售后包租投资房频现违约 承诺20年两年就不管了_新浪房产_新浪网
售后包租投资房频现违约 承诺20年两年就不管了
提要：“十年返租，十年回本”，奔着投资房迅速收回成本的巨大诱惑，沈阳人一度热衷于购买这种买房后集体出租的购房方式。然而合同上一次性签订的10年、20年的租约，遇到某些现实情况就难以履行。
&&&十年返租，十年回本&，奔着投资房迅速收回成本的巨大诱惑，沈阳人一度热衷于购买这种后集体出租的购房方式。然而合同上一次性签订的10年、20年的租约，遇到某些现实情况就难以履行。
&&近期，本报接到多位读者关于售后包租形式投资方面的投诉，投诉内容包括开发商单方违约、承租方违约并拖欠租金等多种问题。业主如何维护，未来房屋如何处理，成为横在业主面前的难题。
&&案例一：20年租约 2年即终止
&&眼看20万元的投资房即将拿不到收益，业主常女士非常无奈。2011年，她在北华城购置了一套酒店式公寓，共26平方米，花费20万元左右，开发商是辽宁北华开发有限公司。常女士介绍，当初开发商做宣传的时候，最大的卖点就是买房后即整体出租，开发商负责对外出租20年，每年5月份返租金。这样购房成本在短时间内就能收回，业主只要每年定期来收租金即可，房屋的出租和维护等都不需要操心。
&&2011年五月常女士购房并与沈阳市北华酒店管理有限公司签订了委托经营协议。协议中规定，甲方(即常女士一方)自愿将房产除产权外全权委托给乙方(即北华酒店管理有限公司)经营管理，经营期限一直到日，乙方每年按一定比例向甲方支付年收益金，如果逾期将按一定比例支付滞纳金。如在委托经营期间乙方单独终止协议，乙方无条件同意按该房屋的市场价向甲方收购该房屋。
&&去年5月份，常女士还能领取租金1.5万元左右，然而今年5月末，她再来领取租金，工作人员却让她收回房屋，不再继续。
&&一位自称是北华房地产开发有限公司留驻的工作人员解释，因为租房的酒店经营不善，老板已经跑了，开发商现在找不到酒店老板，也就没办法收下一年的房租。所以请业主收回房屋，可以卖也可以再出租。
&&常女士对这解释难以接受，双方的权责合同上写得很清楚，没有理由让业主自己收房子。该工作人员表示，这就是开发商现在的解决方式，已经有八成的业主同意收回房子，如果不同意，可以走法律程序。
&&案例二：10年租约戛然而止 房租拖欠1.8万元
&&沈阳市民米女士也有类似的购房经历。2007年3月，她在铁西区购置了两间公寓，&当初开发商打广告时说&十年回租，十年返本&，就是说房子买完就是要出租的，一租十年，每年的租金就是房款的10%，10年正好把房钱赚回来，到时候收回房子。&
&&米女士购置了两套。购房时，开发商已经规定整栋楼都租给一家酒店。米女士购房后与该酒店签订的房屋租赁合同中规定，该酒店租赁房屋十年，直到2017年，如果单方违约，违约方将赔付对方损失，但具体赔付比例并未作出说明。
&&房屋出租后，酒店定期将租金打入米女士卡中。但到了2009年，酒店给业主们发出通知，由于经营问题，酒店无法付全额租金，只能暂付80%，其余20%暂且拖欠。业主们勉强同意酒店的做法。两年后，酒店再次与业主协商，租金只能付60%，其余的40%中有一半拖欠，另一半通过消费卡的形式付给业主。而今年3月初，米女士收到酒店来信，由于消防检查不合格，酒店停业，让米女士收回房屋。
&&米女士粗略算了一下，酒店方面欠她的租金大约有1.8万元，其他业主的欠款金额也在2万元左右。整栋楼有160户，加起来欠款能达到400多万元。
&&售后包租的风险隐患
&&1.可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿。
&&2.开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂。
&&3.项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付。
&&4.所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证。
&&5.往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。 本报接到多起投诉 违约金无人承担 近期，本报接到多位读者关于售后包租形式投资房产方面的投诉，其中包括公寓、商铺等，投诉包括开发商单方违约、承租方违约并拖欠租金、开发商单方延长租约等多种问题。
&&米女士表示，当初购房时，投资房比同一地段的住宅价格高很多，当时一心想要做投资，只看到了收益，却没想到有合同在手，权益也难以保障。现在她的损失一方面是承租方所欠租金，另一方面，房屋如果收回，违约金谁来付，水表电表以及物业等遗留问题如何解决都是难题，而酒店却没有给出答复。
&&华商晨报 华商响网记者 宋雪 售后包租已明令禁止 但消费者维权难 辽宁百联律师事务所律师王飞对此表示，2006年前后，有一批售后包租形式的投资房产问世，看起来稳赚不赔，实际上这种长线投资风险非常大。
&&就常女士的案例来说，开发商以经营不善或者找不到酒店老板为由，单方终止合同，这本身就是违约行为，开发商应支付违约金，再与承租房子的酒店方理论。
&&而米女士维权过程中，一方面是向酒店方面维权，显然消防不合格不是不可抗力因素，酒店平时就应该在消防方面投资。另一方面，开发商也有不可推卸的责任。业主们应权衡利弊后再决定是否签署退房单。
&&沈阳市房产局信息中心教授黄闯表示，这种售后包租的投资方式是十分糟糕的一种选择，住建部已经明令禁止这种投资方式。
&&对于消费者来说，比较有效的解决方式是走法律程序，但即便胜诉将来执行也会十分困难。
&&昨日，记者在住建部网站上找到了2006年5月公布的《以售后包租等形式购买商品房风险提示新闻通稿》，其中显示，售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反原建设部《商品房销售管理办法》。同时也违反国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》，一经发现要严肃查处。
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：属于自己的，永远都在，即使远在天边；不属于自己的，就算紧紧握在手里，只会弄痛自己。尽力而为，知足常乐，才是人间正道。| ：【上班族幸福感第一的城市是石家庄
前十没广州】据《2014中基层岗位职场薪酬研究》显示，36个城市中，上班族幸福感前10城市排名为：石家庄、昆明、太原、沈阳、重庆、南京、济南、合肥、郑州、大连。房子、伴侣和存款成为幸福三大件。上班族，你幸福吗？三大件都齐了吗？http://t.cn/8smZm6r| ：来看看中卫高准翼J2联赛上的精彩破门吧！| ：【番禺一小区发生灭门案 一家6口被害】事发地为番禺大石今日丽舍小区，被害死者为一对夫妇及其两个孩子，还有孩子的爷爷奶奶，均在家中被害！据称，死者朋友今天中午登门拜访发现不妥后报警。目前警方仍在现场调查，出事楼层仍未解封。南都| ：【谁推动了农产品价格的“过山车”？】近期，菜价再度陷入低迷，部分菜价跌破“一元”。在部分产区，蔬菜陷入大量滞销。“菜贵伤民，菜贱伤农”的局面，近年在我国已经多次上演。有人士认为，我国应加强对农业生产组织化的引导，并减少“救火式”调控，从而稳定农产品价格。 http://t.cn/8snk8Ow|无论你将在这里住一天，一周，一个月，还是一年，酒店式公寓都能为你提供更个性化、更灵活、更物超所值的环境和服务，而价格只是同等水平酒店的70~85% 。
作为国际500强企业的高层管理人员，Alex将在北京工作和生活至少一年的时间，以便能够确保公司中国区业务的顺利进行。已有近十年跨国公司管理经验的Alex当然能够很好地适应北京的生活，但这一次他希望不仅如此，还要能够让他的妻子和未至适学年龄的儿女一起搬来北京，繁忙工作之余，也能够顾及家庭。
“长期租住酒店当然是选择之一，但无论是租金还是在酒店的生活开销都显得太高了，况且酒店的房间也太小，而租住附近的社区公寓，整体设施和服务——甚至是安保方面，都不够到位。”Alex的私人秘书说。在经过了很长一段时间的抉择后，秘书为Alex一家人选择了一处距离公司不远，位于CBD商圈的酒店式公寓（Serviced Apartment）。
“这是她所做的最正确的选择。”Alex打趣道，“这里比酒店宽敞，也更私密，更像家，但比住在家里更舒适。”
不住酒店，住酒店式公寓
事实上，酒店式公寓对于经常往来于各国的商务人士来说并不是一个陌生概念。简单来说，酒店式公寓是配有全套家具，设有厨房、卫生间及洗衣设施的套间。它努力提供家一样的舒适享受，让一家人能舒舒服服地住在一起，并仍保持自己的生活方式及日常作息。它比酒店更像家，比家更方便、舒适。在香港，它也被叫做服务式公寓。
国际上，酒店式公寓又被简单归纳为两种，一种叫做“公寓酒店”（Apart hotel），另一种是“企业住房”（Corporate housing）。
公寓酒店看上去跟普通的酒店没什么不同，只是拥有更小更精致的大堂，没有那么多价格昂贵的各色餐厅，没有多余的商品或礼品部——是的，这些空间都让给了客房。于是客房变大了，户型也有更多选择，两室一厅，三室一厅，甚至是可供一个大家庭和朋友们一起居住的Loft房型。房间装潢方面，公寓酒店更倾向于温馨、舒适，而不是奢华、个性。每套房间都配有自己的厨房，鼓励租客自己下厨。毕竟，这里更适合你住上一阵子，而不是朝至夕去。同时，和酒店一样，你能够享受到专业的24小时客房服务。企业住房在硬件配备上和公寓酒店没有太大的差别，顾名思义更适合公司为员工长期租用（30天以上居多），因此公寓提供更少量的服务，企业则支付更低的租金。
总体来看，酒店式公寓的租金比同等设施水准的酒店要便宜15~30%，因此国内的酒店式公寓几乎统统将目标受众瞄准跨国企业外籍员工。
就拿Alex来说，常年在海外工作使他疏于对家庭的照顾，酒店式公寓为一家人在异国的生活提供了便利。“而且，公寓内的租住者大多和我们一样，来自不同的国家，都在中国身启要职。所以足不出户，就可以迅速地建立自己在中国的社交圈。”Alex说。
酒店式公寓的概念最早起源于美国，它的兴起与美国在全球的广泛投资、设厂是分不开的。酒店式公寓行业联合会网站发布的《2010年全球酒店式公寓行业报告》显示，迄今为止，该行业的企业有86%的股权仍掌握在美国人手中。
随着酒店式公寓市场的不断壮大，越来越多的运营商进入到这个行业中，其中不少知名酒店式公寓品牌来自传统酒店。比如，万豪集团旗下的Residence Inn，希尔顿酒店集团旗下的Homewood Suites，以及洲际酒店旗下的Staybridge，都是成功的案例。当然，还有许多品牌以独立经营酒店式公寓为主。比如Skyline Worldwide Accommodations、雅诗阁酒店公寓（The Ascott Group）及辉盛国际公寓（Frasers Hospitality）等，都是在全球规划其酒店式公寓版图的跨国经营者。
要住，就住最好的酒店式公寓
2010年10月，位于大连市开发区的莎玛Luxe天城精品服务式公寓（Shama luxe grand central）举办其开业一周年庆典活动。在试运营的一年中，公寓的入住率始终维持在80%以上，这令管理方莎玛（Shama）集团的首席运营官、新加坡籍印度人Bhupesh Yadav欣慰不已。
“莎玛Luxe天城不光是莎玛集团在中国最好的精品酒店式公寓，我认为，它本身也是目前中国最好的酒店式公寓。”接受BIZMODE采访时，Bhupesh说。现年45岁的Bhupesh能够做出这样的判断，似乎也并不为过。在他20年的酒店行业从业经历中，13年专注于服务式住宅行业，可谓相当资深。在加入莎玛之前，他还曾在享誉国际的雅诗阁酒店公寓（Ascott）和辉盛国际公寓（Frasers Hospitality）中担任要职。
在这家“最好的”公寓中，确实可以发现许多令人眼前一亮的细节。这些细节本身，彰显着酒店式公寓的种种优势。
首先，是它的私密性，这也是酒店式公寓最引以为豪的一点。一般意义上的酒店，就算再奢华，也是公共场所，换句话说，当你走进电梯，各式各样的人会出现在你身边。他们可能刚从夜店里出来，可能要去参加宴会厅里举办的婚礼，也可能是哪个小报派出的狗仔队。但在酒店式公寓，完全不会有这样的状况。大堂、电梯，都需要刷房卡才可进入，尤其是电梯，倘若你住在莎玛Luxe天城公寓的19层，那么刷卡之后，只有19层的灯会亮，你完全无法到达除公共区域外的任何居住楼层。更何况，公寓保安熟悉住在这里的每位住客的面孔，绝不会让陌生人进出。
莎玛Luxe天城还提供了足够多的户型供租客选择，既适合只身奋斗在异乡的经理人，也有足够大的空间供一家十几口的久居者。
其次，客房的设计也可圈可点。莎玛Luxe天城果然秉持了“家一般的”周到与细腻，将一切设计得浑然天成，用尽心思却不着痕迹。从房间内灯光和空调的控制开关，到垃圾桶和电话的个数及摆放位置，处处贴心。比如，适合单身人士居住的100平方米的房间内，约有各种照明灯十余盏，可当你要出门的时候，并不需要将它们一一关闭。公寓在门口处设计了一个总开关，只须按一下，便可安心出门。这虽并不是多么特别的设计，却十分人性化，适合随时应对突发状况的商务人士。
“房间内的家具都由知名设计师设计，卫浴用品来自英国知名奢侈品牌，每间卧室都配有音响和有闹钟功能的iPod播放底座，以及为莎玛特制的slumber特柔软床褥。就连每间公寓墙壁上的装饰画也不是批量生产的便宜货，而是我们专门找画家亲笔所绘的。”莎玛Luxe天城的市场营销总监Sylvester说。
投资住宅不如投资酒店式公寓(2)
最后，就是令Bhupesh最引以为豪的贴心管家服务。与星级酒店不同，酒店式公寓所提供的服务是个性化、定制化的。负责每天帮你打扫卫生的客房服务员，会用心记下你的生活习惯。比如，如果你习惯性睡床的左侧，你会发现你的拖鞋每天被整齐地摆放在床的左边。又或者，你正在看一本书，出门时随手把它放在桌子上，那么客房服务员不会在打扫的时候把它塞回书架。
而与其他酒店式公寓不同的是，莎玛Luxe天城在4层还配有一个千余平方米的私人会所。游泳池、健身房、台球室、阅读室、电影放映厅、儿童活动室、会议室，以及24小时的饮料吧??各类设施只供居住在这里的人们使用。
“我们为客人提供每日的免费早餐，当然这个服务很多星级酒店也可以提供，但如果你有朋友来拜访，如果要一起用餐，那么酒店一定会让你多付一个人的费用，但我们不会。我们认为，这里是家——朋友来家里吃饭还需要额外付钱么？当然不用。”Bhupesh说。
投资住宅，不如投资酒店式公寓
事实上，对于商务人士来说，酒店式公寓不但可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。
从投资角度来看，酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，它可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。
因此，国内市场上可以见到许多待售的酒店式公寓。但通常情况下，国际知名的酒店式公寓管理集团并不会轻易出售单独公寓的产权，而是自主拥有整个物业的全部产权。只有当公寓管理集团撤资，才会整体出售物业。这当然也是为了保障居住在此的客户的利益。毕竟，没有人喜欢你的邻居随时变换，但你的管家却不知道那些陌生面孔都是些什么人。对于如Shama这样在酒店式公寓行业内首屈一指的企业来说，没有什么比保障住客的高质量体验更重要。
“对于企业来说，酒店式公寓的投资回报率是相当高的。”Bhupesh说，“打个比方，如果一家酒店打算撤资，那么酒店只能被当做酒店卖掉，这个买卖未必是划算的，它可能会受到当地旅游行业、酒店入住率等多重因素的影响。但酒店式公寓则不同，本质上讲，酒店式公寓是公寓。当它被出售的时候，是被当做地产项目卖掉，地产的增幅所带来的利润是十分可观的。换句话说，酒店式公寓在经营的过程中靠房租盈利，之后还可以靠出售地产变现。再加上因为Shama本身的品牌效应，通常我们进驻的区域会带来该地区40%的地价增长，所以当我们出售产权的时候，就可以享受到这个增幅带来的实际利益。”
寻找最好的酒店式公寓
Apartments Service网站
创立于1981年，是欧洲最大的酒店式公寓网站，在这里你不仅可以查阅有关酒店式公寓的相关资料，更可以全球扫描直接预定房间。任何价位的酒店式公寓都可以在这里找到，有点像酒店式公寓行业里的“携程”。
Skyline Worldwide
另一个高品质酒店式公寓集纳网站。Skyline Worldwide历史并不悠久，却以高品质的服务著称，从英国到巴西，世界每个角落都有其合作公寓。与前一个网站不同的是，Skyline Worldwide只提供星级酒店服务般的高品质酒店式公寓。
知名酒店集团旗下的酒店式公寓
知名酒店运营酒店式公寓自然有利有弊，但大多可以维持一定的水准。万豪的Residence Inn，希尔顿的Homewood Suites，洲际的Staybridge，都不失为一种选择。最近，以亚洲风情著称的泰国的Amari酒店也推出了首个酒店式公寓Amari Residences Bangkok，正式加入酒店“公寓战”。这家新公寓的特别之处在于，它拥有独一无二的医疗服务协调员，即协助旅客获取邻近医院的资讯及联络方法，并且提供注重身体健康的精致美食，在酒店花园种植香草，并于全天候餐厅内提供健康美食选择。很明显，这是个养病、度假的好选择。
编辑•朱月怡 图•莎玛Luxe天城、 Amari Residences Bangkok
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TA的最新馆藏[转]&[转]&楼市探底如何投资酒店式公寓
房地产业的低迷让购房者大多选择了持币观望，政策出台在短时间内让楼市成交量有所回升，但市场的观望情绪进一步加重。而与此同时股市低迷也让很多需要投资理财的人对酒店式公寓这种投资性物业重新开始关注。小户型低总价，优越的地理位置是酒店式公寓的优势，但也存在不少弊端……
酒店式公寓最新开盘
价格（元/平方米）
暂定：12000
　投资分析――酒店式公寓
　投资存在风险分析：
　一、同质化竞争，随着酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流。
　二、酒店式公寓的规划设计问题。
　三、投资者的预期租金问题。
　四、定价问题。定价过高，压缩升值空间，价格与市场出现严重背离。
　五、土地性质，使用年限一般为40年和50年两种。
　投资盈利点分析：
　一、小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。
　二、产品功能兼有，投资和自用性质都可以。
　三、拥有产权可以让业主居住得安心、放心。
　四、地处繁华地段，地块稀缺性保证升值稳定性。
　五、宏观形势向好，市场需求大，有升值空间。
　物业优势――酒店式公寓
① 地理位置是否具备可持续发展潜力
② 建筑设计、内部装修等是否符合客户需求
③ 管理既有奉献精神，又有品牌效益
④ 应有弹性的租务计划以照顾不同客户的需要
⑤ 持续、稳定的市场推广是物业发展的基础
⑥ 整体经济的发展态势
　典型推荐――酒店式公寓
开 盘：08-10-19均价：26000元/平方米
区 域：朝阳区　商圈：国贸商圈
分析点评：核心区域的土地供应小且规模受限，而且限制也较多如产权性质、高度性质等，这样的地块开发属性有很大的局限性，在此种情况下，最大化体现项目价值的开发方向就是酒店式公寓。万科公园5号院位于朝阳公园附近，直接辐射几大商圈，并且可以弥补此区域稀缺土地的小户型要求，其价值相对稳定。
开 盘：时间未定　 均价：未定
区 域：朝阳区 　　商圈：国贸商圈
分析点评：真正的服务式公寓应该是大业主持有，由有品牌、有经验的运营商的分销渠道进行租赁。它是介于酒店和公寓之间的一个产品类型，具有很强的灵活性和随时规避风险的能力。擎峰正是基于这些考虑最终立项为服务式公寓，并且将产品定位在高端市场。也融入到CBD激烈的酒店、公寓和写字楼的市场竞争当中。
开 盘：08-10-30均价：53000元/平方米
区 域：朝阳区　商圈：CBD商圈
分析点评：柏悦居不仅共享柏悦酒店的高品位配套服务设施，更可以充分体验凯悦国际酒店集团提供的全方位高品质物业管理服务。让柏悦居未来居住者的工作、生活、休闲、娱乐和购物各项需求得到高效的满足，从而成为引领国际大都市高品质的生活方式。
开 盘：08-11　 均价：12000元/平方米
区 域：朝阳区　商圈：CBD商圈
分析点评：时代在变迁，市场竞争方式已提升至新的水平，“服务”成为新的竞争手段。服务具有强烈的“连锁”效应。品牌化的服务为顾客提供丰富的消费体验，顾客将习惯于这种专门化的服务。cross朗廷以地铁和朝阳路双线联动CBD，丰富商业配套为生活增添便利。
　居住人群――酒店式公寓
居住购买人群
居住购买人群分析
海内外常驻机构的商务人员、管理人员、技术人员
由于他们工作几年就要轮换，所以通常只租房而不会买房。因为住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成了一个庞大的群体，从而形成一种居住氛围。他们对物业的要求很高，一些合资企业高级管理人员往往渴求生活在高品质氛围中，对这种服务式公寓的整体环境也表现出很强的热忱，高档酒店式公寓的建筑形式恰恰满足了这一需求，正是为其较高的租金价格与出租经营回报率所吸引
海外商务人员
由于业务上的关系，经常会到中国内地，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。
现在有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小，总价低的物业，酒店式公寓是投资者乐于购买的物业。
　生活成本――酒店式公寓
商业立项或其他用途住宅立项
　40年或50年
　　首付款（最低）
　总房款的40%或者50%
　　贷款年限
　0.9元/度（商业立项）1.2元/度（工业立项）
　5．1元/吨
　　生活用气
　大部分商业立项的酒店式公寓无天燃气。使用电磁炉和灌装煤气（罐装煤气约为100-120元/罐）
天然气2.05元/立方米
　　物业费
　采用酒店式物业管理，在4元/平米-8元/平米之间
大多在3.5元/平米以下
　类似概念――酒店式公寓
大都市中的酒店式服务公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局……
公寓式酒店也称产权式酒店。和酒店式公寓不同，它的实质是酒店，它的软硬件配套是按照酒店的标准来配置的，而且是纳入酒店的行业管理……
SOHO的中文含义是小的家居式办公间。它和酒店式公寓有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与居家办公、与酒店式服务相结合……
这是一种将酒店式公寓与SOHO相结合并全新演绎的新产品。它在充分考虑了满足各种商务个性化的需求的同时，也将满足人们对高档住宿的要求……
　概念区别――酒店式公寓
不同物业投资分析――酒店式公寓
产权酒店起源于上个世纪70年代的美国，主要分布在气候温和的旅游度假胜地。简单地说，产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权……
单身公寓的消费者是收入不错又讲究生活品质的年轻人，所以，从装修标准到物业配置比起酒店式公寓要简单得多。同时，单身公寓的面积要小一些，一般在50平方米以下，以降低总价，适应年轻人的购买需求……
商务公寓注重商，建筑结构上采用大开间，户型大小不一，多数以毛坯形式出售，便于后期结合办公需要改造。像市场上曾出现过的ＳＴＵＤＩＯ类商务公寓，虽然采用精装修，有些还配有少量的家具……
业内专家普遍认为，在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次公寓更值得投资……
对酒店式公寓而言，理论上讲，投资者拥有房子的产权，即成为公寓的小业主。两年后这些小业主可以成立自己的业主委员会，业主委员会可以代表小业主……
　楼盘展示――酒店式公寓
位置： 朝阳
均价： 27000元/平方米
位置： 朝阳区
均价： 20000元/平方米
位置： 丰台
均价： 14500元/平方米
位置： 朝阳
均价： 12500元/平方米
位置： 东城区
均价： 40000元/平方米
位置： 朝阳
均价： 25000元/平方米
位置： 昌平
均价： 9000元/平方米
位置： 丰台
均价： 16500元/平方米
位置： 昌平
均价： 9700元/平方米
位置： 丰台
均价： 15000元/平方米
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投资酒店式公寓：理想很丰满 真相很骨感
来源：证券时报网 作者：陈春雨
&&编者按：总价低、生活便利，酒店式公寓得到不少购房人的青睐。不过，其实际收益率真如宣传般那么高吗？其背后又有哪些鲜为人知的隐性成本？在预期房价上涨以及限购的大背景下，投资酒店式公寓还需要注意哪些问题呢？让我们一一还原酒店式公寓的投资真相。&&&&&&证券时报记者 陈春雨&&“小投资，高回报，比理财产品更优越”、“保底年化收益6%，刚性支付”、“免费入住，畅享30天悠长假期”。近来，来自惠州、东莞、三亚等的楼市促销广告再度火热，这些充满诱惑力的词语都指向同一类型项目——酒店式公寓。&&在股市低迷，楼市限购的政策下，投资酒店式公寓看起来很美，但实际价格却值得推敲。&&6%返现+36天/年&&免费入住&&最近，深圳市民刘女士收到一条短信，一家房地产开发商表示，旗下的酒店式公寓项目不仅能收到每年6%的收益，还有一年36天的免费居住权。&&按照刘女士提供的线索，记者联系到了这家开发商。销售人员刘先生介绍，他们的项目位于惠州双月湾，由温德姆豪生国际酒店集团运营，该集团成立80多年，是纽约证券交易所上市公司。&&据了解，这种包租分红的酒店式公寓单位售价在15000元/平方米左右，不过现在是论套销售，面积从69平米至181平米不等，每套售价在100至200万元之间。业主购买酒店式公寓后，每年可以得到6%固定回报以及1年36天免费入住的待遇等。&&刘先生介绍，36天的赠送并不限于在双月湾消费，该集团在张家界、三亚等旅游景点都设有类似的酒店式公寓，届时均能免费入住，还能赠送温泉票等额外消费项目。&&以一套69平米的公寓为例，售价100万元左右，每年6%收益即6万元，这部分收益是保底的。无论酒店经营状况如何，都会向投资者支付这笔收益，每3个月支付一次。为保证按时支付，酒店管理方会在运营之初拿出2000万元作为保证金。&&“就算两三年后不喜欢这里的环境，也可以出售”，刘先生说，虽然是酒店式公寓，但也会有独立产权证，可以转让。除了每月有固定的回报外，还能享受房子本身增值的收益。&&其实，相对于双月湾6%这样的固定年收益来说，这并不是最牛的。成都的一处名为“铂仕酒店”的公寓楼就曾给出10%返租的超高回报。不过，与前者这样的度假式酒店公寓不同，后者是商务式酒店公寓。据透露，其目前均价为1.2万元/平方米，户型面积41平米左右，签约按季度返租，年回报率15.2%。也就是说，投资一套只需要50万元，每年租金高达7.6万元，不足8年就可收回本金。&&成本抬高 &&管理者如何支付收益&&这种投资方式听起来很美，但粗略算了一下，如果按照年收益15%来计算，投资者一年的回报率在7万元以上，那么每天的租金至少要在200元以上，而且是365天均为客满。目前成都一些连锁便捷酒店，如7天、如家快捷等，部分房型的门市价还不足200元，价格较高的房型也不到300元，而且有明显的淡旺季之分。另一方面，酒店式公寓除需支付投资者收益外，还有人工、水电等开销，这些都要计入成本。也就是说，在对外营业后，管理者需要在200元每天的标准上再提价。&&在这样的经营情况下，酒店式公寓如何实现对于投资者的保底收益呢？上海一家房地产企业总监一语道破天机：“由开发商承诺的固定回报，往往只是开发商用投资者的购房款来支付头几年租金回报，制造出良好的投资回报假象。等到固定回报期结束，大多数酒店式公寓租金回报率会露出真面目，情况好的可以维持在2%左右，情况差的甚至扔在那里没人管理。”&&有固定回报，但无确切年限，这就是酒店式公寓投资收益的真面目。从目前来看，开发商承诺给予固定回报的时间一般为3年，较长的10年，如双月湾的温德姆豪生酒店就承诺会给予6年的固定回报，但6年之后到底如何合作经营，却没有明确的方案写入合同。对于这一点，销售人员也是语焉不详，只是强调该区域未来发展空间巨大，能够得到国际品牌的认可，有望成为第二个三亚。&&酒店经营不善&&提前暴露风险&&“从某种意义上看，这类型的物业更像是产权式酒店，而不是酒店式公寓”，深圳一业内人士介绍说，它的软硬件配套是按照酒店的标准来配置的，而且是由专业的酒店机构进行管理。换句话说，它所销售的就是设于酒店内部的公寓形式的套房。&&从2000年开始，酒店式公寓开始在北京、上海、深圳出现，之后很快推广到全国。其除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家居式的服务，比如一般酒店不会出现的厨房等设施，投资者可以自用，或委托酒店物业管理公司统一出租经营，但其本质仍然是公寓。由于户型小，总价低，此类型的公寓一推出就吸引了大量的的白领。&&该人士强调，产权式酒店虽然与酒店式公寓有很多相同之处，但其本质的区别在于，消费者购买前者的目的并非用于自住，而是将客房委托酒店统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权，其实质是投资获利。产权式酒店的投资者拥有物业所有权、收益权，但几乎没有使用权。而酒店式公寓的业主既有所有权、出租权，也有使用权。&&对于投资者来说，必须考虑的问题是，一旦出现经营不善，在开发商承诺的固定收益年限失效之后，酒店会不会沦为烂尾楼。这一问题在经济欠发达地区和新开发旅游区尤为明显，在个别楼盘，风险甚至提前爆发。&&2007年底，柏小姐在惠州仲恺高新区陈江街道办凯旋国际酒店买了一套公寓，面积62平方米，总价24万多，均价约4000元每平方米。当时约定，凯旋国际酒店将返租10年，前5年的租金将不付给柏小姐，直接折抵入购房款中，从今年的8月1日开始，酒店将每月给柏小姐2293元的返租金。&&去年底，柏小姐所有房款都已付清，并且拿到了房产证。没想到日前却接到酒店通知，称原先签订合同的凯旋国际酒店负责人因经营不善跑了，所以后续合同无效，不会再支付租金。&&原来，与柏小姐签订合同的开发商虽然是惠州达利房地产开发有限公司，但酒店经营方另有其人。由于经营不善，管理方已经跑掉。现在留给业主的有三个方案选择，一是解除以前的合同，二是重新签订合同，按照600元的标准每月返租，三是业主收回房子自己处置。&&从2293元到600元，租金一下少了1/4，连同柏小姐在内的200位业主都不满意，现在双方也陷入争执中。开发商表示，酒店公司负责人跑路后，还欠了很多钱，包括员工工资等，现在也正在寻找能够接手酒店经营的新公司。&&&&&&风险因素：&&第一，有固定回报，但无确切年限；&&第二，绕不开的隐性成本，包括契税和公共维修基金、房屋空置期等
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