新商场开了， 楼盘能升值？
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万达开业当天，大量车辆涌入导致桂澜路严重堵塞。/佛山日报记者张弘?摄
位于怡丰城旁的富丰新城楼盘。
位于鹏瑞利旁的怡翠世嘉楼盘。
制图/孙小兰
开业人流40万，南海万达广场的开业盛况引发业界对佛山新商圈的热议。近年来，佛山也涌现了不少新片区的商圈，如平洲的怡丰城、季华东的鹏瑞利广场等。相比百花广场、新华商场，这些新兴商场以城市综合体为载体，开发商们更乐观地认为，商业开了，楼市一定火。万达广场便趁势推出30套优惠房源，开业三天便已售罄。但商业对楼市的拉动作用真有这么大吗？记者本周特意走访了三大新晋商圈，了解新商圈周边物业是不是真的升值了。
平洲近几年发展迅猛，城区中心土地的日益稀缺及地铁规划、广佛同城等利好让平洲逐渐获得市场关注，吸引大批品牌房企拿地，怡丰城原是富丰新城项目的配套商场，富丰新城2009年开盘销售至今，怡丰城则是近期开业的。
平洲怡丰城商圈：
一套房子4年涨了55万
中介：平洲这么多年才盼来一个大商场
虽然开业三个月不到，但怡丰城对当地楼市的拉动作用却很明显。“整个平洲这么多年都没有这么大的购物中心，所以大家都很激动。许多看好平洲发展潜力的买家纷纷跑来看房，当地业主的心态就这么带动起来。”余丰明回忆道，“楼价变化也比较明显，记得以前卖几千块一方的房子，现在要过万了。”
据余丰明介绍，目前该地段在售房源以二手楼为主，一手楼也有富丰新城、华福御水岸及即将入市的中海锦苑。其中，富丰新城、华福御水岸这两个一手项目的售价一直居高不下，二手楼均价也要元/?，买家则大多来自平洲玉器街商人与广州客。
业主：一说想卖房，大批买家上门
康怡丽苑业主李军近日才跟朋友透露想换房子的念头，就立刻有买家通过朋友辗转介绍找到他，还开出高于买入价55万的价格。李军的房子是在2010年买下，110?电梯房，单价8000元/?。近日，联系上他的那位买家开出了13000元/?的单价，总价相当于涨了55万元。“那位买家是从外地来玉器街做生意的老板，对这一带的情况比较了解，对价格接受度也比较高吧。”李军表示。
季华路中央商务带一直凭借高定位而备受关注，位于季华七路的鹏瑞利广场刚开业时也出现过万人争睹、车队排长龙的盛况。但相比起万达广场和怡丰城，目前鹏瑞利周边的物业价值变动不太明显。
季华路鹏瑞利商圈
新房、次新房多，
售价变化不大
供货：周边新盘、二手房多
“在有些地段，商圈明显拉动了楼市。而在季华路，商圈与楼市的关系是相辅相成的。”余丰明解释道，在鹏瑞利广场开业前，季华路已经在政府推动力下火速发展。伴随着地铁规划、开发商拿地、金融企业进驻，地段的居住价值与消费力都得到认可，也促成了商业广场的诞生。而当片区有了大型购物中心，市民对其便利性认可度更高，也吸引了更多置业者。目前，季华七路以一手楼及次新二手楼为主，如金地珑悦、星星凯旋国际、绿地中心等都是这两年入市的新盘，而怡翠玫瑰园、怡翠世嘉、万科金域蓝湾则开始进入二手市场。
售价：季华路竞争大，价格难提升
从楼盘售价看，该片区的价值变化未及万达广场、怡丰城商圈那么明显。如万科金域蓝湾二手楼售价在元/?，怡翠世嘉元/?。虽两个盘楼龄均未满5年，却无需交过多的税费。“因为售价与买入价价差不大，代表这两个盘价格变动不大。”余丰明表示。此外，因地段一手房供应较为集中，今年4、5月份以来也进行了一轮调价促销，出现9字头单位。虽限购松绑后市场有所回暖，9字头单位几乎消失，但目前总体均价也基本持稳。
但余丰明同时表示，季华路的未来潜力还是值得期待。“随着时间推移，各项配套逐步落地，或许地段价值会逐渐显现出来，物业会有一定升幅，但大涨的可能性就不大了。”
南海万达广场开业后，为当地提供了近万就业岗位，大批商家的进驻也拉动了当地的二手房租赁市场。
千灯湖万达商圈：
开业带旺出租，
有业主涨价15万放盘
需求大：三四千的房子也能租出去了
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当前位置：&&&&&&摩天大楼向中小城市蔓
北京CBD正在建设多幢摩天大楼，左侧高楼为国贸三期   中国能否破解“劳伦斯魔咒”？   “兴建摩天大楼一般始于容易获得大量资金的狂热期，但通常都最终陷入衰退”   记者了解到，一般30层以下的高层建筑的建筑成本是每平方米两三千元，但摩天大楼的建筑(152米以上)成本最低也在5000元/平方米左右，造价高的将达到1万元/平方米，甚至更高。   严跃进表示，确保真正安全，意味着资金的大手笔投入，没有资金就无法保证最好的设施。但大投入也意味着，摩天大楼的设计、设备、建筑、监理等成本比一般的建筑要高很多，进而决定日后的运营、维护压力比较大。武汉绿地国际金融城施工现场   摩天大楼就是用金钱堆出来的。   因此，建设摩天大楼极为考验开发商的资金实力。一般而言，一栋摩天大楼的建设资金都在数十亿元，这一数字还是比较考验开发商实力的。对于开发商而言，建设摩天大楼的资金总体看要么来自自有资金，要么是借贷，要么采取二者组合的方式。目前已建成的北京国贸三期就是采用了组合的方式，其融资方式是通过公司自有资金、已发行的人民币10亿元公司债券，以及中国建设银行提供的近30亿元人民币长期贷款。远大天空之城效果图   但并不是所有开发商都能解决资金难题。在邯郸融通国际项目，当记者表示有购买意向时，销售人员说，这个项目目前还未正式开盘，因为没有拿到销售许可证，不过客户可以与项目方签一个融资协议，即客户可以交5万元钱，一年后开发商返利5000元，年利润高达10%，正式开盘时还可以提前通知客户。   销售人员透露，由于目前资金实力有限，所以用售楼的名义融资。“只要我们项目开始销售了，很快就可以还融资的钱。”珠江新城双子塔，西塔已经建成，东塔在“快速长高”。   销售人员说的“融资”，即开发商和投资人签订一个回购合同，开发商将一定面积的房产抵押给投资人，开发商到期以还本付息的方式将抵押的房产回购。   当记者表达了这是否涉及非法集资的疑问时，销售人员表示不太清楚。   在销售现场，记者并未看到相关部门对于该项目融资行为的审批。相反，近期住建部在集中打击一些“利用房地产项目开发进行非法集资”活动。   住建部2013年11月底指出，当前房地产企业非法集资，主要有以下三种模式：一是以分割销售商铺并承诺售后包租的形式非法集资。二是以预售房屋的形式非法集资。三是利用房地产项目开发进行非法集资。具体手段是：房地产企业自己或者是通过中介公司向社会公众融资，承诺给予远高于银行同期利率的高额利息，有的还以一定的资产作为抵押。在支付方式上，通常是先付给集资人利息，到期后再还本金。   “这肯定是违规操作，很多摩天大楼都是这么操作，又不是我们一家。”融通国际项目销售人员告诉记者。   如此看来，各地建摩天大楼并不都是“不差钱”，相反，而有些是“很差钱”。而且，即便是大楼如愿建起来了，运营、赚钱是更大的问题。毕竟，资本要追求回报。   第一太平戴维斯北京区域研究及顾问部主管王琼告诉《中国经济周刊》，目前，有一些摩天大楼属于持有出租，有一些是出售。对于一线城市的摩天大楼而言，其主要风险来自于市场，因为市场租赁状况会随着经济周期的波动而波动。另外，一线城市的运营成本、建筑成本更高，资金平衡难度更大。   戴德梁行华北区研究部主管魏东向记者表示，想成功运营摩天大楼并非一件易事。摩天大楼的生存状况主要取决于三个因素，一是产品业态，二是一个城市的商业水平，三是一个城市高端写字楼的供求关系。而从根本上来看，还是取决于一个国家、地区乃至全球的经济形势。   以北京国贸三期为例，该项目租售人员告诉《中国经济周刊》，其租金能达到每平方米每月800元，但这与北京经济发展状况、第三产业现状、市场容量和供应状况密切相关。   而对于全国各地，尤其是很多三四线城市都在上马的摩天大楼，严跃进直言，这些摩天大楼能否安全脱手，存在极大的疑问。“在三四线城市，仅仅摩天大楼的建筑成本，很可能比周边的房价要高。”   有观察人士指出，邯郸市国际文化创意大厦周边房价只有不到5000元/平方米，而如果在该地建设338米高的高楼，仅仅是建筑成本这一项，就要比周边房价高，如果加上融资成本、营销成本，其建造成本将很可能达到周边房价的1.5倍甚至是2倍。成本高，销售价格自然高，这个项目即使建设起来了，有人买吗？   摩天大楼自身的建造、运营困难还只是危机的一个层面，更深层的问题是，随着这波摩天大楼的建设热潮，我国是否会陷入“劳伦斯魔咒”？   经济学家安德鲁劳伦斯十余年前将世界上那些最高的摩天大楼的建设与多场经济危机做了关联研究：纽约帝国大厦和克莱斯勒大厦的落成揭开了20世纪30年代大萧条的序幕；纽约世贸双塔成为1973年石油危机的前奏；马来西亚吉隆坡的国营石油公司双子塔建成之后，也发生了1997年亚洲金融危机。最近一次，则是“世界第一高楼”哈利法塔，这座高楼于2009年末完工时，正赶上迪拜债务危机。   劳伦斯表示，兴建摩天大楼和其他类型高层建筑一般始于容易获得大量资金的狂热期，但通常都“最终陷入衰退”，这即是“劳伦斯魔咒”。   有分析人士表示，近几年中国各地大建“第一高楼”，的确是处于容易获得大量资金的时期。但很显然，未来几年，能够投入的资金不会像以前那么多了。   严跃进指出，一旦摩天大楼真正遭遇资金难题和运营困境，其命运将难以逃脱最终毁灭的轨迹，拔地而起未久便掉进陷阱里：先是卖了一部分卖不动了，继而停工，然后长时间烂尾，最终建筑质量也会出现问题。   也有专家指出，“劳伦斯魔咒”的说法，如同城市研究领域里的很多概念一样，都是建立在经验主义的基础之上，不一定必然出现，也不一定现在就出现。摩天大楼并不是预测经济是否衰退的唯一指标、准确指标，使用效率和负债率才是真正的问题。   对此，张玉良表示：“放到全球去看，并不是说造了高楼，经济就下来了。从根本上看，还是取决于中国的经济，中国经济未来会有很大的增长，尤其是十八届三中全会提出了深化改革的方向和具体思路，这将形成经济的持续利好。”
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一块空地,违章建筑,又伪造假的房产证,将违章建筑的地方开业成宾馆
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