谣　　最近，晚上流传着一篇写关于日本房地产的报道，里面有很多断章取义，肤浅的内容，很容易误导，或者已经误导了一些投资者。现在将这篇文章整理出来，通过这篇文章带您去了解真正的日本房地产市场。拜托大家仔细阅读，有很多重点信息在里面哦。　　　　首先来看看这篇文章的题目，“中国人为永久产权赴日买房 媒体提醒税多地震多”。光这个题目槽点就特别多。第一，“中国人为永久产权赴日买房”，可以说日本的房地产最吸引人的地方并不是在永久产权上，因为永久产权的并不仅仅是日本。最大的吸引力还是在：　　① 日元下跌，②保值增值，③稳定的房地产市场，④性价比高，⑤2020年东京奥运会　　其次，“税多地震多”，关于税金和地震部分下文一一解释，现在只想说，311地震的时候有谁听说因为地震房子倒塌或者损毁了的。　　　　这一页槽点特别多，请慢慢听我道来。　　“在日本购买不动产需缴纳各种费用，买完之后还一直有各种费用相伴，这跟国内买完就一劳永逸的中国房产并不一样。此外，日本对当地人购买个人自住房的贷款和减税等优惠政策，一般外国人是享受不到的”　　这一句话，槽点特别集中。首先，日本买房是有各种费用，但是买完之后每年需要交纳的只有固定资产税，所得税，还有每月需缴纳的管理费和修缮金，并没有作者所说的买完后有“各种费用”。　　国内买完一劳永逸？首先国内买了房也是要交物业管理费的，也就相当于日本的管理费和修缮金。其次，国内房屋出租如果办理正常的手续的话也是需要交税的，除非你没有办正规的手续，而日本是个租赁管理非常完善的市场，各个步奏都是有法律保障的，也保障了房东和租客的各种利益。　　和国内相比，就多一个每年的固定资产税。为什么会有这个税呢，因为日本的房屋和土地都是个人的私有财产，是永久的所有权。而中国只有70年的使用权，不是私人所有，所以就没有这个税金，不过最近房产税已经纳入立法规划，中国也将征收房产税。　　所以，“和国内买完一劳永逸不一样”纯属无稽之谈。　　然后就是关于贷款的问题。在日本，房屋贷款有两种：住宅贷款和投资出租用的贷款。　　住宅贷款，当然是作为自己住家来用的房屋，普遍贷款利息较低，有百分之零点几的，这个贷款是在日本居住的日本人或外国人都是可以申请的。　　一般投资用的贷款，利息一般是百分之一点几到百分之三之间的，再怎么比都比国内低很多吧。在日本的日本人或者是在日本居住的外国人是可以申请日本本地银行的贷款的，而在中国居住的国人是可以申请中国银行东京分行的贷款的，贷款金额最高50%，利息2.8%以下，贷款年限15年。　　然后就是减税的优惠政策，这个外国人同样是可以受用的。减税优惠的部分放在下面税金的部分说明。　　税金这一部分要好好说一说，要不然像作者那样说会误导好多人。　　1. 不动产取得税（文章中所说的交易税）　　税额＝固定资产税评价额×4%
（土地和建筑物分开计算）　　土地或住宅3%　　这里税金的计算是按照“固定资产税评价额”，而不是文章中所说的“交易价格”，一般“固定资产税评价额”要比“交易价格”低。所以，这也充分说明了作者是断章取义，胡编乱造。　　其次，不动产取得税也是有减免政策的，例如：新房　　50平方米以上240平方米以下（实用面积+公用面积）的新房税金减半　　2. 登记税　　3. 印花税　　4. 固定资产税　　这里固定资产税又要重点说一下了，文章作者又在肤浅的乱说了。　　文章中说“房产与土地一起都要缴纳固定资产税，每年征收，是大头”，那我们来看一看，这到底是不是大头。　　加算方法：　　固定资产税额＝固定资产税评价额×1.4%（土地和建筑物分开计算）　　刚才已经解释过，一般“固定资产税评价额”要比“交易价格”低，并不是文中所说的“市值的1.4%”。　　※50平方米以上240平方米以下（实用面积+公用面积）的新房税金减半。　　例如：20---50平方米的（实用面积）的房产，固定资产税一年大概6---15万日元之间，达到减免要求的话只用是万日元以下。　　5. 遗产税　　遗产税，这里面的学问很大。　　第一， 一般来日本投资的客户，不会将房屋一辈子持有，而后让后人继承，所以就不涉及到继承税。即使是要留给下一代，也没有必要通过遗产的方式让后代继承，直接可以让国内的后代买进这一个房产就可以了。　　第二， 如果一定要计算遗产税的话，也没有那么高，那篇文章的作者又在断章取义了。怎么计算，现在慢慢道来。　　一名继承者的税金＝课税遗产总额×法定继承份额×税率-控除额　　课税遗产总额＝遗产总额-（3000万日元+600万日元×法定继承人数）　　遗产总额＝已经继承得到的财产+预计继承的财产-（债务+葬礼费用）　　好的，重点来了，重点在这里，重点在这里，重点在这里，重要的事情说三遍　　（已经继承得到的财产+预计继承的财产）　　如果是现金的话就是现金的面额，但是如果是房产的话，就不是它的买卖价格，也不是它的市值，是“路线价格”。 “路线价格”一般比“买卖价格”“市值”要低。所以在日本很多人为了避免高额的遗产税都会大量买入房地产，以此来降低遗产税。　　6. 不动产买卖的税金　　让渡所得（买卖所得）＝买卖价格-（购入价格+取得费用+让渡费用）　　让渡所得（买卖所得）不足3000万日元时是不用交税的，超过3000万日元需要缴税　　说白了，是根据买卖所得利益来收税的　　买入不足5年： 所得税率30%　　买入5--10年： 所得税率15%　　买入10年以上：让渡所得3000万日元---6000万日元，税率10%　　让渡所得超过6000万日元，超过6000万的部分×15%+600万　　　　好的，大吐槽来了。“希望买房保值或倒房赚钱，在日本很难实现”，关于这句话，只能说前半句是在信口开河，后半句到是实话。怎么说呢？慢慢道来。　　关于在日本买房保值。　　这就涉及到通货膨胀的知识了，简单地说就是钱越存越不值钱。2000年的时候1块钱可以吃一碗面，现在一块钱就买不了一碗面了，也就是说把钱存着，他的面额没有发生改变，但它的价值却降低了。由于日本的房地产市场稳定，泡沫成分少，房价会随物价的变化而变化，所以将现金转化成房地产之后，可以很好地应对通货膨胀，保持住它原有的价值。　　“倒房赚钱”，这个方便本文章的作者说的到是挺对的。因为日本的整个房地产市场适不适合投机炒楼的。所以很多投资者来日本买房并不是看中它多少年之后可以升值多少，而是做一个长期的稳定运营，达到资金的保值目的，为自己将来打算，是一个理财的过程。为什么这么说呢？　　因为1986年----1992年为日本的房产泡沫时期，1992年房地产市场彻底崩溃之后，给整个日本的经济带来了特别大的影响，经历了惨痛的教训之后，日本政府出台了各种政策来抑制炒房投机行为。比如买入不足五年的房子买卖后要交所获利益的30%的税金等。所以说日本现在的房地产市场是一个泡沫成分少，安定，没有大起大落，房价稳步上升的一个市场。　　“20年之后价值相当于0”“10年一次大修”“50年后重建”　　不知道文章的作者为什么要说“20年之后价值相当于0”，只要房产存在，还可以出租，他就是有价值的，只是说房子老旧之后会存在较大的投资风险，日本的银行一般很难给房龄在20年以上的房子贷款，除非贷款者经济实力特别雄厚，有很强的还款能力。因为，20年以上的房子存在一定投资风险，位置不好，需求量不够的话会出现较长的空室时期，所以银行不愿承担这样的风险，就不轻易给这样的房子贷款。　　然后关于“50年后重建”，这也是根据不同的楼房情况也会不同，60年甚至更久重建的也有。写这篇文章的作者为什么会这样说呢，我在这里推测他是以二手房为例在讨论，因为现在市场上很多房龄为30年甚至40年的，打出高回报率的二手房，这样的房子本身老旧，还没有运营几年房龄就达到了50年或者60年，就会出现作者所说的那样达不到保值的效果，还存在一定的投资风险。　　而如果投资新房就不会出现作者所说的那种情况。　　最后关于“10年一次大修”，不知道作者是在哪里拿到的数据，一般日本的楼房十年后还是看起来特别新的。因为日本的物业管理完善规范，平常都会定期对楼盘进行保养维护。就算进行大修也不是业主另外付钱，因为每个月业主都会交管理费和修缮金，修缮维护所用的经费都是从这里面来的。　　“由于各种税费，买房出租利润不乐观”“如果是楼房，管理费也不低”　　关于税费刚才已经讲过了，这里就不在做解释了。这里谈一下买房出租的性价比。　　举一个例子： 　　上海
400万RMB左右的房子
可以出租大约4000RMB/月　　东京
130万RMB左右的房子
可以出租大约4000RMB/月（按照实时汇率换算）　　性价比一目了然。　　然后关于管理费，每个月可以出租大概4000RMB的房子，管理费和修缮金一个月一万日元都不到，换算成人民币就是不到500RMB。算算国内可以出租到同样价钱的房子的物业费就知道，日本的管理费到底高不高。　　来看看“旅美台胞老人”的案例　　“房子租出去五六年，前后倒赔了400多万日元”，租出去五六年，房子根本回不了本，刚才也说了日本的房产投资是一个长期运营的过程，五六年的时间是完全达不到效果的。　　然后后面所说的打官司更是不清不楚不明不白。在日本，租赁市场十分完善，有合约，连带保证人等一系列的保障。一般签租赁合约是两年的，在此期间，如果租客不是自愿搬走的话，房东是没有权利将租客赶走的，即使是两年合约到期，租客有权继续租下去，房东也是没有权利将租客赶走的。所以说这位投资者打官司什么的不知道是不是和这个有关系。所以说要投资日本房产，各个环节都要了解清楚，千万不能贪图便宜，也千万不能有“买了再说”的想法。　　“险险险，你买全了吗”“日本地震高发，不动产面临地震损毁威胁”　　首先要说的是，在日本不管是买房还是租房，都是必须要加入火灾保险和地震保险的，在日本保险意识是很强的。而且火灾保险和地震保险，以及前面提到的各种前期税金加起来不到60万日语（3万RMB不到），算算国内买房出了房款之外要交那些钱就知道日本的这些费用是不贵的了。　　再说地震，“面临地震损毁的危险”，这句话说起来特别可笑，311地震那么大，有听说过那栋楼倒塌了或者有损毁的吗。1982年重新修订了建筑基准法，对抗震，耐久度等作出了较高的要求，这部法律又于,2006年三次修改。所以日本房屋的质量是非常有保证的，不必担心地震倒塌。　　“在日本买房还必须仔细调查该建筑物是否合法”，这个就更可笑了，充分体现出了作者是没有来过日本，没有了解日本整个社会，只是在肤浅的断章取义。　　第一， 在日本很少有企业作假的，因为作假就意味着直接倒闭，就连服务态度不好，服务不到位都会有倒闭的可能。　　第二， 不合法的东西在日本根本就不可能进行买卖。文章作者举出的这个例子，发现抗震技术作假，楼盘被拆除，根本不会进行买卖。最坏的一种情况，就算您购买了这样的问题楼盘，卖主欺瞒有问题的部分，根据日本民法您是有权利可以终止买卖合同的，这是基本的民法常识。　　最后关于反华，日本入侵说这个就更不想多说了，还是那句话作者没有来过日本，不了解日本社会，就不会体会到日本社会的现状，也请大家耳听为虚，眼见为实。然后就是“日本入侵说”，你买了房子是出租给日本人住的，租赁交给管理公司管理的，隔壁左右谁知道这一户房东是中国人还是日本人，还是其他国家的人。
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　　需要进一步了解的加我微信 mike184
　　投资日本房产顺序　　①100%了解日本市场　　因为您买的是日本房产，所以要了解真正的日本房产市场是什么样的，切勿主观用现有的国内的思考方式来操作日本房产。就好比开公司，外国公司在中国开设分公司会按照中国当地的一些习惯，市场的情况作出管理上的，经营模式上的调整。而中国公司在国外开设分公司也会按照当地的市场行情来做出符合当地的市场的调整。　　所以说，买房也是如此，既然选择在日本买房，就要用符合日本的思想来操作日本的房产，因为他不是中国的房产。而且要100%了解，切勿大概了解，切勿断章取义只了解表面，要对自己的投资负责，对自己负责，一定要100%了解日本的市场。　　②倾听客户心声　　购买日本的房产的时候一定要说出自己购房的目的，有什么想法，有什么计划，对投资有什么样的期待。　　因为适合做投资的房产很多，但是根据每个人的需求不同，不是每一个适合做投资的房产都适合您自己。就好比说，一件著名设计师做的衣服，有的人穿的就非常好看，有的人穿起来就看着别扭。一样的道理，房产也是，一定要买一个适合自己的。 　　③100%了解房产公司　　一定要去100%了解房产公司，有的是普通的中介公司（收取中介费），有的是开发商（不收中介费）的公司，有的是中国人开设的专门面向中国人的公司，有的是专业的日本本地的纯日本公司。　　公司的资质如何，是不是特别专业的，有的公司办不到的事情不代表别的公司也办不到。而且卖房产，并不是仅仅是介绍房子，推销房子，而是要带您去了解整个日本的投资环境，结合您的需求提供适合您的投资房产，能让您看的到未来的房产，而不是仅仅眼前的小部分利益。　　④提供解决方案　　最后才是选择适合自己的房产。前面全部是铺垫，没有了前面的铺垫，没有了解日本市场，没有了解日本的房产操作方式，那可能会出现您选择的房产和您最后的期待会出现差异。
　　我只是在看每个城市的房子空置率到底有多少　　
　　泡沫破灭之前，日本人的口号是：“我们什么都可以制造，就是不能制造土地。”“东京是世界第一大都市，房价不可能下跌”。都相信政俯永远会支持房地产、土地永远稀缺和通货膨胀是永远的状况，总之，房价上涨的理由有99个，所以日本房价基本上是只涨不跌，尤其在年期间，房价更是扶摇直上，牛市不言顶，人心振奋，《日本人应该说“不”》成为畅销书。　　.　　国土面积仅相当于美国一个州的日本，在1990年的土地总价值几乎是美国的4倍，整个东京的土地价值就可以把整个美国买下，所以日本人在1980年代在美国大买特买资产，1987年日本人用了2000亿把美国最具有标志性的洛克菲勒帝国大厦买下。“剪狼毛”的结果是日本被华尔街“剪羊毛”。房价拐头下跌后，阴雨绵绵，熊市不言底，把之前的巨大涨幅统统跌回去了。可怕的是，房价一江春水向东流，流入大海不回还。到2012年，东京的房价仍然是天价时的5分之一。20几年后，“中国羊”步日本的后尘，雄赳赳气昂昂地闯进华尔街的狼群里想剪狼毛，这不是悲剧重演吗？这不是找死吗？　　.　　经济学者左小蕾说：当时“东京股市一年内从近40000点飞流直下至8000点，房价一路大跌。”“紧接着楼市、股市崩溃的，是超过2万家金融机构破产，日本大银行坏账剧增。在正俯帮助下，日本大银行经历了超过十年的艰苦重组和整合，日本经济因此几乎一蹶不振。”　　.　　经济学者叶檀说：“泡沫崩溃，日本土地价格连跌16年，直到2006年才有所回升，2007年底日本六大城市的土地价格只相当于1991年的27.7%，绝对价格相当于1982年的水平。”　　.　　2008年，中国三星经济研究院的报告说：“包括东京在内，日本6　　
　　看到好多文章和新闻里说持有房产的破产和还债很多年.　　至于持有现金的没见人提起过　　
　　中国不会发生美国日本那样的房地产崩盘。ZF一定会大印货币保房市，其结果一定是RMB贬值（对内），对外由于有天量外汇储备，短期不会贬值。但是如果美国QE退出的话，结果就难以预测了　　
　　感觉有借鉴意义但木有什么可比性　　
　　有的人，还了一辈子的债！　　
　　我们能对照日本的房地产泡沫来讨论，zf也会收集日本的经历和数据来分析，而且收集掌握的资料和分析的队伍不是民间可比的。　　有人能分析分析最近zf　　
　　有现金怕没房买？　　
　　都挂了　　
　　中国的房子已浩如烟海，大多数城市，将象底特律一样，房子就是垃圾。　　
　　忽然想到夜郎国　　
　　什么情况　　
　　3分　　
　　持有现金的发了。。　　
　　其实是美金　　
　　现金　　
　　小日本泡沫破灭时，它还有丰田，松下，等大品牌实业在啊！大中国万一泡沫破灭，实业呢？看看上市企业，多少房产，有多少牵扯到房产。后果很可怕。如果保持泡沫，需要什么来支撑？　　
　　中国远非日本可比。　　日本的下场，算好的。　　中国的下场，泡沫只要破，几年内，分家。　　所以，现在不只是政府，而是全民挺房价，因为大家都看到这个结果的可怕。　　所以，中国的泡沫，才能挺到现在还不破。这其实不是单纯以政府救市角度来思考，所能解释的。　　全球各方都在等着看最后的大结局。　　如果最后不破，那么全球经济格局和国家发展理念，都将全盘改写。这可能吗？　　
　　只要楼主搞懂货币发行　　
　　这个问题真不错　　
　　中国的政策是日本无法比拟的.只要出台交易税20%坚持收,管它涨跌,政府财政那是涨的时候有收入,抛售的时候也有财政收入.亏的只是体制外炒房一族.　　不过国内炒房族可以负债跑路,这招比较厉害,政府头痛跑路的负债者,不然政府才懒得搞什么限购限贷呢.地产炒作越火爆,政府只管出台更高的交易利得税就行了.　　
　　楼主神文，每天过来拜读。楼主可否谈谈＂营改增＂，是不是又来一个分税制？
　　感谢楼主，让我知道国家养活了我。
　　好像可以翻页。。。占到了，支持楼主有空继续更~~　　
　　记号　　
　　一股令楼主都战栗的气息压塌了苍穹，本屌丝来了！本屌深邃的双眼中有无尽日月星辰，举手投足间竟有大道在共鸣。只见本屌动了，一只古朴的大手横跨无数楼层，直压楼主而来。2楼承受不住这股气息，直接崩碎。3楼忍不住袱跪下去，不甘地大吼：“他都快无敌了！就算没用迈入那一领域，也差不多了！”头发早已花白的4楼娇躯一颠，双眼迸发出惊人的神采：“竟然是他，那个曾经一炮撸死无数楼主的人，多少年没有出手，不想又这般出世，手速似乎更加恐怖了！”楼主看着本屌的大手携着极道撸兵而来，不由得感到裤裆一寒，竟已化为一片混沌，不禁老泪纵横，一声苍老的叹息回荡在整片星域：“撸管尽头谁为峰，一见此屌鸟成空！”他天空加身，　　他魔剑在手。　　他权倾一方，　　他点草全服。　　他强打红字，　　他挥金如土。　　他装备牛逼，　　他瞎人狗眼。　　他独自存活，　　他引领全球。　　他风流潇洒，　　他妻妾成林。　　他言必黄字，　　他万众瞩目。　　他三教九流，　　他领嗨全场。　　他双刀不是无色，　　他艹尽不服之人。上帝的骑宠，上古时期世界的霸主。　　┏┛┻━━━┛┻┓　　┃｜｜｜｜｜｜｜┃　　┃　　　━　　　┃　　┃　┳┛ 　┗┳ 　┃　　┃　　　　　　　┃　　┃　　　┻　　　┃　　┃　　　　　　　┃　　┗━┓　　　┏━┛　　┃　史　┃　　　　┃　诗　┃　　　　┃　之　┃　　　　┃　宠　┃　　┃　　　┗━━━┓　　┃经验与我同在　┣┓　　┃攻楼专用宠物　┃　　┗┓┓┏━┳┓┏┛　　┃┫┫　┃┫┫　　┗┻┛　┗┻┛　　要不是3倍经验，我也不会带着我宝贵的宠物来。　　汉语：我是来打酱油的。　　英语： I'm going to buy some soy sauce.　 　　韩语： ?? ?? ??.　　德语： ich gehe Sojasosse kaufen. 　　法语： je me suis prend que sauce de soja. 　　俄语： Я пришла за соевым соусом.　　荷兰语：kwam ik tot een sojasaus 　　农家乐　　西班牙语：me vino a un salsa de soja 　　意大利语：venuta solo a comprare la salsa di soia.　　空白的兰天：.cn/kongbailantian　　你每到一个帖子就粘贴这句话，十五天就到了11级”......我彻底恍然大悟
　　国监局下令停输临沧和塘港两条原油管道，在下就是两桶油下面的一员。这个停输是不是就是　　
　　楼主大才，请继续～
　　今天学习一天“营改增”
　　还没有看完，牛贴啊！　　
　　哇哈哈哈　　
　　赞了又赞　　
　　楼主亦庄亦谐，嬉笑怒骂皆成文章，我等唯击节赞叹尔！　　
　　mark　　
　　没更新了？？
　　楼主好贴，mark留言。　　
　　期待更新　　
　　一个多月后，此贴终于上了头条啊！　　
　　ding　　
　　吊炸天
　　我来看看大家　　
　　每日看不停，B-)
　　楼主真乃高人也！　　
　　好贴！　　
　　我看了好几遍，受益匪浅，楼主大才！顶！　　
　　恭喜发财　　
　　看了好久了，不能再潜水了　　
　　LZ的思想以及观察事情的角度让我体内迷魂的药毒解了不少。　　
　　好多信息怎么活了大半辈子都不知道呢？　　
　　受益，受益。
　　好文要顶　　
　　看看再说　　
　　矿泉水；饮料；热露露。火腿肠；瓜子；茶叶蛋啦。　　
　　nb　　
　　长心了····　　
　　楼主好帖，长知识了谢谢，顶你　　
　　sb　　
　　每天都追看好帖。。。。　　
　　强烈要求周末加餐！！！开发商周末还更加紧盖楼呢！楼主要做个辛勤的、合格的开发商。　　
　　本来对本届征服还有很大希望，这么看来岂不是做梦？！？！　　
　　顶一个，楼主加油！　　
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日本房地产泡沫破裂后的平民生活
　　[邦主说]泡沫时期的所有逻辑都会在泡沫破灭后被证伪，几十年后回过头来看会觉得自己是多么的愚蠢和无知。不过，相对其他国家而言，日本的结局虽然苦涩，但还不算是灾难，因为在1990年的时候，日本已经在海外再建了一个海外日本为自己供血。我们有这么好的运气吗？
　　仲道/文
　　96初，到日本的第一天，住在一栋楼里的邻居须藤用茶盘端着沏好的抹茶来到我的房间，这可能是他独有的“初次见面、彼此认识一下”的表达方式。语言沟通上的障碍也只能是简单的十几分钟“寒暄”，须藤把他房间里的电话给了我，让我告诉家里人可以通过他的电话和我联系。
　　在我没有装电话的近两个月的时间里，去须藤那里接过几次电话，每次接完电话我都带点东西过去感谢一下。这样一来，每个星期抽1、2个小时坐下来聊聊天就成了一种习惯。
　　须藤48岁，是一家从事商业设施管理的管理员，每月工资40多万日元。我当时很奇怪，他的工资不算低，又是独身，为什么还会住在这样一栋月租金只有3万多日元、一居(12O)一厨(4O)一卫(3O)、5人合用一个浴室的楼房里呢？(如下图)
　　须藤对我这种疑问表示非常理解，他告诉我说，在日本经济泡沫时期的88年，他花6000万日元购买了一套二层别墅。现在这套别墅的价格已经跌到了3000万日元。他把别墅已经出租出去了。他住现在这样的房子是为了省下钱来和别墅的租金合在一起还银行的贷款。等他65岁的时候就可以还清贷款，然后再把房子抵押出去得到养老送终的钱。不过，他的妻子并不愿意和他一起住这样的房子，离婚了。
　　97年，进入大学院后认识了搞金属材料研究的博士生小董(中国人)，有一天他开车带我到一个很荒凉的地方去摘柿子。我问他这里的柿子为什么可以随便摘，他说，这是他导师在泡沫经济时期买的地，按那个时期的发展规划，这里应该可以划入东京通勤圈的范围了，很遗憾，你看看现在，还是这么荒凉，也只有这搞金属研究的教授脑袋才这么“硬”，才会相信东京圈会扩大到这里。
　　小董又说：在研究室做实验的时候，教授没事儿总叨叨这块地，看来这块地让他挺烦心。教授在89年以5万日元/O买了这块地，一共是1.5亿日元。教授说如果现在有人出1个亿，他就卖。93年有人出价2.5万日元/O，教授舍不得，现在，2万都找不到买主了。种了这些柿子树还没时间照料，我们到这摘柿子吃就是帮他忙了。
　　我注意看了看这块地，除了几十棵柿子树，其它都是荒草。当时来的高兴劲儿晾了一大半。
　　后来在02年做店铺选址调查时又路过这里，感觉还是以前的老样子。我顺路到当地的公共图书馆查了一下，这块地属于市街化调整区域，这种区域内的土地并不完全属于建设用地，如果要化为建设用地，当地的政府部门必须投资进行给排水、液化气、5.2米以上宽度的道路等基础设施建设。教授买这里的土地，大概是基于泡沫经济时期的城市发展速度，要不了几年，政府部门就会投资把这里化为建设用地了。如果真如教授所料，地价至少要涨到10万1平米，再如果化成了建设用地中的商业用地，30万/O也完全可能。很可惜，教授这个“赌注”没押对。
　　99年，在就职的公司里认识了川濑，他和我都爱好登山，我加入了他们的登山俱乐部，一般是的早晨6点在山下集合，10点多登山结束后到温泉洗洗澡回家。
　　有一次三连休，俱乐部组织去日光登山，日光是日本著名的旅游观光地，不少成员都带了自己的家人或朋友。
　　我们从山上下来后，没有去登山的人已经在温泉旅馆等候了，这其中有川濑的妻子，川濑把我介绍给她，并邀请我和他们一起吃晚饭。自从见了川濑的妻子，我再看川濑的时候，总感觉他是一个很神秘的人物。
　　川濑已经50岁，但只是公司里一个非常普通的工程师，可他的妻子不仅长得漂亮而且言谈举止完全是一个名门形象。在日光，川濑的妻子穿的是和服，日本女人穿和服时的走路姿势、坐姿、目光等等都是有讲究的，没有受过专门训练的人装不出来。接受这种训练的一般是“大家”的女孩子、或者是准备成为“大家媳妇”的女子家政大学的学生。在大学院我遇到过来自女子家政大学的研究生，相比之下，川濑的妻子可以做这些“大家媳妇”的老师。
　　和川濑一起登山的次数越多，越是想知道他到底是个什么人，可又不便直接问，担心问不好还有可能把关系搞僵了。
　　过了一段时间，有机会和关口一起去施工现场，他来这个公司已经9年了，我和他的私人关系不错，路上就我们两个人，这是个机会，我说：“在日光见到了川濑的妻子，她穿和服的样子和我平时看到的其她人真不一样，魅力十足，一定是“大家”出身吧”，关口说：“不知道，不过，川濑以前可是社长，妻子一定错不了”，我又问川濑为什么成了一个普通职员时，看关口不太乐意回答，我也就不好再问。
　　时间长了，从人们的只言片语中，对川濑有了一个基本的了解。川濑从东京理工大毕业后就来到我就职的这个公司，不到40岁就成了公司的核心技术人员，一直在东京品川、公司总部工作。对公司发展贡献很大，基本工资近百万日元。85年，也就是泡沫经济形成初期，川濑辞职创办了一家住宅制作工厂。一起步就发展很顺利，到88年，川濑不仅贷款扩大了生产规模，同时在东京的一等地还购买了一套近2亿日元的高档公寓。没想到，90年后，形势急转直下，工厂的订单几乎为零。川濑1亿2千万把东京的公寓抵押给了银行，希望度过难关、保住工厂。可最终还是在97年破产了。这个公司的高层念川濑的能力和多年的交情又让他又回到公司，不过总部是回不去了，工资听说只有40万。
　　因为在自己的身边，经常听到泡沫经济时期有关购地、购房的事儿，就开始琢磨：日本的一个普通百姓随便说句话都要从脑子里过一下，搞不懂的事情不会做，那么，日本的地价、房价为什么会上涨？是什么原因让他们坚信地价、房价还会涨？他们的工资并不高，房价已经超出了他们的正常支付能力，为什么还会降低其它方面的生活水平来买地、买房呢？
　　日本的房价为什么会上涨？不少人认为是缘于1985年9月的“广场协议”。就这么一个有关货币汇率的协议就能导致日本人疯狂贷款购房？如果百姓无钱银行凭什么贷款给你？日本百姓又凭什么坚信地价、房价还会涨？所以说，“广场协议”充其量只能说是“导火索”，那么“炸弹”是如何形成的呢？也就是说日本百姓的购房款来自何方？对于这些疑问，在2000年公司忘年会上，我得到了一个答案。
　　2000年底，公司终于发奖金了，已经连续三年没发奖金了。公司大概是希望把好人做到底，年底的忘年会也由公司出面来组织，这和前几年职员自发组织的忘年会相比，档次也高了不少。
　　周末的下午6点到9点，大家喝完了忘年会的第一场酒，接着来到卡拉OK包房。喝得醉醺醺的吉田问我是不是来过这种地方。
　　我说：“来过，但是可没有这么高档”，
　　吉田一听哈哈大笑：“这种地方也算高档，泡沫的时候，公司的忘年会是要到银座去的”。
　　“是吗，忘年会能到银座开，咱们公司太有钱了”，
　　“不仅仅是咱们公司，全日本的公司都一样，那个时候的银座人满为患，至少要提前半年预定才有位子”，
　　“真是太好了，我怎么没赶上呢，真遗憾，怎么会一下子就不景气了呢？”
　　“这个你要怪罪的话，你就怪罪中国吧，我们被中国给骗了”，
　　吉田的回答让我当时没反应过来，以为吉田喝醉了。
　　这时，关口已经扯着嗓子开唱了，吉田也开始忙着用桌上的各种酒勾兑自己喜欢的味道。尽管是高兴的日子，吉田大概又要借酒浇愁了，他和须藤的情况很类似，所不同的是须藤在泡沫时买的是别墅，吉田买的是东京的公寓，两人现在住着类似的房子。
　　在大学院的时候就经常听小董谈起日本泡沫经济时期的繁荣景象。小董是90年来的日本，他说：他刚来的时候，每天到学校来接留学生去打工的车，平均2个小时就一趟，1小时的工资一般是日元，有些还可以当日结算，挣钱实在是太容易了，和现在大不相同。因为劳动力严重缺乏，日本政府对很多南美和其它一些国家的偷渡者，以及签证到期不回国的人也是睁只眼闭只眼。泡沫经济崩溃会，日本的入国管理局才开始驱赶这些人。
　　不过，至于当时日本为什么会如此繁荣，大家觉得本来就是这样，在留学生中也极少议论这些问题，更不会去想这和中国有什么关系。
　　自从忘年会上听吉田说日本的泡沫繁荣是因为中国，不管是不是醉话，我还是想弄个明白。
　　登山的时候，我问川濑，日本泡沫经济和中国有什么关系？
　　川濑说：“中国开放以后，日本的电器、汽车开始大批量出口中国，去过中国的日本人说，中国和日本相比至少相差30年，中国有12亿人，如果我们给中国造东西，达到日本现在的水平那得要造多少年。所以很多日本人就坚信在自己的有生之年日本经济会一直繁荣下去”。
　　“果然如此，记得我一个邻居为了买一台东芝双缸洗衣机，一大早4点去排队”川濑的话让我想起了中国改革开放初期的一些事。当时我国还没有彩电、录像机、冰箱、洗衣机等等这类家电的生产线，市场上的日本电器无论是非法走私货还是合法进口货，最终都要出自日本的工厂。这对日本来说中国这个市场实在是太大了。
　　我接着说：“想必那个时候，大家的收入一定非常高了”，
　　“是啊！最不景气的公司，每年的奖金也有半年的工资”，
　　“挣这么多的钱，大概也只能买地买房了”，
　　“是啊！每年的奖金就可以还购房按揭了，谁会想到会发生后来的事情呢”。
　　日本在85年之前，住宅市场并非完全商业化的市场，80%以上的普通工薪家庭住的都是公团房、县营房、市营房、社宅等等这类公益性住房。在这其中，1955年日本政府设立的【日本住宅公团】又是最大的住宅提供者。
　　上个世纪70年代末，日本的汽车、家电制造技术不仅可以与欧美抗衡，有些已经处于国际领先地位，产品开始大量出口海外。1981年，“日本住宅工团”更名为“住宅、都市整备公团”，工作核心由直接提供住宅转型为建设和改良城市居住基础设施。日本住宅公团的工作转型是日本政府希望借日本产品大量出口海外给日本经济带来繁荣的机会，为住宅商品化所作的准备，通过住宅商品化满足国内住宅个性化需求，由此提高日本国民的居住条件。
　　85年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一下子增加了至少20%，促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行开始大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调(见下图)。日本的房价也由此开始了急速攀升。
日本购房贷款利率
　　在日本经济一片繁荣，房价不断攀升中到了90年，日本各大银行不仅突然停止购房贷款，并大幅提高原来的购房贷款利率。92年开始征收地价税(征收额度为财产继承税评估值的0.3%)。日本政府为什么要出台这样的经济政策？日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什么也突然消失了？这意味着日本经济由此开始步入“泥潭”吗？又如何看待日本经济“空白”的十年呢？
　　在房价、股价一路高涨，日本经济一片繁荣的90年3月27日，日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“发火点”，房价，股价掉头下跌(见下图)。当年8月，日本银行又把短期贷款利率上调到6%。更有甚的是92年大藏省又出台了地价税，让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段，每年0.3%的地价税竟然超过商品利润的20%，地价税对房价的抑制力可见一斑。
日经指数走势图
　　日本政府为什么要出台这样的金融政策，是他们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌。那么，在楼市、股市已经开始暴跌的92年，大藏省为什么还要出台地价税，让不动产业丝毫得不到喘息的机会呢？
　　有不少人认为：90年之后的几年，日本政府一连的经济政策把日本经济推入不能自拔的“泥潭”，让整个日本经济出现“空白”的十年(90年中期-2000年)。
　　准确地说：不是90年的政策有问题，而是85年日本全面开放不动产市场，寄希望通过不动产来让日本经济继续保持高速发展的政策有问题。在不动产市场全面开放的85年-89年，日本以及世界的变化让日本政府清楚的看到了85年所犯这一政策错误的严重性。90年以后的政策不过是对85年所犯错误的紧急更正。
　　让我关注有关日本泡沫经济的诸多论说，并认可上面的这种论断，还得从和吉田的一次聊天说起。
六大都市地价及变动率走势图
　　每次和吉田一起去施工现场，他都会以“一早儿，稍微喝了点儿”为借口，躺在车上看漫画。这次，他上车就坐到了驾驶位上，我觉得挺奇怪，猜想他一定有什么事儿。还真是，刚进东京不久他就下了高速，在东京市区内狭窄的小路上绕来绕去，非常熟悉的把车停在了一栋30多层的公寓旁边，让我稍等他一下。
　　我下车在四周转了转，心里琢磨：这可能就是吉田买的公寓，这种地段的住宅不会便宜，看来吉田在泡沫时期真发了不少奖金。
　　过了十几分钟，吉田回来对我说：“一来这里我就心烦，安全第一，拜托了”。他这是又打算躺旁边看漫画了，他很随便，和他说话也就比较直来直去。
　　我一边开车一边问他：“这是你买的公寓？”
　　“是。”
　　“这里真是东京不错的住宅专用地，离地铁站很近而且还很安静。”
　　吉田一听很得意：“那当然，当时交了定金来抽签的人是总套数的20倍，”
　　“你真够幸运的。”
　　“幸运谈不上，我没有抽签，咱们公司是这栋公寓的投资人之一。”
　　我确实有点吃惊：“怎么，咱们公司在泡沫时期也投资不动产？”
　　“这有什么奇怪，如果不是各行各业都投资不动产，不动产泡沫怎么会那么大。”
　　“看来你要参加抽签就好了，也许抽不上，等两年情况就截然不同了。”
　　“不可能，买不上这个楼盘，还要买别的楼盘，总之，那一年是下定决心一定要买。”
　　“看来，你的泡沫烦心病是命中注定了。”
　　“哈哈～～，对，让我烦恼的信号不是从这栋楼里发射过来，就是从那栋楼里发射过来，总之，这种烦恼一定是要有的。”
　　“哈哈～～，在日本，有你这种烦恼的人太多了，应该推举一个能让大家消除烦恼的人当总理大臣。”
　　“我死的那一天就是这个总理大臣的诞生日。”
　　“哈哈～～，既然你一辈子都住不进自己买的公寓里，为什么不卖了呢？”
　　“开玩笑，我交了首付，还支付了十年的按揭，怎么能卖呢？”
　　“如果房价刚开始下跌的时候，你就卖掉，也就不会有现在的烦恼了。”
　　“是啊！可我不是神，谁会想到泡沫已经崩了十年了，房价不但不涨，还在一直下跌呢。”
　　“泡沫刚崩的时候，也没什么人着急卖房，是不是大家都相信房价还有上涨的可能。”
　　“是，至少是坚信房价不会下跌的这么厉害。”
　　“既然如此，也应该有一个相信房价不会下跌的理由吧？”
　　吉田想了一下说：“相信的理由很多，每个人也有自己的想法，但基本上还是依据一般的常识性判断。日本经济主要是依靠出口，日元升值对产品出口形成严重妨碍，政府肯定要增发货币使日元贬值，如果每年持续增发货币，恢复到原来日元兑换美元的汇率标准上，房价不会降。”
　　“那为什么不增发货币呢”
　　“对呀！十年过去了，地价、房价一直下跌，日本的不动产价值以每年100兆、100兆的速度减少，这总理大臣换了好几个，丝毫也看不到政府要增发货币的意思，真搞不懂这帮混蛋脑子里在想什么。”
　　“政府既然坚持不增发货币也应该有不增发的理由吧，你怎么看？”
　　“这我可不知道，这是钱！！！大家都能看明白了就不是钱了。”
　　“哈哈～～，看来，吉田桑要摆脱烦恼只能等下回看不明白的泡沫到来了。”
　　吉田长叹了一声：“不可能再有了，再来一次泡沫，日本人连粮食都吃不上了。”
　　“日本工业这么发达，可以进口粮食。”
　　“开玩笑，那日本不就成了农业国的奴隶了吗？”
　　“照你这么说，政府急忙把地产泡沫捅破也是因为农地？”
　　“不一定是全部，但这肯定是一个非常重要的原因，这些农村的地主最讨厌，泡沫的时候，一窝蜂的要在农地上盖房子，这不等于是让大家没粮食吃吗。”
　　“照此来说，如果从农地这个角度看，政府不增发货币也是有道理的。”
　　“对！也应该警告警告这帮地主，不许打农田的主意。可是让我也一起跟着倒霉。”
　　自从听吉田说了这番话后，对90年楼市、股市暴跌是由于日本政府金融政策不当所造成的说法产生了怀疑，我开始相信日本政府不顾一切捅破房地产泡沫是有目的的，我希望得到一个答案。所以后来，就一直比较留意有关这方面的新闻、记事。
　　房地产是不是有泡沫是以实体经济为参照物，房地产价值脱离了实体经济的支撑就被认为是泡沫。
　　但是，房地产泡沫一定会崩溃，或者说房地产泡沫一定要以房价暴跌的方式来结束，这在经济学上是找不到依据的。脱离了实体经济支撑的房地产泡沫一定要被捅破吗？答案也是不一定的。
　　在经历了房地产泡沫崩溃的日本学术界比较主流的观点是：房地产泡沫是不是需要被捅破主要由社会因素来决定。那么，日本为什么要捅破泡沫呢？
　　进入上个世纪80年代，伴随中国的大门开放，一直持续繁荣的日本经济也进入了鼎盛期。
　　但是，中国及其它发展中国家的彩电、冰箱等生产线的投产，让日本政府清楚的看到了，发展中国家的低价格很快要对日本的制造业构成致命的打击。在单纯的价格竞争面前，日本只有死路一条。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路，已经看到了尽头。
　　在日本政府意识到了日本所面临的困境，但且还没有找到应对方法的时候，“广场协议”更是给了日本当头一棒。使得给日本经济带来繁荣的制造业，陷入了既要与发展中国家的低价格抗争，又要承受日元升值重压的两难境地。要保持日本经济继续高速增长，必须寻找新的经济增长点。
　　不动产！让日本人已经鼓鼓的腰包去投资不动产，无疑是让日本经济解“燃眉之急”的有效通道。开启商业化的不动产市场，对日本农村的地主是一个最大的利好，当时执政党(自民党)的最大支持者就是以地主为核心的农协。
　　85年9月的“广场协议”签署后，本来就已经担心日元贬值的日本国民，对于政府诸多的不动产优惠政策，就如同找到了一个可以让纸币保值的避风港，把大笔资金投入不动产市场。
　　当大笔的资金涌入不动产市场而使不动产开始升值的瞬间，一个潘多拉盒子――保有需求被打开了。日本的不动产属性开始了悄然的改变，由[使用需求]转向[保有需求]，后果也就可想而知了。再加86年高达2位数的货币增发量，到了87年，在绝大部分日本人眼里，土地已经成了最值得保有的资产。
　　面对如此之大的市场需求，日本各大银行对土地展开了激烈争夺。通常情况下，银行对土地抵押融资是按土地评价值的70%贷出，北海道拓值银行以120%提供融资，由此可见土地在银行眼里已经成了金矿。
　　随着日本不动产价格的急速攀升，投向不动产的资金也越来越多，全国的不动产开发项目一个赛过一个大，整个日本“莺歌燕舞”，连银座这种日本最高档的红灯区也成了普通人可以光顾的地方。
　　但另一面，正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进。日本道路公团的经营状况极度恶化。各地方性的公共投资建设也因地价高涨而困难重重。
　　88年，不动产业持续数年的高额利润让丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊再也按耐不住，开始大举进入不动产业。
　　不动产的高速发展已经严重影响到了日本经济的未来发展方向。因此，围绕日本应如何发展的争论越来越激烈。如果把这些争论归纳一下，争论主要是围绕3个方面展开：
　　1. 促进不动产业的发展是否符合日本的基本国策？
　　2. 不动产业的发展是否能保持日本经济的持续繁荣？
　　3. 如果对以上两个问题的回答都是“NO”，那么什么样的经济模式更适合于日本？
　　1990年日本泡沫经济崩溃，表面上看是日本政府一连串的经济政策所致，其政策实质是日本政府对以上争论的一个明确回答。
　　二战以后，日本有两个被称为不变的基本国策，一个是基本农田制度，一个是科技兴国战略。
　　所谓的基本农田制就是日本的基本农田保有量必须能够满足日本的粮食自给自足，不能在粮食问题上受制于他国。不动产开发的持续高涨，直接威胁到了日本基本农田的保有量。
　　所谓科技兴国战略，是二战后，日本政府对已经是一片焦土、百废待兴的日本应向什么方向发展做过长时间的论证。曾一度想效仿荷兰成为亚洲与欧美之间的贸易集散地。但考虑日本与荷兰在人口数量与所处外部环境等方面相差甚远，贸易集散地的构想被彻底否定，最终决定走工业科技兴国的道路。
　　依靠不动产来拉动日本经济的发展，很显然是已经背离了工业科技兴国这个不变国策。
　　日本是一个资源严重依赖进口的国家。要获取资源，日本必须要用他国需要的商品来进行交换。如果投向不动产的资金越来越多，日本整个产业结构和就业结构就会向不动产业倾斜。出口创汇的制造业就会萎缩，能够从他国获取的资源也就越来越少。10年、20年后，随着发展中国家的崛起，本无价格优势的日本产品连技术优势也将失去。再没有了可以和别国交换的商品，日本人对不动产的争夺就如同贫穷的村民去争夺无电、无暖、无气、无油的土坯草房。
　　所以，尽管企业和人都离不开土地，土地的价值应该占到企业利润的多少？应该占到个人收入的多少？这在世界上也没有标准。但是，日本资源匮乏必须用高技术含量的产品去交换，这在日本社会是一种共识。日本的住宅市场价格，自55年设立日本住宅公团到85年一直就是由政府主导。所以，日本政府把泡沫捅破有足够的社会基础。还想再重复说明的一点是：谈论房地产是不是有泡沫，首先要界定房地产是被当做“工具”来使用还是被当做“古董”来收藏。只有被当做“工具”时，房价才能和实体经济直接联系在一起。如果被当做“古董”，房价和实体经济就没有了直接联系。如果没有这样的界定，房地产有无泡沫也就无法谈起，结果只能是各说各话。
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