买单位拆迁房有房产证-爱福窝装修论坛
买单位拆迁房有房产证
我想买一套单位拆迁房 他没有房产证，但要我缴全款，当然比有房产证的房价底，口头承诺到时候单位办房产证时直接更名到我名下，我与他做公正需要注意什么如果房产证办不了我会有什么损失。
其它类似问题
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房地产企业回迁房所得税问题,陈老师
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正对一家房地产公司进行审计,请问拆迁安置房拆迁安置部分如何缴纳营业税和所得税?
我查找了相关资料主要观点有以下几点,但不知哪仲 是准确的?
1、应按照成本价缴纳营业税，扩面部分应该按照销售价格缴纳营业税。对企业所得税而言，要缴纳的也就是扩面部分取得的收入，这部分才可以说是企业的预售收入。
2、所得说的征收目的及回迁房的本质都不应该对没有所得(也就是0利润)征税，31号文件规定按毛利征税，回迁房毛利率为0 ，所以不应该征税。
3、按2009年31号文件第二章第七条：
第七条&&企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
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对此类税务问题不熟悉，请其他有实务经验的网友协助。另外你可以到税务版面发帖子咨询一下，效果会更好些。
这是所得税的视同销售，对所得税而言，利润为零（如考虑税金问题，则为亏损）；这里要考虑的应是营业税的视同销售，对按拆迁协议执行的安置部分应按当期（月）同类或近期同类（或类似）的平均价格计算应税销售额，预征营业税金及附加，在各税金汇算清缴时需计入应税收入总额参与汇算。扩面部分应该按照销售价格缴纳营业税。
本帖最后由 airbit 于
16:43 编辑
陈版，请教下回迁房的账务处理。
现在一般有两种回迁的方式：
1、旧改项目：开发商直接和村民签署回迁协议。
2、净地出让：政府负责拆迁，但土地出让时就明确以低价向开发商回购安置房补偿给村民。
现有几个疑问：
1、勾地时实际上回迁房尚未建设，是否属于非货币性资产，是否能适用非货币性资产交换准则？
2、如属于，第两种情况是否也能适用：
a、非货币性资产交换准则（采取以回迁房的公允价值确认土地成本）；
b、还是确认为对政府的公允销售（低价回购款则理解为限定条件下（如限定为当地村民或低收入人群）的公允价值）？
3、公允价值是参照商品房的市价、安置房（限制产权）的市价、还是开发商的建安成本？因为开发商不是以现成的高价商品房来换取土地，而是以未来可能付出的建安成本来换取地价，个人觉得是否以建安成本为依据是否会更合理？
回迁房问题在本版面和税务版面上都有讨论。我个人目前比较倾向于按照回迁房的公允价值（考虑限制性产权因素）计入开发成本。对企业自行建造的回迁房确认销售和结转成本。&
陈版，不好意思。和同事还有个争议：公允价值是按市价还是建造成本？
虽然不管从税务规定，还是从网上搜到的帖子，都倾向于采用市价，但我认为建造成本才是比较公允，比较符合商业实质。
因为开发商在计算回迁比例、回迁成本对地价的影响时，其实只会考虑建造成本。对于开发商来说，其商业实质是以其建造成本来换取地价，而不会考虑其市价是多少？
假设一个地价畸低的极端例子（单方地价1万、建造成本10万，市价11万零毛利），开发商肯定会比地价畸高的情况下降低回迁的比例。即使市价都是11万（地价10万、建造1万）。
希望陈版能再指导下。谢谢！
倾向于以市价作为公允价值。这里的市价代表了机会成本，即原先这种房屋可以对外出售，但现在只能放弃其毛利，这是取得土地开发权的必要支出。&
陈版好，又要继续请教！
我们现在按公允价值确认了地价后，出现了一个问题：
由于回迁房的公允价值（假设2万）摊到了商品房（假设容积率升高1倍），每方地价摊后是”2万/2=1万&，假设建安3千，毛利则有“2万公允价值-1万地价-3千建安=7千”。
由于回迁房通常都是提前交付，而商品房大部分都未销售，导致建设回迁房就会提前确认了一笔利润。
我们搞不明白的是：回迁房纯粹是为了拿地而发生的，而现在竟然会有利润提前产生。陈版能帮我们解读下？谢谢！
我理解这种情况表明有部分土地成本是通过非货币性资产交换的方式取得。由于以回迁房换取土地是具有商业实质的交易，因此对于作为换出资产的回迁房确认利润也是合理的。相应地土地取得成本也是按公允价值计量。&
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公允价值应如何确认？
由于房价波动较大，应按那个时点的公允价值？签回迁协议时，还是交付回迁房时的市价？谢谢！
考虑公允价值时,应该注意土地所有面积......&
我理解是交付回迁房时.&
陈版，不是很理解。
因为买卖双方的心理价位应该是签署协议时达成的，如有现金选择权也应该是参照签协议时的市价制定的。
如套用股份支付的核算，期权的成本也是按授予日的公允价确认，而不考虑行权日的公允价值。
不知道我这么理解有什么问题，谢谢！
这种情况与权益结算的股份支付不具有可比性。股份支付中的“授予日”实际上已经发生了交易，是等待期的开始日。后续公允价值不再调整是基于金融工具准则对权益工具后续公允价值变动不予确认的一般原则。而在你说的回迁房案例中，在协议的签署日，它还只是一份待执行合同，并没有任何交易依据这份协议发生，要到交易实际发生时才能进行会计处理。
具有类比性的是证监会公告[2011]41号中的下述规定：
& & （三）关注非同一控制下企业合并成本的计量
& & 非同一控制下企业合并中，作为购买方的上市公司以发行本公司股票作为合并对价的，一般情况下，企业合并成本应以上市公司股票在购买日的公开市场价格为基础计算确定。在董事会就企业合并事项的决议公告日到购买日之间时间间隔较长，且在此期间公司股票价格出现较大幅度波动的情况下，如果作为合并对价发行的股票同时附有一定限售期和限售条件的，可以采用适当的估值技术确定公司发行股票的价值，并据此计算企业合并成本。在极特殊的情况下，如果上市公司能够证明被购买方的公允价值可以更为可靠地确定，也可以以被购买方在购买日的公允价值为基础计算确定企业合并成本。
上述规定强调的是采用购买日（即交易实际完成日）的公允价值作为计量基础，而不是协议签订日约定的交易价格。
谢谢陈版！还是有点不同理解：
1、交易完成日：如果签约日不属于完成日，是否开发商开始动迁时可认定为完成日。因为虽然尚未回迁，但是拆迁户已交出房子，已完成其责任，而开发商也需开始承担其回迁的义务。
2、如果要按回迁时点来确认，好像会存在两个问题：
& &&&a、无法预提地价：理论上取得拆迁房，应同时确认一块地价的存货和负债，但现在却无法确认。
& &&&b、无法结算成本：由于地价无法预提，导致无法分摊结算的成本。特别是部分拆迁房甚至会比商品房更晚交付。
还请陈版继续指导，谢谢！
个人意见：
1、我理解可以以被拆迁户交出其被拆迁房屋之日作为会计上的确认日。因为在这一天，对方最主要的实质性合同义务已经履行，该拆迁安置合同不再是待执行合同，相应地开发商即承担了以回迁房实物形式支付补偿的合同义务。此时应按该时点上应交付的回迁房的公允价值确定一项负债，同时计提进入开发成本中的地价成本。
2、后续实际交付回迁房时，按交付时点回迁房的公允价值确认收入和结转回迁房成本，交付时点回迁房的公允价值与原先预计进入地价的金额之间的差额作为对地价成本的调整，计入开发成本或者营业成本。
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拆迁安置房5年内出售 过户需要..
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拆迁安置房5年内出售 过户需要满5年以后 这段时间内住房使用权归谁
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购买安置房遭遇一房二卖 第一买家状告卖家
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