正按揭的房子被法院查封的房子能买吗了,怎样书面通知银行

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-03-20 14:42 标签： 法院查封的房子能住吗
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　　长沙晚报记者 孙占锋
　　市民来电：去年年底，我通过湖南联太房地产经济有限公司在河西的利海世纪绿洲花园小区买了一套二手房，签了购房合同，同时交了10万元的定金。今年3月7日，我们来到长沙市政务服务中心的相关窗口办过户手续，当天还交了契税和个人所得税等税费4万多元。没想到，在等待拿产权证的过程中，这套房子却被法院查封了。现在房东也联系不上，我们该怎么办？ 马女士
　　广厦热线回复：接到市民马女士的来电后，本报记者就此进行了调查，并咨询了法律专业人士。
　　原来，从马女士办完相关手续到正式拿到不动产登记证需要15个工作日，但就在3月20日，该房产被岳麓区人民法院查封。法院工作人员给马女士的答复是：房东有多起债务纠纷，所以才依法查封了他的房产。随后，马女士在长沙市不动产登记中心查询得知，该套房子处于“待审核”状态，也就是说，房子还没有完成过户，产权所有人仍是原房东。可是，马女士如今已经交了首付款、办了银行按揭，购房的所有款项都已交付给了房东，产权证书却拿不到。
　　记者通过搜索网络信息发现，国内出现过多起类似案例。有的查封出现在过户前夜交易双方都束手无策，有的查封出现在签合同之前而房东故意隐瞒，但像马女士这样已经交完相关税费还被查封的并不多见。
　　湖南睿邦律师事务所执行主任刘明介绍，查封是指对当事人的财物或场所就地封存的法律强制措施，而只要是房屋产权转移没有完成，法院可以在任何一个时间点对房屋进行查封。买房过程中的房屋一旦被查封，就意味着该房屋被限制转让。“如果房子在签约前被查封，哪怕签了购房合同也不受法律保护，属无效合同；签署购房合同后发现房屋被查封，作为买家，第一时间需询问卖方房屋是否能够解除查封，如果卖家无法解除查封致使合同无法履行，买方可根据购房合同追究卖方违约责任。”刘明如是说。
　　对于马女士的遭遇，刘明律师建议可先协调房东要求法院撤回查封，若房东不配合，则应立即要求追回所有购房款，协商不成的话就要立即诉讼。
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在不知情的情况下买了开发商被法院查封的房子该怎么办？
四川－德阳&02-22 13:25&&悬赏 0&&发布者:xb973 & 回答:(2)
日，在本地开放商公开销售的楼盘里，以按揭的方式买了一套房子，签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，并交了首付款，也交齐了办理理按揭需要的手续。12月9日开发商通知到银行签订按揭合同。12月12日，开发商通知交房，交房时开发商代收了契税、维修基金、办证费，物管费我也交了，当天便收了房，开发商将盖好公司印章的合同也给了我，但没有网签备案印鉴，说是还在办理。由于当地政府有文件规定在2015年7月-2016年2月期间签订了购房合同并网签备案的可享受政府200元每平米的购房补贴，因此本人在签订合同后一直在追问开发商网签备案的事，开发商一直都说正在办理，当时也就没有在意。2016年1月底，银行按揭还没有批下来，本人又向开发商询问网签备案和按揭办理进度，开发商说房管局年底忙加之银行年底结算，要过了年，所以我也就信了。直到日，开发商仍未通知拿备案表，银行也未通知按揭，我心里便觉察不对，电话询问开发商未果，当天便去了房管局，一查才知道该房屋早在日便被银行查封。得知此事，当即我便向开发商询问处理办法，一工作人员叫我更改合同签订日期到查封日之前，被我拒绝。2月22日我再次电话询问开发商，一李姓工作人员答复称，他们的律师正在处理，具体时间不能确定，如果2月28日仍不能解封办理网签备案，政府补贴由他们给付并向我出具承诺书，或者给我更换房源，或者退还我的全部款项。我在网上了解到，该开发商由于欠了建筑商的钱正在被法院执行财产保全，执行标的为600万元。请问律师先生：我是现在就起诉开发商呢，还是等到2月28日后的协商结果？万一开发商资不抵债破产了呢？我现在该怎么办？
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您好，可以要求解除合同，要求开发商承担责任。你可以向法院起诉。
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你好，可以起诉解除合同。
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来源：中国法院网
作者：肖知平
　　【案情】
　　黄某与陈某机动车交通事故责任纠纷一案，经法院判决由陈某赔偿黄某各项经济损失142346元。判决生效后，陈某未自觉履行法律义务，陈某向法院申请强制执行。案件进入执行程序后，经法院依法查明被执行人陈某在郴州市购了一套面积120m2左右的商品房一套，价值约48万元，但该房屋陈某支付首付款后，在银行按揭贷款了20万元。而案件执行过程中，并未发现被执行人陈某有其他可供执行的财产，为保障申请执行人黄某利益的实现，法院依法查封了被执行人陈某的该套按揭房产。法院查封了该处房产后，权利人的利益还是未最终实现。
　　【争议】
　　对于该房是否能执行拍卖、如何拍卖双方当事人有不同的意见，陈某认为该房产已在银行办理了抵押，人民法院不应拍卖。而申请人黄某认为李某不积极履行义务，该居住的房屋已是陈某的财产，要求法院拍卖该房产来清偿债务。
　　【评析】
　　本执行案件不仅涉及双方的当事人还涉及到第三方抵押权人。笔者认为，应该要对该房产进行拍卖。
　　第一，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品。因此，对被执行人所有的住房，人民法院可以实施查封。
　　第二，依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条的规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”同时根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”。该案中，被执行人在其老家还有住房并不属唯一房屋，可以保障被执行人和所扶养家属所必需的居住住房。因此，申请执行人黄某完全有权要求拍卖或变卖该房屋。
　　第三，依据最高人民法院于日出台《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》中对执行抵押房屋也有了明确规定，在法院拍卖按揭房产后，应确保抵押权人享有优先受偿权。在清偿抵押权人借款后，余额部分用于清偿申请执行人的债权。”该案中，被执行人按揭的房产经评估拍卖后，所得价款应该可以满足抵押权人和申请执行人的利益实现。
　　在日益发展的社会形势下，从制度和程序上明确能拍卖被执行人银行按揭房产，其积极意义有：一是增强了执行实践中的可操作性，能有法可依；二是保障了权利人利益能及时实现，打击了怠于履行法律义务的被执行人。
　　（作者单位：湖南省桂阳县人民法院）
责任编辑：牟菲菲
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