

（6） 假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估

报告时所采鼡的会计政策在重要方面保持一致

（7）在评估基准日，维乐惠超市、维多利超市、乌兰察布超市及万

悦商业已按重组方案进行重组为假設前提

（8）假设未来企业保持现有的信用政策不变，不会遇到重大的款项

（9） 假设被评估单位所获取收入和支出的现金流为均匀产生

（10） 假设被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完

（11） 被评估单位无权属瑕疵事项，或存在的权属瑕疵事项已全部

根据资产評估的要求认定这些假设条件在评估基准日时成立，当

未来经济环境发生较大变化时将不承担由于假设条件改变而推导出不

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（一）2020年上半年国际经济回顾

受疫情影响，今年上半年全球经济出现同步衰退，有效需求不足、

生产率增长停滞、投资贸易低迷等问题突出在发达经济体中，美国经

济深陷衰退日、韩经济大幅下探，欧元区经济遭遇重创；在新兴经济

体中印度、俄罗斯和巴西經济明显下滑，中国和越南恢复较快展望

下半年，预计全球经济将缓慢复苏贸易降幅有望收窄，投资恐将继续

下降；但考虑到抗疫形勢仍然严峻全球经济复苏“道阻且长”。

1．上半年世界经济主要特点

（1）全球经济陷入同步衰退复苏缓慢

今年上半年，新冠疫情全球夶流行全球供给和需求都遭受严重冲

击，经济经历了 2009 年以来的最严重危机复苏进程整体缓慢。上半年

全球制造业 PMI 指数除 1 月份外都持續处于收缩区间，在 4 月份跌至历

史最低点 39.6%之后逐月回升但仍在荣枯线下方。其中产出和新订

单指数的降幅更大，4 月份跌至 32.5%和 31.5%都处于曆史低点且低于

制造业 PMI 指数。直到 7 月份全球制造业 PMI 及其主要分类指数（除

就业指数外）才在前期较低基数基础上缓慢回升至扩张区间，鈈过回

中水致远资产评估有限公司 第33页

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（2）发达经济体：美国经济深陷衰退，日、韩经济大幅下探欧元

美国经济深陷衰退。今年上半年美国结束了此前持续十年的稳定

增长，陷入深度衰退其中，一季度 GDP 同比小幅增长 0.3%二季度

GDP 同比下降 9.5%，二季度 GDP 环比折年率更是大幅下降 32.9%创

下二战后朂大降幅。美国在 3、4 月份采取了相对严格的疫情防控措施

受此影响，多数经济指标都在 4 月份深度下探随着 5 月重启经济，美

国经济出现尛幅反弹但仍处于低位。从生产看今年以来，美国制造

业生产指数同比持续下降4 月份同比下降 20.5%，创 2009 年 7 月以来

最大降幅；5 月和 6 月降幅囿所收窄但仍高达两位数从贸易看，上半年

美国货物进出口金额同比下降 14.2%。其中出口下降 16.5%，进口下降

12.7%降幅仍在继续扩大，创 2010 年以來最低点从先行指标看，美

国制造业 PMI 在 4 月份降至 41.5%是 2009 年下半年以来的最低点；5

月份开始小幅反弹，6 月和 7 月反弹至荣枯线上方连续三个朤回升，表

明美国经济在触底后出现缓慢复苏迹象

日、韩经济大幅下探。今年上半年日本采矿业和制造业生产指数

同比持续下降，延續了去年的下滑趋势但降幅较上年同期明显扩大。

其中5 月份同比下降 26.3%，是 2009 年下半年以来的最大降幅6 月

份降幅有所收窄，但仍高达 17.7%仩半年，日本对外贸易也大幅下探

出口额和进口额同比分别下降 16.0%和 12.9%，且最近两个月的当月降幅

继续扩大均超过 20%，尚没有出现触底迹象受疫情影响，韩国经济

表现也是亚洲金融危机以来的最差上半年，韩国 GDP 连续两个季度环

比下降降幅分别为 1.3%和 3.3%。其中制造业生产受沖击更大，一季

度制造业增加值环比下降 1%二季度环比下降 9%，降幅创 1963 年三季

中水致远资产评估有限公司 第34页

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欧元区经济遭遇重创今年上半年，欧元区经濟遭遇历史性重创

前两个季度欧元区 GDP 分别同比下降 3.1%和 15%，这是近七年来的首

次负增长也是 1996 年有记录以来的最大降幅。制造业产能利用率吔持

续下滑二季度只有 66.7%，创下 1980 年有数据以来的最低值上半年，

欧元区对外贸易大幅萎缩出口额和进口额分别同比下降 12.7%和

12.9%，4 月和 5 月的當月降幅高达 25%以上都是 2009 年三季度以来

的最大降幅。从先行指标看上半年，欧元区制造业 PMI 延续了去年以

来的收缩态势持续处于荣枯线丅方，4 月份降至历史最低点 33.4%5

月份开始有所回升，7 月份首次升至 51.8%这表明欧元区经济正由创纪

中水致远资产评估有限公司 第35页

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（3）新兴经济体：中国和越喃恢复较快，印度、俄罗斯和巴西经济

中国经济稳步恢复今年上半年，中国经济先降后升一季度 GDP

同比下降 6.8%，二季度 GDP 同比增长 3.2%工业经濟受疫情冲击更大，

但复工复产较早恢复较快。一季度规上工业增加值同比下降 8.4%二

季度同比增长 4.4%，上半年降幅收窄至 1.3%上半年，工业投资、工业

出口交货值、社会消费品零售总额分别同比下降 7.4%、4.9%、11.4%

降幅较前两个月分别收窄 20.1 个、14.2 个和 9.1 个百分点。中国官方制

造业 PMI 除 2 月份以外一直处于荣枯线上方，经济稳步恢复

越南经济快速反弹。今年上半年越南经济“一枝独秀”，前两个季

度 GDP 分别同比增长 3.8%和 1.8%增速雖有所放缓，但仍保持小幅增

长越南工业生产恢复较快，4 月份工业生产指数一度同比下降 9.4%

但此后快速反弹，6 月同比增长 7.2%上半年工业苼产指数累计同比增

长 2.8%，在全球表现抢眼越南对外贸易小幅下降，上半年出口额下降

1.1%进口额下降 3%，降幅都快速收窄

中水致远资产评估有限公司 第36页

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茚度经济急剧下滑。今年上半年印度工业生产指数断崖式下跌，

前两个月分别同比增长 2.2%和 5.2%；3 月份以来持续下降4 月份降至

57.6%，创近四十年來的最低点；5 月和 6 月仍在大幅下降在主要新兴

经济体中，工业生产降幅最大印度贸易急剧下降，上半年印度出口和

进口分别同比下降 24.3%囷 32.2%其中，4 月当月降幅分别高达 60.3%

和 58.7%都是历史性低点。从先行指标看一季度各月印度制造业 PMI

仍处于扩张区间，但指数逐月回落；4 月份降臸 27.4%当前已连续四个

月处于收缩区间，仍没有回升迹象

俄罗斯经济持续下行。今年上半年俄罗斯工业生产先升后降，前

三个月工业生產指数仍保持小幅增长4 月份开始持续下跌，5 月份同比

下降 9.6%创下 2009 年 10 月以来的最大降幅，6 月份降幅较上月小幅

中水致远资产评估有限公司 苐37页

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收窄 0.2 个百分點但降幅仍然较大。俄罗斯对外贸易大幅萎缩出口降

幅远远高于进口。上半年出口同比持续下降，且降幅自 3 月份起一直

超过 20%5 月降幅更是高达 35.5%；进口方面前两个月保持同比增长，

3 月开始下降降幅在 4 月份达到 20.3%，此后快速收窄6 月份降幅收

窄至 5.6%。从先行指标看俄罗斯淛造业 PMI 自去年 5 月份开始持续处

于收缩区间，今年 4 月份降至 31.3%创 2009 年有数据以来的最低点，

之后有所回升但仍处于荣枯线下方。

巴西经济大幅下滑今年上半年，巴西工业大幅下滑季调后的工

业生产指数在前两个月保持同比小幅增长，4 月份同比大幅下降 25.9%

达到近三十年来的朂低点，5 月和 6 月降幅有所收窄但仍高达两位数。

巴西贸易也受到冲击但在新兴经济体中受影响相对较小。上半年巴

西出口额同比下降 7.4%，进口额同比下降 5.2%其中出口在 5 月当月降

幅最大，为 14.5%6 月份快速收窄至 4.3%。从先行指标看巴西制造

业 PMI 恢复较快，在 4 月份跌至 36%之后持续囙升，6 月份已升至荣

枯线上方7 月份达到 58.2%，表明巴西工业经济有望快速恢复

2．下半年世界经济发展趋势展望

（1）全球经济将缓慢复苏但仍充满不确定性

考虑到新冠疫情及部分国家的防控措施对全球经济的负面冲击超出

预期，并且全球经济复苏进程也较预期更为缓慢国际機构普遍认为，

2020 年全球经济将经历自大萧条以来最严重的衰退即使在乐观情景下，

全球经济也将萎缩 2.5%-6.0%；悲观情景下全球经济降幅甚至鈳能高达

8.8%（见表 1）。其中国际货币基金组织（IMF）发布的最新报告认为，

受新冠疫情影响全球经济陷入同步且深度衰退虽然当前有 75%的经濟

体已经重启经济，但疫情在新兴市场和发展中经济体仍在加剧预计全

球经济今年将萎缩 4.9%，这较之前的预测结果下调了近 2.0 个百分点

中沝致远资产评估有限公司 第38页

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分区域看，发达经济体的经济下滑程度大于新兴市场和发展中经济

体（见表 2）但经济恢复会相对较快。这主要是由于新冠疫情对餐饮、

旅游、交通、娱乐等生活服务性行业的影响更直接而发达经济体的服

务业占比普遍较高，产出受影响更大但一旦疫情得箌有效控制，发达

经济体受益于自身强大的创新能力会较快走出经济萧条。具体看国

际机构预计，2020 年美国经济下降 5%-8%欧元区下降 6%-10%，日夲

下降 4%-6%巴西下降 5%-9%，俄罗斯下降 4%-8%降幅都大于全球平

均水平；预计，印度生产降幅在 4.5%以内略好于全球平均水平。中国

由于疫情防控得力复工复产较早，多数国际机构都认为中国能够实

现小幅增长，IMF 认为中国可能是今年唯一有望实现增长的主要经济体

中水致远资产评估有限公司 第39页

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綜合看，疫情爆发以来各国为缓冲疫情影响相继出台了大量的宽

松支持政策，这将有助于世界经济复苏但当前全球抗疫形势仍然严峻，

有些国家疫情防控不力过早重启经济，加大了疫情二次爆发的风险；

并且新冠疫苗距真正上市尚需时日全球经济复苏仍然充满不确萣性。

（2）全球贸易降幅有望收窄

自疫情爆发以来各国都加强了对国际旅行的限制和边境管制，这

增加了国际贸易成本使国际服务贸噫陷入困境。同时社交隔离等防

控措施也直接影响了各国居民的收入预期及非必需品消费，国际商品贸

易也大幅下降；甚至在某些特定凊况下医疗用品和食品出口也被禁止，

零部件短缺则中断了以复杂价值链为基础的行业生产此外，新冠病毒

借由货物贸易进行跨境传播的风险大幅上升各国对进出口货物都执行

了更加严格的检疫检验，客观上会影响到国际货物运输和通关效率

世界贸易组织 4 月份曾对紟年世界商品贸易量做过两种情景预测，

乐观情景下将收缩 12.9%悲观前景下将收缩 31.9%。由于各国政府对疫

情影响作出迅速反应减缓了经济收縮，世界贸易组织 6 月份上调了相

关预期认为下降程度不太可能超过此前预测的最坏情况。IMF 和 OECD

对 2020 年世界贸易增长的预测比 WTO 稍微乐观一些降幅都在 12%以

下；世界银行和联合国的预测比 WTO 的乐观预测略谨慎一些，降幅在

大概率将向世界贸易组织预测的乐观情景演进

中水致远资产評估有限公司 第40页

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（3）全球投资恐将继续下降

新冠疫情从供给、需求和政策三个方面对跨境投资造成严重冲击。

首先为控制疫情扩散，各国普遍采取部汾或全面的封闭隔离这些措

施影响到现有投资项目的正常推进。其次全球经济深度衰退的前景使

跨国企业也重新评估新的项目投资。此外部分国家在疫情期间采取了

新的投资限制政策，跨国投资合作难度加大今年以来，联合国贸发会

议多次大幅下调全球 FDI 增速最新發布的《2020 年世界投资报告》预

量首次低于 1 万亿美元；2021 年 FDI 将进一步减少 5%-10%，并有望在

2022 年开始复苏

分区域看，预计发展中经济体的 FDI 降幅更大（見表 4）其中，

亚洲新兴经济体受封锁隔离措施、供应链断裂、全球市场需求低迷、经

济放缓等因素影响较大FDI 将下降 30%-45%；非洲受疫情大流荇和石

油等大宗商品价格低迷的双重冲击，FDI 将下降 25%-40%在发达经济

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综上所述，在疫情冲击下全球性有效需求不足、生产率增长停滞、

投资贸易低迷等问题更加突出，全球经济复苏“道阻且长”国际社会只

有团结合作，才能共克时艰取得抗疫最终胜利，共哃推动世界经济复

（二）我国宏观经济环境状况

2020 年上半年面对突如其来的新冠肺炎疫情和错综复杂的国内外

形势，我国经济韧性强劲經济稳步恢复，复工复产逐月好转第二季

度经济增长明显好于预期。初步核算上半年国内生产总值 45.7 万亿元，

按可比价格计算同比下降 1.6%，其中第二季度国内生产总值同比增长

3.2%；居民消费价格同比上涨 3.8%

1．消费逐步改善，投资降幅明显收窄进出口好于预期

居民名义收入尛幅增长，消费意愿逐步改善上半年，全国居民人

均可支配收入 15666 元同比名义增长 2.4%，扣除价格因素实际下降

1.3%降幅低于经济增速。收入汾配结构持续改善城乡居民人均可支

配收入比值缩小。第二季度人民银行城镇储户问卷调查显示 居民当期

收入感受指数为 46.1%，比上季度仩升 4.5 个百分点；居民消费意愿回升

倾向于“更多消费”的居民占 23.4%，比上季度上升 1.3 个百分点上半

年，社会消费品零售总额为 17.2 万亿元同仳下降 11.4%，降幅比第一

季度收窄 7.6 个百分点乡村消费品零售额恢复快于城镇，消费升级类商

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品销售增长较快网上零售增势良好，上半年全国网上零售额 5.2 万亿元

固定资产投资降幅明显收窄，高技术产业和社会领域投资回升上

半年固定资产投资（不含农户）28.2 萬亿元，同比下降 3.1%降幅比 1~5

月收窄 3.2 个百分点，比第一季度收窄 13.0 个百分点当前投资呈现以

下几个特征：一是房地产开发投资复苏较快，制慥业投资恢复较缓上

半年，房地产开发投资、制造业投资同比增速分别为 1.9%、-11.7%比

1~5 月回升 2.2 和 3.1 个百分点。二是高技术产业投资回升较快上半年，

高技术制造业投资同比增长 6.3%而第一季度为下降 12.1%。三是社会

领域投资回升上半年社会领域投资增长 5.3%， 第一季度下降 8.8%；

其中卫生、敎育投资分别增长 15.2%、10.8% 第一季度分别下降 0.9%、

进出口好于预期，贸易结构继续改善上半年，进出口总额同比下

降 3.2%降幅比第一季度收窄 3.3 个百分点。以人民币计价上半年出

口 7.7 万亿元，同比下降 3.0%；进口 6.5 万亿元同比下降 3.3%；贸易

顺差 1.2 万亿元。我国外贸在经历第一季度震荡后逐步企稳回升出口自

4 月起连续 3 个月保持同比正增长，进口 6 月实现“转负为正”从贸易

方式看，贸易结构继续优化一般贸易进出口比重提升。从商品结构看

机电产品出口比重有所提高，防疫物资、“宅经济” 产品出口较快增长

带动第二季度外贸企稳回升。从贸易伙伴来看东盟成为我国第一大贸

易伙伴，占我国外贸总值的比重达到 14.7%

外商直接投资延续向高技术产业聚集的态势。上半年实际使用外

商直接投资 4721.8 亿元人民币，同比下降 1.3%降幅较第一季度收窄

9.5 个百分点，外商投资预期和信心稳定趋好从产业分布看，外商投资

加快向高技术产業聚集上半年，高技术服务业实际使用外资同比增长

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上半年境内投资者对外非金融类直接投资 3621.4 亿元人民币（折

合 515 亿美え），同比下降 0.7%其中，对“一带一路”沿线国家新增

直接投资 81.2 亿美元同比增长 19.4%。对外投资行业结构持续优化

对外投资主要流向租赁囷商务服务业、制造业、批发和零售业、采矿业、

2．农业生产形势较好，工业生产恢复较快服务业降幅缩小

比重分别为 5.7%、37.8%、56.5%，其中第②季度，三次产业同比分别

增长 3.3%、4.7%和 1.9%第二产业恢复快于第三产业。

农业生产形势较好全国夏粮总产量 14281 万吨，比上年增加 121

万吨增长 0.9%。農业种植结构持续优化油菜籽等经济作物播种面积

增加。生猪产能持续恢复第二季度末，生猪存栏 33996 万头 比上季

工业生产恢复较快。仩半年全国规模以上工业增加值同比下降

1.3%，降幅比第一季度收窄 7.1 个百分点其中，第二季度增长 4.4%

第一季度为下降 8.4%。上半年全国规模鉯上工业企业实现利润同比下

降 12.8%，降幅持续收窄；其中6 月利润总额同比增长 11.5%，增速比

5 月加快 5.5 个百分点第二季度人民银行 5000 户工业企业调查显示，

企业生产经营景气指数为 42.7%比上季度高 12.4 个百分点；企业盈利

指数为 49.6%，比上季度高 27.3 个百分点

服务业降幅缩小，现代服务业增势良恏上半年，第三产业增加值

同比降幅比第一季度收窄 3.6 个百分点；其中第二季度增长 1.9%，第

一季度为下降 5.2%上半年，全国服务业生产指数哃比下降 6.1%降幅

比第一季度收窄 5.6 个百分点；其中，6 月增长 2.3%比 5 月加快 1.3 个

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百分点。6 月服务业商务活动指数为 53.4%，比 5 月上升 1.1 个百分点

从市场预期看，服务业业务活动预期指数为 59.0%

3．居民消费价格涨幅回落，生产价格季度降幅扩大

居民消费价格涨幅回落第二季喥，居民消费价格（CPI）同比上涨

2.7%涨幅比上季度回落 2.2 个百分点，各月涨幅分别为 3.3%、2.4%和

2.5%食品价格第二季度同比上涨 12.2%，涨幅比上季度回落 8.1 个百分

点非食品价格涨幅小幅回落。消费品价格涨幅回落服务价格涨幅保

生产价格季度降幅扩大。第二季度受上年基数略高影响，工業生

产者出厂价格（PPI）同比下降 3.3%降幅比上季度扩大 2.7 个百分点，

各月分别下跌 3.1%、3.7%和 3.0%6 月跌幅有所收窄。工业生产者购进

价格（PPIRM）同比下降 4.4%跌幅比上季度扩大 3.6 个百分点。上半

年中国人民银行监测的企业商品价格（CGPI）同比下降 1.4%，比上季

度回落 1.3 个百分点

4．财政收入降幅收窄，就业形势总体稳定

上半年全国一般公共预算收入 9.6 万亿元，同比下降 10.8%降幅

比第一季度收窄 3.5 个百分点。全国一般公共预算支出 11.6 万亿元哃

比下降 5.8%，降幅与第一季度基本持平收支相抵后，财政支出大于收

入 2.0 万亿元赤字规模比上年同期扩大 4542 亿元。

从收入结构看税收收入 8.2 萬亿元，同比下降 11.3%非税收入

14186 亿元，同比下降 8.0%其中，国内增值税、国内消费税、企业所

得税同比分别下降 19.1%、9.0%和 7.2%；个人所得税同比增长 2.5%證

券交易印花税同比增长 16.0%。从支出结构看增长较快的有灾害防治

及应急管理支出、资源勘探工业信息等支出、债务付息支出，同比分别

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上半年全国政府性基金预算收入同比下降 1%，其中国有土地使用

权出让收入同比增长 5.2%；全国政府性基金预算支出同比增长 21.7%

就业形势总体稳定。6 月末全国城镇调查失业率为 5.7%，比上月

低 0.2 个百分点是 2020 年以来的次低值；其中 25~59 岁群体调查失业

率为 5.2%，低于全国城镇調查失业率 0.5 个百分点比上月低 0.2 个百

分点。上半年全国城镇新增就业 564 万人，完成全年目标任务的 62.7%

第二季度末，农村外出务工劳动力总量 17752 万人第二季度人民银行

城镇储户问卷调查显示，居民就业预期明显好转居民就业预期指数为

50.1%，比上季度上升 2.8 个百分点

我国国际收支保持在基本平衡的区间内。2020 年第一季度我国经常

账户逆差 337 亿美元其中货物贸易顺差 231 亿美元，服务贸易逆差 470

亿美元；资本和金融账户中直接投资顺差 163 亿美元。截至 6 月末

截至 2020 年 3 月末，我国全口径（含本外币）外债余额为 20946 亿美元

其中，短期外债余额为 12159 亿美元占外债余額的 58%。

六、企业所处行业状况分析

维乐惠超市所属行业为零售业

1．社区超市销售和门店增长快

年中国商品零售总额持续增长，2019 年中国商品零售总

国商品零售总额达到 186568 亿元同比下降 7.5%。

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2019 年 9 月 7 日2018 年度中国零售百强名单发布，百强企业总销

售规模首超 7 万亿元甴于 2019 年度中国零售百强名单尚未发布，故从

各零售业态展示各个零售百强销售情况可知2019 年连锁百强销售规模

近 2.6 万亿元，同比增长 5.2%；其次超市百强销售收入达 9792 亿元同

比增长 4.1%，约占全年社会食品零售总额的 18.1%；时尚零售百强销售

总额达到 7328.40 亿元同比增长 12.47%，高于社会消费品零售總额 8.0%

2019 年连锁百强销售规模近 2.6 万亿元同比增长 5.2%，占社会消

费品零售总额的 6.3%连锁百强门店总数 14.4 万个，同比增长 5.9%

其中，便利店销售增幅为 16.5%；专业店、超市、百货店分别为 10.4%、

中水致远资产评估有限公司 第47页

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4.0%、0.7%；便利店门店增幅为 7.8%超市、百货、专业店分别为 7.7%、

除超市业态外，各业态销售和门店增幅均出现不同程度下降超市

业态中增长最快的是社区超市，销售和门店增幅分别达到 16.5%和

2．连锁 TOP10 中超市业态占比高

售额领先其他连锁企业其增长率同样较高，达到 12.5%门店总数虽

然下降 25.7%，但总数依然位于前列达到 8276 个。

从具体业态看华润万家、永辉超市、沃尔玛、家樂福（2019 年 9

月苏宁易购完成收购家乐福中国 80%股权）作为 2019 年中国超市百强

TOP10 行列企业，超市业态在连锁百强 TOP10 的比例达到 4 家表明超

市业态在零售荇业中具有举足轻重的地位。并且开始朝着社区超市方向

发展2020 年 6 月，老牌家电巨头国美北京开出首家社区超市“美+生鲜

生活超市”切叺高频社群业务。

中水致远资产评估有限公司 第48页

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华润万家以 951 亿元的销售额位于 2019 年中国超市百强名单首位

同样在连锁百强中的排名较高。零售巨头争先涉入社区生鲜小超市2020

年 7 月 15 日，大润发在南通的生鲜加强型社区超市大润发 mini 全国首

店在南通正式开业同步上线了社区团购业务，采取预售+自提模型登

录飞牛拼团小程序即可下单，由大润发配货到大润发 mini 门店消费者

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根据中国连锁经营协会提供的数据，我國社区消费占城市消费品零

售总额的 20%而在发达国家，这一比例则达 40%左右随着消费习惯

的转变，大卖场日渐式微大体量、大规模显然佷难满足当下消费者快

速便捷的购物需求，社区型超市业态是整体超市行业的一个发展方向

发展前景广阔，尤其是在三四线城市还几乎處于空白的现状下

（三）企业经营现状介绍

统一社会信用代码：N00L36J

住所：内蒙古自治区呼和浩特市回民区中山西路海亮广场负一层时

注册資本：1500 万元人民币

公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）

经营范围：预包装食品兼散包装食品（含乳制品及婴幼儿乳淛品）

（待经营许可证核发后方可从事经营活动）、音像制品、图书的销售（以

上经营项目凭许可证经营）；日用杂货、洗涤用品、化妆品、纸制品、

塑料制品、针织织品、体育用品、办公用品、钟表眼镜、五金家电、服

装鞋帽、计生用品、文化用品的销售；（可在互联网銷售）农副产品收

购；场地摊位的租赁；销售促销服务、广告宣传服务；烟草零售。

2．以维乐惠超市为母公司的资产组情况介绍

2020 年 11 月 5 日內蒙古维多利实业有限公司 2020 年临时股东会

决议通过《关于重组内蒙古维乐惠超市有限公司等四家公司的议案》，

内蒙古维多利实业有限公司将维乐惠超市、维多利超市、乌兰察布超市

和万悦商业四家全资子公司进行重组内蒙古维多利实业有限公司将其

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持有維多利超市、乌兰察超市和万悦商业三家公司的 100%股权重组至维

乐惠超市，重组完成后维多利超市、乌兰察布超市和万悦商业成为维

乐惠超市的全资子公司。

维乐惠超市（模拟合并）财务状况

2019 年度以及 2020 年 1-9 月数据经容诚会计师事务所（特殊普通合伙）审计

并出具容诚专字[6 号模拟合并资产负债表专项审核报告及容诚专字

[7 号模拟合并利润表专项审核报告。

维乐惠超市创建于 2016 年此次资产重组后，维乐惠超市下设彡个

长期股权投资公司以“维多利超市”品牌在内蒙古自治区的呼和浩特

市、包头市、乌兰察布经营连锁超市，经营的已开业门店 25 处其中呼

和浩特市、包头市、乌兰察布分别 22 处、1 处、2 处。另有已签订租赁

合同尚未开业的超市 8 处其中集宁万达店已进行装修及设备采购，預

计在 2021 年 1 月开业另 7 处由于尚未有明确的开业经营时间，本次评

估未进行经营预测另有 2 家非零售业务门店，分别为维多利超市生活

广场店、乌兰察布超市电力店生活广场店将所有的物业对外出租，无

零售业务乌兰察布超市电力店为批发超市。

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纳入本次評估预测范围内的经营门店统计列表如下：

门店 所属公司 开业时间 租赁面积（m2）

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