银行从业者都有哪些不良贷款清收的经历，特别是抵押项下小微企业贷款成功拍卖抵押物的案例？
最近在处理几笔不良贷款，都是抵押项下的个人经营性贷款，有借款人跑路的，有借款人积极配合，但确实没有钱的，还有想卖房子，但银行有抵押有查封，房子卖不出去的，按说都是强担保下的业务，怎么感觉都没有什么能处置成功的希望？难道抵押物仅仅能增加借款人的心理压力吗？
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谢邀。我觉得题主最后的感慨非常有意义，去年给行内做培训的时候尝试引入了“置信威胁”的概念，但考虑到现有信贷模式重实物抵押的固有思维，没办法进一步展开。说到底，银行要的是固定规模的本金归还与利息收入，无论多么足值的资产都不如充足的还款能力与意愿有价值。催逾与清收是很困难的一件事，我入行前一两年恰是前一轮大规模清收不良的尾声，听过很多老师傅们的故事，而眼前这一轮终于轮到自己作为参与者到新的故事中。。。工作中处理房产抵押类贷款逾期大致如下逻辑思路：1、联系借款人（或第三方抵押人），挖掘具备还款能力的关系人承接债务可能性；2、在银行作为第三方监督下由借款人联系买家接手抵押物，以交易款项一次性清偿；3、如果发现借款人债务关系复杂，应及时做好抵押物查封与财产保全；4、由银行牵头联系买家接手抵押物，承诺配合办理相关手续，必要时甚至给予买家信贷支持；5、诉讼。一般来说债权清晰的业务银行都可以分分钟胜诉，然后就进入执行程序——拍卖、流拍、中止或协商抵债。。。6、有实物抵押的业务至少在打包处置的时候受偿率比较高。最后附赠一个不那么沉重的小故事：朋友所在的银行有两处10多年前的抵债房产，每笔欠款不过10几万。银行现在做房东，房租不单按月进按揭账户还款，支行还有笔客观的营业外收入。
在银行的SME贷款领域，无论是企业贷款还是个人经营贷，有房产抵押的贷款借款人的还款意愿无论如何要比纯信用或担保方式下强的多。走到要卖房子还债，那借款人的自偿能力或者流动性已经完全丧失了。至于为什么出现题主问题，主要是两方面的原因：1.整个房地产市场的冻结。题主所说“还有想卖房子，但银行有抵押有查封，房子卖不出去的，按说都是强担保下的业务，怎么感觉都没有什么能处置成功的希望？”的直觉是很准确的，原因无他，现在整个房地产业、银行业和经济都处于下行期和去泡沫过程中，资产的变现价值大幅下降是非常显著的特征。根据处置不良资产的历史数据，在考虑各类处置成本的情况下，有抵押贷款在处置抵押物之后的受偿率，一般也只有债权的六折。由于不同银行的政策差别，比如有的银行抵押率要求低，但估价会做的很高，有的银行抵押率允许比较高，但评估价值做的很低，基本最后结果是差不多了。2. 中国复杂的司法执行环境债务有清偿顺序，扣除税金、工资等，抵押权人（一般是银行）拥有优先债权，其他的债权人（一般指民间借贷）都要列在银行后面。但是，这只是理想情况。就因为债务清偿有先后，劣后的债权人第一时间想到的就是和银行捆绑在一起，加大优先债权人的处置成本，把大家拉到同一条起跑线上，从而提高民间借贷的受偿率，降低抵押权人的受偿率。有查封的话，大大长了处置抵押物的时间成本，在这个过程中往往伴随着房产的进一步贬值，还会导致一次次流拍。两次流拍后，法院就会要求债权人接受抵押物直接抵债，法院会要求将抵押物退回被执行人。（不是法律专业，具体案例中记得是这样）最后加点私货，在处置被查封的抵押物尚，银行绝对是这个社会的“弱势群体”。特别是异地贷款，三四线城市或县城的房产，没有当地人出面，银行基本是处置不了抵押物的。至于好的办法，个人觉得还是把相关工作交给专业人士来做，市场分工很重要。当年有那么多做IPO的PE，现在就有那么多做不良资产处置的资产管理公司和律所。
担保不是万能的，没有担保也是万万不能的。担保就像走钢丝演员背后的那根保险绳，如果你技艺高超的话，就不用保险绳，放信用贷款。对于一般人来说，这根保险绳是不可或缺的。但是我们演出的成功与否不在于是不是用到这根保险绳，真要用到保险绳的话，说明演出己经失败了。保险绳的作用是起到一个心理安慰作用，能让演员有胆量的表演下去；同样，抵押物的作用是起到一个震慑作用，增加借款人的违约成本。所以不能真靠处置抵押物来归还贷款，关键还是看第一还款来源。首先讲几个不成功的处置案例。1.一家银行对房地产开发商发放了一笔贷款，用在建工程抵押。当然，在建工程抵押也不挡不住开发商往外卖房。后来贷款逾期了，房子也卖出去了，一共卖了几十套。银行起诉，也胜诉了，但是法院没法执行。因为购房者也不是白住的，都是交了钱的，银行要是把房说了去，他们找谁说理去？法院真要强行拖出人来的话，涉及到的人数众多，容易引起群体性事件。法院也需要讲政治，这种事情轻易不敢做。2.借款人用他父母的房子抵押，结果还不上了。借款人不还，他父母也不还。银行放狠话：你再不还我们就起诉了啊。谁知道抵押人放了句更狠有话：你们起诉吧，谁要是敢拍卖我的房子我就死给你们看！碰上这种不讲理的赖皮你有什么办法？银行有理，可是再横的也怕不要命的。3.法院到了执行阶段，结果这时候抵押物的承租人掏出一张租赁合同：这套房子他早己签了长期租赁合同，而是租金己经交了。如果拍卖的话，拍卖款要减去这20年的房租。然后再讲几个成功的抵押物处置的案例。1.一笔住房贷款逾期半年多了，客户经理进行上门催收，到了借款人家里才知道借款人不久前得病死了，只剩下孤儿寡母。家里也是穷得叮当响，连件像样的家具都没有，这些年的钱都看了病了。再一看孩子也还小，只有两三岁，穿得也很不像样。一看这种光景，客户经理也不忍心说什么了，掏了掏兜里，只有一百多块钱，全都给了借款人的遗孀，给孩子买点东西吃吧，然后就走了。大约过了半年，这个女人来到银行，把贷款全部提前结清，她自己把房子卖了。2、有一批商铺房贷款，属于假按揭贷款，借款人都是公司内部人，没有真实交易关系，但是房子是都办了抵押手续的。这个抵押物是个商场，人流量本身就小，而且背后是医院的太平间，所以就没有起动起来，房子也没卖出去，贷款全部出现逾期，几千万。银行在此过程中不断进行催收，老板也是想办法一点点还，但还是总是在不良贷款上挂着。省行贷后监测看到了，要求必须立即起诉。支行起诉了，老板一看银行来这一套，干脆不还了，有本事你就给我拍卖了。结果在法院执行的时候，老板放了句狠话：谁TM敢买，我找人做掉他。这个开发商老板确实有些来路，法院几次拍卖都流拍。后来医院进行扩建，正好看中了这个地段，干脆就把这幢鬼楼买了下来，赔偿款先还银行。这时距离贷款发放己经十年过去了。
反驳那位银行培训师的答案。您确定您懂银行风险控制么？还是您所在所接触的银行风控一塌糊涂呢？利益相关：我的确不做信贷，我也不是客户经理。不过我恰好是某分行贷审会成员。1.一家银行对房地产开发商发放了一笔贷款，用在建工程抵押。当然，在建工程抵押也不挡不住开发商往外卖房。后来贷款逾期了，房子也卖出去了，一共卖了几十套。银行起诉，也胜诉了，但是法院没法执行。因为购房者也不是白住的，都是交了钱的，银行要是把房说了去，他们找谁说理去？法院真要强行拖出人来的话，涉及到的人数众多，容易引起群体性事件。法院也需要讲政治，这种事情轻易不敢做。房地产开发贷款都是要求开发商在借款银行开立回款监管账户的，也就是说销售款必须进这个账户，有的地方还要求这个账户在房管部门备案，写进销售合同里去的。这个账户里的资金动用都要银行审核材料才可以的。怎么可能卖了房，银行还收不到款啊。销售款没进来，这是贷后管理要追责的。3.法院到了执行阶段，结果这时候抵押物的承租人掏出一张租赁合同：这套房子他早己签了长期租赁合同，而是租金己经交了。如果拍卖的话，拍卖款要减去这20年的房租。抵押物有没有租赁是贷前调查必要环节的啊，如果抵押前有租赁，银行一般都会要求承租人写承诺函，承诺一旦抵押物执行将配合办理，霸道点的银行直接让承租人承诺抵押物执行时将解除租赁合同并自愿搬离。2、有一批商铺房贷款，属于假按揭贷款，借款人都是公司内部人，没有真实交易关系，但是房子是都办了抵押手续的。这个抵押物是个商场，人流量本身就小，而且背后是医院的太平间，所以就没有起动起来，房子也没卖出去，贷款全部出现逾期，几千万。银行在此过程中不断进行催收，老板也是想办法一点点还，但还是总是在不良贷款上挂着。省行贷后监测看到了，要求必须立即起诉。支行起诉了，老板一看银行来这一套，干脆不还了，有本事你就给我拍卖了。结果在法院执行的时候，老板放了句狠话：谁TM敢买，我找人做掉他。这个开发商老板确实有些来路，法院几次拍卖都流拍。后来医院进行扩建，正好看中了这个地段，干脆就把这幢鬼楼买了下来，赔偿款先还银行。这时距离贷款发放己经十年过去了。这算什么成功案例，完全是靠运气。抵押物流动性不好，房产前景预测不准，说白了，就是贷前调查没做好。抵押物评估报告里面有没有区位分析，有没有写四周的环境，没写，呵呵，追责。
嗯嗯，不邀自答。先吐槽一下，好像我在知乎能有信心的回答的都是不良清收类的题目了。首先，清收方式多种多样，有抵押物的比较直接的就是走司法流程，拍卖抵押物，以拍卖款清偿。但是缺点是走司法程序的话有些流程就必须得走，例如：抵押物首封权不在抵押权人手上的话，就得想办法拿到首封权或者让首封权人去推进案子，所以，如果觉得这家企业没得救了，没其他办法了，有抵押物的话必须采取马上查封的方式。退一步说，就算首封权在抵押权人自己手上，也要经历评估啥的一些必须流程，而且前几年还好，资产有人要，拍卖成交比较容易，现在这几年的话，处置抵押物真的太难了，别说价格能不能覆盖本金了，有人要就谢天谢地了，我们这几年除了几笔按揭贷款，住房地段较好的，从来没有拍到过能覆盖本金的，别说利息罚息处置费用了。我们总行还非常变态，以前一直不开核销的口子，连打包转让都不行，结果越拖到后面越没有清收机会，今年终于也抵不住压力，终于给开口子了。所以我们前几年一直在搞平移，代偿，都要配比贷款，结果移来移去，把好的企业都搞死，这就是担保圈问题了。最后的最后，想说（这绝对是箴言，比前面都重要），在这种经济形势下（经济形势好的时候另论）处理不良贷款就是要手快，别等企业说重组啦，政府说协调啦，我们经手这么多案子，一开始都抱着希望，等着不动手，这几年看下来，没有一家成功的，结果自己都深陷泥藻，只能等着核销了，核销那就得被问责了。所以你一旦发现风吹草动的话，能动手就要快狠准。
一直想在知乎上寻找臭味相投之人。 关注金融机构不良资产处理。说个故事，行里今年好几个小企业贷款未及时还上的，客户经理只是催催催，并无其他有效措施。担保法上是规定 银行在抵押资产上有优先受偿权，（尤其是在抵押资产市场价格高于授信额度情况下），风险把控没有问题看上去。
事实是银行并未有足够相应人才，干的了诉讼或者并购重组之流。在债务人无法偿债时，银行可以处理该资产。
但是法律要求不能过分低于市场价格（七成），司法解释要求两次拍卖处理依然不成功，就必须自己兜着这个山芋（比想象中烫很多）。
所以现行做法普遍是能自己讨回来就求回来，否则贱卖。ps所在分行这种事干的不少，年终奖都缩水。
鄙人某二线城市银行工作者，俗称信贷员，好听点就是信贷客户经理，每季度的清息和到期贷款总会使办公室同事抓耳挠腮，茶饭不思，怨念爆表。我觉得题主最后的感慨非常有意义，去年给行内做培训的时候尝试引入了“置信威胁”的概念，但考虑到现有信贷模式重实物抵押的固有思维，没办法进一步展开。说到底，银行要的是固定规模的本金归还与利息收入，无论多么足值的资产都不如充足的还款能力与意愿有价值。对最后一句话不能认同更多。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。中间内容修改掉了
被人发现了
没想到我们单位也有上知乎的
另，指望诉讼拍卖的话还是洗洗睡吧，手续繁杂周期太长，在银行作为第三方监督下由借款人联系买家接手抵押物，以交易款项一次性清偿；上面这个方法才是王道，银行也光别监督，帮着联系买家吧。
资产保全过程中，还有一个变数是抵押合同的强制执行公证，法院是否能够直接认可执行，虽说有法律制度上的保障、但在实际操作中，依据强制执行公证书向法院申请执行并不那么顺利，同时法院可能有自己的一套审核标准。
所以一直要强调第一还款来源啊。不过也别灰心啦，长久来看，只要产权干净的，总能处置掉，无非时间和价格。(*°ω°*)?"90年代靠清收养活了好多人呢～主要报表难看。一单业务，被告正常签收不提异议不上诉，审理加执行程序得七个半月。耗不起。别说还有唯一产权房的，小孩未成年的，轮候查封等等各种限制。拍卖是最后一步┑(￣Д ￣)┍一般都是在违约之前，劝说借款人卖房还债，甚至帮借款人找买家。抵押成数低的，借款人付得起利息的，也会有小贷公司等渠道方愿意接手续贷。确实坏掉的，可以做资产转让，双方商议个价格卖掉，慢慢收。都不省心。
明天就去客户那里发催收通知书了
等这笔收回来再来回答。祝我好运吧！
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抵押权的协议实行，抵押物拍卖和变卖是指什么
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根据物权法第一百九十五条的规定，权实行的途径有两种，即协议实行和拍卖、变卖。一、抵押权的协议实行协议实行，就是对抵押物协议折价，是在抵押权所担保的债权已届清偿期后，抵押权人和抵押人协议以抵押物替代清偿受担保的债权，由抵押权人取得抵押物的所有权，受担保债权在协议抵偿的金额范围内消灭的一种抵押权实行方法。抵押物协议折价应以不损害其他抵押权人利益为条件。抵押物协议折价应当符合下列要件：（1）须抵押权担保的债权已届清偿期。（2）须抵押人与抵押权人达成抵押物折价协议。一是抵押人与抵押权人应当订立抵押物折价移转所有权的协议；二是当抵押人为第三人时，抵押物折价协议不仅是抵押权人与债务人达成协议，而且必须经第三人（抵押人）同意，否则不生效力；三是抵押物折价协议应当是当事人的真实意思表示，不得欺诈、胁迫，否则，有违诚实信用原则，应为无效或可撤销；四是根据物权法第一百九十五条“抵押财产折价或者变卖，应当参照市场价格”之规定，抵押物折价的价格要公平，以参照市场价格为依据；五是抵押物折价协议的生效是否以登记为必要，以法律规定办理，凡抵押物所有权或使用权之取得应当办理权属登记的，以权属登记之日起生效。（3）抵押物协议折价应为清偿受抵押担保的债权为目的。（4）抵押物协议折价不得损害其他抵押权人利益。凡是抵押物折价协议有损其他抵押权人和债权人的利益，其他抵押权人和债权人可根据合同法第七十四条、第七十五条行使撤销权。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五十七条第二款规定：“债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。”物权法第一百九十五条规定，协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。该一年应当为除斥期间，即不存在中断、中止和延长的情形。二、抵押物拍卖和变卖是指什么1、抵押物拍卖。抵押物拍卖受偿是抵押权实行的最为普遍的方式。抵押权人与抵押人之间通过协议对抵押财产进行拍卖的，属于任意拍卖；而抵押权人与抵押人就抵押权发生争议而诉至法院的，人民法院经审理后判决拍卖抵押财产的，则为强制拍卖。以拍卖的方式实现抵押权具有较多优点，因为拍卖是以公开竞价的方式出卖标的物，因此，拍卖的成交价格能够最大限度地体现拍卖财产的价值，既有利于维护抵押人的利益，也能充分发挥抵押财产对债权的担保功能，从而维护抵押权人的利益。2、抵押物的变卖。抵押物变卖清偿，是指在债务人不履行债务时，抵押权人与抵押人协议将抵押物出卖，而以出卖的价格清偿受抵押权担保的债权。抵押物变卖简便易行、省时省力，是抵押权实行的一种较为普遍的方式，但在变卖时，应根据物权法第一百九十五条之规定，参照当时当地的市场价格进行，以抵押物变卖的价格的公正。需要特别提及的是，根据《解释》第七十三条之规定，抵押权实行的方法无论是抵押物协议折价，还是抵押物拍卖、变卖，其价款超过所担保债权数额部分归抵押人所有；其不足部分应由债务人清偿，抵押人（第三人）不再承担不足部分的责任。因为第三人非为主债务的债务人，他只能在其提供抵押物的范围内承担责任，超过此界限，则其理应不承担任何责任，这也是第三人愿意提供抵押担保的原因之一。要防止和杜绝让第三人超出抵押物价值而无限度地承担抵押担保责任的错误做法。在司法实践中，抵押人的权利义务会因抵押财产价值的增减而受影响。对抵押财产价值计算的时间应明确为抵押权实现时抵押财产的价值，而非抵押权设定时的价值。当事人设定抵押时，未对抵押财产进行评估，或者估价失误，或者设定抵押的当时，抵押财产价值与所担保的债权数额相当，后因市场波动等不可预测的原因导致抵押财产价值下跌的，在债务清偿时应对抵押财产重新估价，按照抵押权实现时的价值进行清偿，抵押权人无权按抵押设定时约定的价值向债务人追偿。抵押权设定后，抵押财产价格上涨时，抵押人不享有使增加的价值脱离担保的权利；抵押财产价格下降时，抵押人不承担按减少的价值补充担保的义务。抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押权实现时的价值进行清偿，不足清偿全部债权的，抵押系由债务人以外的第三人提供的，第三人对剩余的债权不再承担担保责任。此时，如果抵押人系债务人的，债务人对剩余的债权亦不再承担担保责任，剩余的债权仅能作为一般债权由债务人负清偿责任。
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建设单位用在建项目的房产做了抵押贷款，现在债务偿还不上，贷款方起诉建设单位，法院来把房产封了并且要进行拍卖，这个情况下施工单位能在拍卖的这笔钱里拿到工程款吗？
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