问2016北京二手房交易税费明细和计算公式
提问者:嘻嘻哈哈1166
1契税计算公式首套90平米以下：契税=合同价×1%首套90平米至140平米：契税=合同价×1.5%140平米以上或者两套：契税=合同价×3%&&&& 2个人所得税计算公式个人住房满5年且为唯一住房转让免征个税。个税=(原购买价－现售价)×20%&&&& 3营业税计算公式满2年的普通住宅免征。满2年的高档住宅征收（大于144㎡）：营业税=（合同价-原购房价）×5.6%不满2年：营业税=合同价×5.6%&&&& 4城市维护建设税计算公式城市维护建设税=营业税×7%&&&& 5教育费附加税计算公式教育费附加税=营业税×3%&&&& 6 综合地价款计算公式满5年出售的经济适用房：综合地价款=成交价×10%&&&& 7土地增值税计算公式对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税。土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。按照四级超率累进税率进行征收：土地增值税&&&& 8 房地产交易手续费计算公式二手房住宅：房地产交易手续费= 6×建筑面积二手房非住宅：房地产交易手续费= 8×建筑面积&&&& 9 印花税计算公式对个人销售或购买住房暂免征印花税。印花税=房屋成交总额×0.05%其实对一般交易者来讲，只考虑上述前三项，即契税、营业税、个人所得税的计算即可。对于一般老百姓，交易二手房时理清各种税费实在挺麻烦的，利用二手房交易税费计算器可以计算买卖双方在交易中所涉及到的主要税费数额。搜房网就提供了二手房交易的税费计算器，只要输入房屋基本情况，无论是契税、营业税、个人所得税……统统一目了然。
一般二手房交易需要交纳的税费主要有：1、 契税：一般是房款的1% （面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%，面积在90平以上144平以下缴纳1.5%，面积在144平米以上的需要缴纳4%）2、 营业税：房产证未满5年的交5.6%，产证满五年可以免交营业税。3、 个人所得税，1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）4、交易费：3元/平方米（但是一般需要买房人把双方的交易费都交了，也就是6元每平米）5、 测绘费：按各区具体规定6、 权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。二手房计税基数是房屋评估价，首套房是根据卖家是否首套房。
1、交易印花税(1)纳税人：买卖双方(2)税率：0.05%(3)征收范围：所有二手房交易2、房产证印花税每证5元;属于市局房屋并已取得土地证的，房产证、土地证各5元印花税共计10元;属于贷款客户需支付他项权利证印花5元。3、契税(1)纳税人：买方(2)税率：3%(3)契税优惠政策：A、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税;(比如拆迁户可免契税)B、城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税;C、个人购买自用普通商品住房减半征收契税;D、居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公房成交价的差额计征契税;E、房屋交换价格相等的，免征契税;交换价格不相等的，由多交付方缴纳款;F、按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税G、对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，免征契税 。4、营业税(1)纳税人：卖方(2)税率：5%5、个人所得税(1)纳税人：卖方(2)税率：成交价的1%或差额的20%(3)优惠政策：A、对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税;B、对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。6、土地增值税(1)纳税人：卖方(2)税率：1%或减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收(3)优惠政策：A、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20% 免征;B、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年(含)以上，免征;满3年(含)未满5年，减半征收;未满3年，按规定计征;C、对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税;D、对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准，可以免征土地增值税;E、将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税;7、土地出让金(1)征收对象：再上市获得土地使用权的已购公房。(2)纳税人：买方(无论是成本价，还是优惠价或标准价，买方都需要按照1560×建筑面积×1%缴纳土地出让金);卖方(所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买的，由卖方另外向原单位按1560×建筑面积×6%支付土地出让金)。(3)征收办法：成本价按1560×建筑面积×1%缴纳;优惠价或标准价按1560×建筑面积×6%缴纳。(4)征收范围：已购公房(再上市的已购公房转手后，性质变为商品房)。8、综合地价款(1)征收对象：再上市交易经济适用房(2)纳税人：卖方(3)税率：成交价的10%(4)征收范围：再上市交易的5年以上(以产权证或完税证明准)、并以市场价出售的经济适用房。
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2016年5月二手房交易流程新总结 明了买房注意事项细节不扯皮
[摘要] 2016年5月全新的新二手房交易流程怎么走？5月1日营改增利好对二手房交易有何影响？今天为大家理清2016全新二手房交易流程，过程中同时为大家解析2016买房注意事项。明了流程购房者买二手房不扯皮不吃亏。
2016年5月全新的新二手房交易流程怎么走？5月1日营改增利好对二手房交易有何影响？2016二手房交易过户流程是怎样的？二手房交易流程相较于新房来说要复杂的多。如果一些流程不懂的话购房者可能吃大亏。今天就为您整理了二手房交易过户的整套流程，以及买二手房必须知道的注意事项。新手买房必备。二手房交易流程从选择中介到上下家面谈，从水电气费用结算到产权过户迁移户口，一应过程繁杂细节多。对着满二免征营业税的二手房，对着配套成熟的二手房，对着想即买即住的二手房，不清楚二手房交易流程如何能够下手买？今天为大家理清2016全新二手房交易流程，过程中同时为大家解析2016买房注意事项。看完交易流程和买房注意事项再下手，保管不后悔。1、2016二手房交易过户之买方咨询 买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。2、2016二手房交易过户之签合同卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份房屋买卖合同。3、2016二手房交易过户之办理过户买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意情况拒绝申请，禁止上市交易。&4、2016二手房交易过户之立契房地相关部门根据交易房屋产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的&白契&。&&5、2016二手房交易过户之缴纳税费税费构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。6、2016二手房交易过户之办理产权转移过户手续交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。7、2016二手房交易过户之银行贷款对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。&8、2016二手房交易过户之打余款完成交易买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方二手房屋买卖合同全部履行完毕。2016二手房交易注意事项一、2016二手房交易注意事项之房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。&二、2016二手房交易注意事项之土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房价格来衡量时，就有点不划算。&&&三、2016二手房交易注意事项之房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以选择有房产证的房屋进行交易。&四、2016二手房交易注意事项之交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可&买卖不破租赁&，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用而引起较多纠纷。&&五、2016二手房交易注意事项之福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。&六、2016二手房交易注意事项之市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。&七、2016二手房交易注意事项之物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。&八、2016二手房交易注意事项之单位房屋是否侵权 一般单位房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。&九、2016二手房交易注意事项之中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有责任有可能自己都要承担。&十、合同约定是否明确 二手房买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。以上就是2016年5月二手房交易流程新总结 明了买房注意事项细节不扯皮的全部内容。希望对二手房交易的双方有帮助。
* 提示：页中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；所涉及装修状况、标准以最终合同为准。
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你可能喜欢>2016年江苏省二手房交易税费及改增最新政策二手房的交易调税费有所调整，到底2016年二手房交易税费有哪些新政策呢?以2016年江苏省二手房交易税费及改增最新政策为例。
1、如何交税
二手房交易税所谓部分唯一，意思就是业主的房产证有两个人或者两个人以上，这两个人分属两个独立家庭，其中一个或者以上是家庭唯一，另外部分业主则家庭不是唯一。
二手房交易税比较典型的情况是，房产证是父母和成年儿子的名字，房产证是两兄弟，两姐妹(尤其继承得到房子，特别容易出现多个业主)。其中一方有其他房子，一方只有这一套房子。
二手房交易税在这个前提下如果房子已经满5年，如何交个税呢?是全免?全额交1%?还是部分交1%?
二手房交易税目前市区和增城是全额交1%个税，番禺区也是全额交1%个税，不过番禺区的唯一与否目前还是可以自行申报的，这个政策目前很罕见。
二手房交易税其他的则是部分交个税，也就是不唯一的那个份额的人需要交个税，唯一的那个人可以免除个税。
二手房交易税注意，家庭的意思不是看户口本，而是仅仅计算本人，配偶，未成年子女。也就是说子女如果成年了，那么就算独立的家庭，即便他们的户口在同一个户口本也不影响的。反过来，配偶，未成年子女即便和自己不在一个户口本，也算。
2、如果买家是部分首套呢?
二手房交易税由于联名买房现在已经很少见了，所以这个问题出现的不太多，不过也有的。
二手房交易税现在基本上要求按照3%交契税!以前也可以部分按照首套交税，部分按照二套交税的!
3、离婚的未成年子女如何计算税费?
二手房交易税以前如果离婚了，那么在离婚协议写清楚未成年子女归谁，就算谁的，另外一方买房不受小孩子影响。
二手房交易税现在如果通过离异的方式买房，只要发现离婚协议提到了小孩，无论小孩子归属，任何一方买房都需要计算该小孩子的套数证明(无房证明)。
二手房交易税所以以后不是感情破裂的真实离婚，不要提到小孩子的归属不知道似乎否会好一些。
二手房交易缴纳税费有攻略可循
二手房交易仍有&攻略&可循，购房税费、装修费等均可抵扣，对于无法核定原值仍按照1%的较低税率综合征收。
购房税费计入原值保存好相关凭证
个人所得税法及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照&财产转让所得&项目缴纳税。
根据国家税务总局2006年出台《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。由此可以看出，对购房者来说，要保存好购房发票以及契税完税凭证、产权转移过程中缴纳的相关费用等凭证等。
中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇认为，2006年出台的这一通知目前仍是执行二手房个税政策的主要依据，通知明确购房税费可以计入原值，但一些家庭未必有保留票据的习惯，执行政策时有待进一步人性化。
装修费可扣除需提供税务统一发票
在计算应纳税额时，合理费用也可扣除，那究竟什么是合理费用呢?根据税务部门的规定，合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。
但并不是所有装修费用都可扣除。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致，方可扣除。公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%，商品房及其他住房为房屋原值的10%。
此外，对于住房贷款利息、按照有关规定实际支付的手续费和公证费等，需凭贷款银行和有关部门出具的有效证明据实扣除。
杨志勇指出，二手房的个税政策一直都有，只是征管比较难。装修费可以抵扣，但目前实际执行时依然存在障碍，比如一般小装修队开发票不多见。
据介绍，&目前还没有遇到装修发票抵扣的情况，一方面是由于业主无法提供原始装修发票，另一方面从北京来看，各区执行也有差别，要看执行者对于政策的把握。&
无房屋原值凭证由税务部门核定征税
那么，在现实交易中，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的该如何处理?根据规定，税务机关可对其实行核定征税，地方税务局根据综合因素，在住房转让收入1%至3%的幅度内确定应纳税额。
据介绍，2012年以来，我国已经全面推广应用房地产评估技术加强二手房交易税收管理，在遏制二手房交易中利用&阴阳合同&逃避税款方面已发挥作用。
在评估中，税务部门在实地调查勘验、参照房地产市场交易信息的基础上，根据二手房所处的区域位置、交通条件、基础设施、周边配套以及市场交易均价等因素确定计税的基准价格。
李富华介绍，&目前，在地方建委查不到原值的大部分为已购公房，目前仍按照成交额的1%征收。查到原值的严格按照20%征收，在合同中一般会备注税款由双方协商而定。&
二手房交易主要分四种情况：正常过户、赠与过户、继承房产交易过户和析产。各种交易形式所需缴纳的税费是不同的。
一、 正常过户
1.营业税(税率5.55%，卖方缴纳)
转让出售购买时间不足五年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过五年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足五年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过五年的普通住宅免征营业税。如所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否过五年都需要全额征收营业税。
2.个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20%，卖方缴纳)
征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件：①家庭唯一住宅。②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
3.印花税(税率1%，买卖双方各半)
不过从2009年至今国家暂免征收。
4.契税(基准税率3%，优惠税率1.5%和1%，买方缴纳)
征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅，缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平方米(包含90平方米)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
5.其它税费
如交易手续费、房产证和土地证工本费、配图费、贷款手续费和中介费等费用根据房管局政策或市场行情据实结算。
二、 赠与过户
免征营业税和个人所得税，不论房产什么情况都需要征收全额契税。
三、 继承房产交易过户和析产都不需缴税。
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