正大城市花园二期的房子可认改合同买卖吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-04-21 11:42 标签： 正大城市花园
正大城市花园交房延迟14个月拒付违约金&&& 市民潘先生在正大城市花园买了一套住房。新房延迟交房一年多，最近终于可以交付了，开发商却不愿按合同支付违约金，改用免交5年物业费代替。而且地下室还只有使用权，没有产权。&&& 儿子出生婚房还未住上&&& 市民潘先生说，2007年，他看中了正大城市花园二期13号的一套住房。该房面积为111平方米，总售价63万元。当时，他交纳了总房款30%的预付款，售楼人员称房子预计2008年即可交付使用。&&& 潘先生说，2008年2月，他与开发商济南正大建业发展有限公司签订了购房合同，约定房屋日之前交付使用。如果开发商未能按时交房，每天将支付购房者总房款的万分之二点一作为违约金。“去年9月，开发商称因楼体附近的高压线影响施工，楼房无法按时完工。此后我们多次要求开发商尽快建设住房，但也迟迟没有动静。”潘先生说，新房本来是准备当做婚房使用的，可2008年他结婚时，新房已不可能按时交付使用。如今，他的儿子都两个月大了，他仍然没有拿到新房的钥匙。&&& 想拿钥匙得签补充协议&&& 前一段时间，潘先生得到开发商的通知，让他12月12日到售楼处收房。&&& 潘先生说，他没想到，开发商在收房前，拿出了一份补充协议。协议列举了三方面问题。第一，地下室属于人防工程，业主只有使用权，没有产权;第二，开发商给予业主5年免交物业费的优惠，物业费由开发商支付，业主不再追究开发商因延期交房产生的违约责任;第三，该楼盘是“正大建业”与另一个公司合作开发的，后期办理房产证等手续，由另一个公司负责。“业主不签补充协议，就无法拿到新房钥匙。”潘先生说，按照购房合同的约定，开发商需支付给他5万多元违约金，如今却想用价值8500元左右的物业费代替。而且，销售地下室时，售楼人员没有告知是人防工程，大家一直以为会得到地下室的产权。&&& 潘先生说，13号楼共有150多户业主，当天只有几位业主签订了补充协议。绝大多数业主都无法理解开发商的做法。&&& 法理学教师也毫无办法&&& 潘先生是一位法理学的大学教师，面对开发商明目张胆的违约，他表示自己也毫无办法。他说，如果打官司，业主们肯定胜诉。但打官司要拖一两年的时间，而且即使胜诉，以后执行起来也不容易。&&& 昨天下午，记者以业主的身份，拨打了济南正大建业发展有限公司的电话。一位工作人员说，合同中确实约定了违约金数额，业主不签补充协议也的确无法拿到钥匙。目前，此事还没有最终结果。“90%以上的可能要按照协议签。双方相互理解，像别的开发商，是没有任何补偿的……像这种事，站在咱们业主的角度，拖下去也是这个结果……有一些我们左右不了的因素造成的，这个东西也不是说我们全部承担责任，双方都要承担一点。”“我们业主没有过错，为何承担责任?”记者问。“买的是期房，期房就有这个风险，和现房是不一样的。”这位工作人员说，希望记者再听听其他业主的意见。目前，在152户业主中，已有近百户签订了补充协议。不过，她无法提供签约业主的名单。&&& 定金与订金不同 配套以合同为准&&& 律师详解五大常见购房陷阱&&& 近日，市民的手机常常会收到楼盘促销广告，随着北京等一线城市的楼市回暖，济南商品房销售数量也不断走高。昨天，山东方良律师事务所律师宋斌结合一些典型购房案例，详细分析了五种常见的购房纠纷。&&& 住宅变公寓使用年限缩短&&& 近日，在英雄山路附近某楼盘，近百位业主办理房产证时，发现自己买的住宅“变”成了公寓。《商品房买卖合同》和《商品房预售证》中写明是“住宅”，办房产证时竟成了“公寓”。这不仅意味着无法落户、孩子们不能就近入学、而且各种税费也增加了一倍。&&& 律师分析：商业营业用房理论上也能改为住宅，但改为住宅会存在诸多问题。商业营业用房一般不强制性要求设计配套服务设施;土地出让年限一般为40年或50年;贷款期限一般不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款;不能享受商品住宅的税费优惠;水、电等费用标准一般高于住宅项目等等。&&& 消费者购买房产时，一定要仔细看清住房的性质，尽量让开发商在合同中进行明确的约定，包括住房性质、使用年限等等。&&& 开发商虚假宣传涉嫌欺诈&&& 今年6月，在济南东部某楼盘买房的业主反映，开发商卖房时承诺小区将引进九年一贯制名校，业主子女凭购房合同等就可入学。开发商还把小学印在了宣传图册上。可后来学校中学部突然消失，小学入学条件更为苛刻，业主们为子女的入学犯愁。&&& 律师分析：在某些购房合同中，约定“出卖人在与买受人签订合同前的广告、宣传资料，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据。双方发生争议时，以政府最终批准的法律文件及双方的约定为准。”消费者稍不注意，就会掉进开发商设好的圈套里。&&& 条款以所有细节均以政府批准为依据，堂而皇之地逃避责任。遇到这种情形，开发商在合同中注明的条款应当认定为霸王条款，对消费者没有法律约束力，消费者可以通过法律途径解决。&&& 放弃买房消费者难要定金&&& 日前，市民孙先生在某楼盘看中一套住宅，与开发商签订了《房屋认购协议书》，并交纳了2万元购房定金。此后，因该楼盘迟迟不开盘，他打算放弃购房。孙先生向开发商索要定金时，遭到了开发商的拒绝。&&& 律师分析：购房者与开发商达成购房意向时，开发商常常要求购房者交纳一定的预付款。此时，购房者需特别注意定金和订金的区别。订金具有预付款性质而非订立合同担保性质的定金，当事人未能订立《商品房买卖合同》的，开发商应当向买受人退还订金。&&& 而根据定金法则，定金的数额不能超过合同标的总额的20%;债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回;给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。&&& 新房频频出问题业主无奈&&& 去年，市民高女士在无影山中路某楼盘购买的住房交付使用。结果不到一年，新房就出现了很多问题，先是地板起鼓，后来卫生间的水管破裂。由于管道破裂，高女士家两天内竟产生了198元水费。&&& 律师分析：商品房质量陷阱比较隐蔽。房屋交易时，消费者一般只能对房屋结构布局、外观进行查验，却很难发觉内在质量隐患。购房者最好选择信誉好、实力雄厚且有优良品牌楼盘推出的开发商。记得查看项目开发监理公司信誉度及以前监理楼盘的质量情况。&&& 当商品房在法律规定期限内出现质量问题，或因此遭受损害时既可找开发商，也可找施工单位协商。如果开发商或施工单位不予理睬，可以向消费者协会和建设委员会的质量监督部门投诉，或者向法院起诉。&&& 容积率私加购房者受损&&& 今年4月，在济南东部某小区购房的业主反映，购房合同中写明住宅楼高21层，而楼盖起来后却“长”高了5层。开发商解释说，他们已向相关部门提出了变更规划的申请。&&& 律师分析：合同中写明住宅高21层，而实际楼房高达到26层，开发商明显存在违约行为。因楼层加盖引起的公共设施人均占有比例减少、住房公摊面积改变等问题，开发商应给予赔偿。&&& 按照相关规定，开发商加盖楼房前必须向规划部门提出变更规划申请，得到批准后才能加盖。开发商“先斩后奏”违反相关规定。住宅竣工后，需获得规划等部门的审批，才能拿到《建筑工程竣工备案表》。如果规划变更得不到批准，可能会影响业主办理房产证。由此产生的一系列问题，开发商都应承担责任。&&&
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