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任何以招聘名义向求职人员收取费用的行为都是违法的，在求职过程中勿向招聘单位交纳费用，包括培训费、资料费、信息费等。
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创想.博纳森教育集团―龙岩远大。龙岩远大隶属于博纳森教育集团。
博纳森教育集团成立于2007年，旗下有四家注册的子公司，分别从事海外教育咨询与中介，语言辅导与培训，文化教育类。目前已经在福州、厦门、泉州、深圳、漳州五地分别成立了分公司，是福建省最大规模的教育咨询培训机构，取得了国家教育部和公安部认定的留学服务专业机构（教外综资认字[号），与此同时，博纳森也于2008年在国家工商总局注册了全国性的服务商标和品牌名称，为进一步发展拓展了空间。 所服务的学生已遍布英国、美国、澳洲、加拿大、新加坡等国一流大学，是福建省知名的国际留学教育品牌和中小学教育培训专家。博纳森致力于集团业务的开拓与大力发展，先后与厦门大学，福州大学，闽南师范大学，龙岩学院等开展全方位合作。
博纳森教育集团―龙岩远大与龙岩学院及各重点中学，重点小学真诚合作，优势互补，提供了强大的实习，培训基地。开设小学/初中/高中，语文/数学/英语/物理/化学/政治/历史/地理/生物的全科辅导，提供个性化一对一辅导，以及高考美术，中考\高考提分班，留学班，雅思，托福，SAT等。
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& 000069 华侨城A & 新闻内容
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华侨城Ａ：2012年年度报告
公告日期：
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
深圳华侨城股份有限公司
2012 年度报告
2013 年 03 月
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
董事长致辞
尊敬的各位股东：
2012 年，是公司整体上市的第三年，公司用三年时间实现了收入和利润的翻番。三年的
进取与沉淀，2012 年也成为了公司业务资源最充沛、最具发展潜力的一年。在这一年，公司
经营踏上了一个较高的利润平台并且具备了持续下去的能力，这为实现整体上市时提出“建
立可持续的经营结构”的目标奠定了良好的基础。
过去三年的实践给了我们非常重要的启示。与收入、利润翻番相对应的是，公司总资产
三年内增长 1.3 倍。这个数据精准地概括了我们的增长模式：规模扩张，投资驱动。形成这
种增长模式有它的必然性。我们曾经分析过“旅游+地产”的商业模式，目前阶段，在同时发
展旅游、地产两项业务的目标前提下，将不可避免地引发趋势性的规模扩张。在可以预见的
未来几年，这种增长方式还将继续发挥积极的作用。但我们同时认识到，这一增长模式的制
约因素也日渐突出。一方面，资本市场融资受阻，我们丧失了股本扩张配合增长的机会，导
致了我们只能依靠自身的滚动发展去开发重资产、缓回报的旅游综合项目；这也带来了整个
过程中的负债率出现相对较快增长的现象；因此，近两年我们主动放慢了规模扩张的步伐，
呈现为一种台阶式的增长。通俗点说，上个台阶后，需要停一停喘口气才能再上一个台阶。
而现在，我们经过了两年的精心调整梳理，公司的相关资源要素、速度和效益达到了新的动
态平衡，已然做好了为迈向下一个台阶积蓄动能的准备。
另一方面，我们作为以文化为核心、旅游为主导、中国领先的现代服务业集聚型开发与
运营商，企业经营规模的发展并不是公司唯一的目标。文化的创想，灵感的创新是华侨城的
灵魂。2012 年，我们冠名的中国第一只文化产业指数--“华侨城文化产业指数”正式挂牌深
交所。同样是在这一年，第一只由上市公司发行，也是第一只以文化旅游资产为标的的资产
证券化产品--欢乐谷入园凭证专项资产管理计划正式推向市场。对于创新，我们从不止步，
因为人们对于追求优质生活的步伐不会停歇，而这恰恰是我们的使命。
展望 2013 年，随着从党的十八大到中央经济工作会议提出的收入倍增、推进城镇化等一
系列政策措施逐步落实到位，我国内需潜力将进一步释放，中国经济将迈入“消费时代”。这
对定位于城市现代服务业的华侨城来说，无疑是最大的机遇所在。我们将继续以“创造”的
精神，“人本”的胸怀，“坚定”的步伐，走向“卓越”！
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料
不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确
性和完整性承担个别及连带责任。
公司负责人任克雷、主管会计工作负责人王晓雯及会计机构负责人(会计主
管人员)林育德声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名
未亲自出席董事职务
未亲自出席会议原因
被委托人姓名
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2012 年 12 月 31 日的公
司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.7 元（含税），送红股 0
股（含税），不以公积金转增股本。
本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，
请投资者注意投资风险。
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
2012 年度报告 ................................................................ 2
一、重要提示、目录和释义 ..................................................... 3
二、公司简介 ................................................................ 9
三、会计数据和财务指标摘要 .................................................. 11
四、董事会报告 ............................................................. 13
五、重要事项 ............................................................... 23
六、股份变动及股东情况 ...................................................... 26
七、董事、监事、高级管理人员和员工情况 ...................................... 31
八、公司治理 ............................................................... 39
九、内部控制 ............................................................... 48
十、财务报告 ............................................................... 50
十一、备查文件目录......................................................... 190
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
华侨城集团
华侨城集团公司
康佳集团股份有限公司
北京南磨房旅游发展有限公司
深圳华夏演出有限公司
华夏艺术中心
深圳华夏艺术中心有限公司
东部华侨城
深圳东部华侨城有限公司
深圳东部华侨城茶艺度假有限公司
泰州华侨城
泰州华侨城投资发展有限公司
深圳东部华侨城物业有限公司
深圳东部华侨城置业有限公司
深圳大鹏华侨城旅游开发有限公司
华侨城房地产
深圳华侨城房地产有限公司
深圳华侨城都市娱乐投资公司
上海天祥华侨城
上海天祥华侨城投资有限公司
上海万锦置业
上海万锦置业发展有限公司
北京四方投资管理有限公司
深圳市侨建工程监理有限公司
华侨城物业
深圳市华侨城物业管理有限公司
北京华侨城物业管理有限公司
深圳市侨城加油站有限公司
深圳市侨香加油站有限公司
深圳市华侨城消防安装工程有限公司
深圳特区华侨城建筑安装工程公司
华侨城高尔夫
深圳市华侨城高尔夫俱乐部有限公司
华侨城会所
深圳华侨城会所管理有限公司
上海浦深投资管理有限公司
天津华侨城
天津华侨城实业有限公司
天津华侨城丽湖旅游开发有限公司
西安华侨城
西安华侨城投资有限公司
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
曲江华侨城
西安曲江华侨城投资发展有限公司
深圳华侨城创意园有限公司
深圳特区华侨城装饰工程公司
深圳欢乐谷
深圳华侨城欢乐谷旅游公司
威尼斯酒店
深圳威尼斯皇冠假日酒店
华侨城旅行社
深圳华侨城国际旅行社有限公司
深圳华侨城国际传媒演艺有限公司
深圳华侨城传媒广告有限公司
文化演艺营销
深圳华侨城文化演艺营销有限公司
上海华侨城
上海华侨城投资发展有限公司
北京华侨城
北京世纪华侨城实业有限公司
歌舞团演艺
深圳歌舞团演艺有限公司
云南华侨城
云南华侨城实业有限公司
武汉华侨城
武汉华侨城实业发展有限公司
深圳华侨城哈克文化有限公司
华侨城投资
深圳华侨城投资有限公司
深圳华侨城水电有限公司
深圳市华中发电有限公司
旅游策划公司
深圳市华侨城旅游策划顾问有限公司
文化旅游科技
深圳华侨城文化旅游科技有限公司
青岛华侨城
青岛华侨城实业有限公司
资产管理公司
深圳华侨城资产管理有限公司
华侨城大酒店
深圳华侨城大酒店有限公司
深圳海景奥思廷酒店有限公司
华侨城酒店置业有限公司
酒店管理公司
深圳市华侨城国际酒店管理有限公司
深圳市华侨城兴侨实业发展有限公司
华侨城培训中心
深圳特区华侨城培训中心
人力资源公司
深圳市华侨城人力资源服务有限公司
深圳市华侨城城市客栈有限公司
香港华侨城
香港华侨城有限公司
华侨城亚洲
华侨城（亚洲）控股有限公司
耀豪国际有限公司
豪科投资有限公司
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
华侨城（上海）置地有限公司
成都华侨城
成都天府华侨城实业发展有限公司
华力控股(集团)有限公司
深圳华力包装贸易有限公司
上海华励包装有限公司
华励包装（惠州）有限公司
中山华励包装有限公司
中山华力包装有限公司
安徽华力包装有限公司
惠州华力包装有限公司
深圳华友包装
深圳华友包装贸易有限公司
深圳世界之窗
深圳世界之窗有限公司
深圳锦绣中华发展有限公司
长沙世界之窗
长沙世界之窗有限公司
深圳星美机电科技实业有限公司
深圳市华侨城兴侨科技发展有限公司
招商华侨城
深圳招商华侨城投资有限公司
招商华侨城物业
深圳招商华侨城物业管理有限公司
深圳市华侨城体育中心有限公司
天津东丽湖
天津东丽湖华侨城旅游投资有限公司
天津天潇公司
天津天潇投资发展有限公司
华京投资公司
深圳市华京投资有限公司
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
重大风险提示
《 中 国 证 券 报 》、《 证 券 时 报 》 和 《 上 海 证 券 报 》 和 巨 潮 资 讯 网
.cn 为本公司 2012 年度选定的信息披露媒体，本公司所有信息
均以在上述选定媒体刊登的信息为准，敬请投资者注意投资风险。
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
第二节 公司简介
一、公司信息
股票上市证券交易所
深圳证券交易所
公司的中文名称
深圳华侨城股份有限公司
公司的中文简称
公司的法定代表人
广东省深圳市南山区华侨城集团办公大楼
注册地址的邮政编码
广东省深圳市南山区华侨城集团办公大楼
办公地址的邮政编码
二、联系人和联系方式
董事会秘书
证券事务代表
广东省深圳市南山区华侨城集团办公大 广东省深圳市南山区华侨城集团办公大
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称
《中国证券报》、《证券时报》和《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址
公司年度报告备置地点
公司董事会秘书处
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期
注册登记地点
税务登记号码
组织机构代码
1997 年 09 月 02 日 深圳
报告期末注册
2011 年 12 月 02 日 深圳
公司上市以来主营业务的变化情况（如
历次控股股东的变更情况（如有）
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称
中瑞岳华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址
北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 楼中海地产广场西塔 5 层
签字会计师姓名
刘剑华、赵富有
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本年比上年增减(%)
营业收入（元）
22,284,426,215.77
17,324,174,032.82
17,317,671,615.23
归属于上市公司股东的净利润
3,849,766,455.36
3,177,162,768.96
3,039,456,390.71
归属于上市公司股东的扣除非经
3,828,290,562.86
3,174,007,327.98
3,007,973,280.35
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
7,147,981,018.00
-1,741,157,615.04
-5,361,569,250.37
基本每股收益（元/股）
稀释每股收益（元/股）
净资产收益率（%）
本年末比上年末增减
总资产（元）
72,998,225,434.54
62,761,819,483.43
48,538,233,403.44
归属于上市公司股东的净资产
（归属于上市公司股东的所有者
19,919,369,077.19
16,289,622,862.51
13,215,869,813.73
权益）（元）
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
归属于上市公司股东的净利润
归属于上市公司股东的净资产
按中国会计准则
3,849,766,455.36
3,177,162,768.96
19,919,369,077.19
16,289,622,862.51
按国际会计准则调整的项目及金额
2、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
归属于上市公司股东的净利润
归属于上市公司股东的净资产
按中国会计准则
3,849,766,455.36
3,177,162,768.96
19,919,369,077.19
16,289,622,862.51
按境外会计准则调整的项目及金额
三、非经常性损益项目及金额
2012 年金额
2011 年金额
2010 年金额
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
29,258,524.06
2,408,433.43
36,878,709.75
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享
17,253,612.23
3,590,974.00
4,124,588.00
受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出
-16,972,107.35
-7,682,201.02
-14,459,377.01
所得税影响额
7,694,381.78
605,048.32
-4,953,457.86
少数股东权益影响额（税后）
369,754.66
-5,443,282.89
21,475,892.50
3,155,440.98
31,483,110.36
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
□ 适用 √ 不适用
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
第四节 董事会报告
一、报告期内公司经营情况的回顾
（一）报告期内总体经营情况分析
单位：万元
上年同期数
2,228,442.62
1,732,417.40
496,025.22
531,087.03
432,498.56
归属于母公司净利润
384,976.65
317,716.28
报告期内，公司认真贯彻年初制定的“创新发展、稳中求进”的工作思路，成功克服外
部困难，抓住有利条件，有效优化经营结构，加强营销渠道、市场需求、新业务等横纵深多
维度的研究与拓展，着力提升各项主营业务的开发和运营能力，公司发展基础得到巩固夯实，
综合竞争实力进一步增强，营业收入、营业利润和净利润同比均有增长。
（二）公司主营业务及经营状况
本公司主营业务为旅游综合、房地产和纸包装业务。
占公司主营业务收入 10％以上的行业为旅游综合和房地产。本报告期内，公司的主营业
务收入取得了较好的成绩。本公司在 2012 年度实现营业收入 2,228,442.62 万元，其中主营
业务收入 2,219,235.37 万元，实现营业利润 531,087.03 万元。本年度利润构成情况没有发
生重大变化。
报告期内公司主营业务的经营情况如下：
1、按业务分类的主营业务情况：
单位：万元
营业成本比上
年同期增加
旅游综合收入
1,046,029.10
571,297.77
房地产收入
1,125,624.35
451,795.66
纸包装收入
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
2,254,730.87
1,094,735.60
内部相互抵消
2,219,235.37
1,067,453.08
报告期内公司加强旅游综合业务统筹运作，下大力气抓经营、抓市场、抓服务、抓安全，
旅游综合收入大幅增长；房地产业务将“加快周转”作为核心经营理念，加快项目推盘入市
节奏，抢抓市场主动权，收入较去年有所增加；纸包装业务积极克服国内制造业不景气的影
响，保持了稳定增长。
（三）公司资产构成分析
单位：万元
占资产总额比
占资产总额比
应收帐款净额
3,513,557.57
3,173,760.15
投资性房地产
200,275.24
164,013.98
长期股权投资
固定资产净额
1,260,034.55
1,163,405.27
408,642.71
295,184.25
626,494.96
638,022.03
1,640,937.57
1,889,410.31
7,299,822.54
6,276,181.95
变动情况说明：公司长短期借款占总资产比例减少的主要原因是本年度公司拓宽融资渠
道，债务结构更趋合理。
（四）公司的期间费用所得税等数据构成分析
单位：万元
上年同期数
121,540.41
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
159,681.28
146,160.10
128,371.80
103,702.20
变动情况说明：公司本年度销售费用和管理费用比去年同期均有所增加，主要是由于天
津、云南等项目 12 年实现结转，以及武汉、上海置地等新项目进入运营期，费用相应增加；
财务费用增加的主要原因是部分项目进入运营期，利息支出费用化。
（五）公司现金流量表相关数据构成分析
单位：万元
上年同期数
经营活动产生的现金流量
714,798.10
-174,115.76
888,913.86
投资活动产生的现金流量
-268,449.87
-325,931.01
筹资活动产生的现金流量
-148,420.75
568,093.81
-716,514.56
现金及现金等价物净增加额
297,477.39
229,424.40
变动情况说明：本年度经营活动产生的现金流量净额大幅增长，主要是因为经营活动产
生的现金流入增加，付现支出减少；本年度投资活动产生的现金流量净额增加，主要是因为
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金减少；本年度筹资活动产生的现金流量
净额减少较大，主要是由于筹资活动的现金流出大幅增加。
（六）本公司主要子公司的经营情况及业绩
1、主要控股公司
（1）北京华侨城主营业务为建设开发旅游景区、房地产开发、销售自主开发后商品房、
自有房产的物业管理、旅游景区、园林的策划设计、设计制作雕塑、组织文化艺术交流活动
等，注册资本为 18,093 万元，本公司持股比例为 63.25%。截止 2012 年底，该公司总资产为
207,207 万元，全年实现营业收入 44,765 万元，实现净利润 22,034 万元。
（2）东部华侨城主营业务为从事生态旅游项目的投资建设、开发经营;投资兴办旅游业、
酒店业、娱乐业、餐饮业、房地产业，注册资本为 70,000 万元，本公司持股比例为 100%。
截止 2012 年底，该公司（合并泰州华侨城）总资产为 740,470 万元，全年实现营业收入 183,689
万元，净利润-3,530 万元。
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
（3）上海华侨城主营业务为旅游及其关联产业投资，景区策划、设计、施工，景区景点
策划及管理的咨询业务，设计、制作各类广告，利用自有媒体发布广告，房地产投资开发与
经营；自有房屋出租、维修，物业管理。注册资本为 44,380 万元，本公司持股比例为 90.13%。
截止 2012 年底，该公司总资产为 269,165 万元，全年实现营业收入 31,767 万元，净利润 2,647
（4）云南华侨城主营业务为投资开发与经营；景区策划；旅游商品的批发与零售；文艺
活动策划；舞台设计；房屋出租；物业管理；建筑材料；装饰材料；水暖器材、电工器材、
家具、五金的批发与零售。注册资本为 56,000 万元，本公司持股比例为 70%。截止 2012 年
底，该公司总资产为 166,515 万元，全年实现营业收入 41,666 万元，净利润 4,857 万元。
（5）武汉华侨城主营业务为旅游及其关联产业投资；景区策划、设计、施工；景区景点
策划及管理的咨询业务；设计、制作各类广告；利用自有媒体发布广告；房地产游资开发与
经营；自有房屋出租、维修；物业管理；建筑材料、装饰材料、水暖器材、电工器材、家具、
建筑五金销售；从事货物及技术的进出口业务。 注册资本为 110,183 万元，本公司持股比例
为 90.76%。截止 2012 年底，该公司总资产为 900,517 万元，全年实现营业收入 159,519 万
元，净利润 28,740 万元。
（6）华侨城房地产主营业务为在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营业务；
开办管理深圳华侨城商品市场，投资兴办实业，注册资本为 350,000 万元，本公司持股比例
为 100%。截止 2012 年底，该公司总资产为 3,703,710 万元，全年实现营业收入 1,185,984
万元，实现净利润 213,360 万元（不含投资收益）。
（7）香港华侨城主营业务为从事投资管理，制造及销售纸箱及纸制品、旅游及房地产、
进口代理等业务。实收资本为港币 204,206 万元，本公司持股比例为 100%。截止 2012 年底，
该公司总资产为 1,930,127 万元，全年实现营业收入 361,626 万元，净利润 11,168 万元。
2、主要参股公司
（1） 深圳世界之窗主营业务为世界名胜微缩景区及其配套设施的建设与经营，注册资
本为 USD2,950 万元，本公司持股比例为 49%。截止 2012 年底，该公司总资产为 56,888 万元，
全年实现营业收入 40,132 万元，实现净利润 12,808 万元。
（2）锦绣中华主营业务为经营景区游览;景点,场景复制销售;国内外旅游代理与咨询；
旅游商品制作与销售;饮食烹饪,冷饮,园林雕塑,壁画设计与施工;交通服务等，注册资本为
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
18,400 万元，本公司持股比例为 49%。截止 2012 年底，该公司总资产为 35,322 万元，全年
实现主营业务收入 16,756 万元，实现净利润 3,171 万元。
（ 3 ） 招 商 华 侨 城 主 营 业 务 为 房 地 产 开 发 。 截 止 2012 年 底 ， 该 公 司 总 资 产 为
342,873 万元，全年实现主营业务收入 245,612 万元，实现净利润 62,124 万元。
3、其他控股及参股公司情况见会计报表附注。
二、报告期内公司经营状况分析
（一）主营业务加速发展
1、旅游综合业务稳定发展
报告期内，受国内外经济形势的影响，公司在我国旅游业增长下行压力渐显的不利局面
下，下大气力抓经营、抓市场、抓服务，公司旅游综合业务继续保持稳步增长，多家企业创
出经营新高。全年实现旅游综合业务收入 104.6 亿元，共接待游客 2619 万人次，再创历史新
高，为实现公司战略目标打下坚实基础。
公司积极探索改善园区收入结构，并取得了初步成果。深圳世界之窗利润刷新历史记录；
深圳欢乐谷、北京欢乐谷收入连续几年保持增长并创历史新高；东部华侨城和泰州华侨城旅
游收入均实现较大幅度增长。
公司通过设立欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划，充分利用文化旅游优势资源，
募集资金 18.5 亿元，为文化旅游行业的拓展提供了新的发展模式。
2、房地产业务稳健增长
报告期内，公司认真研究市场形势和产品定位，准确把握市场变化，全年实现房地产业
务收入 112.56 亿元。
3、包装印刷业务稳定发展
报告期内，公司控股子公司香港华侨城积极克服国内制造业不景气的不利因素，加强包
装印刷业务内部管理，全年实现营业收入 8.3 亿元。
（二）重点项目建设齐头并进
报告期内，公司各重点项目扎实推进。武汉欢乐谷正式营业，并顺利度过磨合期，开业
8 个月接待游客 197 万人次，显示出强劲的发展潜力。深圳欢乐海岸获 2012 年度中国旅游投
资“ITIA”中国最佳旅游项目奖，年内蓝汐酒店、湿地公园先后开业；购物中心计划年内顺
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
利开业。上海苏河湾项目已逐步推向市场，项目开始步入收获期。云南华侨城、天津华侨城
工程进展顺利，有望按既定目标实现试营业。
（三）新兴业务加快探索实践
报告期内，公司冠名的中国第一只文化产业指数--“华侨城文化产业指数”正式在深圳
证券交易所上市，显示了公司发展文化产业新兴业务的决心。
传媒演艺公司快速向演艺总承包商转型，与辽宁锦州、广西钦州和湖南张家界签订了总
额超 8000 万元的演艺项目合同，文化演艺“走出去”战略取得重要突破。
文化旅游科技公司成立以来，迅速发展壮大，报告期内签订了广西柳州、江西九江等多
个项目的合作协议，实现了订单规模和员工队伍的成倍增长，并通过了国家 A 类特种设备制
造和安装许可认证，业内影响力不断攀升。
哈克文化公司开发的“麦鲁小城”，年内实现了深圳和成都两个门店开业，加快了儿童职
业体验项目的产业化、连锁化发展步伐。
（四）提高公司治理水平，加强投资者关系管理
报告期内，公司按照监管要求，进一步完善内控制度建设，制订了《公司章程》、《投资
者关系管理制度》、《信息披露管理制度》等规章制度，并通过积极举办“进一步保护投资者”
专项活动等方式，进一步完善了内部控制体系，提升了公司内部治理水平。
报告期内，公司共接待来访投资者 72 批次，利用 IR 电话、IR 邮箱、深交所互动平台、
公司互动平台等方式与投资者进行沟通，还通过举办投资者交流会、参加机构策略会、开展
股东检阅日活动、开展投资者走进上市公司活动等多种手段加强与股东和投资者的有效沟通，
取得了良好的效果。
报告期内，公司获得“中国文化企业 30 强”、“中国主板上市公司价值百强”、“中国 50
家最受尊敬上市公司”、“21 世纪中国十大行业好公司”等多项荣誉。
三、新年度业务发展计划
展望 2013 年，虽然国内外经济形势依然复杂，全球经济低速增长态势仍将延续，但总的
来看，我国仍然处在重要的战略机遇期，经济社会基本面长期向好的趋势没有改变，我国内
需潜力将进一步释放。文化产业在市场需求逐渐放大和政策的强力推动下，未来几年仍将继
续处于发展的黄金时期。公司新年度业务发展计划如下：
（一）抓住机遇，全面提升各项主营业务发展能力
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
1、旅游综合业务
（1）旅游景区业务
第一，2013 年要着力解决旅游景区发展不平衡问题，力争景区经营业绩整体再上一个台
第二，公司各景区将加大市场开拓力度，丰富营销手段，针对自助游增多的趋势，提高
散客市场的组织能力，持之以恒地提升服务水平，进一步提高景区的吸引力和重游率。
第三，在扩大经营规模的同时，公司各景区力争在收益模式上进行一定突破，从园内二
次消费方面寻求增长点，扩大边际收益，提高人均消费。
（2）酒店业务
2013 年公司将研究和提升酒店业务的专业化发展能力，改善酒店业务整体盈利水平。重
点完善酒店的销售平台，完善酒店会员服务系统和网络预定系统，扩大直营市场份额；进一
步研究度假酒店的规划、投资和经营管理模式，提升度假酒店的经营效益；加大力度，开辟
酒店业务新的内生增长动力。
（3）文化创新业务
2013 年，是公司文化创新业务快速发展的重要时期，公司将继续重点推进文化创新相关
一是在文化演艺方面。传媒演艺公司将通过资源整合和能力提升，对外开展委托设计和
管理咨询业务，以轻资产方式增加收益来源。年内要重点推进文化演艺输出和旅游管理咨询
业务，积极寻找项目合作机会。演艺营销公司要迅速组建专业、精干的营销队伍，尽快投入
运作，迈好市场化运作的第一步。
二是文化旅游科技公司要持续提高创新能力，增强研发力量。同时，进一步向内容和成
套设备的生产延伸，不仅要推出技术上的王牌产品，更要推出在内容上的属于自身的王牌作
品，将自身打造成为文化的“梦工厂”。
三是哈克文化公司继续挖掘儿童文化消费市场的商业空间，将现有的麦鲁小城深圳店、
成都店、武汉店顺利打造成为儿童文化教育和娱乐市场的知名品牌。
2、房地产业务
2013 年，公司房地产业务将继续贯彻“以快制胜”的经营策略，缩短土地储备去化周期，
密切把握政策动向，加大对市场刚性需求的关注，对重点区域积极利用产品创新、旧城改造
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
等方式，掌握市场主动。
3、包装印刷业务
2012 年，香港华侨城将深入研究包装印刷业务的市场定位和前景，稳健发展包装印刷业
务；华侨城（亚洲）将致力于发展成为优秀的商业综合区的开发与运营商。
（二）全力推进重点项目建设
2013 年公司将有多个新景区和新项目推向市场，公司将抓紧工程、人员等准备工作，确
保目标如期实现。
天津欢乐谷、上海欢乐谷水公园要确保暑期顺利开园；云南华侨城将加快建设步伐，确
保体育公园、温泉水乐园于年内正式试营业；欢乐海岸购物中心和海洋馆要重点抓好市场运
营统筹及工程建设等工作，全面系统地开展品牌推广，确保 5 月试营业；成都欢乐谷公园二
期确保“五一”试运营；北京欢乐谷要抓紧三期工程建设，为明年全新推出打好基础。
（三）适时储备资源，积极推进战略布局
2013 年，公司将借助商业模式和产品组合的创新，继续实施全国范围的布点布局，加快
推进已有项目开发，确保公司稳定增长。宁波、福州项目力争在年内完成产品规划方案，尽
早投入开工建设。
公司将积极把握扩大内需和新型城镇化带来的发展机遇，重点关注三大经济圈城市群、
有潜力的区域中心城市和重点省会城市，以文化旅游综合项目为主要形式，继续深化战略布
局，积极寻求增加优质资源储备。
（四）深入推进市值管理，稳定投资预期
公司将继续以市值管理为核心，进一步深入分析公司核心商业模式，通过充分运用市值
管理工具和手段，有效传递公司经营理念和发展前景，努力提升沟通交流效率，凸显公司文
化旅游产业领军者的行业地位，使市值科学合理地反映公司价值，为股东持续创造财富。
（五）公司土地储备及开发计划
截止 2012 年末，公司旅游综合业务配套地产储备面积 565 万平方米，房地产业务储备面
积 200 万平方米。
2013 年度，公司旅游综合业务配套地产与房地产业务计划开工面积为 96 万平方米，计
划可售面积为 168 万平方米。
四、报告期内的投资情况
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
（一）报告期内募集资金的使用情况说明
报告期内，公司无新募集资金。
（二）报告期内非募集资金投资的重大项目情况说明
报告期内，公司无非募集资金投资的重大项目。
五、报告期内，中瑞岳华会计师事务所为公司出具了标准无保留意见的审计报告。
六、本报告期公司无会计政策变更和会计差错更正。
七、内幕信息知情人管理制度的执行情况 报告期内，公司依照证监会、深圳证券交易所关于
加强内幕信息管理的相关规定，
严格执行《公司内幕信息知情人登记制度》。报告期内，公司未发现内幕信息知情人在影响公
司股价的重大敏感信息披露前利用内幕信息买卖公司股份的情况。
八、董事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
九、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
十、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
十一、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
十二、公司利润分配及分红派息情况
报告期内利润分配政策特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
根据中国证监会、深圳证监局《关于认真贯彻落实&关于进一步落实上市公司现金分红有关事
项的通知&有关要求的通知》的要求，为更好的保障投资者权益，公司第五届董事会第十一次
临时会议，审议通过了《关于修订公司章程的议案》（对原有章程中关于现金分红方面的规
定作了相应的修改）及《未来三年股东回报规划（年）》，本次《关于修订公司
章程的议案》及《未来三年股东回报规划（年）》已经公司2012年第一次股东大
会审议通过。公司将遵照修订后的章程、规划及有关规定，继续贯彻执行现金分红的有关工
作，公司将继续根据业务发展具体情况并结合公司章程要求，制定合理的现金分红制度，注
重回馈股东，致力于为股东创造更多回报。
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
公司报告期利润分配预案及资本公积金转增股本预案符合公司章程等的相关规定。
公司近 3 年（含报告期）的利润分配预案或方案及资本公积金转增股本预案或方案情况
公司 2012 年年度利润分配及资本公积金转增股本预案为：以 2012 年 12 月 31 日的公司总股
本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.7 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积
金转增股本。
公司 2011 年年度利润分配预案为：以公司 2011 年末总股本 5,593,460,436 股为基数，每 10
股送 3 股红股、派 0.6 元现金（含税)。
公司 2010 年年度利润分配及资本公积金转增股本预案为：公司以 2010 年 12 月 31 日的总股
本 3,107,478,020 股为基数，向全体股东按 10:5 的比例送股、按 10:3 的比例用资本公积转
增股本，并每 10 股派发现金红利 0.60 元（含税），合计派发现金股利 186,448,681.20 元。
公司近三年现金分红情况表
现金分红金额（含税） 合并报表中归属于上市公 占合并报表中归属于上市公 资本公积金转增股本情
司股东的净利润
司股东的净利润的比率
509,004,899.62
3,849,766,455.36
335,607,626.16
3,177,162,768.96
186,448,681.20
3,039,456,390.71
10 送 5 转增 3
公司报告期内盈利且母公司未分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
十三、社会责任情况
《公司社会责任报告》已刊登在日的巨潮资讯网.cn上。
十四、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
谈论的主要内容及提供的
接待对象类型
公司情况介绍以及定期报
2012 年 03 月 01 日 公司
51 家机构投资者
告和临时公告等公开资料
公司情况介绍以及定期报
2012 年 06 月 01 日 公司
6 家机构投资者
告和临时公告等公开资料
公司情况介绍以及定期报
2012 年 11 月 01 日 欢乐海岸
36 家机构投资者
告和临时公告等公开资料
博时基金、南方基金、中国
人寿、银华基金、汇添富基
金、金中和投资、安信证券、
公司情况介绍以及定期报
2012 年 12 月 31 日 公司
长江证券、中原证券、东北
告和临时公告等公开资料
证券、广发证券、德邦证券、
银泰基金、光大证券、高盛
高华、华泰联合、大成基金、
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
鹏华基金、东兴证券、顶石
投资、中金公司、华夏基金、
国投瑞银、中银国际、华宝
兴业、招商证券
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
第五节 重要事项
一、报告期内，公司无重大诉讼、仲裁事项。
二、报告期内，公司无重大破产重组相关事项。
三、报告期内，公司无参股商业银行、证券公司、保险公司、信托公司和期货公司等金融企
业股权情况。
四、报告期内，公司无重大收购、出售资产、吸收合并事项。
五、报告期内，公司股权激励计划的具体实施情况。
日，经公司第五届董事会第12次临时会议审议，公司第五期限制性股票解除
销售的条件已经成就。公司于日取得中国证券登记结算有限责任公司深圳分公
司出具的《股权激励股份解除锁定申请受理回执》，公司限制性股票第五期解除限售手续办理
完毕。本次解除限售的股份总数为38,833,470股，占公司总股本的比例为0.534%；上市流通
的日期为日。
六、报告期内重大关联交易事项
1、公司与关联方存在的担保事项
担保是否已
担保起始日
担保到期日
经履行完毕
华侨城房地产
上海天祥华侨城
RMB250,000,000.00
华侨城房地产
上海天祥华侨城
RMB440,000,000.00
华侨城房地产
天津华侨城
RMB215,000,000.00
香港华侨城
HKD50,000,000.00
香港华侨城
HKD100,000,000.00
香港华侨城
HKD150,000,000.00
香港华侨城
HKD200,000,000.00
香港华侨城
HKD409,000,000.00
香港华侨城
HKD300,000,000.00
华侨城亚洲、
Excel、Barwin、
HKD 8,888,888.00
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
华 力 控 股 、
Excel、Barwin、
华侨城亚洲
HKD 19,000,000.00
华 力 控 股 、
Excel、Barwin、
华侨城亚洲
HKD8,100,000.00
华侨城亚洲
HKD100,000,000.00
Miracle 联合担
华侨城集团、
华侨城亚洲
HKD1,200,000,000.00
Miracle 联合担
泰州华侨城
RMB50,,000,000.00
东部华侨城
泰州华侨城
RMB125,000,000.00
华侨城投资
东部华侨城
RMB5,454,548.00
长沙世界之窗
RMB10,000,000.00
2、公司与关联方存在的资金拆借事项
140,000,000.00
70,000,000.00
何香凝美术馆
华侨城房地产
10,000,000.00
华侨城集团
13,170,000,000.00 2.6
泰州华侨城
8,000,000.00
曲江文化旅游集团
曲江华侨城
380,000,000.00
长沙世界之窗
5,720,000.00
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
3、其他关联交易事项见会计报表附注。
七、报告期内关联方资金往来情况
2012 年 12 月 31 日，公司与关联方发生的资金往来除按股权比例提供给长沙世界之窗有
限公司 572 万元的股东借款外，均为关联方向本公司提供资金，不存在控股股东及其它关联
方侵占上市公司利益的情况。
八、报告期内重大合同及履行情况见会计报表附注
九、报告期内，公司聘任、解聘会计师事务所情况
2012 年 4 月 26 日，公司召开 2011 年度股东大会，同意续聘中瑞岳华为 2012 年度外部
审计机构，为公司提供会计报表审计、净资产验证及其他相关咨询服务。
十、报告期内，公司及其董事、监事、高级管理人员、公司控股股东、实际控制人未发生受
到中国证监会稽查、中国证监会行政处罚、证券市场禁入、认定为不适当人选被其他行政管
理部门处罚及深圳证券交易所公开谴责的情形。
十一、报告期内，公司发生的其它属于《公开发行股票公司信息披露实施细则》所列的重大
（一）关于 2012 年度华侨城集团向公司提供委托借款的关联交易事项已作为临时公告
（）刊登在 2012 年 3 月 31 日的《中国证券报》、《证券时报》和《上海证券报》上。
（二）关于公司完成限制性股票第五期解除限售手续的事项已作为临时公告（编号
）刊登在 2012 年 10 月 12 日的《中国证券报》、《证券时报》和《上海证券报》上。
十二、公司控股股东承诺事项及履行情况
（一）重大资产重组承诺：华侨城集团对华侨城片区内共计 585 处,总面积 716,017 平方
米,总评估值 141,317 万元,尚需进一步完善权属手续的房产出具了《承诺函》,承诺在约定期
限内完善相关权属手续。
承诺公布日期：2009 年 11 月 10 日
承诺履行情况：对与公司主营业务关联度较高但在承诺期间尚未完成办证手续的，采取
了延期办理的方式追加承诺在 2012 年 12 月 31 日之前完成该等房产的办证工作；对已明确无
法办证的房产已经按承诺实施了回购。（相关内容详见公司 2009-37 号公告）
（二）华侨城集团二级市场增持公司股份承诺
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
在增持期间及法定期限内不减持其所持有的本公司股份
承诺公布日期：2011 年 10 月 25 日
承诺履行情况：正在履行，未出现转让情形（相关内容详见公司 2011-33 号公告）
（三）华侨城集团对公司控股公司进行增资的承诺
保持公司对华侨城集团增资公司（武汉华侨城实业发展有限公司、上海华侨城投资发展
有限公司、深圳市华侨城酒店管理有限公司）的实际控制,公司对其持股权享有优先受让权。
承诺公布日期：2011 年 8 月 20 日和 2012 年 10 月 20 日
承诺履行情况：正在履行（相关内容详见公司 12-40 号公告）
第六节 股份变动及股东情况
一、股本变动情况
公司股份变动情况表
截至 2012 年 12 月 31 日
本次变动前
本次变动增减（＋，－）
本次变动后
送股及转增股
限制性股票
一、有限售条件
3,222,244,236
966,673,270
-38,833,470
934,992,909
4,157,237,145
1、国家持股
2、国有法人持股
3,161,414,078
948,424,224
955,577,333
4,116,991,411
3、其他内资持股
60,830,158
18,249,046
-38,833,470
-20,584,424
40,245,734
境内法人持股
境内自然人持股
60,830,158
18,249,047
-38,833,470
-20,584,424
40,245,734
二、无限售条件
2,371,216,200
711,364,860
38,833,470
-7,153,109
743,045,221
3,114,261,421
1、人民币普通股
2,371,216,200
711,364,860
38,833,470
-7,153,109
743,045,221
3,114,261,421
三、股份总数
5,593,460,436
1,678,038,130
1,678,038,130
7,271,498,566
报告期内，公司股份总数、股本结构均发生变化，说明如下：
（一）2012 年 5 月 28 日，公司实施 2011 年度权益分派方案，以公司总股本 5,593,460,436
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股为基数，向全体股东每 10 股送 3 股红股，公司股份总数变更为 7,271,498,566 股。
（二）中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司按规定解除公司第五期限制性股票限
售，公司境内自然人持有的有限售条件股份减少38,833,470股，公司无限售条件股份相应增
（三）报告期内，公司控股股东华侨城集团通过二级市场共增持公司股份7,153,109股，
公司国有法人持有的有限售条件股份增加7,153,109股，公司无限售条件股份相应减少。
限售股份情况变动表
本年增加限
解除限售日期
3,161,414,078
955,577,333
4,116,991,411
限制性股票激励
2008 年至 2013 年分 6 年
限制性股票激励
限制性股票激励
限制性股票激励
限制性股票激励
限制性股票激励
限制性股票激励
限制性股票激励
限制性股票激励
（一）关于华侨城集团持有限售股份的解除限售情况说明
1、华侨城集团在公司股改时承诺：
（1）其持有的股票自股改方案实施后首个交易日（2006 年 1 月 6 日）起，至少在二十
四个月内不上市交易或者转让，在此之后的十二个月内，华侨城集团通过证券交易所挂牌交
易出售的股份不超过公司总股本的百分之五。
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
（2）之后的二十四个月内华侨城集团通过证券交易所挂牌交易出售的股份不超过公司总
股本的百分之十。
2、华侨城集团持有的权证行权时认购的股份及通过二级市场增持的股份（包括公司实施
资本公积金转增股本方案新增股份）总数为 49,987,576 股，已委托中国证券登记结算有限公
司深圳分公司进行临时保管并限售，目前已有部分股份到期可解除限售。
3、华侨城集团在公司非公开发行时认购的 486,389,894 股股份，自发行结束之日起三十
六个月不得转让。
4、2011 年 10 月 26 日，公司控股股东华侨城集团通过二级市场增持公司股份，华侨城
集团承诺在增持期间及法定期限内不减持公司股份。
目前，华侨城集团对上述股份均未提出解除限售申请。
（二）关于公司董事、监事和高级管理人员持有的限售股份的解除限售情况说明
根据公司限制性股票激励计划的规定，禁售期满后的 6 年，即 2008 年-2013 年为限制性
股票解锁期，解锁期内任一年度，若达到限制性股票的解锁条件，激励对象可以申请对其通
过本计划所持限制性股票按 6 年期限匀速解锁的比例而进行转让。报告期内，公司完成了第
五期限制性股票的解除限售的相关手续。
二、证券发行与上市情况
1、2009 年 11 月 11 日，公司向控股股东华侨城集团非公开发行的 486,389,894 股股份
上市，公司总股本增加至 3,107,478,020 股。
2、 2011 年 4 月 14 日，公司实施 2010 年度权益分派方案，以公司总股本 3,107,478,020
股为基数，向全体股东每 10 股送 5 股红股，同时以资本公积金转增 3 股，公司总股本增加至
5,593,460,436 股。
3、2012 年 5 月 28 日，公司实施 2011 年度权益分派方案，以公司总股本 5,593,460,436
股为基数，向全体股东每 10 股送 3 股红股，公司股份总数变更为 7,271,498,566 股。
4、报告期，公司无内部职工股。
三、股东情况介绍
1、股东总数和前 10 名股东持股情况
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
报告期股东总数
年度报告披露日前第 5 个交易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件
年内股份变动情况
华侨城集团公司
4,116,991,411
955,577,333
4,116,991,411
全国社保基金一零
121,999,920
91,000,095
全国社保基金一零
72,289,143
59,731,083
全国社保基金一零
63,034,803
36,718,461
中国建设银行－长
城品牌优选股票型
59,687,868
59,687,868
证券投资基金
中国工商银行－南
方成份精选股票型
58,313,777
证券投资基金
中国工商银行－国
投瑞银核心企业股
52,637,240
47,627,303
票型证券投资基金
中国银行－易方达
深证 100 交易型开
52,107,974
12,066,873
放式指数证券投资
上海浦东发展银行
－广发小盘成长股
49,400,000
12,293,680
票型证券投资基金
中国人寿保险股份
有限公司－分红－
47,638,054
13,447,341
-005L-FH002 深
前 10 名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件股份数量
全国社保基金一零四组合
121,999,920
人民币普通股
全国社保基金一零八组合
72,289,143
人民币普通股
全国社保基金一零二组合
63,034,803
人民币普通股
中国建设银行－长城品牌优选股票型证券投资基金
59,687,868
人民币普通股
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
中国工商银行－南方成份精选股票型证券投资基金
58,313,777
人民币普通股
中国工商银行－国投瑞银核心企业股票型证券投资基金
52,637,240
人民币普通股
中国银行－易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基金
52,107,974
人民币普通股
上海浦东发展银行－广发小盘成长股票型证券投资基金
49,400,000
人民币普通股
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002 深
47,638,054
人民币普通股
中国工商银行－融通深证 100 指数证券投资基金
45,811,306
人民币普通股
上述股东关联关系
前十名股东中，国有法人股股东华侨城集团与其他股东不存在关联关系，也不属于《上市公司股东持
或一致行动的说明
股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。前十名流通股股东不存在关联关系。
2、公司控股股东及实际控制人情况介绍
（1）公司控股股东：华侨城集团
法定代表人：任克雷
成立日期：1985 年 11 月 11 日
注册资本：人民币 61 亿元
经营范围：主营纺织品、轻工业品等商品的出口和办理经特区主管部门批准的特区内自
用一类商品，机械设备、轻工业品等商品的进口（按经贸部【92】外经贸管体审证字第 A19024
号文经营），开展补偿贸易，向工业、旅游、房地产、商贸、金融保险行业投资。
兼营：公司出口商品转内销和进口商品的内销业务，旅游、仓库出租、文化艺术、捐赠、
汽车保税仓、会议展览服务。
（2）公司实际控制人情况介绍
国务院国有资产监督管理委员会
华侨城集团公司
深圳华侨城股份有限公司
3、其他持股在 10%以上(含 10%)的法人股东情况
报告期内，除控股股东华侨城集团外，公司无其他持股在 10%以上(含 10%)的法人股东。
深圳华侨城股份有限公司 2012 年度报告全文
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事、高级管理人员情况
（一）基本情况
1、第五届董事、监事、高级管理人员基本情况
持股数(股)
2010/1 至今
2010/1 至今
2010/1 至今
董事、总裁
2010/1 至今
董事、副总裁
2010/1 至今
2010/1 至今
2010/1 至今
说的太好了，我顶！
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