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作者　北京市东方律师事务所　刘桂林律师
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& 第三章 &&二手房交易注意事项
近年来随着住房二级市场的活跃，二手房交易量逐年扩大，但二手房的产权状况比较复杂，再加之不规范中介公司的违规操作，因此在交易过程当中经常发生争议，导致市场主体鱼龙混杂，市场处于无序状态，导致交易 过程中存在大量侵害买卖双方权益的案件，比如不符合上市条件的房屋上市出售、吃差价、吃定金、虚假宣传、房价上涨后一方反悔等诸多问题，但买卖双方往往不能发现这些问题，发现后也不能很顺利地解决这些问题，造成这种后果的原因是多方面的，其中一个原因就是买卖双方对房屋买卖方面的知识不了解，在签订合同及履行合同时应该注意的没有注意到，或者轻信中介公司，造成这种后果的责任不能归结于买房人或卖房人，因为二手房买卖涉及到法律、金融、房改政策、税费、交易程序等领域的专业知识，普通人很难在几天之内融会贯通，因此不能苛求买房人或卖房人都成为这方面的专家。规范房地产市场、保护消费者权益应该由相关主管部门尽最大的努力，但是作为二手房交易主体的买房人或卖房人也不完全是被动的，可以利用现有的条件及环境争取自己应得的利益。本章从房屋所有权、上市交易条件、如何签订二手房买卖合同、如何识别及避免中介公司设定的陷阱、房屋质量、房屋预售转让、二手房买卖合同的效力、房屋使用权转让、律师在二手房买卖中的作用等方面进行解释，力图向买房人或卖房人介绍清楚如何签订房屋买卖合同，买卖房屋时如何避免受到侵害，如何保护自己的合法权益。
第一节　房屋所有权
1 ．房产证的重要性
房屋所有权证是所有权人拥有房屋的法定凭证，是确认房屋所有权人的重要依据，也是国家保护公民合法财产依据。《中华人民共和国宪法》第十三条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”。《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。购房者与开发商或者其他自然人签订了房屋买卖合同，交纳了房款，办理了入住手续，但这并不意味着购房者已经取得完全房屋的产权。以上行为只是处于平等民事主体地位买卖双方所进行的房屋买卖行为的一部分，买卖双方还必须到房屋主管部门办理产权过户登记，并申领房屋所有权证，一个完整的房屋买卖过程才基本结束。只有经过房屋主管部门，完成法律规定的必经程序，取得房屋所有权证，购房者才对所购房屋拥有完全所有权，才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。如果购房者在入住后不能取得房屋所有权证，那么他所购的房屋所有权处仍然属于售房人一方，购房者不能取得如下权利或存在下列风险：（ 1 ）不能买卖、置换、赠与、继承、析产、转让等，如进行上述行为，也会因为此行为违反国家法律的禁止性规定可能会被宣布无效，或者无法实现合同目的，如果出现无效的情形，那么法律不予保护非法的民事行为，各方的损失只能由各方自己来承担。（ 2 ）无法设定他项权利。他项权利主要指抵押权、典权，因为按我国法律规定，房屋抵押实行登记制度，而登记的唯一凭证就是房屋所有权证，所以购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。（ 3 ）在房屋被拆除时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。（ 4 ）如因买卖的房屋非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险，购房者将血本无归，无法通过法律渠道主张自己的权利。（ 5 ）无法部分改建所购房屋。（ 6 ）在土地使用期限界满时无法申请继续使用该土地。（ 7 ）在房产存在纠纷的情况下购房者可能不能占有使用所购房屋，即使占有了该房屋，也有腾退的危险；（ 8 ）永远无法办理过户手续，房屋所有权一直处在不确定的悬而未决的状态。基于上述法律上的风险及房产证的重要性房屋买卖一定要办理房屋所有权证。
2 ．不想办理房屋所有权证的后果
有些购房人认为，我的房子不卖，也不抵押，觉得房产证没用，交易过程当中还要交纳各种税费，增加了负担，因此主观上不想办房产证。有这些想法的购房人法律及权利观念都存在极大误区，除了上文提到的不办理房产证对个人可能产生的风险，而且也违反了相应的法律法规。按照 《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：＂国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。＂《北京市城镇房屋所有权登记暂行办法》第四条规定：＂城镇房屋所有权人必须在规定的时限内，到房屋所在地房管机关申请登记，领取房屋所有权证。＂从以上规定也可以看出，办理房屋所有权证是由法律法规和规章来保证的，他不仅是购房者的权利，也是购房人和开发商都应该履行的法定手续。因此可以说，办理房屋产权证不仅是保障购房者权利的手段，也是公民应尽的义务。为了不交税费不办证不仅损害了国家的利益，而且也损害了自己的利益，是一个“双输”的选择。
3 ． 土地使用权的年限
对一般的购房人而言，一般弄不清楚土地使用年限是四十年、五十年还是七十年。实际上土地使用年限是按土地的用途确定的，是由国家规定的。居住用地土地使用权期限是七十年；工业用地土地使用权期限五十年；综合用地或者其他用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地土地使用权期限五十年；商业、旅游、娱乐用地土地使用权期限四十年。
4 。 购买二手房时应关注土地剩余的使用年限
二手房买卖中买受人应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有 40 年，房主已使用近二十来年，对于买受人来说还有 20 多年的土地使用年限， 20 多年后可能还需补交土地出让金，这样无疑是变相增加了房屋总的价款，因此买房时买方应将土地剩余的使用年限作为确定价格的一个考虑的因素。住宅的使用年限是从批准土地使用权的日期开始算七十年，但有些房屋的土地使用权取得后并未立即建房，而是搁置了若干年后才建房，这样土地使用权的期限会变短，比如有些上个世纪九十年代初批准的土地使用权，到现在已经十几年，剩余的土地使用年限还有五十多年，因此对于购买这样二手房的买房人来说，五十多年后要补交土地出让金，这样无疑增加了购房人今后的负担，因此在购买二手房时应关注二手房的土地使用年限，应将其作为一个考虑的因素。
5 ．土地使用权期限界满后房屋所有权归属
我国目前现行的法律法规一直没有回答购房人一个问题：我们购买的房屋产权从批准土地使用权日期开始到底是多少年？现有的规定只告诉购房人所购买的房屋土地使用权是 40 年、 50 年或 70 年，超过土地使用权期限之后土地使用权是可以申请延期的。如果土地所有者不同意延期，土地上的房屋怎么办？ 针对这一问题，《物权法》（ 2005 年 7 月 10 日 公布的草案）规定：建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当回收建设用地使用权证书。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期。在此后的修改稿中，规定了土地使用权期限界满后自动延期，但在 2006 年 10 底的审议中将此规定删除，未规定土地使用权期限界满后如果处理房屋的权利归属。目前《物权法》（草案）的规定仍未解决土地使用权期限界满后房屋产权归属的问题。如果不解决土地使用权期限界满后房屋产权归属的问题，那么只规定 建设用地使用权期限 70 年太短。住宅用地使用权最长出让期限为 70 年的规定过短，不利于保护私人财产及提高房屋建筑水准。至少应延长为一百年或更长一些。如果取消出让年限的规定，我国人多地少的矛盾比较突出，尤其是随着城市化的发展，城市人口必将大量增加，人地的矛盾也将更为突出。实行永久性土地使用权制度必将使得城市管理者难以进行土地的调剂和有效利用，从而加剧人地的矛盾。对居住用地实行一定期限限制，有利于管理者适时调节和有效利用土地资源。让土地使用权成为永久性权利，那么可能对国家今后物质安全及经济运行产生不利影响。笔者认为可以规定在土地使用权期限届满后，自动延长到土地上的建筑物消失或消亡为止。
但现有的法律规定仍未解决有产者的担心。从现行法律法规来判断，个人从来就没有获得过建立在土地上的所谓房屋所有权。对房屋产权年限的问题，各方争议是非常大的。如果不规定房屋所有权的时间，那么七十年之后政府收回房屋怎么办？有人担心七十年后土地由国家收回，私有住房没有法律保障，这种担心不是没有道理的。七十年土地制度问题的解决已然无法回避。 1988 年修宪，中国废弃了禁止土地交易的规定，土地使用权制度的出现获得了宪法依据，但宪法并没有给出明确的土地出让年限。 1990 年国务院出台的 55 号令，给出了统一的土地使用期限和具体办法。但七十年之后房屋所有权归属的问题应该列入议事日程。对土地使用年限的制度设计一定要慎重，合理的土地制度可使民众对财产完整有可预期性，心里踏实，更能激发起社会责任感及对法制的信赖和敬仰，不失为 “ 寻求公平效率，个人与国家利益的平衡点 ” 。
6 ．不能办理房产证的原因
二手房买卖不能办理房屋产权证或者不能按期办理房屋产权证既有卖方的原因，也有买方的原因，有时也有中介公司的原因。不能办理房屋所有权证的主要原因如下：（ 1 ）卖方所售房屋是不合法的开发项目或非法的建筑物；（ 2 ）卖方所售房屋没有取得合法的房屋所有权证；（ 3 ）卖方没有行为能力或代理人没有代理权；（ 4 ）卖方反悔或其它原因不卖房或其它原因不能亲自到场办理过户手续又没有公证委托他人代办。（ 5 ）中介公司将持有的房屋所有权证原件丢失；（ 6 ）土地或房屋被查封或抵押，在查封或抵押未解除之前；（ 7 ）买卖双方未按规定交纳办理过户的相关税费；（ 8 ）买卖双方未提交符合房屋交易主管部门要求的证件及资料；（ 9 ）买方悔约，不协助办理过户手续。
7 ．经济适用房的产权
按照国家相关的房改政策， 经济适用房产权归个人。因为经济适用房用地是行政划拨，免交土地转让金。同时，政府实行 21 项税费的减半优惠，这两项之和约占经济适用房成本的 10 ％左右。因此，经济适用房在转让时或再次上市出售时应该补交土地出让金，以弥补国家的利益。另外，经济适用住房不能办理赠与。 房改房、集资房、危改回迁房的产权与经济适用房的产权管理一致，房屋的产权都归购房人，但在转让时有一些限制。
8 ．住宅合作社所售房屋有产权
按照北京市房管局、北京市房改办 2000 年 8 月下发的《关于房改售房若干问题的通知》第 五“关于居民和单位参与住宅合作社建房的产权规定”的内容， 居民加入住宅合作社手续后，参加住宅合作社集资建房，社员按实际建造成本集资且每平方米单价高于当年房改成本价的，所购住房执行经济适用住房的产权规定。
单位参与住宅合作社建房，再以届时房改政策向职工出售所建集资住房，按房改售房的有关规定办理产权登记。居民参与住宅合作社集资所建房屋竣工后，应申请房地权属登记，同时可向登记部门提交计划部门的立项批复和房改部门核准的集资建房分配方案。凭社员集资建房协议和入社证明（社员证）即可办理登记发证手续。
9 ．房屋所有权的限制
房屋所有权的限制包括房屋设定抵押、房屋被查封等限制房屋所有人行使权利的一些规定及措施。
（ 1 ）抵押
抵押是指债务人或者第三人不转移对抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在抵押担保中，债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
①抵押对购房人有什么危害
如果售房人将房屋或土地使用权抵押，在不能按期归还债权人款项时，作为抵押物的房屋、土地使用权可能被司法机关查封、变卖或拍卖，这样购房人将得不到所购房屋，或者因抵押未按时解除，不能按时办理房屋所有权证，或者能顺利入住该房屋，但无法办理房屋过户手续，购房人不能取得房屋所有权证。
②重复抵押的解决办法
在抵押过程当中，可能存在重复抵押的问题，比如某自然人向银行先后借了两笔款，两次都是以同一房屋做抵押，且抵押物的价值远远低于两次贷款的数额。造成重复抵押的原因很多，既有登记机关的问题，也有民事主体的责任问题，但重复抵押明显有损抵押权人的利益。在深圳有这样一个案例：一家公司向建设银行贷款，这家公司以国有土地使用权作为抵押，后经查，该土地使用权在这家公司抵押之前已经抵押过了，显然第二次抵押是重复抵押，后来这家公司欠付银行的贷款无力偿还，银行无法通过拍卖土地使用权获得赔偿，最终还有 870 万元追不回来。银行先通过民事诉讼，起诉这家公司，但在诉讼期间，这家公司已经破产，银行认为发生的抵押登记错误责任在国土房管局，就起诉国土房管局要求赔偿，后来法院判决，驳回银行的起诉，银行不服，向广东省高院上诉。最后高院做出支持银行的诉讼请求，判决由深圳国土房管局赔偿 870 万。因抵押登记错误的责任由谁承担？第一种观点认为由民事主体来承担赔偿责任，谁损害谁赔偿。第二种观点认为应由行政机关赔偿。第三种观点认为损害民事主体与行政机关承担连带责任，受害人可选择。最高院认为是补充责任，首先向民事主体主张权利，穷尽救济手段之后，剩余部分由行政机关补充，如果行政机关与民事主体串通，就应该承担连带责任。因此存在重复抵押，抵押权人的利益受损时抵押权人首先向民事责任主体追偿，在损失得不到弥补时再向登记错误的行政机关要求损害赔偿。
③房屋抵押与土地抵押的关系
房屋与土地是不可分离的，根据 《中华人民共和国担保法》第三十六条的规定： 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。从上述法律规定来看， 无论是房屋抵押还是土地抵押都应当视同土地与房屋同时抵押。目前北京的普通住宅及公寓项目房屋行政主管部门只颁发房屋所有权证，而不另行单独颁发房屋所有权证，只有别墅项目才颁发房屋所有权证和土地使用权证。
④经济适用房能做抵押吗
根据 2000 年 11 月 2 日 京国土房管权字［ 2000 ］第 456 号文《关于已购公有住房和经济适用住房抵押登记有关问题的通知》的规定，以取得房屋所有权证的已购公有住房和经济适用住房作为债务履行的担保，抵押当事人申请办理抵押登记的，登记部门应按房屋抵押登记的有关规定予以办理抵押登记。
⑤贷款的房屋产权证办理完毕后一定要押在银行吗
很多贷款的购房人认为，自己贷款买的房，贷款未还清之前房产证一直押在银行，只有贷款还清后才能把房产证“赎回来”，其实这是一种误解。在房产证办理下来之后，购房人可以与银行一起去房屋行政主管部门做一个抵押登记，做完抵押登记之后购房人就可以拿回自己的房产证了，不过房产证上要记载抵押的事实，只有抵押解除后才能再次办理过户手续。
（ 2 ）查封
查封是指人民法院依法对已办理房地产权属登记，并取得房地产权利证书，且权利人明确的房地产的查封。
①预查封：人民法院依法对下列未进行房地产所有权登记的房地产的查封是预查封： A ：作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； B ：被执行人购买的办理了商品房预售合同备案手续的房屋； C ：被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记，但被执行人未取得房地产权利证书的房屋。
②查封的后果
查封是临时性、控制性的执行措施，是为今后拍卖和变卖做准备的。查封的实质在于限制被执行人对执行标的物的处分权。查封解除了被执行人对执行标的物的占有，但有些查封不解除被执行人或相关权利人对房屋的占有，只是向房屋交易管理部门下达查封的通知，限制该房屋转让，这种查封也称为“软查封”。
10 ．法院拍卖或变卖的房屋购买后能否办理产权证
法院拍卖或变卖的房屋能否办理产权证取决于房屋在变卖或拍卖之前的产权情况。如果该房屋在法院查封之前属于合法登记的房产且手续齐全，是可以依据法院的协助执行通知书办理房产证的。如果拍卖或变卖的房屋在法院查封之前就没有办理房产证或初始产权登记，且没有办理的原因是原产权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是不能办理房产证的，但如果原产权人不存在不能办理产权登记的情况只是因为不具备行政机关要求的条件而无法办理的，那么在具备条件后或法院通过强制执行手段使之能办理产权登记的，购买人也是可以办房产证的。
11 ．如何查询所购房屋的产权状况
房屋所有权的真实与否是决定交易成败及实现购房人利益的关键。购买房产要投入相当大的一笔资金，因此购房的安全性是每一个购房者必需要考虑的首要因素，否则稍有不慎，购房人的利益就会受到严重影响。因此购房人要对房屋的权属状况了解清楚才能签订买卖合同。了解房屋的产权情况，首先，购房人要求售房人出示房屋所有权证的原件及身份证的原件，查看房产证上的产权人与售房人的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，一定要确保房屋的产权证是真的，而不是伪造的。购房人应到房屋产权登记部门 查验产权记录。包括： （ 1 ）原房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及所有权形式；（ 2 ）档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面查阅该份文件副本；（ 3 ）登记日期，此日期为该宗交易的签订日期；（ 4 ）成交价格，即该项交易的成效价；（ 5 ）其他内容，如房屋平面图等。将查询的内容与房主或中介机构提供的房产证及证件对比，看有无出入。如没有出入，就可以安全交易，如果有出入，应当进一步核实，或者放弃购买。再次查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。最后，购房人可以到房屋行政主管部门了解所购房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。若房屋已出租，购房人应要求售房人提供该承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。 总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。
12 ．如何识别假《房屋所有权证》
近年来，有些不法人员伪造房产证办理过户手续，以实现其将无处分权的房屋出售的目前。那么如何辨别《房屋所有权证》的真伪？房屋所有权证有很多版本，格式内容并不统一，可以说各种各样的房产证样式都有，单纯从颜色上看，有纯红色的，有红褐色的，个别地区还有绿色的。 1998 年以前的产权证大多数没有任何防伪措施，而且发证的机关也不一致。发证机关有的叫房地产管理局，有的叫建设委员会，有些地主中建设局，有些地方以市政府的名义发，还有些地方以房管所、房管处、房管科、产权科等名下发放。产生这种现象的原因比较多，有些地方政府没有设立专职的房屋行政管理部门，有些是因为房屋行政主管的政府机关名称变更或机构调整等原因。现在以 2000 年以后印制房屋所有权证作为标准告诉读者如何识别真假房屋所有权证。老的房产证是没有任何防伪标志的，因此伪造或者辨认都比较困难，即使是房屋交易中心的工作人员也很难发现，除非与档案仔细核对才有可能发现破绽。识别新版的房屋所有权证应注意如下几个问题：
一看房屋所有权证用纸。真正的房屋所有权证的内页所用纸张采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，是由北京印钞厂证券分厂印制的。
二看防伪底纹。真房屋所有权证除封面及封底外内页所有的底纹均为 “ 房屋所有权证 ” 六字，字迹清晰， 2000 年后印制的权证，采用了专用浮雕底纹，浮雕字立体感强。
三看房屋所有权证的封皮。真证封皮为深红色，上部印有国徽，下面印有“中华人民共和国房屋所有权证”，这些字分两行，上面一行“中华人民共和国”，下面一行是“房屋所有权证”，上下两行字是完全对齐的，但字号的大小不一样，上面的字小，下面的字大。
四看团花及建房注册号。真房屋所有权证有一团花，该团花立体感强。团花下面是建房注册号，真证的号码是机器印制的 11001, 数字清晰。建房注册号上面团花下面印有“中华人民共和国建设部监制”。
五看微缩文字。 2000 年以后印制的房屋所有权证发证机关一页最顶行花边最下面一行里藏着微缩文字，用肉眼看为一道虚线，在放大镜下清晰可辨 “FWSYQZ” （ “ 房屋所有权证 ” 汉语拼音第一个字母的大写）。
六看发证机关印章。真房屋所有权证的发证机关是由机器套红印制的 “ 北京市建设委员会”（ 2004 年以后）或“北京市国土资源和房屋管理局”行政公章，而填发单位的图章是用印泥盖上去的。
七看流水编号。真房屋所有权证的流水号是机器印制的， 2000 年后印制的权证编号下方，还印有 “ 北京印钞厂证券分厂印制（ 200× ） ” 字样。
八看房屋所有权证的内容。内容一般包括房屋所有权人、房屋坐落、地号、产别、房屋状况、共有人、土地证号、权属性质、使用年限、设定他项权利摘要、附记等，通过核实这些信息确定房屋所有权证的真伪。
九看房地产平面图。真房屋所有权证上有一张房地平面图及一张房屋登记表。图和表上均盖有测绘部门的章，另外图和表是与房屋所有权证粘贴在一起的，在粘贴的连接处盖有骑缝章。
十看产权的性质种类。目前房屋的产权性质基本分三类，一是商品房，二是房改房，三是经济适用房。这是由我国特殊的住房制度决定的。不同产权性质的房屋在产权证上记载的信息是不一致的，比如商品房，以海淀区的为例，房产证的编号为“（海）私字第 XXX 号”或“京房权证海私字第 XXXXXX 号”，如果该商品房以前发生过转让交易房产证的编号为“（海）私移字第 XXX 号”或“京房权证海私移字第 XXXXXX 号”。北京市管理的房屋产权编号与各区不太一致，北京市权属的编号为“（京）私字第 XXX 号”，括号内是京字而不是各区的简称，除产房证之外，一般北京市权属的房产证还有一个黄色的土地证，而一般区县房屋是没有土地证的。房改房的产权证编号与商品房不一致，下面仍以海淀区举例，房改房的编号也分几种，房改房分成本价与标准价的房屋，因此以成本价购买的房屋其产权证编号为“（海）私成字第 XXX 号”或“京房权证海私成字第 XXXXXX 号”，以标准价购买的房屋其产权证编号为“（海）私标字第 XXX 号”或“京房权证海私标字第 XXXXXX 号”。以昌平区为例，经济适用房的产权证其编号为“京房权证昌私字第 XXXXXX 号”或“京房权证昌私移字第 XXXXXX 号”，并在下面盖有“经济适用住房”的小红章，另外，如果面积超标，在附记一栏内还盖有“超标补交综合地价款房屋建筑面积 XX 平方米”红章并手写填有具体的超标面积数字。
对于没有防伪标志的房屋所有权识别比较困难，伪造也比较容易，即使是专业人员也很难确定真伪。对于以前没有防伪标志的房产证最好的办法就是到房屋交易主管部门查询，了解原始档案，并与原始档案核对，这样才能辨别真伪。
13 ．发现伪造房屋所有权证的处理
根据《城市房屋权属登记管理办法》有关规定，涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以 1000 元以下罚款；非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以 1 万 ―3 万元的罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。如果持假证人处分了合法产权人的财产，则真正权利人可以申请撤销该房产证，对买方来说，可能会造成比较大的损失。
第二节　房屋上市交易条件
1 ．不能交易的房屋
按照国家的法律、法规及政策规定，有些房屋是不能买卖的 ，或者不能转让，如果购买了这样的房屋，可能导致合同无效或合同无法履行，不能保证购房人实现合同目的，因此购房人对不得转让或买卖的房屋应该有所了解，千万不能购买这样的房屋。 下列房地产，不得转让或买卖：
（ 1 ）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的；
（ 2 ）依法收回土地使用权的；
（ 3 ）登记为共有的房地产，未经其他共有人书面同意的；
（ 4 ）权属有争议的；
（ 5 ）未经依法登记取得房地产权属证书的；
（ 6 ）已被列入危房的房屋；
（ 7 ） 按照房屋建筑设计为独立成套（单元）的房屋，不得分割转让；
（ 8 ） 在依法取得使用权的国有土地上建成的房屋，必须在办理房屋所有权和相应的土地使用权登记并取得房地产权属证书后，方可转让；
（ 9 ）处于户口冻结地区并已列入拆迁公告范围的；
（ 10 ）抵押的房屋未解除抵押或者未经抵押权人同意的
（ 11 ）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房款的，比如以标准价购买的房屋；
（ 12 ）房屋使用性质已改变的房屋；
（ 13 ）军产、医院产、学校产权的公房与本单位的办公场所在一个院子内的房屋；
（ 14 ）使用权的房屋（暂时没有上市细则，现阶段只有东城和朝阳区的各别房屋可上市）；
（ 15 ）在农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房产证的二手商品房；
（ 16 ）法律、行政法规、房改政策、地方政府规定不得转让的其他情形。
2 ．房屋上市交易的条件
下列房屋可上市交易：
（ 1 ）商品房
①有产权证且未在抵押期间的；
②有产权证但在按揭期银行同意转按揭的；
③有产权证且未被法院查封的。
（ 2 ）已购公房
①有产权证且未在抵押期间的；
②原产权单位在原购房协议中未对职工购房后上市出售有特殊限制（如果原购房协议中有特殊限制，需征询原产权单位同意，方可上市出售）
③符合各区县房屋行政主管部门的其他规定；
④以低于房改政策的价格购买（如标准价或优惠价购买）的房屋，按规定补足成本价可上市交易；
⑤符合央产房上市交易的国管房改（ 2003 ） 165 号文件规定的央产房；
⑥未被法院查封的。
（ 3 ）经济适用房
①尚未住满五年只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
②已经住满五年可以依照目前市场价格进行出售，但出售后卖方需按房屋成交价的 10% 补交综合地价款。
③按照房改政策按经济适用房产权管理的政策性住房，如危改回迁房、 住宅合作社所建住宅 等允许上市的政策性房屋。上市办法参照经济适用住房的上市办法。
3 ．允许上市交易的公房
市属的企事业单位职工按照成本价或标准价购买的产权房可以直接上市交易；中央在京的企事业单位职工在出售已购公有住房的时候需要依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》操作，经央产房交易大厅审批合格后方可上市交易。
4 ． 不得上市出售的个人购买的公有住房
下列几种情况的已购公有住房都不得上市出售：
①以标准价购买的房屋未经单位同意或未由标准价改为成本价的房屋；
②央产房未经央产权单位备案同意出售的；
③处于户籍冻结地区，已经被列入拆迁公告范围的；
④产权共有的房屋，其中一人不同意出售的；
⑤房屋已经抵押且未经抵押权人书面同意出售的；
⑥依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的；
⑦已购公有住房出售后购买人尚未取得房屋所有权证的；
⑧乡产权房屋；
⑩法律、法规以及政府主管部门规定的其他情形。
5 ．央产权房屋上市对出售单位的限制
涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。 法律、法规规定的其它不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定住满五年内容的除外），应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。 如果该房属于房改政策规定不可售住房但已向职工出售的，不能上市出售。 部级干部住房上市出售不属于《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》范围内。
6 ．下列单位的央产房可以上市出售
全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检查院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体及其所属单位的房屋可以上市出售。住房制度改革归口国管局、中直管理局管理的中央在京企业，及其所属单位已购公房可以上市出售。 6%
7 ．公房上市出售需要原来产权单位同意吗
北京市的公房产权性质分两种：一种是北京市已购公房即北京市属的产权房，依据 2003 年 3 月 1 日 开始执行的《北京市已购公有住房出售实施办法》的规定，如果原产权单位与购房职工没有特殊约定，不用经原产权单位同意即可以上市出售，也没有五年期的限制，但如果原售房单位与职工有特殊约定，那么从其约定，比如售房单位与职工约定职工必须为企业服务十年以上，不足十年服务期的，所购房屋不得上市出售或其它条件，如果售房单位与职工有这种约定，那么这种约定是合法有效的，职工要受此约束，这样的房屋就不能上市交易。另一种是中央在京国家机关、企事业单位的公房即 “ 央产房 ” ，依据 2003 年 10 月 1 日 开始执行的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》，需要原产权单位建立完备房屋档案并确认该套房屋没有超标情况，并且经央产权房屋上市交易办公室备案批准后，具备上市资格才可以上市出售，否则不能办理上市及过户手续。
8 ．取得房产证但贷款未还清的房屋能否办理过户手续
如卖方所售房屋未还清银行贷款，房屋所有权证也没有办理，则无法办理过户，只能通过预售转让的方式办理转让手续。如卖方贷款买房，房产证已办理，但抵押未解除，卖方自己无力一次性清偿银行贷款，不能解除银行对房屋产权的抵押，因此也不能办理过户；再比如买方欲通过贷款买房，但卖方也是通过贷款买的房，未还清银行贷款，房屋正处在抵押状态，无法办理过户，买方也无法申请贷款，通过同一家银行转按揭的方式卖方的贷款银行又不同意，又没有中介机构或其它的银行提供其它方式的转按揭 ( 跨行转按揭 ) ，这种情况也办不了过户手续。如果卖方的贷款银行同意也可以办理同行的转按揭，贷款银行允许就可以上市出售。根据市场需求，针对类似于第三种情况，一些大的房屋中介机构或股份制银行提供一种跨行转按揭业务，以利于买卖双方的交易能顺利进行。
9 ．未取得房产证的二手商品房能否过户
办理二手商品房的交易手续从法律规定及行政规定来看，都是最简单的，但经济活动的复杂性导致在实践过程当中商品房的交易过程及其复杂，涉及到几类商品房的过户，对卖方来说如刚签完合同未入住的、签完合同已入住、贷款支付房款的、未办房产证的、已办房产证的但未解除抵押的、已办房产证的等；对买方来说有一次性付款购买此房的、有通过贷款购买此房、有通过转按揭购买此房的等。上述情况的存在就导致某些交易无法完成，有些交易方式是不合法的，有些交易不被房屋交易管理部门批准。举例来说，如刚签完合同未入住的、签完合同已入住、贷款支付房款的、未办房产证的这些情况下买卖双方签订的合同，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十七条的规定：下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的 。因此这类房屋的交易可能被认定为无效，或者被认为合同目的无法实现被解除。
10 ．上市成交价格明显低于市场价格的已购公房和经济适用房能否办理过户
已购公房和经济适用住房成交价格明显低于市场价格是可以办理过户手续的。衡量已购公房和经济适用房上市成交价格是否明显低于市场价格的标准，参考《北京市已购公房和经济适用房再上市买卖指导价格手册》来判断。
11 ．乡产权的房屋能否再次上市出售
有一购房人看中了一套别墅，是在集体土地上所建房屋，乡里也同意在此建房，但市里一直未给办规划及土地手续，但这里已形成一个别墅区，据说好多影视及娱乐名人都在这里买房，这个小区是十几年前建的，现在有人要卖一套房，购房人很喜欢这套房屋，但也有些担心，可是这里买房的人都住了十多年了，也没什么问题，这样的房子我能买吗？在集体所有土地上所建房屋，违反房地产开发基本程序，也违反了国家法律法规，购买非法开发的房屋，不可能取得产权证，无法上市转让。另外，非法建筑不受国家法律保护，如该建筑影响公共利益有被拆除的风险，另外，如遇合法的征地拆迁按法律规定购房人也不能得到补偿。购买这样的房屋售房人与买房人签订的合同应属于无效合同，不受法律保护。
12 ． 外国人 ( 或港澳台同胞 ) 购房或卖房有什么限制
从 2006 年 7 月 11 日 开始，建设部、商务部、国家工商行政管理总局、国家发展与改革委员会、中国人民银行、国家外汇管理局联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对境外的单位及个人在中国境内购房进行了规范，其中规定境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。而且对于符合上述规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门对境外机构及人人不符合自用、自住原则购买的房屋不予进行产权登记。
13 ．境外单位售房或买房规定
境外单位可以在中国购买房屋，但需到北京市涉外安全项目审查办公室办理准予购房证明。单位售房或买房与个人售房或买房程序一样，只不过提交的材料或证件不一样，单位售房要符合法律法规对处分财产的要求，不能违法或越权处分单位的房产。
14 ．二手商品房还分内销房和外销房吗
北京市在销售一手商品房时已取消内销房和外销房的规定，房屋再次上市销售时，除了政策性房屋如经济适用房、房改房有限制外，其它住房在内销、外销方面已经已没有限制，无论外国人还是港澳台人士符合现在的购房审批条件均可购买。
15 ．二手商品房从交易状态上分哪几类
（ 1 ）已取得房屋所有权证，未贷款，未做任何抵押；（ 2 ）已取得房屋所有权证，贷款未还清，贷款银行设定抵押，抵押未解除或银行以外的抵押权人设定抵押未解除；（ 3 ）已取得房屋所有权证，有贷款，但还未办理抵押登记手续，房屋所有权证在银行或开发商或代办房产证的中介机构留存；（ 4 ）未取得房屋所有权证，无贷款，房屋已交付；（ 5 ）未取得房屋所有权证，无贷款，房屋未竣工，还未交付；（ 6 ）未取得房屋所有权证，有贷款，房屋未竣工，还未交付；（ 7 ）未取得房屋所有权证，有贷款，房屋已竣工，还未交付；（ 8 ）一次付款，刚签订完买卖合同，未办理预售登记；（ 9 ）一次付款，刚签订完买卖合同，已办理预售登记；（ 10 ）买卖合同已签订，通过贷款支付房款，但未与银行签订贷款合同，未办理预售登记；（ 11 ）买卖合同已签订，通过贷款支付房款，但未与银行签订贷款合同，已办理预售登记；（ 12 ）买卖合同已签订，通过贷款支付房款，已与银行签订贷款合同，未办理预售登记；（ 13 ）买卖合同已签订，通过贷款支付房款，已与银行签订贷款合同，已办理预售登记；（ 14 ）与开发商签订认购协议书。
16 ．二手房来源的分类
二手房的来源主要有两类，一类是商品房的来源，即出售的二手房在购买时是商品房，另一类是房改房，房改房属于政策性房屋，包括的种类比较多，其中有已购公有住房（已购公有住房又包括北京市的已购公有住房和中央国家机关在京单位住房）来源的二手房、经济适用房来源的二手房、集资房来源的二手房、危改回迁房来源的二手房、个人存量私房来源的二手房、旧村改造来源的二手房、农村宅基地来源的二手房。不同来源的房屋在上市交易时手续及办理程序都有所不同。上述来源房屋中，既有政策及法律、法规及规章依据的合法的可上市出售的房屋，也有现行法律、法规、规章及政策限制或禁止交易的房屋，因此在判断某一来源的房屋能否合法上市出售时，应根据法律及政策规定，符合要求才能上市交易。
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