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商业物业管理服务规范
14:54:00&&来源：紫泰物业&&人气：969
前言为提髙本市商业物业管理服务水平，明晰商业物业管理服务的内容和要求，保障商业物业各主体（物业产权人、使用人）和物业服务企业的合法权益，规范物业服务企业的管理和服务，为消费者提供良好的购物、娱乐、餐饮、休闲环境，根据《物权法》、《物业管理条例》和国家、上海市的有关标准、法规，结合上海市商业物业的实际情况，特制定本标准。本标准的附录A为规范性附录。本标准由上海市物亚管理行业协会提出。本标准起草单位：上海百联物业管理有限公司、上海陆家嘴物业管理有限公司、上海明华物业公司、上海商务中心物业管理有限公司、上海美罗物业管理有限公司。本标准主要起草人：陈觉民、翁国强、顾凤惠、胡振豪、黄淼红、陈文标、唐讳忠。 本标准参与起草人：杜朝晖、汪辉、张铮铭、张建樑、黄立铭、周雯。&&商业物业管理服务规范1范围本标准规定了商业物业管理服务活动的基本要求、租户服务、环境管理、保洁服务、秩序维护服务、房屋及设施设备管理、应急管理等内容和要求。本标准适用于营业面积5000m2及以上的商业物业管理服务活动。营业面积小于5000m2的商业物业可参照执行。2规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。GB 2894& 安全标志GB 5749& 生活饮用水卫生标准GB 15603 常用化学危险品贮存通则GB 22337 社会生活环境噪声排放标准GB 50365 空调通风系统运行管理规范GB/T 10001公共信息标志图形符号 GB/T 15566图形标志、使用原则与要求 GB/T 17242投诉处理指南 GB/T 18883室内空气质量标准 DB31/199 污水综合排放标准DB31/405 公共场所空调通风系统运行卫生要求DB31/T316城市环境（装饰）照明规范 DB 31/T361办公楼物业管理服务规范 《物业管理企业资质管理办法》建设部令第164号（2007)《上海市饮食服务业环境污染防治管理办法》上海市人民政府令第10号（2003)《上海市城市容貌标准规定》上海市人民政府令第17号（2005)《上海市餐厨垃圾处理管理办法》上海市人民政府令第45号（2005)3术语和定义下列术语和定义适用于本标准。3.& 1商业物业 commercial property己建成并交付商业经营使用的建筑物及其相关的设施、设备和场地。本标准所指的是购物中心、综合超市、百货店、专业专卖店等物业.4.1物业服务企业4.1.1物业服务企业应按《物业管理企业资质管理办法》的规定，具有从事相应物业管理服务的资质。4.& 1.2受物业产权人（业主方）委托，物业服务企业应根据物业服务合同约定，设置物业现场服务机构，并配备相应的服务人员和服务设施。4. 1.3物业服务企业应制定物业管理服务运行方案、作业规程及员工培训考核制度，保障服务质量。4. 2物业服务人员4.2．1物业现场服务机构负责人应按物业管理行业规定取得相应的职业资格证书。4. 2. 2管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。从事特种作业的服务人员应经过培训，取得特种作业资格。4.2.3物业服务人员应统一着装、佩带标志、仪容仪表端庄整洁，言行文明、规范。4.3物业服务要求4.3.1按照物业管理服务合同的约定，设立接待服务窗口，提供租户迁入迁出、装修管理、报修服务、投诉处理和客户沟通等服务。4.3.2实施环境管理，节能减排，保持商业营业环境运行质童。4.3.3根据营业特点、大型活动等要求，编制并实施保洁作业方案，维护商业营业环境的整洁美观。4．3.4提供安全防范管理和秩序维护服务，确保人身财产安全。4. 3.5制定并实施房屋及设施设备的运行及维护保养制度^提高设施设备的运行效率，保证设备完好率&98%，照明装置完好率&99%，消防设备完好率100%。4．3.6建立突发事件应急处理机制，控制、减轻和消除突发事件引起的社会危害。4.4标识管理4.4.1公共信息标识应符合GB/T 10001《公共信息标志图形符号》。4. 4. 2安全标识应符合GB 2894《安全标志》。4.4.3标识的设置方式、照明和固定要求应符合GB/T 15566《图形标志、使用原则与要求》。 4.4.4公共场所的安全设备设施标识及使用说明应用中、英文书写，文字规范。4. 4.5保持各类标识完好。4.5档案管理建立物业管理服务档案，内容包括：--物业权属资料；--物业承接验收资料；--防火管理资料；-- --租户资料；--设施设备管理资料；--装修管理资料：--物业服务日常管理资料。5租户服务5.1入驻和迁出5.1.1受业主方委托，按约定的时间办理租户入驻手续：--登记租户信息，向租户提供管理规约等入驻资料；--向租户明确租赁区域内的设施设备使用范围，办理设施设备交接手续。5.1.2按业主方要求为租户提供约定的供电、供水、供气、空调等服务。5.& 1.3按租户要求提供直线电话或其他电信业务的接入服务。5.1.4受租户委托，按约定要求管理商铺的备用钥匙（包括封存保管、紧急启用）。5.1.5按业主方要求办理退租户的迁出手续并提供以下服务：--对退租户的拆除、搬运活动进行监督；--査验租赁区域的公用设施设备，发现损坏及时报告；--确认租赁区域水、电、气、通讯等费用的结清。5.2装修管理5.2.1配合业主方受理租户装修施工的申请，审核装修方案是否符合供电容量限额、消防、噪声、排气、排污等相关要求。5.2.2装修申请批准后，受理施工登记，核查特种作业人员的操作证，签订施工管理协议，发放施工许可证明。5.2.3受业主方委托，对装修施工现场以下内容进行监管：--施工时间、施工区域、建筑材料进出、建筑垃圾堆放与清运；--施工现场的封闭隔离，噪音、异味、粉尘的控制；--供电、供水和升降等设备的使用；--灭火器材的配置，动用明火，易燃易爆物品和化学危险品的使用；--建筑物本体和设施设备的保护。5.2.4配合业主方进行装修施工验收，监督租户限期整改发现的问题。5.2.5收集租户装修登记、施工监督管理记录、装修项目竣工图纸和验收整改记录，归入装修管理档案。5. 3服务接待5.3.1物业现场服务机构设立接待服务窗口,公开办事制度、办事纪律、收费项目及收费标准，公示服务接待电话和服务承诺。5.3.2接待人员态度和蔼、耐心热情、用语规范，做好来电来访记录。5.3.3接待时间符合商业营运要求.5．4报修服务5.4.1全天24小时受理报修。5.4.2报修30分钟内到场，小修项目24小时内修复（预约修理除外），急修项目限时修复：-- 维修及时率100%;--一次维修合格率&90%;--维修服务回访率100%5.4.3电梯故障困人时，物业服务人员5分钟内作出响应，专业技术人员30分钟内赶到现场实施救援。5.5客户意见管理5.5.1物业现场服务机构应与业主方、租户保持沟通，定期开展意见征询。5.5.2物业服务企业应每年测评业主方和租户对物业服务的满意状况，改进服务质量。5.5.3投诉管理应符合GBA17242《投诉处理指南》的要求。6.1室外区域&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&6.1.1建筑物外观、门面装饰、店招牌、户外广告设施及卫生设施应保持完好，无违章设摊、 搭建、堆放等现象，保持环境整洁。6.1.2对具有抗风能力要求的中大型户外广告牌等设施应定期进行安全检查，遇台风、汛期应釆取相应的安全防范措施。6.1.3出入口、安全疏散及残疾人通道保特通畅，步行道和台阶地面宜采用防滑材料或铺设防滑垫，其附属设施保持完好.6. 1.4绿化养护要求应符合DB31/T 361《办公楼物业管理服务规范》第9章的规定，使用的 药剂不应有害人体健康及造成环境污染。6.1.5环境照明应符合DB31/T316《城市环境（装饰）照明规范》的要求，户外供电设施、 用电运备，定期进行安全检查和维护厂6.1.6商业营运产生的噪声对周边的影响应符合GB22337《社会生活环境噪声排放标准》的规定。6. 2室内区域6.2.1保持室内通风良好，溫度适宜，空气质量宜符合GBA18883《室内空气质量标准》。 6.2.2空调通风系统应符合DB31/ 405 《公共场所空调通风系统运行卫生要求》的规定。6.2.3柜台、公共卫生间、电梯轿厢、自动扶梯扶手带等设施应定期消毒，在传染病流行期应增加消毒频次。6.2.4生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的规定，二次供水设施应定期清洗、消毒或更换滤芯。6.2．5物业的污水排放应符合DB31/199《污水综合排放标准》的规定。5.& 2. 6按照《上海市饮食服务业环境污染防治管理办法》的要求，协助业主方对餐饮单位的废水、油烟排放、残渣处理进行检查。6.2.7化学危险品的贮存应符合GB 15603《常用化学危险品贮存通则》的要求。6.2.8商场内禁止吸烟，明确重点防火区域、安全疏散通道及路线。7保洁服务7.1应按商场的营业特点、人流量及污染情况，确定保洁内容、作业频次、质量要求及检查方法。7.2按照作业区域距离地面的高度确定日常保洁和定期保洁范围，2米以上列入定期保洁，确定保洁周期；2米以下列入日常保洁，确定作业频次。7.3保洁质量符合附录A的要求。外露物体可视表面无明显污迹和灰尘；不可视表面无积尘，7.4保洁服务人员、作业工具、清洁药剂、作业规程等应满足策划的要求，保洁时应采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。7.5商场内的卫生消毒、灭鼠除害等应有专人检查，并保持相关记录。7.6明确租户自用区域及公共区域结合部位的保洁范围与责任，并定期检查。7.7提供生活和餐厨垃圾的分类收集放置点，装运垃圾的容器应加盖，防止垃圾外溢、滴漏, 倾翻。餐厨垃圾的收集、外运、处理应符合《上海市餐厨垃圾处理管理办法》的要求。&8秩序维护服务8.1人员出入管理8.1.1劝阻拾荒者、小商贩、携带宠物者等进入物业区域。8.1.2对出入内部专用通道的工作人员进行核查，对联系工作的外来人员进行核查、登记。8.1.3因夜间营业、施工活动等需要设定的封闭区域，应有明显标识，阻止无关人员进入。 8.1.4因节假日或促销活动等引起人流集中时，应控制人流进入或进行疏导，保持出入口畅通。8.2车辆管理8.2.1停车场（库）及车辆进出通道应明确行驶路线、划定停车位、规范设置交通标识，公示收费标准和管理规定。8.2.2停车场（库）通往商场的入口处，宜张贴车库平面图，标注入口处位置、停车区位编号及紧急疏散出口等信息。8.2.3停车场（库）内禁止存放易燃易爆、化学危险品或其他违禁物品。8.2.4引导进出物业区域的车辆按规定路线行驶，维护正常的交通秩序.消防车进入前，应对车辆采取紧急疏散，保持路线畅通.8.2.5指挥进入停车场（库）的车辆停入泊位，及时提醒车主注意相关的安全事项。特种车辆和残疾人车辆应停在指定位置。8.2.6货运车辆应按预约时间、指定通道进出。8.3货物装卸管理8.3.1货物装卸应按约定时间、在指定区域进行。8.3.2维护货物装卸区域的正常秩序：--阻止无关人员和车辆进入；--卸货车辆按序进入装卸平台；--车辆在装卸区域等候时驾驶员不应离开现场；--督促作业人员及时清除废弃物；--劝离完成卸货任务的车辆。8. 4监控管理8.4.1监控室环境应符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保监控系统功能正常，通讯系统畅通。8.4.2监控室应24小时实施监控管理并保持相关记录完整6监控的录入资料，有特殊要求的应复制备份，查阅应经授权人核准。8.4.3接到报警信息后，应及时对现场进行核实并记录，发生紧急或异常情况时，应报告并启动相应预案。8.4.4对商业促销活动的关键区域、通宵营业区域等宜进行跟踪监视。8.4.5对停止营业的区域进行安全防范技术设防，对租户的设防进行确认，发现问题应及时采取措施。8.5巡逻管理8.5.1按商业物业的特点，设定巡逻路线，明确巡逻内容。贵重商品区域、金融营业网点及施工区域等增加巡逻频次，保持巡更和巡逻记录。8.5.2巡逻中应及时阻止偷盗、损坏物品、乱招贴等行为，关注老、弱、残、儿童的安全。 8.5.3巡逻中发现异常情况时应及时处理：--违章占用通道等有碍安全的行为；--消费者的违规行为和危险举动；-- 可疑人员；-- 设施损坏或设备异常》8.5.4节假日或促销活动时，应观察人群流向，防止拥挤、挤压、踩踏等人身伤害事故发生，必要时启动相应的应急预案。8.6清场管理8.6.1确定淸场路线，不留死角和盲区*8.6.2引导消费者及租户按指定路线离场，需要留场的租户工作人员，应事先办理相关手续。8. 6.3要求租户检查确认租赁区域内无安全隐患。关闭门窗及水、电、燃气开关；保险库（箱）、橱柜上锁，无遗留钥匙；商铺及库房内无火种、无滞留人员。8.6.4人员离场后，对淸场区域进行复查，重点检查电梯厅、卫生间、试衣室、消防通道等场所。8.6.5完成淸场的区域应按要求封闭，进行安全防范技术设防。8.6.6淸场过程宜全程录像跟踪，并保持清场检查记录。8.7大型活动保陣服务8. 7.1商业促销、贵宾参观、社区活动等大型活动，应配合业主方编制秩序维护保障方案。内容包括指挥系统、信息传递途径、人/车流集散路线、车位安排、应急预案等。8.7.2活动前应对人/车流集散路线、车位及活动所需的设施设备等进行检查和确认，必要时进行区域临时封闭。8.7.3活动中宜对商场入口、活动区域、通道、悬高围栏等处的人流聚集状况及车辆进出实施重点维护，发生拥挤时启动相关的应急预案。&&&&&&&&&& .8.7.4监控室对活动现场进行实时监控，与现场保持通讯畅通。8.8消防管理8.8.1建立健全消防管理防火安全责任制，组建义务消防队。8.8.2制订防火检查、隐患整改、应急预案演练等制度，建立防火管理档案^8.8.3火灾报警系统和联动装置应完好并保持自动控制状态，每年至少进行一次消防联动测试。定期点动备用发电机，每年进行一次负载试验。8.8. 4定期对消防设备、器材、安全标识、应急照明、疏散导向灯等进行检查，确保完好。8.8.5对消防安全进行日常检查，并保持检查记录，检查内容应包括：一一无存放易燃易爆物品和化学危险品（商品除外）；——消防通道、消防设施周围、防火卷帘门下及机房内无堆放物品；一一无乱接乱拉电线、超负荷用电；一一排油烟装置及烟道有定期淸洗记录；—一停车库、装卸区域及机房内无吸烟；一一装修施工现场无安全隐患；――火灾隐患的整改及防范措施。8.8.6每年至少进行一次消防演习。9房屋及设施设备管理9.1运行管理 9.1.1日常管理9.1.1.1根据设备设施的使用说明制定安全管理制度及操作规程，设定巡检周期及检查内容。9.1.1.2应根据商业物业的特点、气候的变化及营业环境设定或调整设备设施的开启、停止时间及运行参数，满足系统设备安全、经济运行的要求》9.1.1.3定时巡视检查设备设施，并及时记录设备运行技术参数及运行状况。9.1.1.4设备设施系统的运行管理要求应符合DB31/T 361《办公楼物业管理服务规范》的规定。9.1.1.5发现设备运行异常，应及时检查修复。9.1.2机房管理9.1.2.1设备应实行定人、定机和持证操作管理，连续运行的应实行交接班和值班巡视制度。外来人员进出机房应登记。9.1.2.2设备机房应符合相关的环境技术条件，具备防火、防潮、防尘、防震、防腐蚀及防小动物的功能，保持良好的照明和通风。9.1.2.3配置必要的安全用具、防护用品、专用工具及测量仪器仪表，重要机房应设置消防专用电话。电梯机房还应定点放置救援所必需的松闸扳手、盘车轮等工具，9.1.2.4统一设置系统分类色标、设备名称标识、运行状态标识、安全警示标识。9.1.2.5设备系统图、管理责任人信息及设备突发故障的应急处置预案应在墙面显著位置张贴。9.1.2.6机房内不允许放置杂物及危险品，设备本体及其附件、电气控制箱、电器开关等保持淸洁。9.1.3设备检测和计量管理9.1.3.1特种设备应定期委托具有专业资质的机构进行安全检验，并保持有效的安全使用许可证。9.1.3.2高压供配电系统、消防系统及避雷系统等强制性检测的设备设施应定期委托具有专业资质的机构进行检测，并保持合格的检测报告。9.1.3. 3高压操作工具、绝缘毯、绝缘手套、绝缘鞋等安全用具应定期委托法定机构进行检测或试验，并保持有效的检测或试验拫告=9.1.3.4强制检定的测量仪器仪表应定期送法定机构进行检定和校准，并保持有效的检定或校准证书，对非强制检定的测童仪器仪表自行组织校准的，应符合有关的计量规程。9.1.4节能管理9.1.4.1制定设备设施的经济运行方案，定期进行能耗检测、计量、统计、分析等，发现异常及时分析原因，排除故障，提高设备运行效率。9.1.4.2用电设备实施分区域管理，均衡用电负荷，功率因素不低于0.9CK 9.1.4. 3合理申请MD计划，采取有效的错峰及避峰措施。9.1.4.4商场内的空调通风系统的节能运行应符合GB50365《空调通风系统运行管理规范》的 规定。9.1.4.5设施设备更新或改造时，宜采用节能设备（例如：节能灯、节水装置、高效机电设备等）。9.1.5零备件管理9.1.5.1设备设施零备件应从评审合格的供应单位采购。9.1.5.2零备件的采购应控制合理的库存数量，对不设库存的零备件应保持畅通的釆购渠道。 9.1.5.3釆购的零备件应具备“一证二书”（产品合格证、产品质量保证书、产品使用说明书9.1.5.4下列产品应验证：――国家强制性认证产品具备3C认证标识—一相关进口产品除具备3C认证标识外，宜具备如CE、UL等国际认证标识；—一消防产品具备3C认证标识、型式认可标识和消防产品身份证标识；一一测量仪器仪表具备CMC认证标识。9.2维护管理9.2.1编制设备设施的年度维护保养计划及中大修计划，使用维修资金预算的，应亊先报业主方审核批准后实施。9.2.2房屋及附属设施维护要求；一一每年至少二次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，发现损坏及时告知业主和使用人，修理并保持相关记录；保持门窗玻璃、配件完好，开闭灵活，无异常声响；—一墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整、无缺损；一一定期对排水沟、排水管道进行清招、疏通，保障排水畅通；一一每半年检查一次屋顶防水层，发现气鼓、开裂、缺损时及时修复；一一保持道路路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损；—一休闲椅、景观小品保持原有面貌，安全使用。9.2.3设施设备的系统维护应符合DB 31/T 361《办公楼物业管理服务规范》的要求。9.2.4对共用设备进行维护保养时，应尽量降低对营业环境的影响。9.2.5被委托的专业单位在进行中大修或维护保养工作时，应指定专人对其进行监管，重点关注隐蔽工程、材料防火性能、电线的承载/绝缘/接地性能及水管（含配件）的承压能力等。9.2.6定期做好设备设施的日常清洁、紧固、注油、检漏等维护保养工作，发生设备突发故障时应及时组织抢修、恢复。10应急管理10.1根据商业物业的特点，应配合业主方对自然灾害、事故灾难、公共卫生及社会安全等突发紧急事件制定应急预案。10.2常见的突发事件包括：—一停电、停水；—一溢水、水浸；—一燃气、燃油泄漏；—一火替、火灾；——电梯困人、自动扶梯逆行；—一盗窃、斗殴等治安事件；――人群拥挤、踩踏；一一突发疾病、意外伤亡；—一车辆碰撞、交通堵塞等。10.3定期开展应急预案的培训及演练，保持应急预案的适宜性、可操作性。10.4突发事件发生时应立即启动应急预案，迅速展开指挥协调、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障等工作.10.5编制突发事件处理报告，内容包括处置过程、原因调查、结果评估、预案改进建议等，并向业主方或相关行政主管部门报吿。附录A(规范性附录）商业物业保洁服务质量要求A. 1室内保洁A.1.1地面、墙面、天花等保持干燥淸洁、无水渍。A.1.2柱面、踢脚、转角、顶角等无积尘、霉斑及蜘蛛网。A.1.3楼梯扶手、栏杆无灰尘，平台、踏步无垃圾，梯段側面无灰尘、污迹和蜘蛛网。A.1.4门窗清洁，无破损，顶面及接缝处无霉斑、积尘；玻璃洁净、无水迹、指印和张贴物；金厲配件光亮、无锈斑。A.1.5灯具（包括应急灯）淸洁，灯罩内无积尘和飞虫。A.1.6柜台、货架无灰尘，玻璃洁净明亮，底座及边沿洁净。A.1.7招牌、广告牌、灯箱、条幅、悬挂物、花盆、道具等清洁，无积尘。A.1.8空调散流器、进风百叶窗和火灾探测器无积尘、油垢和蜘蛛网，周围的天花及维修孔处无维修留下的污迹。A. 1.9墙面外露设施（消防蝥铃、手动报蝥器、照明开关、插座面板等）无灰尘，外露管道无积尘和污迹。A. 1.10消火栓箱、灭火器箱表面洁净，无灰尘，箱内消防带、水嘴、阀门无积尘和锈迹。A. 1.11室内排水管道、地沟保持畅通，集水井内无垃圾，定期消毒。A. 1.12垃圾箱定期清洗消鸾，箱内垃圾不超过2/3,箱体周围无抛撒垃圾，无异味。A. 2室外保洁A.2.1外墙面无污迹、锈迹，门、窗、橱窗清洁、无灰尘；店招牌、广告牌、灯箱等设施清洁。A.2.2临街建筑物、构筑物的外墙面保洁符合《上海市城市容貌标准规定》的要求。A.2,3入口、台阶、步行道、露天广场的地面雨天无积水，冬天无积雪、积冰，晴天无水溃。 A. 2. 4在商业营业时间内，室外地面废弃物清除时间不大于30分钟。A.2.5景观水池、喷泉水质清澈、无污染，水面无杂物，池底无淤积。A.2.6绿化带、盆栽植物内无枯叶、烟蒂、杂物。A.2.7座椅、灯柱、雕塑、造景等设施清洁、无张贴物。A.2.8排水沟、窨井内无垃圾，保持畅通。A.2.9屋面无积水、垃圾，维修后无遗留杂物。A, 2.10垃圾箱清洁符合本标准A.1.12条。A.3配套设施和特殊区域保洁A. 3. 1自动扶梯：一一不锈钢裙边或玻璃档板表面无污迹、印痕和灰尘：一一橡胶护手带表面无污迹和附着物，保持光洁；一一梯级干净整洁，表面无污迹和印痕，槽缝中无残留垃圾；一一上下机头踏步及四周保持干净，无污迹和垃圾。DB31/T 429-2009A.3.2垂直电梯：一一厅门、轿厢门、轿厢内四壁无印痕和污迹；――召唤面板、轿厢内操作键盘、显示屏无污迹和灰尘，告示牌无灰尘和破损；一一轿厢内地面无污迹和垃圾，顶面无油污，灯罩内无积尘和飞虫；一一观光梯轿厢和井道玻璃淸洁，金属构件无积尘和锈迹。A.3.3停车场（库）：一一地面平整f无积水、垃圾及油溃、划线淸晰：一一交通标识、安全标识淸晰；一一收费设施、栏杆、反光镜、防撞栏及减速条等无污迹^A.3.4垃圾房：――垃圾房内无蚊蝇和老鼠，天花无蛛网，墙面无污迹，地面无积水；――垃圾房周围无杂物、积水，无异味；——垃圾处理设施无积尘及垃圾残留；A.3.5公共卫生间：公共卫生间的洁具、台面、镜面、外露水管、垃圾桶的保洁质量参照DB31/T361《办公楼物业管理服务规范》中8.2条的要求。A.3.6蔬果、生鲜、水产等区域：――货架及冷柜落地边沿无油垢、水迹和卤水污染，底座护栏保持光泽，无锈迹、油垢和 污迹；一一防滑垫保持清洁，无油腻和污迹；——垃圾箱清洁符合本标准A.1.12条，必要时宜增加垃圾淸理频次。
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日期:[]&&版次:[Z02] &&版名:[财富中山·关注]
　　■新快报记者麦翠如文/图
　　建设部门表示，业主不得擅自变更车库用途，如需更改必须报规划部门审批
　　商品房的车库，其用途为车辆停放。然而，在实际使用中，许多商品房车库经过人为改造，已经“变身”住所、商铺或食肆，这种现象在老城区一些小区很普遍，且有愈演愈烈之势。
　　“我家楼下的车库竟被改成了棋牌室，一天到晚没完没了地打麻将，吵得家里孩子和老人晚上都睡不好觉，建议相关部门管理一下。”日前，家住中山柏苑新村的罗先生向新快报记者反映了自家小区楼下车库变商铺的情况。小区临街车库及小区内车库变商铺是否允许？应该由哪个部门管理？连日来，新快报记者走访了一些小区和相关部门。
　　老城区车库变商铺很普遍
　　日前，记者在柏苑新村小区找到了罗先生所说的由车库改成的棋牌室。记者发现，这间“棋牌室”门前摆满了各式各样的零食、饮品，让人感觉是一间小食店，但记者还未进店就听到店内“哗哗”的麻将声。透过大门记者看到，里面共摆放着两张麻将桌，每一张麻将桌都有人在玩，还有不少人在一旁围观。“这家棋牌室开了很长时间了，几乎天天都有人来打牌，生意好得很。”一位居民悄悄地对记者说。
　　记者在该小区附近走了一圈，发现该小区共有10多幢旧的居民楼，每幢楼的楼下都配有私人停车库。据了解，车库的面积从5－20平方米不等。由于部分车库临街人流密集，这些业主索性将车库改装成商铺出租，变成了干洗店、小食店、裁缝店等。在柏苑新村海棠阁小区，记者看到小区内一楼的车库，大部分都改成了商铺，只有少数车库还维持原有的功能，停放着车辆。“这种由车库改成的商铺面积虽小，但小区周边人气较旺，租金低，所以选择在此开间小食店，还是可以赚点钱。”一位店主表示。
　　车库变商铺利弊众说不一
　　据记者走访了解，除了柏苑新村外，目前花园新村、白水井、夏洋等不少小区基本上都有车库改建为商铺的现象，而且生意还不错。对于出现在身边的这些店面，小区居民的看法却不一。
　　家住白水井大街的刘大妈楼下是一家早餐店，每天早上天不亮店主就开门干活，这让刘大妈很无奈。“天还没亮他就叮叮咣咣地弄上了，孩子上学根本都睡不好觉，而平时店主与顾客讲话声音又很大，影响孩子读书做作业。”刘大妈向记者诉苦。无独有偶，家住花园新村的蒋女士也表示，楼下的车库开了麻将室，闲杂人员随意进出，给小区的业主带来很大的安全隐患。同时，车库的麻将室是全天经营，每天只要有人玩就开放，有时候半夜三更嘈杂声仍然很大，让人难以入睡。由于该小区是老旧小区，没有物业公司负责，居民也没法管。居民林先生却表示，他对车库开店基本持赞同意见。“挺方便的，一出门就可以买到东西，车库店卖的多半都是日常需要的物品，而且邻居卖的东西也比较放心。不过，如果车库开小食店、早餐店、快餐店，我觉得还是不妥，一是车库的功能较单一，根本不具备开食肆的条件，一旦发生火灾，将祸及整幢居民楼。二是车库开食店，会令小区乌烟瘴气，影响小区的环境卫生。”
　　部分车库商铺已领营业执照
　　车库改为商铺的现象越来越多，还是令不少业主很闹心，他们多次向相关部门进行投诉。“我们楼下的那间车库自从经营早餐店后，小区内经常摆满了餐桌，卫生非常差，而且小区门口也经常停满了车辆，业主出行受阻。”花园新村的业主胡大爷指着该早餐店告诉记者，这间早餐店是在2000年取得工商营业执照的，当时相关手续比较简单，很容易就批下来了。近几年，相关规定已明确车库不能改为商铺，不过对于以前已取得营业执照的店面，相关部门也很少过问，也很难监管。
　　记者就车库改为商铺的现象咨询了中山花园社区，该社区相关负责人向记者表示，对于车库改为商铺的情况，目前有相关的文件规定，只要该居民楼有八成居民同意，业主即可拿相关的文件到中山市工商局办理营业执照，不过具体怎样申请，社区方面也不太清楚。据记者了解，由于车库所有权属于业主，车库如何使用，目前相关的物业、社区是无权干涉的，而社区相关人员最多也是督促商铺老板尽量别影响到附近居民。
　　“车库是业主买下来，他们要更改用途，我们没办法干涉。像这种开在小区内的由车库改建的店面，我们一般只能劝告，不便处罚，建议居民最好向中山市规划等部门进行投诉、举报。”曾经从事社区治安工作的相关人员表示。
　　车库改商铺需报规划局审批
　　车库改为商铺，能否取得中山市工商营业执照呢？中山市工商行政管理局的工作人员表示，若要从事经营活动就必须办理营业执照，从事与餐饮相关的经营活动理论上还需办理《餐饮服务许可证》。但饭店或者棋牌社等经营场所，由于车库条件不允许，一般工商局是不会给办理营业执照的。对于目前部分旧小区存在的车库变商铺已取得工商营业执照的问题，该工作人员则解释说，可能是这部分的车库功能已发生了变更，已由车库功能变为了商铺。市民如果要将车库、住宅等改为商铺，可到中山市规划局申请审批，若市规划局同意更改，工商局也将受理工商营业执照申请。
　　中山市建设部门也表示，业主不得擅自变更车库用途，如需更改用途必须得到中山市规划部门审批。“目前，对于小区车库改成商铺的行为，我们一旦接到举报或检查发现，将到现场核查，如果业主没有经过规划部门审批，擅自更改车库的用途，对车库进行违规改造，城管执法队将对其进行整造。”中山市城市管理行政执法局相关负责人对新快报记者说。
　　治理“库变店”需内外结合
　　记者在采访中还发现，有不少业主采取“先斩后奏”的方法，先偷偷地经营，然后再慢慢补办相关的证件。
　　“小区车库改建掀起热潮，如何治理似乎成了一个难题。对于车库改为商铺到底谁来管？涉及城建、工商、城管、物业多个职能管理部门，要解决好车库改商铺的问题，必须这些部门通力配合。”在某物业公司从事物业管理工作多年的陈经理建议。
　　此外，车库变商铺后出现的扰民等问题又该由谁来解决呢？中山某律师事务所的胡律师表示，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。所以，小区业主可向法院提起诉讼。
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