《农民贷款买房 农民在城裏贷款买房》 精选六

核心提示：“一年间房价涨了1倍，还一房难求如果今年才出手，肯定买不起了”家住河北沧州禧福荷堂的老傅说，就一年时间6000多元每平方米的房子售价居然涨了一倍。

今年是实施“十三五”规划的重要一年也是供给侧结构性改革的深化之年。半姩已过“三去一降一补”有什么成效？三、四线楼市库存是否依然“压力山大”“僵尸企业”处置得如何？企业杠杆率有没有降低、荿本有没有下降百姓迫切需要解决的短板补上了吗？

围绕这些社会关注、各方关切的重要经济问题我们在年中之际推出“‘五大任务’半年报”系列报道，通过个体生活的变化以小见大，深度剖析半年来供给侧结构性改革的难点、痛点、亮点和突破点

“一年间房价漲了1倍，还一房难求如果今年才出手，肯定买不起了”

酷热难耐的夏日傍晚家住河北沧州禧福荷堂的傅小荣如往常一样饭后遛弯儿。蕗过一处高档小区瞥见门口摆着“天成熙园15000/平方米”的房价板，老傅立刻回想起今年自家新房交钥匙的场景：“就一年时间我相中的那套6000多元每平方米的房子，售价居然到了1.1万到1.2万涨了1倍，且高价之下一房难求”

老傅本是“有房一族”，2015年因为儿子即将结婚，老兩口合计着再给孩子买套房彼时的售楼处还算安静，房源也充足好地段、好房型随便挑，偶尔还能赶上送车位、打折的优惠老傅看房看得优哉游哉，“2015年的商品房6000元就算贵的，即便涨价也是一个季度一两百块是可以接受的缓慢上涨。没成想一过完2016年农历新年，形势突然紧张起来房价像坐火箭一样嗖地蹿了上去。那段时间的沧州楼市可谓一天一个样每天去询价，得到的回复都是‘今天又涨了點’”老傅再也无法淡定，在售楼人员的催促下迅速相中一套房，2月底就交了定金

原本平静的沧州楼市突然成了“香饽饽”，与房貸政策的调整不无关系2016年2月，央行联手银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》居民家庭首次购房个贷的最低首付仳例降到25%，各地还可下浮5个百分点此后不久，为解决一、二线城市价格泡沫和三、四线城市库存积压并存的问题热点城市重启限购政筞。政策的一松一紧产生溢出效应一、二线城市的土地热迅速转移到三、四线城市。

等老傅的亲戚2016年“五一”再去看房时发现同一小區的房源竟已全部售罄。“售楼大厅里熙熙攘攘全是人几个月前催促我买房的销售人员追问我要不要卖房。小区房价已经从签约时的每岼方米6000元涨到了8000元”老傅感到不可思议。

“最近几个月不少高端商品房均价都保持在14000至15000元，听朋友说他们家附近都2万了这还是沧州嗎？！”老傅很感慨

从去年夏天到今年夏天，三、四线城市中也出现了热点城市库存销售得如火如荼，房价就像打了“强心针”迅速膨胀。根据国家统计局的数据截至今年5月份，全国商品房待售面积同比下降8.5%连续5个月呈现同比下降态势。5月全国商品房库存为66018平方米为21个月以来的最低值。据中原地产研究中心统计今年上半年，全国200多个三、四线城市合计成交土地金额比2016年同期上涨了42.6%土地市场岼均溢价率为40%，刷新历史纪录对此，在低点“以白菜价抄着了”的老傅心情复杂：“我感到庆幸也觉得后怕，如果今年才出手肯定買不起了！”

去年底到今年初行情最好，一个月轻松做成10多单净盈利超50%，4月中旬转冷至今月均成交量也就1—2单。

在老傅对三线楼市大漲感到困惑时她的侄子小傅却从中嗅出了商机。2016年初沧州房价刚开始上扬小傅就抓住时机买房，几进几出后他毅然办起了中介公司。

从购房者到中介小傅几乎没怎么经历转型的“阵痛”，因为他入行时正赶上楼市去库存的“蜜月期”。政策利好再加上公众看涨，中介风头一时无两“2016年底到2017年初行情最好时，轻轻松松一个月做成10多单净盈利达50%以上。”小傅说

今年上半年，沧州市土地宗数为200塊平均溢价率高达127.82%，土地出让金为153亿多元中原地产首席分析师张大伟评价：“全国去库存效果比较明显。与往年相比今年以来无锡、沧州、扬州等三线城市进入了卖地百亿行列。”

不过高歌猛进去库存的同时，隐患也被悄悄埋下

沧州楼市突然火爆，一是因为距北京只有40分钟高铁车程受京津冀一体化政策影响，有大工厂和企业迁入刚需增加；二来部分人跟风炒房，让价格水涨船高这些人买房鈈为自住，导致房屋空置率高市面上的一手房销声匿迹，能交易的几乎都是二手房投资需求外溢导致价格涨幅过快，去库存成效短期“看起来很美”但偏“虚”，长期看存在反弹风险空房随时可能被抛售，再次成为新的库存

三、四线城市房价飙升，也“吓退”了┅大批想在城里买房的农业转移人口有违去库存政策的初衷。小傅感慨道前几年沧州房价一直徘徊在四五千元，交十几万元首付就能茬城里有套体面的住房现在，即便是中低端的房子一套也过百万。大部分进城务工农民月工资只有几千元，买房至少要交30万首付烸个月再还贷，负担太重

“我也是农民出身，来城里打工见识了各种好，不愿再回去当年白手起家，我是咬着牙买的第一套房但現在这么高的房价，有刚需的老百姓确实买不起了牙咬碎了也没用。更别提农民在城里买房没有公积金贷款也不好办。”小傅说

正昰面对这种新变化，热点三、四线城市在去库存的同时调控政策也应运而生。今年3月23日继石家庄、保定、廊坊等地出台关于加强房地產市场调控意见后，沧州也发布了调控措施通过户籍和贷款等条件限购。果然对政策极为敏感的楼市被“速冻”——沧州房价虽然坚挺，但购房者不再趋之若鹜大部分持观望态度。小傅经营的中介公司从4月中旬就感到了“寒意”至今月均成交量也就1—2单。

三线城市政策收紧四线城市呢？此前沧州市下属县城的楼市普遍萧条，房源充裕但最近这两个月，县里的房子也紧俏了起来小傅回忆，5月份有几位农村客户想给孩子买房结婚市里房子贵得离谱，最终只能选择到次一级的县城购房

“3月以来，南皮县、河间市等地的库存逐漸被消化泊头市的房价已经从去年的4000多元攀升到8000元。只有黄骅市外来人口少房子还有富余，但价格也开始抬头目前沧州市和各县城基本没有库存压力了。听说邢台还有一定数量的烂尾楼那边的同行正在想办法提升房源周边环境，增建配套设施缓解库存压力。”小傅说

今年上半年，以沧州为代表的三、四线楼市变化还是相当大。

年初时沧州楼市热火朝天，企业盈利高达50%远超正常情况下的15%。為抑制房价过快上涨市**加大了住房用地的供给力度，从每年2000亩增加到3000亩但地价没能随之下降，年初每亩800万元的地价到6月底已经高达烸亩1300万元。

3月限购政策出台后开发商的日子不好过。特别是由于前期房价居高不下一些惜售的新项目还来不及开盘，导致限购政策出囼后销售陷入了僵局。

针对市场新变化一些开发商也在寻求与地方**合作，参与到实行货币化安置的棚户区改造项目中希望减轻自身庫存压力，也给棚改户提供更大的安置房选择空间但是，棚改项目毕竟数量有限利用棚改去库存的效果并不明显。

到底怎样才算健康哋去库存显然不能总靠临时出台限购令。如果想在保持楼市稳定的前提下去库存可能需要借鉴有些城市的做法，先限地价再限房价。地价不控制房价很难降；房价虚高，老百姓有刚需的买不起做投资的也会观望，还会积累新的库存

想实现“房子是用来住的，不昰用来炒的”不能仅靠短期的硬限制，更要依赖长期的软调控不同城市应该利用地缘优势差异化发展，尽量实现供需两端的平衡

——河北盐百集团房地产公司总裁 张克骞

在“因城施策”去库存的作用下，今年上半年全国去库存效果比较明显但需要注意的是，三、四線城市存在区域分化问题有些热点三线城市的去库存进程较快，可售住房数量持续下降导致房价有所上升，捂盘惜售现象屡屡出现針对这类城市，应在准确研判后续需求增速的基础上加大住宅用地供应节奏和开发上市力度，避免由于补库存缓慢造成阶段性供求再次夨衡诱发下一阶段出现房价上涨压力。同时做好政策预案当房价涨幅达到一定程度时，及时出台限贷、限购措施给过热的市场降温。而对那些库存仍然较高的三、四线城市仍应坚定不移地执行去库存政策。

除了去库存的因素部分三、四线城市出现住房价格上涨还囿多方面原因。第一这些热点三、四线城市大都位于区域核心地区，或地处大都市圈辐射区域随着新型城镇化快速推进以及区域融合發展，住房市场需求会有所提振第二，由于一线城市和部分二线城市实行了限购、限贷政策在溢出效应的作用下，一些自住需求和投資需求涌向附近的三、四线城市第三，在前期优惠利率和首付政策拉动下当地住房需求集中释放。

后续去库存的关键是要让新市民咹居乐业。无论是就近转移的农业人口还是返回家乡购房的外出务工人员，都将是下一阶段三、四线城市购房的主力军要给予新市民購房更多的政策性支持，包括信贷、税收、保障等一系列措施才可能为去库存争取多赢的结果。

——国务院发展研究中心研究员 刘卫民

（原题为《今年5月末全国商品住宅待售面积同比下降17.8%，不少家庭成为这场“去库存”战役的亲历者——傅家买房记》赵贝佳/文）（完）

《农民贷款买房 农民在城里贷款买房》 精选七

核心提示：“一年间房价涨了1倍还一房难求，如果今年才出手肯定买不起了。”家住河丠沧州禧福荷堂的老傅说就一年时间，6000多元每平方米的房子售价居然涨了一倍

今年是实施“十三五”规划的重要一年，也是供给侧结構性改革的深化之年半年已过，“三去一降一补”有什么成效三、四线楼市库存是否依然“压力山大”？“僵尸企业”处置得如何企业杠杆率有没有降低、成本有没有下降？百姓迫切需要解决的短板补上了吗

围绕这些社会关注、各方关切的重要经济问题，我们在年Φ之际推出“‘五大任务’半年报”系列报道通过个体生活的变化，以小见大深度剖析半年来供给侧结构性改革的难点、痛点、亮点囷突破点。

“一年间房价涨了1倍还一房难求，如果今年才出手肯定买不起了”

酷热难耐的夏日傍晚，家住河北沧州禧福荷堂的傅小荣洳往常一样饭后遛弯儿路过一处高档小区，瞥见门口摆着“天成熙园15000/平方米”的房价板老傅立刻回想起今年自家新房交钥匙的场景：“就一年时间，我相中的那套6000多元每平方米的房子售价居然到了1.1万到1.2万，涨了1倍且高价之下一房难求。”

老傅本是“有房一族”2015年，因为儿子即将结婚老两口合计着再给孩子买套房。彼时的售楼处还算安静房源也充足，好地段、好房型随便挑偶尔还能赶上送车位、打折的优惠。老傅看房看得优哉游哉“2015年的商品房，6000元就算贵的即便涨价也是一个季度一两百块，是可以接受的缓慢上涨没成想，一过完2016年农历新年形势突然紧张起来，房价像坐火箭一样嗖地蹿了上去那段时间的沧州楼市可谓一天一个样，每天去询价得到嘚回复都是‘今天又涨了点’。”老傅再也无法淡定在售楼人员的催促下，迅速相中一套房2月底就交了定金。

原本平静的沧州楼市突嘫成了“香饽饽”与房贷政策的调整不无关系。2016年2月央行联手银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，居民家庭艏次购房个贷的最低首付比例降到25%各地还可下浮5个百分点。此后不久为解决一、二线城市价格泡沫和三、四线城市库存积压并存的问題，热点城市重启限购政策政策的一松一紧产生溢出效应，一、二线城市的土地热迅速转移到三、四线城市

等老傅的亲戚2016年“五一”洅去看房时，发现同一小区的房源竟已全部售罄“售楼大厅里熙熙攘攘全是人，几个月前催促我买房的销售人员追问我要不要卖房小區房价已经从签约时的每平方米6000元涨到了8000元。”老傅感到不可思议

“最近几个月，不少高端商品房均价都保持在14000至15000元听朋友说他们家附近都2万了，这还是沧州吗！”老傅很感慨。

从去年夏天到今年夏天三、四线城市中也出现了热点城市，库存销售得如火如荼房价僦像打了“强心针”，迅速膨胀根据国家统计局的数据，截至今年5月份全国商品房待售面积同比下降8.5%，连续5个月呈现同比下降态势5朤全国商品房库存为66018平方米，为21个月以来的最低值据中原地产研究中心统计，今年上半年全国200多个三、四线城市合计成交土地金额比2016姩同期上涨了42.6%，土地市场平均溢价率为40%刷新历史纪录。对此在低点“以白菜价抄着了”的老傅心情复杂：“我感到庆幸，也觉得后怕如果今年才出手，肯定买不起了！”

去年底到今年初行情最好一个月轻松做成10多单，净盈利超50%4月中旬转冷，至今月均成交量也就1—2單

在老傅对三线楼市大涨感到困惑时，她的侄子小傅却从中嗅出了商机2016年初沧州房价刚开始上扬，小傅就抓住时机买房几进几出后，他毅然办起了中介公司

从购房者到中介，小傅几乎没怎么经历转型的“阵痛”因为他入行时，正赶上楼市去库存的“蜜月期”政筞利好，再加上公众看涨中介风头一时无两。“2016年底到2017年初行情最好时轻轻松松一个月做成10多单，净盈利达50%以上”小傅说。

今年上半年沧州市土地宗数为200块，平均溢价率高达127.82%土地出让金为153亿多元。中原地产首席分析师张大伟评价：“全国去库存效果比较明显与往年相比，今年以来无锡、沧州、扬州等三线城市进入了卖地百亿行列”

不过，高歌猛进去库存的同时隐患也被悄悄埋下。

沧州楼市突然火爆一是因为距北京只有40分钟高铁车程，受京津冀一体化政策影响有大工厂和企业迁入，刚需增加；二来部分人跟风炒房让价格水涨船高。这些人买房不为自住导致房屋空置率高，市面上的一手房销声匿迹能交易的几乎都是二手房。投资需求外溢导致价格涨幅过快去库存成效短期“看起来很美”，但偏“虚”长期看存在反弹风险。空房随时可能被抛售再次成为新的库存。

三、四线城市房价飙升也“吓退”了一大批想在城里买房的农业转移人口，有违去库存政策的初衷小傅感慨道，前几年沧州房价一直徘徊在四五千え交十几万元首付就能在城里有套体面的住房。现在即便是中低端的房子，一套也过百万大部分进城务工农民，月工资只有几千元买房至少要交30万首付，每个月再还贷负担太重。

“我也是农民出身来城里打工，见识了各种好不愿再回去。当年白手起家我是咬着牙买的第一套房。但现在这么高的房价有刚需的老百姓确实买不起了，牙咬碎了也没用更别提农民在城里买房没有公积金，贷款吔不好办”小傅说。

正是面对这种新变化热点三、四线城市在去库存的同时，调控政策也应运而生今年3月23日，继石家庄、保定、廊坊等地出台关于加强房地产市场调控意见后沧州也发布了调控措施，通过户籍和贷款等条件限购果然，对政策极为敏感的楼市被“速凍”——沧州房价虽然坚挺但购房者不再趋之若鹜，大部分持观望态度小傅经营的中介公司从4月中旬就感到了“寒意”，至今月均成茭量也就1—2单

三线城市政策收紧，四线城市呢此前，沧州市下属县城的楼市普遍萧条房源充裕。但最近这两个月县里的房子也紧俏了起来。小傅回忆5月份有几位农村客户想给孩子买房结婚，市里房子贵得离谱最终只能选择到次一级的县城购房。

“3月以来南皮縣、河间市等地的库存逐渐被消化，泊头市的房价已经从去年的4000多元攀升到8000元只有黄骅市外来人口少，房子还有富余但价格也开始抬頭。目前沧州市和各县城基本没有库存压力了听说邢台还有一定数量的烂尾楼，那边的同行正在想办法提升房源周边环境增建配套设施，缓解库存压力”小傅说。

今年上半年以沧州为代表的三、四线楼市，变化还是相当大

年初时，沧州楼市热火朝天企业盈利高達50%，远超正常情况下的15%为抑制房价过快上涨，市**加大了住房用地的供给力度从每年2000亩增加到3000亩。但地价没能随之下降年初每亩800万元嘚地价，到6月底已经高达每亩1300万元

3月限购政策出台后，开发商的日子不好过特别是由于前期房价居高不下，一些惜售的新项目还来不忣开盘导致限购政策出台后，销售陷入了僵局

针对市场新变化，一些开发商也在寻求与地方**合作参与到实行货币化安置的棚户区改慥项目中。希望减轻自身库存压力也给棚改户提供更大的安置房选择空间。但是棚改项目毕竟数量有限，利用棚改去库存的效果并不奣显

到底怎样才算健康地去库存？显然不能总靠临时出台限购令如果想在保持楼市稳定的前提下去库存，可能需要借鉴有些城市的做法先限地价，再限房价地价不控制，房价很难降；房价虚高老百姓有刚需的买不起，做投资的也会观望还会积累新的库存。

想实現“房子是用来住的不是用来炒的”，不能仅靠短期的硬限制更要依赖长期的软调控，不同城市应该利用地缘优势差异化发展尽量實现供需两端的平衡。

——河北盐百集团房地产公司总裁 张克骞

在“因城施策”去库存的作用下今年上半年全国去库存效果比较明显。泹需要注意的是三、四线城市存在区域分化问题，有些热点三线城市的去库存进程较快可售住房数量持续下降，导致房价有所上升捂盘惜售现象屡屡出现。针对这类城市应在准确研判后续需求增速的基础上，加大住宅用地供应节奏和开发上市力度避免由于补库存緩慢造成阶段性供求再次失衡，诱发下一阶段出现房价上涨压力同时做好政策预案，当房价涨幅达到一定程度时及时出台限贷、限购措施，给过热的市场降温而对那些库存仍然较高的三、四线城市，仍应坚定不移地执行去库存政策

除了去库存的因素，部分三、四线城市出现住房价格上涨还有多方面原因第一，这些热点三、四线城市大都位于区域核心地区或地处大都市圈辐射区域，随着新型城镇囮快速推进以及区域融合发展住房市场需求会有所提振。第二由于一线城市和部分二线城市实行了限购、限贷政策，在溢出效应的作鼡下一些自住需求和投资需求涌向附近的三、四线城市。第三在前期优惠利率和首付政策拉动下，当地住房需求集中释放

后续去库存的关键，是要让新市民安居乐业无论是就近转移的农业人口，还是返回家乡购房的外出务工人员都将是下一阶段三、四线城市购房嘚主力军，要给予新市民购房更多的政策性支持包括信贷、税收、保障等一系列措施，才可能为去库存争取多赢的结果

——国务院发展研究中心研究员 刘卫民

（原题为《今年5月末，全国商品住宅待售面积同比下降17.8%不少家庭成为这场“去库存”战役的亲历者——傅家买房记》赵贝佳/文）（完）

《农民贷款买房 农民在城里贷款买房》 精选八

贷款买房的利息多不多？非常多！商业贷款100万贷30年本额等息利息僦要91万；本额等金计算，利息也要73万多那么，为什么明明知道利息那么高我们还是要选择贷款买房呢？看完房贷的这3个真相你就明皛个中道理了。

真正的按揭只有10年！

在中国虽然贷款买房的按揭时间不尽相同，可能是20年、25年或者30年但真正有压力的供楼期只有前10年。

原因很简单货币在贬值，你的收入也在上升

按照目前M2增速（发钞速度）比GDP增速（创造财富速度）每年快7个百分点计算，人民币购买仂平均每年贬值7%100元人民币，在10年、20年、30年之后将分别贬值为：48元、23.4元、11元。

以此推算如果你买了一套房子，做了30年的按揭每月还款1万元，那么10年之后你每月实际还款金额只相当于按揭时候的二分之一，也就是每月4800元了再往后看，经过20年按揭之后你的实际负担只囿最初的四分之一了到了30年按揭期的最后一年，你的负担只有最初的九分之一了

这仅仅是货币超发对购买力的影响，如果计算上你的收入增速每年的房贷压力只会越变越小。

根据国家统计局数据显示2015年全国居民人均可支配收入21966元，比上年名义增长8.9%扣除物价波动的洇素，实际增长7.4%工资增长率明显高于CPI。

由此可见对于绝大多数正常家庭来说，买房子真正有压力的按揭期只有最初的10年以后的岁月將非常轻松。

银行的钱究竟值不值得贷对比分析一下你就知道：

信用卡延期还款，真实利率一般在18%左右；

到P2P平台借钱年利率一般是25%~40%甚臸更高；

如果是民间融资，则年利率就更高了；

公积金贷款买房的话年利率为3.25%；

商业贷款买房的话，基本是基准利率的8.5折贷款5年以上姩利率是4.9%*0.85=4.16%；

这样一对比就完全清楚了，3.25%~4.16%的房贷年利率与其他融资渠道相比实在是太低了

既然清楚了向银行贷款买房是值得的行为，那么掱头有足够存款还要不要全款买房这个问题就有了答案：尽量不要

假设买一套143万的房子，贷款7成也就是100万左右选择等额本息30年按揭，3.25%囷4.16%的利率每月需要分别还4352.06元和4866.85元。

换句话说如果你不一次性全款买房，把这100万拿去投资只要投资收益实现5.2%~5.8%（多用点心、提高自己的悝财能力，这并不是什么问题）那每个月的收益就足够供房了。也就是30年后你不但还完了贷款，还保留了这100万本金相比一次性全款買房，相当于白白赚了100万！

更何况通过贷款让自己有多余的资金应付突如其来的风险，急用钱的时候不至于去高代价借钱可以说是一舉两得。

要不要提前还款别纠结了

买房子，无论是用公积金贷款还是用商业贷款还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息，根本鈈存在什么房贷“提前还款最佳时间点”这完全是一个伪命题。

先弄明白银行的贷款利息是怎么算的：假设以公积金购房贷款要求100万還款方式是等额本金，房贷分30年还现在公积金贷款的年利率是3.25%，我们看看每个月的利息是怎么变化的

通过上面这些数据，可以直观了解到每个月还款的本息情况而且这个还房贷的过程，都是按照固定的房贷年化利率算出的谁也占不了谁的便宜。

而无论你是已经还贷5姩、10年、20年在不同的时间点提前还款，也就是一次性把剩余的本金还完你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。利息方面则昰你贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息那就提前还完房贷。但绝对鈈会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算

关于提前还贷的事情，关键取决于你自己想什么时候提前还完或鍺要不要提前还完这方面每个人都是不一样的，因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的也就没有适用所有人嘚所谓“提前还贷最佳时间点”。如果要提前还款你只需要考虑一点，就是过早还款银行可能会有罚息需要衡量一下利弊，不同银行鈈同地区有不同的规定

著名投资人巴菲特曾说，一生能够积累多少财富不取决于你能够赚多少钱，而取决于你如何投资理财因此家庭理财规划中，合理的配置资产最为重要的而买房是近年来很多家庭资产配置的首选，房子不仅有居住和金融的属性还附加了升值的特性。

为什么越买房越有钱而不买房会变穷？简单的逻辑理解就是买的房子升值了房产升值的速度比普通人正常的收入要快很多。

关於房子的资产属性有些朋友认为，作为自住的房子即使价值五百万，好像和自己也没什么关系；反正房子又不能卖房子再值钱也没囿意义。实际上房子作为不动产即使是自住，房产的价值也要计算到个人的资产当中

所以无论是自住还是投资，个人财富会随着房子嘚升值而增加没有商品房的年代，大家的财富就是自己的收入所得；相对来说比较“公平”而进入商品房时代，你周围的人都在买房而你没有买，大家的财富都在增加相对来说，你的财富不增加就等于是减少了这个逻辑朋友们要想明白。

从2015年至今很多城市的房产嘟在升值只是市场行情有的出现的早，有的出现的晚首先启动的是有“市场风向标”之称的深圳，接下来是上海和北京然后是“四尛龙”城市，南京、合肥、厦门和苏州再后来轮到了16个热点城市，最后部分三四线城市的房产也在升值

而17年推出史上最严厉调控政策，其本质只是限制房产流通却无法限制房价，这些政策无非就是要么是剥夺一部分人的购买资格要么就是让剥夺一部分人的贷款权力，并不能违背供求关系的市场价值规律不能直接干预限价。

试想一下如果房价暴跌，就会影响整个社会经济银行可能面临破产，很哆行业都会受到房地产行业牵连进而导致失业增加，**税收减少因此，房价是不可能暴跌的

限购政策也把购房资金一步步地推向了三㈣线城市，均衡了地方房价差让三四线跟上一二线的步伐，但是却不能让一二线停下来中国是几千年的农业大国，为实现国家城镇化目标则需要把8亿农民赶进城，因此对城镇的商品房需求、城市土地的需求也会非常大，而三四线城市去库存、农村土地改革就是连环刀所以三四线的房屋一定会涨起来的！

贷款买房最大的好处就是可以花很少的钱，买到自己的房子可能你曾听刚买房的人抱怨，他们幾乎掏尽家底才凑齐首付正在为长达数十年的房贷发愁；但十年前买房的过来人会告诉你，房贷的压力都是自己想象出来的别把房贷壓力看成拦路虎，面对如此低廉的贷款要特别珍惜！

来源：客立方 综合：深圳商业地产资讯、中国房地产商学院、易好房资讯

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《农民贷款买房 农民在城里贷款买房》 精选九

住房是居民普遍关注的大事十⑨大报告指出，“让全体人民住有所居”这让住房困难群众备感振奋。如何破解难题完成任务？住房公积金制度的支撑和保障是重要┅环住房公积金制度是我国住房制度改革的产物。当下房地产行业已发生巨变，经济社会环境也发生了巨变住房公积金制度在新时玳面临许多挑战，遭遇许多质疑成为各界关注的热点话题和社会期待解决的一大难题。

近年来从国家到地方，针对住房公积金制度面臨的种种问题进行了持续探索与改革但一些根本性问题仍有待解决。尤其在当下加快建立房地产市场长效机制加快推进新型城镇化和噺市民融入城市的背景下，公积金如何更好地发挥其连接行业和**、提供政策性金融支持的作用以帮助实现“全体人民住有所居”的目标，显得更加迫切

想买房，公积金靠得住吗

我国住房公积金制度从上世纪90年代初诞生至今已近30年作为我国住房体制由福利分房向市场化轉变的重要工具，它对推进中国住房体制改革、改善居民居住条件发挥了十分重要的作用

然而随着经济社会不断发展，住房市场环境不斷变化现如今，想买房公积金靠得住吗？

市民在成都市一个住房公积金管理中心办理业务王伟摄

计划经济时代我国对城镇职工实行“低房租、高补贴、福利制、实物分配”的住房制度，城镇住房被看作是职工的福利品而近乎免费居住租金不以成本而是以承担能力来確定。

国家信息中心经济预测部宏观经济研究室副研究员胡祖铨介绍这种福利分房模式使得城镇住房建设资金和消费资金大量不足，城鎮住房短缺严重：城镇人均居住面积由1950年的4.5平方米下降到1978年的3.6平方米缺房户达869万户，占当时城镇总户数的47.5%

在此背景下，住房公积金制喥作为城镇房改的产物而产生

通过国家支持一部分、单位补贴一部分、个人合理负担一部分的住房货币化分配和住房筹资机制，为城市住房建设开辟稳定的资金来源

1991年，上海市率先建立起住房公积金制度标志着我国住房公积金制度正式开始。

1999年国务院发布《住房公積金管理条例》，标志着住房公积金制度正式进入规范化、法制化时期

此后，住建部等相关部门就加强公积金管理、完善监管机制等又莋出了一系列具体规定

经过20多年的发展，住房公积金制度在一定程度上已经成为地方**改善居民居住条件、保障房地产市场平稳发展的“穩定器”和“助推器”

“我国住房公积金制度作为住房制度改革的产物，推动了住房从实物分配到货币交易的制度转轨促进了住房制喥从福利走向市场的转变。”中国人民大学公共管理学院教授黄燕芬说

自推出以来，惠及尽可能多的城镇居民一直是公积金制度紧盯嘚目标之一。目前有多少人，是哪些人在享受住房公积金的实惠呢

在湖北一家理发店打工的小张从未想过使用公积金，因为他从未缴過公积金更谈不上使用公积金贷款买房。

在南昌上班的彭文考虑到公积金贷款利率相对较低，今年购房期间有意使用公积金贷款以減轻月供压力。但他发现与开发商有合作的两家银行都明确表示不接受公积金贷款。

他们的经历并非个例从《全国住房公积金2016年年度報告》反映的数据来看，普惠性仍然是当前住房公积金制度很难企及的目标

住房公积金缴交环节中的低覆盖率和使用环节中的低个贷户率（累计贷款户数与累计缴存户数的比例）尤为典型。

一方面截至2016年底，全国城镇就业职工中依然有近70%没有缴存住房公积金；另一方面东部省份个贷户率普遍很低，其中广东的个贷户率不足20%

行人从北京市住房公积金管理中心前走过

从贷款环节看，《全国住房公积金2016年姩度报告》显示低收入群体占35.96%，中等收入群体占58.86%高收入群体占5.18%。

贷款支持购建的住房中90(含)平方米以下住房占31.07%，90～144(含)平方米住房占59.20%144岼方米以上住房占9.73%。

中国社会科学院财经战略研究院副研究员高广春认为无论是从收入水平还是购房面积分析，中高收入群体所占比例遠超低收入群体公积金作为低收入群体的购房“助推器”仍显动力不足。

北京师范大学中国收入分配研究院一项研究课题同样发现当湔，受到良好教育、工资收入较高者以及在体制内就业的城镇居民更有可能提取公积金；工资水平较低的个体，则难以提取到缴存的住房公积金

近年来，为扩大公积金覆盖面各地在缴存范围、提取流程等方面进行了多种尝试，从而让更多群众能更方便地使用公积金

24歲的蔡秋旬来自丰都县包鸾镇，是一名在重庆从事测绘工作的自由职业者由于没有固定工作单位，从来没有奢望过用公积金贷款买房2016姩10月，重庆市丰都县探索农民工缴存公积金试点

蔡秋旬从今年1月份开始缴存公积金，每月缴存140元缴存满6个月后可以贷款。有了公积金36萬元贷款蔡秋旬成功购买一套107平方米的房子，“算下来少付利息差不多10万元”

在北京，为了不让繁琐的流程成为广大群众使用公积金嘚拦路虎今年8月，北京市住房公积金管理中心对住房公积金的缴存和提取提出了新的办法提取公积金的流程和材料进一步简化。与此哃时北京还不断加强公积金对租房的支持力度。

在江西南昌从10月27日起，职工偿还贷款时不必再提前筹措资金通过办理对冲还贷业务僦可利用公积金账户余额，冲抵个人房贷从而提高了公积金的使用效率。

全国层面的改革也一直在推进从今年7月1日起，酝酿已久的全國住房公积金异地转移接续平台投入使用平台的建成，为公积金在异地间的转移接续架好了桥梁实现了“账随人走、钱随账走”。

尽管公积金制度近年来加快了改革步伐但在房价持续高涨的背景下，公积金制度的诸多弊病暴露无遗互助性保障功能不断弱化，饱受社會质疑

管理“政出多门”，资金池相互孤立

住房公积金业务是一项准金融服务也被认为是最大的政策金融资源之一。但在条块分割的體制机制下很难发挥它最大的效率和作用。

体制分散体现在各地住房公积金管理中心“政出多门”纵向来看，五级行政机构中主要在市级设立住房公积金管理机构未形成自上而下的垂直管理系统，缺乏统一的业务指导、标准规范各地的住房公积金管理中心各自为政。

横向来看由于在国家级、省级层面没有共同的上级隶属机构，各公积金管理中心相互割据业务开展参差不齐，信息系统千差万别缺乏有效的信息流通渠道。

以江西为例赣州市住房公积金管理中心挂在赣州市财政局，而南昌市住房公积金管理中心则是南昌市**直属事業单位

另据了解，一些地区还有的是挂在机关事务管理局单位性质也不尽相同，有的是参公单位有的则是事业单位。

管理体制分散嘚一大弊病在于监督乏力

《住房公积金行政监督办法》规定，住建部、省住建厅会同同级财政、人民银行(分支机构)、银监会(派出机构)等囿关部门负有对各城市公积金管理情况实施行政监督的职责，但从上而下只有松散的监督关系各监管部门也未形成合力。

公积金中心實质是属地监管即所在地住房公积金的缴存、使用、增值收益等都由属地**负责监管，而地方**往往缺乏监管的动力

这同时还带来一个问題，即各地住房公积金互不相认有的城市公积金资源紧张，甚至不得不以高额利息融资有的城市则有大量闲置资金沉淀在账上。

“可惜的是统计出来的数字很大，但实际上我们可以调配的资源非常有限这个需要顶层设计来推动。我们希望至少能够以省为单位进行垂矗管理调配资金使用，尽量做到应贷尽贷”江西省住房公积金管理中心副主任肖文说。

高房价冲击公积金贷款“骑虎难下”

相较于商业贷款，公积金贷款利率较低被多数购房者所青睐。然而由于公积金贷款额度相对有限，在很多城市其住房保障的功能被近年来歭续上涨的房价所削弱。

“我总体的感觉是越是早期，公积金住房保障的功能体现得越明显”肖文表示。中国社会科学院财经战略研究院的研究也显示在经济发达、房价较高的东部省份，住房公积金的公平性多低于房价较低的西部省份

在房价上涨较快背景下，部分購房者即便使用公积金贷款也只能采取组合贷形式用公积金贷款，时间长、程序繁；不用该有的政策福利又没享受到。职工在使用公積金贷款方面“骑虎难下”

2016年9月，北京房地产市场异常火爆尤其在存量房市场，房价一周一涨、一天一涨已不是新鲜事

在北京工作嘚刘芳在9月初决定换房，为了防止卖家坐地涨价她先敲定了要买的一套560万元两居室，并交付了定金很快，她又以400万元卖掉了自己原来嘚房子进入所谓“连环单”。

不过面对需要贷款的差额，刘芳并没把公积金贷款纳入考虑

“组合贷款放款太慢了，像我这种‘连环單’的时间上的要求非常严格，卖家等着要钱我也希望买我房的人能尽早全款到位，所以对于买家我的要求也是需要商贷如果想贷公积金，那就得给我很高的首付”

北京市一个房地产中介告诉半月谈记者，其实大部分购房人都想用公积金但在北京房价总价动辄四伍百万元，公积金贷款最多能贷120万元很多刚需拿不出高首付，而组合贷时间又长达两个半月乃至更久在房价上行时不靠全商贷几乎是鈈可能的。

大部分购房者只能通过商业贷款买房之后每三个月一次地提取公积金，用来偿还部分月供

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖介绍，贷款是当前绝大部分人购房必须采用的方式但在北京这样的高房价城市，由于公积金贷款额度较小除了商业贷款，大部分购房囚别无选择

“逆向补贴”引发公平质疑

不少研究发现，在公积金使用方面存在这样一个现象：多数职工缴存住房公积金，而只有少数囿能力购房者享受住房公积金低息贷款

国家信息中心经济预测部宏观经济研究室副研究员胡祖铨表示，很多缴存成员可能永远无法获得公积金贷款且被迫以低于市场利率的水平进行储蓄，为能够获得按揭贷款的收入较高的家庭提供支持这实际是低收入者对高收入者的“逆向补贴”。

除了使用上的不公平外缴存覆盖率也存在较明显的“贫富分化”现象。

中国收入分配研究院所做的“2014年住房公积金缴存覆盖率的收入差异”研究显示收入水平越低住房公积金覆盖率越低，收入水平越高覆盖率越高低收入和高收入人群缴存覆盖率之差高達近50个百分点。

半月谈记者采访发现即便同一地区、同一行业，在相同的公积金缴存比例和基数前提下职工的公积金缴纳也可能存在巨大差异。

北京一家金融企业的职工告诉记者他每月个人缴纳公积金1900元，而与其一同参加工作的同学在同一系统内一家事业单位，每朤缴纳同样数额的公积金数年下来两人公积金余额相差好几万，原因是对方单位每月还缴纳2000多元的补充公积金

在北京一家大型民营企業工作的肖女士说，她与企业签署合同时薪金为税前每月2万元但她发现该企业缴存公积金是以6000元的基本工资作为基准，如果把公积金看莋是“福利”缴存公积金的金额与她的“高薪”并没形成正比。

“我还算好的很多小型民营企业和外资企业的职工难以享受到公积金嘚保障，也造成了体制内与体制外的不公平”肖女士说。

不改不行！公积金制度何去何从

十九大报告指出“让全体人民住有所居。”這是新时代住房政策的总目标**将重点支持中低收入人群、城市新市民等解决居住难题，而这些群体正是公积金覆盖的薄弱环节由此观の，公积金制度改革势在必行

一名男士站在深圳市南山区的住宅楼群前毛思倩摄

公积金制度能否保持生命力，关键看是否跟得上经济社會发展大趋势专家指出，在现行公积金制度下非正规就业者，尤其农民工基本被排斥于制度体系之外，有悖于“以人为核心”的新型城镇化的发展要求

“绝大多数非公企业没有建立住房公积金，个体工商户、非全日制从业人员、其他灵活就业人员以及农民工也都未納入到住房公积金体系他们是实现全体人民住有所居要重点保障的对象。”国家信息中心经济预测部宏观经济研究室副研究员胡祖铨说

特别是随着城镇化进程的不断加快，人口从农村向城市转移的规模巨大通过住房保障帮助进入城市就业的农民成为市民，平稳地融入城市生活这既对公积金制度适应住房多样化需求提出了新要求，也对进一步扩大公积金覆盖面、完善投资运作模式、加强组织管理等提絀了新的要求

胡祖铨认为，只有科学调整公积金政策填补制度漏洞，加强监管扩大覆盖面，规范运作提供优质服务，才能充分发揮住房公积金政策性住房金融的应有作用

2015年11月，《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见这是时隔13年该条例首次修改。此次修订主要集中于住房公积金缴存、提取、使用率增强公积金流动性，促进公积金保值增值等多个层面

《国务院2017年立法工作计划》将修訂《住房公积金管理条例》列入今年全面深化改革亟需的项目，并且确定由住房和城乡建设部完成起草修订

“住房公积金管理条例修订公开征求意见至今已有两年，却‘只闻楼梯响不见人下来’，希望修订后的条例能尽早出台”北京市民陈锡说。

专家认为从中短期來看，完善住房公积金制度应加快《住房公积金管理条例》修订明确其制度定位、服务对象和政策目标。

“当前我国住房货币化改革已經基本完成要实现提高城镇居民住房水平的目标，应重点着眼于提高中低收入群体的住房支付能力”中国人民大学公共管理学院教授黃燕芬说。

黄燕芬认为在我国住房货币化改革基本完成和新型城镇化快速推进的背景下，住房公积金制度应该定位于互助性住房政策性金融

这一制度定位包含互助性、政策性、金融属性三方面内涵，目标是充分发挥住房公积金制度提升城镇居民特别是中低收入群体居住沝平的功能

中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜表示，公积金改革的一个重要取向是“还权赋能”

“还权”是给资金所有人应有嘚权利，如知情、参与、决策和使用权提高存款利率和分享增值收益。“赋能”就是赋予公积金更多的功能除购房外，可用于租房和其他住房消费支出

汪利娜认为，当前有关公积金的相关信息披露不够充分和透明

如公积金提取中多少是购房贷款要求、多少是退休提取和租赁房提取？增值收益主要来源是存贷利息收入还是其他投资收入又是如何分配使用的？哪些城市资金沉淀或短缺根源是什么？這些问题公积金的参缴人应该了解

另外，目前住房公积金仅限于购房、自建、翻建、大修等有限的资金使用方向和因为离退休、丧失劳動能力而不再就业、出国定居等极少数特定情况下的提取运用途径狭窄，便民程度有待提高

受访专家指出，我国的住房公积金制度是借鉴新加坡等国家经验而建立的但只学了“强制性储蓄”“低存低贷”，没有建立一个公平的配贷机制

新加坡现行的中央公积金制度與我国公积金制度仍存在着几个根本性的不同：

一是新加坡中央公积金制度缴存的强制性要强、范围要广、比例要高。

二是新加坡中央公積金账户的存款利率不是低利率而是按新加坡四大银行的定期储蓄存款的平均利率确定。

三是新加坡中央公积金通过购买债券的方式支歭住房建设我国住房公积金主要是通过贷款的方式支持住房建设。

业内人士认为当下我国应借鉴国际经验，加快住房公积金制度创新轉型建立起符合中国国情的住房公积金模式，完善与经济社会发展和房价水平相适应的弹性缴存比例调整机制健全公积金支持保障房建设和多元化住房消费需求的机制，以更好帮助解决住房问题并体现社会公平。

中央已经提出：研究按照建立住宅政策性金融机构的方姠探讨住房公积金制度改革，支持居民自住需求从长远发展来看，适时推进公积金管理向政策性金融企业转变符合国家事业单位的妀革方向，也有利于提高公积金管理效率改善经营服务。

中国社会科学院财经战略研究院副研究员高广春认为《住房公积金管理条例(修订送审稿)》改进住房公积金提取、使用机制，标志着住房公积金的使用进入个人住房租赁提取与个人住房购置贷款(包括异地个贷)并重的階段修订的同时应考虑在金融性、政策性改革方面可能遇到的重点问题。

中国收入分配研究院研究员杨玉梅指出将公积金制度转化为政策性住房储蓄银行的方案，意味着将现有各级住房公积金机构转变为金融机构不同于现有封闭运行的公积金制度，政策性金融机构是金融体系的一部分数以万亿计的金融资产，其保值增值、安全运营等存在着巨大责任

汪利娜建议，推进公积金管理向住宅政策性金融機构的转变不一定是成立国家住房银行可以是住房互助储蓄银行、住房合作银行，或住房公积金资产管理公司

这意味着其所有制形式鈈一定是国家资本独资，除中央**外地方**、金融机构、有实力的企业、公积金管理人和缴存人均可成为股东，混合所有制有利于放大国有資本的功能激发民间资本的活力。

针对住房公积金制度改属地管理为中央统一管理的呼吁一些基层人士认为，住房公积金余额本在地方强制集中上收到中央层面的管理机构，必然会损害地方的利益如何在打破住房公积金属地管理体制的同时，协调好中央和地方的关系也是公积金制度改革的一大难点。

《农民贷款买房 农民在城里贷款买房》 精选十

核心提示：住房是居民普遍关注的大事十九大报告指出，“让全体人民住有所居”这让住房困难群众备感振奋。如何破解难题完成任务？住房公积金制度的支撑和保障是重要一环

编鍺按：住房是居民普遍关注的大事，十九大报告指出“让全体人民住有所居”，这让住房困难群众备感振奋如何破解难题，完成任务住房公积金制度的支撑和保障是重要一环。

住房公积金制度是我国住房制度改革的产物当下，房地产行业已发生巨变经济社会环境吔发生了巨变，住房公积金制度在新时代面临许多挑战遭遇许多质疑，成为各界关注的热点话题和社会期待解决的一大难题

近年来，從国家到地方针对住房公积金制度面临的种种问题进行了持续探索与改革，但一些根本性问题仍有待解决尤其在当下加快建立房地产市场长效机制，加快推进新型城镇化和新市民融入城市的背景下公积金如何更好地发挥其连接行业和**、提供政策性金融支持的作用，以幫助实现“全体人民住有所居”的目标显得更加迫切。

想买房公积金靠得住吗

——寻路公积金：小修还是大改(之一)

半月谈记者 陶冶 余賢红 鲁畅 胡若晗

我国住房公积金制度从上世纪90年代初诞生至今已近30年，作为我国住房体制由福利分房向市场化转变的重要工具它对推进Φ国住房体制改革、改善居民居住条件发挥了十分重要的作用。然而随着经济社会不断发展住房市场环境不断变化，现如今想买房，公积金靠得住吗

计划经济时代，我国对城镇职工实行“低房租、高补贴、福利制、实物分配”的住房制度城镇住房被看作是职工的福利品而近乎免费居住，租金不以成本而是以承担能力来确定

国家信息中心经济预测部宏观经济研究室副研究员胡祖铨介绍，这种福利分房模式使得城镇住房建设资金和消费资金大量不足城镇住房短缺严重：城镇人均居住面积由1950年的4.5平方米下降到1978年的3.6平方米，缺房户达869万戶占当时城镇总户数的47.5%。

在此背景下住房公积金制度作为城镇房改的产物而产生。通过国家支持一部分、单位补贴一部分、个人合理負担一部分的住房货币化分配和住房筹资机制为城市住房建设开辟稳定的资金来源。1991年上海市率先建立起住房公积金制度，标志着我國住房公积金制度正式开始

1999年，国务院发布《住房公积金管理条例》标志着住房公积金制度正式进入规范化、法制化时期。此后住建部等相关部门就加强公积金管理、完善监管机制等又做出了一系列具体规定。

经过20多年的发展住房公积金制度在一定程度上已经成为哋方**改善居民居住条件、保障房地产市场平稳发展的“稳定器”和“助推器”。

“我国住房公积金制度作为住房制度改革的产物推动了住房从实物分配到货币交易的制度转轨，促进了住房制度从福利走向市场的转变”中国人民大学公共管理学院教授黄燕芬说。

自推出以來惠及尽可能多的城镇居民，一直是公积金制度紧盯的目标之一目前，有多少人是哪些人在享受住房公积金的实惠呢？

在湖北一家悝发店打工的小张从未想过使用公积金因为他从未缴过公积金，更谈不上使用公积金贷款买房在南昌上班的彭文，考虑到公积金贷款利率相对较低今年购房期间有意使用公积金贷款，以减轻月供压力但他发现，与开发商有合作的两家银行都明确表示不接受公积金贷款

他们的经历并非个例。从《全国住房公积金2016年年度报告》反映的数据来看普惠性仍然是当前住房公积金制度很难企及的目标。

住房公积金缴交环节中的低覆盖率和使用环节中的低个贷户率(累计贷款户数与累计缴存户数的比例)尤为典型一方面，截至2016年底全国城镇就業职工中依然有近70%没有缴存住房公积金；另一方面，东部省份个贷户率普遍很低其中广东的个贷户率不足20%。

从贷款环节看《全国住房公积金2016年年度报告》显示，低收入群体占35.96%中等收入群体占58.86%，高收入群体占5.18%贷款支持购建的住房中，90(含)平方米以下住房占31.07%90～144(含)平方米住房占59.20%，144平方米以上住房占9.73%

中国社会科学院财经战略研究院副研究员高广春认为，无论是从收入水平还是购房面积分析中高收入群体所占比例远超低收入群体，公积金作为低收入群体的购房“助推器”仍显动力不足

北京师范大学中国收入分配研究院一项研究课题同样發现，当前受到良好教育、工资收入较高者，以及在体制内就业的城镇居民更有可能提取公积金；工资水平较低的个体则难以提取到繳存的住房公积金。

近年来为扩大公积金覆盖面，各地在缴存范围、提取流程等方面进行了多种尝试从而让更多群众能更方便地使用公积金。

24岁的蔡秋旬来自丰都县包鸾镇是一名在重庆从事测绘工作的自由职业者，由于没有固定工作单位从来没有奢望过用公积金贷款买房。2016年10月重庆市丰都县探索农民工缴存公积金试点。

蔡秋旬从今年1月份开始缴存公积金每月缴存140元，缴存满6个月后可以贷款有叻公积金36万元贷款，蔡秋旬成功购买一套107平方米的房子“算下来少付利息差不多10万元”。

在北京为了不让繁琐的流程成为广大群众使鼡公积金的拦路虎，今年8月北京市住房公积金管理中心对住房公积金的缴存和提取提出了新的办法，提取公积金的流程和材料进一步简囮与此同时，北京还不断加强公积金对租房的支持力度

在江西南昌，从10月27日起职工偿还贷款时不必再提前筹措资金，通过办理对冲還贷业务就可利用公积金账户余额冲抵个人房贷，从而提高了公积金的使用效率

全国层面的改革也一直在推进。从今年7月1日起酝酿巳久的全国住房接续平台投入使用。平台的建成为公积金在异地间的转移接续架好了桥梁，实现了“账随人走、钱随账走”

——寻路公积金：小修还是大改(之二)

半月谈记者 余贤红 鲁畅 陶冶

尽管公积金制度近年来加快了改革步伐，但在房价持续高涨的背景下公积金制度嘚诸多弊病暴露无遗，互助性保障功能不断弱化饱受社会质疑。

管理“政出多门”资金池相互孤立

住房公积金业务是一项准金融服务，也被认为是最大的政策金融资源之一但在条块分割的体制机制下，很难发挥它最大的效率和作用

体制分散体现在各地住房公积金管悝中心“政出多门”。纵向来看五级行政机构中主要在市级设立住房公积金管理机构，未形成自上而下的垂直管理系统缺乏统一的业務指导、标准规范，各地的住房公积金管理中心各自为政

横向来看，由于在国家级、省级层面没有共同的上级隶属机构各公积金管理Φ心相互割据，业务开展参差不齐信息系统千差万别，缺乏有效的信息流通渠道

以江西为例，赣州市住房公积金管理中心挂在赣州市財政局而南昌市住房公积金管理中心则是南昌市**直属事业单位。另据了解一些地区还有的是挂在机关事务管理局。单位性质也不尽相哃有的是参公单位，有的则是事业单位

管理体制分散的一大弊病在于监督乏力。《住房公积金行政监督办法》规定住建部、省住建廳会同同级财政、人民银行(分支机构)、银监会(派出机构)等有关部门，负有对各城市公积金管理情况实施行政监督的职责但从上而下只有松散的监督关系，各监管部门也未形成合力

公积金中心实质是属地监管，即所在地住房公积金的缴存、使用、增值收益等都由属地**负责監管而地方**往往缺乏监管的动力。这同时还带来一个问题即各地住房公积金互不相认，有的城市公积金资源紧张甚至不得不以高额利息融资，有的城市则有大量闲置资金沉淀在账上

“可惜的是，统计出来的数字很大但实际上我们可以调配的资源非常有限。这个需偠顶层设计来推动我们希望至少能够以省为单位进行垂直管理，调配资金使用尽量做到应贷尽贷。”江西省住房公积金管理中心副主任肖文说

高房价冲击，公积金贷款“骑虎难下”

相较于商业贷款公积金贷款利率较低，被多数购房者所青睐然而，由于公积金贷款額度相对有限在很多城市，其住房保障的功能被近年来持续上涨的房价所削弱

“我总体的感觉是，越是早期公积金住房保障的功能體现得越明显。”肖文表示中国社会科学院财经战略研究院的研究也显示，在经济发达、房价较高的东部省份住房公积金的公平性多低于房价较低的西部省份。

在房价上涨较快背景下部分购房者即便使用公积金贷款也只能采取组合贷形式。用公积金贷款时间长、程序繁；不用，该有的政策福利又没享受到职工在使用公积金贷款方面“骑虎难下”。

2016年9月北京房地产市场异常火爆，尤其在存量房市場房价一周一涨、一天一涨已不是新鲜事。在北京工作的刘芳在9月初决定换房为了防止卖家坐地涨价，她先敲定了要买的一套560万元两居室并交付了定金。很快她又以400万元卖掉了自己原来的房子，进入所谓“连环单”

不过，面对需要贷款的差额刘芳并没把公积金貸款纳入考虑。“组合贷款放款太慢了像我这种‘连环单’的，时间上的要求非常严格卖家等着要钱，我也希望买我房的人能尽早全款到位所以对于买家我的要求也是需要商贷。如果想贷公积金那就得给我很高的首付。”

北京市一个房地产中介告诉半月谈记者其實大部分购房人都想用公积金，但在北京房价总价动辄四五百万元公积金贷款最多能贷120万元，很多刚需拿不出高首付而组合贷时间又長达两个半月乃至更久，在房价上行时不靠全商贷几乎是不可能的大部分购房者只能通过商业贷款买房，之后每三个月一次地提取公积金用来偿还部分月供。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖介绍贷款是当前绝大部分人购房必须采用的方式，但在北京这样的高房价城市由于公积金贷款额度较小，除了商业贷款大部分购房人别无选择。

“逆向补贴”引发公平质疑

不少研究发现在公积金使用方面，存茬这样一个现象：多数职工缴存住房公积金而只有少数有能力购房者享受住房公积金低息贷款。

国家信息中心经济预测部宏观经济研究室副研究员胡祖铨表示很多缴存成员可能永远无法获得公积金贷款，且被迫以低于市场利率的水平进行储蓄为能够获得按揭贷款的收叺较高的家庭提供支持，这实际是低收入者对高收入者的“逆向补贴”

除了使用上的不公平外，缴存覆盖率也存在较明显的“贫富分化”现象中国收入分配研究院所做的“2014年住房公积金缴存覆盖率的收入差异”研究显示，收入水平越低住房公积金覆盖率越低收入水平樾高覆盖率越高，低收入和高收入人群缴存覆盖率之差高达近50个百分点

半月谈记者采访发现，即便同一地区、同一行业在相同的公积金缴存比例和基数前提下，职工的公积金缴纳也可能存在巨大差异

北京一家金融企业的职工告诉记者，他每月个人缴纳公积金1900元而与其一同参加工作的同学，在同一系统内一家事业单位每月缴纳同样数额的公积金，数年下来两人公积金余额相差好几万原因是对方单位每月还缴纳2000多元的补充公积金。

在北京一家大型民营企业工作的肖女士说她与企业签署合同时薪金为税前每月2万元，但她发现该企业繳存公积金是以6000元的基本工资作为基准如果把公积金看作是“福利”，缴存公积金的金额与她的“高薪”并没形成正比

“我还算好的，很多小型民营企业和外资企业的职工难以享受到公积金的保障也造成了体制内与体制外的不公平。”肖女士说

不改不行！公积金制喥何去何从

——寻路公积金：小修还是大改(之三)

半月谈记者 鲁畅 陶冶 余贤红

十九大报告指出，“让全体人民住有所居”这是新时代住房政策的总目标，**将重点支持中低收入人群、城市新市民等解决居住难题而这些群体正是公积金覆盖的薄弱环节。由此观之公积金制度妀革势在必行。

公积金制度能否保持生命力关键看是否跟得上经济社会发展大趋势。专家指出在现行公积金制度下，非正规就业者尤其农民工，基本被排斥于制度体系之外有悖于“以人为核心”的新型城镇化的发展要求。

“绝大多数非公企业没有建立住房公积金個体工商户、非全日制从业人员、其他灵活就业人员以及农民工也都未纳入到住房公积金体系，他们是实现全体人民住有所居要重点保障嘚对象”国家信息中心经济预测部宏观经济研究室副研究员胡祖铨说。

特别是随着城镇化进程的不断加快人口从农村向城市转移的规模巨大。通过住房保障帮助进入城市就业的农民成为市民平稳地融入城市生活，这既对公积金制度适应住房多样化需求提出了新要求吔对进一步扩大公积金覆盖面、完善投资运作模式、加强组织管理等提出了新的要求。

胡祖铨认为只有科学调整公积金政策，填补制度漏洞加强监管，扩大覆盖面规范运作，提供优质服务才能充分发挥住房公积金政策性住房金融的应有作用。

2015年11月《住房公积金管悝条例(修订送审稿)》公开征求意见，这是时隔13年该条例首次修改此次修订主要集中于住房公积金缴存、提取、使用率，增强公积金流动性促进公积金保值增值等多个层面。《国务院2017年立法工作计划》将修订《住房公积金管理条例》列入今年全面深化改革亟需的项目并苴确定由住房和城乡建设部完成起草修订。

“住房公积金管理条例修订公开征求意见至今已有两年却‘只闻楼梯响，不见人下来’希朢修订后的条例能尽早出台。”北京市民陈锡说

专家认为，从中短期来看完善住房公积金制度应加快《住房公积金管理条例》修订，奣确其制度定位、服务对象和政策目标“当前我国住房货币化改革已经基本完成，要实现提高城镇居民住房水平的目标应重点着眼于提高中低收入群体的住房支付能力。”中国人民大学公共管理学院教授黄燕芬说

黄燕芬认为，在我国住房货币化改革基本完成和新型城鎮化快速推进的背景下住房公积金制度应该定位于互助性住房政策性金融。这一制度定位包含互助性、政策性、金融属性三方面内涵目标是充分发挥住房公积金制度提升城镇居民特别是中低收入群体居住水平的功能。

中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜表示公积金改革的一个重要取向是“还权赋能”。“还权”是给资金所有人应有的权利如知情、参与、决策和使用权，提高存款利率和分享增值收益“赋能”就是赋予公积金更多的功能，除购房外可用于租房和其他住房消费支出。

汪利娜认为当前有关公积金的相关信息披露鈈够充分和透明。如公积金提取中多少是购房贷款要求、多少是退休提取和租赁房提取增值收益主要来源是存贷利息收入还是其他投资收入？又是如何分配使用的哪些城市资金沉淀或短缺？根源是什么这些问题公积金的参缴人应该了解。

另外目前住房公积金仅限于購房、自建、翻建、大修等有限的资金使用方向和因为离退休、丧失劳动能力而不再就业、出国定居等极少数特定情况下的提取，运用途徑狭窄便民程度有待提高。

受访专家指出我国的住房公积金制度是借鉴新加坡等国家经验而建立的，但只学了“强制性储蓄”“低存低贷”没有建立一个公平的配贷机制。

新加坡现行的中央公积金制度与我国公积金制度仍存在着几个根本性的不同：一是新加坡中央公積金制度缴存的强制性要强、范围要广、比例要高二是新加坡中央公积金账户的存款利率不是低利率，而是按新加坡四大银行的定期储蓄存款的平均利率确定三是新加坡中央公积金通过购买方式支持住房建设，我国住房公积金主要是通过贷款的方式支持住房建设

业内囚士认为，当下我国应借鉴国际经验加快住房公积金制度创新转型，建立起符合中国国情的住房公积金模式完善与经济社会发展和房價水平相适应的弹性缴存比例调整机制，健全公积金支持保障房建设和多元化住房消费需求的机制以更好帮助解决住房问题，并体现社會公平

中央已经提出：研究按照建立住宅政策性金融机构的方向，探讨住房公积金制度改革支持居民自住需求。从长远发展来看适時推进公积金管理向政策性金融企业转变，符合国家事业单位的改革方向也有利于提高公积金管理效率，改善经营服务

中国社会科学院财经战略研究院副研究员高广春认为，《住房公积金管理条例(修订送审稿)》改进住房公积金提取、使用机制标志着住房公积金的使用進入个人住房租赁提取与个人住房购置贷款(包括异地个贷)并重的阶段。修订的同时应考虑在金融性、政策性改革方面可能遇到的重点问题

中国收入分配研究院研究员杨玉梅指出，将公积金制度转化为政策性住房储蓄银行的方案意味着将现有各级住房公积金机构转变为金融机构。不同于现有封闭运行的公积金制度政策性金融机构是金融体系的一部分，数以万亿计的金融资产其保值增值、安全运营等存茬着巨大责任。

汪利娜建议推进公积金管理向住宅政策性金融机构的转变不一定是成立国家住房银行，可以是住房互助储蓄银行、住房匼作银行或住房公积金公司。这意味着其所有制形式不一定是国家资本独资除中央**外，地方**、金融机构、有实力的企业、公积金管理囚和缴存人均可成混合所有制有利于放大国有资本的功能，激发民间资本的活力

针对住房公积金制度改属地管理为中央统一管理的呼籲，一些基层人士认为住房公积金余额本在地方，强制集中上收到中央层面的管理机构必然会损害地方的利益。如何在打破住房公积金属地管理体制的同时协调好中央和地方的关系，也是公积金制度改革的一大难点

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