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承租人擅自转租出租人有什么方法维权
来源：云南法制报&&&&作者：胡娇&&&&标签：&&&&
　　法律服务热线：
　　2010年10月，我将一室一卫的房子租给了王飞（化名），约定租期为一年，租金每月为500元，王飞向我交付了一年的租金。今年6月份，我才得知王飞于今年1月份就将房屋转租给杨舟，且并未取得我的同意。我不想将房屋租给杨舟，请问我有这个权利吗？
　　徐女士&
　　徐女士：
　　根据我国《合同法》第二百二十四条规定：承租人未经出租人同意而转租的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据上述法律规定，你可以在知道承租人转租行为后六个月内行使解除权，解除租赁合同；对承租人转租给你造成损失的，你可以要求承租人赔偿。
云南法闻律师事务所律师& 胡 娇
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承租人未经出租人同意擅自转租的
转租合同的效力如何
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未经出租人同意的转租合同效力认定及其不能履行的损失承担　　
&&&& &-----云南昭通中院判决周某诉邹某房屋租赁纠纷案　　
裁判要旨　　
合同法只规定了出租人与转租人的租赁合同在未经出租人同意情况下的合同解除权问题，而未规定转租人与次承租人之间的转租合同未经出租人同意情况下的效力问题。因此，只要转租人与次承租人签订的转租协议是双方的真实意思表示，依法不存在合同无效情形，即应认定该合同有效；导致合同不能履行造成的损失，按双方致合同不能履行的过错大小分担。　　
被告邹某租用他人门面经营期限即将届满前，原告周某和被告邹某未经订立书面协议，口头约定由邹某将该门面续租，而后转租给周某经营。约定房租费900元/月，转租期限为一年；周某向邹某支付转让费12800元后，邹某转交门面及餐桌、冰柜等门面内经营用具给周某经营；门面交接前，由邹某负责联系人对门面进行装修，邹某预支所需装修材料费后由周某承担，装修工人的工钱直接由周某支付。协议达成后，周某向邹某支付了租房定金1800元、转让费11090元，合计12890元。周某在按约定向邹某交了装修材料预支款后，即接管经营涉案门面。周接管经营的第三日，周某又向邹某支付了现金1000元、房租费10600元，同日，邹某与门面所有权人签订《门面租赁协议》，其中约定邹某不得中途转让(门面)。没过多久，门面所有权人知道其出租给邹某的门面被转租后，将本案争议门面封锁，并制作要求邹某向其交纳违约金的《通知》一份送达邹某。周某因无法经营该门面，遂诉至法院，请求判决其与邹某的租赁行为无效，由邹某返还其因此造成的各项损失合计25980元。　　
被告邹某辩称，双方达成的协议系双方的真实意思表示，且已实际履行了两个月，应当认定为有效；关于赔偿损失的请求不应予支持；请求驳回周某的诉讼请求。　　
云南省巧家县法院经审理认为，依法成立的合同，受法律保护。被告邹某将其向门面所有权人承租经营的门面未经订立书面合同转租给原告周某，与周某形成了房屋(门面)转租合同民事法律关系，邹某为转租人，周某为次承租人。虽然邹某的转租行为未经出租人同意，但因其与周某达成的协议，是在其并不脱离与出租人关系的情况下订立的，是双方当事人的真实意思表示，因而邹某转租门面未经出租人同意的行为，并不影响其与次承租人订立的转租合同的效力。现行合同法只规定了出租人与转租人的租赁合同在未经出租人同意情况下的合同解除权问题，而对转租人与次承租人之间的转租合同未经出租人同意情况下的效力问题未作规定，故不能因此认定原、被告之间的房屋(门面)转租合同无效。由此，原告关于其与被告的门面租赁行为无效的主张于法无据，依法不予支持。　　
对于周某的赔偿请求。被告邹某将其承租的门面转租给原告周某，依法负有保证次承租人对门面享有占有、使用、收益的义务，因邹某明知自己对门面不享有转租权而转租门面给原告周某，致第三人将周某正用于经营中的门面封锁，凸显出邹某向次承租人周某提供的租赁物(门面)存在权利瑕疵，该权利瑕疵的存在，是直接影响到次承租人周某行使租赁权的根本原因，同时也是双方达成的协议不能得以履行的根本原因，因此，邹某应依法对次承租人周某承担瑕疵担保责任和主要过失责任，即依法应对周某为实现合同目的而造成的损失，扣除周某实际使用门面期间相应的租赁费后，承担主要民事责任；周某在明知邹某尚未实际取得门面转租权的情况下，即与邹某订立该口头门面转租协议，并积极付诸履行，也是促成其门面转租协议不能履行的另一原因，也具有过失，依法应对协议不能履行承担次要民事责任。综合原、被告双方致协议不能履行的过失大小，应由邹某对除去周某实际占有、使用门面期间相对应的费用后向周某承担70%的返还和赔偿责任，其余损失由原告周某自行承担。遂依照《合同法》相关规定，判决原告周某与被告邹某的房屋(门面)租赁行为有效；由被告邹某向原告周某返还和赔偿损失共计13248.55元，其余损失由原告周某自行承担。　　
宣判后，被告邹某依法提起上诉。昭通中院依法维持了一审判决。　　
一、未经出租人同意，将租赁物转租给他人的转租合同的效力。　　
在房屋租赁合同中，很容易将承租人未经出租人同意即将租赁物转租给他人的转租合同认定为无效，这是误解《合同法》第二百二十四条的结果。该法条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，该法条第一款明确的情形是，如承租人经出租人同意将租赁物转租，则承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，这就是说，承租人与出租人之间签订的合同和承租人与次承租人订立的合同各是一个独立的合同，就其效力而言，均不受另一个合同效力的影响，也互不为另一个合同的生效或否设置条件；第二款明确的也仅是为出租人设置合同解除权，并非是转租合同无效。因此，只要承租人与次承租人订立的转租合同不存在合同法规定的无效情形，即应依法认定是有效合同。　　
二、致转租合同不能履行的损失承担。　　
致转租合同不能履行的损失，应依法以致合同不能履行的过错大小分担。《合同法》第二百二十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”本案中，致次承租人周某不能对租赁物行使租赁权的原因，是由承租人邹某向次承租人周某提供的租赁物(门面)存在权利瑕疵引起，故依法应由其对次承租人的损失承担主要过失责任；次承租人周某在明知邹某尚未实际取得门面转租权的情况下，即与邹某订立该口头门面转租协议，并积极付诸履行，也是促成其门面转租协议不能履行的另一原因，也具有过失，依法应对协议不能履行承担次要过失责任。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& （作者单位：云南省巧家县人民法院）　&　
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承租人未经出租人同意擅自转租
因第三人不搬迁造成违约
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【案件介绍】原告：上海某某有限公司---出租人被告张某某-------承租人（转租人）第三人李某某------次承租人（实际占有人）原告上海某某有限公司诉称，2012年4月1日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，原告将位于南彰镇政府北侧（东西路路南）三间门面房租给被告，年租金每年每间4500元，合同约定，租期为一年。合同终止后，承租方应当按每日租金的二倍赔付出租方。同时双方还约定如果被告擅自将房屋转给他人使用的，应支付违约金3000元。合同签订后，被告违约私自将房屋转给第三人使用，合同到期后，被告拒不将租赁物返还给原告，经原告多次催被告返还房屋，让第三人搬出原告房内的物品，被告及第三人拒不返还房屋，也不搬出物品。第三人私自占用原告楼上的房屋拒不支付任何费用，由于被告合同违约给原告造成巨大经济损失，为此，特向法院起诉，请法院查明事实，依法判令（1）被告返还租赁原告的房屋三间（门面房），二楼二间（住房），双倍支付租赁费至交房之日，违约金3000元。（2）判令第三人搬出存放在原告房内的所有物品。由被告承担本案的诉讼费。【被告答辩】被告张某某辩称，原告所诉房屋的二楼没有用，合同于今年4月1日到期后，单位没有提前说，而是4月1日后说的，应提前通知我。第三人述称，本案被告是我三婶，她在上海某某有限公司上班。因为该公司只跟他单位上班的人签合同，因此，该份租赁合同是她与该公司签订的。我们在租赁的门面房内做卖化妆品生意，他们二楼的两间房内我放置一些锅碗瓢盆等物品。今年交房租时该公司说不让用房子了，我现在找不到房子，那么多的货（化妆品）也没处放。况且，为了使用这个房子，我们也进行了投资，垫土、拉砖铺地、修下水道、粉墙等，花了有30000来元。如当时知道只让用一年，我们不可能投资那么多钱。我们现在也找着房子，也可以考虑先把房子腾出来，但他们得赔偿损失。【法院审判】经审理查明，&2012年4月1日，原告上海某某有限公司与被告张某某签订一份房屋租赁合同。合同约定将该处三间房屋租给被告，租赁期限为一年，出租方于2012年4月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2013年4月1日收回。每间房屋年租金4500元，三间房屋年租金共13500元。承租房屋的用途为开化妆品店。该房屋租赁合同第八条第三款规定&合同终止后，承租方应当在三日内将房屋返还给承租方。如承租方逾期不搬迁，承租方应当按每日租金的二倍赔付出租方&。第九条第5项规定&承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金3000元&。合同签订后被告与第三人合伙做生意，在合同期限届满前将承租房屋转给第三人使用。合同约定的期限逾期后，第三人拒不将物品从三间门面房及二楼的两间房中搬出，被告因此未能将租赁房屋交付原告。以上案件事实有原、被告及第三人陈述、上海某某有限公司兰房字第号房屋所有权证、租赁合同、询问笔录、现场勘验照片及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告上海某某有限公司与被告张某某签订的房屋租赁合同系双方的真实意识表示，不违反法律规定。本案权属关系明确，案件事实清楚。被告张某某在与原告所签订的房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，应当按照合同约定将房屋腾出返还原告。因第三人未将租赁房屋腾出导致被告违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条&当事人的一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。&的规定，被告仍依法应当承担违约的民事责任。故对原告要求被告返还租赁原告的房屋三间（门面房），双倍支付租赁费至交房之日，并支付违约金3000元的诉讼请求依法予以支持。第三人李某某在被告所租赁的三间门面房内经营化妆品，并在二楼两间房内放置锅碗瓢盆等物品，仅以对租赁房屋进行了垫土、拉砖铺地、修下水道、粉墙等投资为由拒不搬出，没有法律依据，对其辩解本院不予采信。第三人所述的要求原告赔偿损失与本案不是同一法律关系，第三人可另行主张权利。对原告要求被告返还二楼两间（住房）的诉讼请求，缺乏事实根据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十一条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告张某某于判决生效后三日内将租赁的三间门面房交付原告上海某某有限公司，承担将承租房屋转给他人使用的违约金3000元，并自2013年4月1日起按每日24.65元的违约损失赔偿原告至租赁房屋返还之日；二、第三人李某某于判决生效后三日内搬出存放在三间门面房及二楼两间房内的所有物品；三、驳回原告的其他诉讼请求。
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