北京的租售比超过纽约曼哈顿了。已经超过了日本91年房价泡沫高峰，比07年危机前高40%。目前达到1:500。1:600。换算成年的话就是1:50左右。若投资性买房，50年才能收回本金，加上利息估计要70年，甚至80年以上。当然国内投机者重，就像股市一样，很少冲着分红去的。但是现金流贴现计算的净现值才是根本的定价标准。
拿股市类比一下楼市：我觉得前几年，楼市经过第一波牛市后，经过一段调整，现在在加速赶顶。只有北上广深这种指标性的大城市还在上冲，在加速赶顶，大量的二三线城市楼市已经显出熊市。大量的地产商退出市场，还有一些骗子（某志强）在喊未来10年楼市黄金期。稍微想想，就明白了，能赚大钱的买卖，他早自己做了。喊大家一起去发财。目前的悬念就是那些人接最后一棒。
我认为，房地产目前不适合投资，未来房价会一层一层的下跌，但不会崩盘，若随着可支配收入提高，租金提高，租售比会往国际线1：200-1：300靠拢。
而刺破泡沫的导火索可能就是收紧房贷政策，提高房贷利率的那一刻。
附加几位经济学家的观点：
吴敬琏：我现在担心的不是它降不下去，我是担心它崩盘。日本当年崩盘以后到现在还没有起来。所以我想宏观当局也不会采取措施主动去把这个泡沫捅破。
我认为房价将下跌，但这个下跌不是一步到位的，先期先下跌20%-30%，之后可能会有反复，最终会出现房价下跌50%。
渣打银行中国首席经济学家在今年6月份表示，估计会有一些城市出现硬着陆，像温州或者是鄂尔多斯那样，房价跌50%以上，估计有10-20个城市会发生这种情况。（温州楼市是全国楼市的方向标，这点我赞同）
茅于轼近日接受采访时称，中国的楼市肯定要出问题。房价逐渐往下掉,掉一半以上,这是必然的。只是不知道哪天爆发,目前还没到那个时候。房价的下跌和经济环境有直接的关系,在某种特定环境下,大家都会卖房,现在还没到这个时候。某种特定环境就是指投资环境好,如果大批私人资本进入金融业,房价马上会掉。
日本人的地产泡沫吹了四、五年，最终还是在1989年破了。美国人的次按泡沫吹了五、六年，最终在2007年破了。中国房价取决于什么?房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。所以，房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
我最近唱衰房市的发言有点多了，哈哈。希望JSL的朋友，避开这次浩劫。
也可能我是杞人忧天了，按地产老总任志强的说法：未来又是一个黄金楼市！嗯。
李嘉诚是用行动唱衰内地一线城市房价的人。他把接力棒交给后面的人。
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
可是李嘉诚公开场合还是表示：看好中国经济，看好中国楼市。
呵呵，目前资产全部撤出大陆，在欧洲抢购资产呢。
李嘉诚需要和内地政府搞好关系，这个是精明的商人都会做的事。他深知zf需要听到什么样的言论。李嘉诚很了解政治，不然没法在内地混。
李走怕不光是经济不好的问题，经济问题对一个商人来说总有机会赚钱的，更多的像是不想与虎谋皮（如果认为是李怕反腐的话请绕开，不与脑残争论，贪不会去法律更全的英国的）
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
大部分人能支撑的房租才是房价定价的根本。房价继续疯狂的涨。到房主发现租金100多年才能收回本金和利息的时候。也就开始了房价回归理性之路。
其实根本的决定原因是我们的GDP增速慢慢转为5%，4%。甚至更低，居民收入增速难以支持这么高的泡沫膨胀速度。
而地产大佬和富豪们，更不是傻子（如李嘉诚）。他们能第一时间知晓国家政策和经济真实状态。他们把房价普遍推到天价，然后鼓吹又一个10年黄金楼市，把中产吓破胆，赶紧砸锅卖铁的买（现在的状态）。等中产发现，想收高租金回本却租不出去，想卖还很少人接手并且有重交易税。然而库存高企，新房供给却源源不断的时候（前几年房市火爆疯狂拍地造房）。若国家收紧房贷，提高房贷利率。必然压垮房市。
按gdp英国不会比中国更快吧，哪怕是到了4%-3%，想想什么是商人最害怕的
商人最怕的是政策突变，经济下滑。
3年前，120多万的房子，我租来是800一个月....算算多少租售比？？？？？上个月搬走了。有我当时的装修，租给下一个房客1800元一个月，现在房价100万。房东说有105万，卖的掉才算钱。房东后悔租我那会没卖。现在考虑很久觉得以后通地铁还会涨。租给现在这位也是3年，我觉得3年后，他又会后悔。，
- 享受市场的恩赐
房价问题，和一线城市房价问题，应该是两个不同问题。北京、上海、深圳的房价也不能一概而论。短时间观察的一线城市归类，长时间不能确定有效。
坚持党的领导！坚持让众多韭菜接盘！
- 与狼共舞，概率和统计，韭菜三分钟
国内有人讨论房价，考虑过利息的吗？
利息降到零的时候，房价你们怎么看 ？本金和利息多少年回本？？
利息降到零，有没有可能？
欧美 日本很多零利息。
利息没有降到零，房价是不是还有一点点时间空间？
利息为零，100万房租20000多一年， 房东是不是赚了？？
- 西胖子开奶中
租售比的观察是对的，租售比不靠谱，要么房价跌，要么租金上涨，但租金上涨完全看工资的涨幅。感觉工资还能再涨个100%吗？
- 西胖子开奶中
事实是日本，香港，美国，零利率，租售比 5%以上。这是当前情况。
- 享受市场的恩赐
经过筛选，现在三线城市租售比可以达到 5%以上。
- 自动化交易是王道
只有北上广深才有房地产
- 西胖子开奶中
那也是在余额宝 3.5%的平均水平下。
银行理财随意一个 4%-5%,年率。
加上三线城市空置率奇高。租房是有工作还会有市场，三线城市人口大量外流。。。
哪里的三线租售比5%。。。
具体点。。。
不会拿某个城市某个楼盘某套房来代表吧
现在好多一个论调 只有一线才有房地产
几年前可不是这样
主流的论调是到处都是房地产
不是后视镜就是眼前党。。
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
@梦想会计师。
不可否认部分城市经过大幅调整，跌了40%。如温州均价从2万1跌到了1万2。目前价位接近合理了。可是我调查的温州人均工资4000左右。我个人觉得一平米房价约为或略高于该城市平均月工资2倍。即为合理价格。温州房子均价合理范围应该在。（考虑海边因素，给予一点溢价）。
而我调查的济南的情况则租售比约为1；400。（济南应该算二三线城市）
市场供求会调剂，若跌不到这个价，地产商继续投资建房咯。增加供给就是了。（有人可能会说政府会限制拍地，呵呵高价拍地，他乐还来不及呢。限制毛线。）
- 长线看空，绝不短线做多
看到现金流贴现模型就直接不想往下看了。
首先你的模型就错了。。
现金流贴现模型隐含的假设是币值稳定，政府不会乱印钞票。
京沪房价高的原因是天朝的M2会以15%增长，个别年份甚至可能会有20，30%，如果将来失控，百元大钞，可能只够买一张卫生纸。那时你就会认为北京上海房价一平米只值一袋卫生纸，实在太不思议了。
- 享受市场的恩赐
地产投资也是一套完整的体系，复杂程度不亚于股市。随便买套房就赚钱的时代过去了，但是，经过认真分析，调研，在三线城市租售比达到 5%是比较保守的。感觉短期，房地产博弈的空间可能更大，因为政策转向比较明显。
楼主说的租售比是一个可以参照的指标，但是得会用。
房地产之间有巨大的差异性，投资房地产，一定要清晰的理解这些差异，然后做好现金流平衡和收益的扩展。
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
DCF估值模型错了？
乱发货币，没问题啊，只要我们的工资增速跟得上，房租增速也就跟得上了。就可以支撑这个房价了。
- 长线看空，绝不短线做多
你有加了两个假设。
06年到现在房价翻了5倍吧。多少人收入翻了5倍？
如果大家收入的增长速度和印钞机，国民党也不会去台湾。
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
@ wangfan411
事实是居民工资增速远远低于房价增速 。所以请问，靠谁一直买来支撑房价上涨。
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@ 梦想会计师
我在搜房网统计了百城租售比，也没找到5%的，请推荐一个。我去买。
- 享受市场的恩赐
做房地产，要同时考虑房价的波动，房租的波动，个人收入的变化，资金成本的变化等多项指标，要尽量量化。不能单独考虑某一个变量，这些指标相互影响，共同影响收益。
举个例子吧：比如买房是要全款还是贷款（即首付比例），就是要计算房价的平均每年增幅，房租和资金成本。首付款的多少是根据这些数据计算出来的，不是根据国家文件，三成首付还是五成首付随便出了。
其实跟我们买A类一样，里面很多的计算，繁琐的计算，带有很多很多的假设和推演。
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
降到0利率？同时还搞债务置换变相QE。看看欧元QE后走势。我们的汇率保得住吗？
衡量房价高低的是什么呢，对比人均收入，还是租售比？
如果人均收入的话，静态的收入在二三线城市已经不够支撑目前价格了吧。
租售比的话，未来租金上涨空间幅度是个难以判断的指标，不过租金毕竟供需的结果，同样用收入和租金的对比可以比较吧。
杭州我在的区域，不算中心，3500一个月，二居，中等小区。未来上涨空间目前看不到。
m2增速15％是投资占比大的结果吧，在利润下降的趋势下，钱为什么不流到债券，股票，或者海外呢？
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
首付3成还是5成，不是关键。贴现回来大约一样的。银行又不是傻子。未来的利率政策信号，人家知道的比我们早。
难道预测到房价要跌？自己本来想付5成，改为了3成，若房价慢慢跌去50%，不还月供，违约？显然不能。
- 惟心不易
我前年来的广州，没有买房，虽然看空楼市，但估计不得不高位接盘
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
刚需，因结婚买房也没办法。
只能比较租房几年等待可能的房价调整，和目前高价买房，享受住自己房子。那种效用高了。
若很讨厌租房，不喜欢房东涨价。受不了搬家。并且个人或父母能帮忙付钱。可以考虑买。
若在3-5年后，出现房价30%以上的调整，而自己因买的早注定一辈子多付这30%。因而相当于白白工作7-10年。人可能会出现精神崩溃。那还是建议考虑租房。
M2不会再像前几年15%的增长了，最近二三年的M2一直是逐渐下降的趋势，今年的七八月份因为救市显示有点异常达到了13%以上，但是我们也看到了汇率的暴跌。政府如果还想一直好好的玩下去就不会大放水了，否则恶性通胀就真的来了，只要江山和权力在，以后能捞钱的日子长着呢。我今天在外面逛街，看到有大卡车拉着卖核桃15元每斤，香蕉5元3斤，这是多少年前的价格了，当然这是个例。
有一些不同看法，如果出现30%以上调整，我会觉得那我可以更早的换到更大的房子了。因为现有房产和目标房产的差价减少了，相信持有这个观点的人不在少数。
据说房价的下跌是缓慢下跌的。我不知道是不是真的。如果是这样，等跌到差不多我都老了。就这几年，等着买房去媳妇儿呢，没房子丈母娘不答应啊~这笔账怎么算？算不清呀
3500的租金，如果加上夫妻的公积金，大概在5000左右。如果是这样的话，很多人会选择首付20万，贷款60万，买一套80万的房子。各位说的是杭州市区，这个价格太高了，整个杭州的平均房价估计一万左右。一对夫妻只有能在杭州混下去，我觉得他们还是会买这个房子。
问题的关键是，还有没有这么多岗位给年轻人。
我觉得各位都太有投资人的理性，而大部分普通百姓是没有这么理性的。因此考虑问题，只考虑模型似乎离生活太远。
现在高房价是地方的很大一部分收入来源（卖出的地值钱，二手交易的税收，建造时的各种收费），所以房价暂时来说还是会顶着，不过最终趋势降的不会平缓
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
@面包。杭州均价应该在1万6左右。搜房网的数据。离合理价高了20%多点。其实杭州算是泡沫不严重的一个城市了。
若需要买房结婚，这个溢价还是可以接受的。毕竟不能等5年再结婚。
- 西胖子开奶中
3500元租金的房子不止 80万。
估计大概180-200万算少的。
- 西胖子开奶中
行了，再来一个设想，说房子涨的，在于说M2，每年15%大概的钱大把大把的。
这个有一个美元人民币的问题，如果汇率不变，人民币又毛，海外的东西会不会变得越来越便宜？
而有没有这么多的美元储备，让大家十一狂SHOPPING呢？
我大概能找到这点点的数据。
“2015年8月，人民币外汇储备减少939亿美元，创下历史新低。从去年6月至今，中国外汇储备已下降4300亿美元，而且下降的势头还没有终止。”
非常有趣的观察点在2016年2月的数据。
因为上年换完美元的，满额度的，1月还要换，2月就可以观察到数据。
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
汇率长期来看，我们的GDP增速换挡到5%，4%以后，相对于美国已没有投资的吸引力了。（何况资本转出，还有政治风险）。长期来看会走弱。
短期来看，我们处于利率下行通道，而美国处于上行通道，短期汇率也不乐观。
一直坚持用外汇储备来抗汇率，只会造成更大的资本外逃。而且在挑战三元悖论，勇气也是可嘉的钱。
贴个外汇储备的图给你。目前外汇储备余额与2013年8月左右相近，实际上还是很多。
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
＠ozora。外汇储备要看可用的余额。就像一个公司资产很庞大，现金等价物才是应付短期流动性的这样的下降速度不可怕吗？能支撑多久？
- 西胖子开奶中
外汇储备当然还有很多。
上面网站贴来的。
让信技术者说说吧，这说明什么。
我不信技术的，所以我也说不上。
说说我大概的观察：
外汇储备：
07年大概1万亿美元。
现在大概3.5万亿美元吧？涨了250%
房价（只观察了上海）
从07年到现在涨了300%
见 gxn兄的帖：
人民币汇率:
现在是 6.40
我没什么结论，我也无法联系起来说，我只是整理一些数据吧。
- 别人疯狂我也疯狂，别人恐惧我也恐惧，只求快人一步
大师你好，请问分级A的约定收益率是指修正收益率还是当前收益率？
大家怎么这么看空房市？难道是屁股决定脑袋？今年深圳和通州的房价都涨了多少？有很多人是坚决看多一线城市的～
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
＠zhouenlai18。不管看多看空，给出论据，分享一下分析逻辑。
总觉得好多人认为政府会无限制的印钞到无极限。 你们研究过日本韩国的M2数据吗。。他们也经历过M2高速增长时期。在同样的经济发展阶段 M2高是共性。反过来 不同的经济阶段。M2表现完全不同
政府绝大数情况下 也是要遵守一定规则的。。不是说想怎么来就怎么来
在没有强大外力压迫下
政府会弱智到让自己早点下台吗。。。。
换有个问题。。
就算印钞无极限。。第一
房子一定会被社会选为抗印钞的标的吗。。
很多人喜欢看后视镜 但是后视镜都看不到位
除去大城市的房子。其余地方的房价基本和普通人工资
物价整体幅度差不多
完全没有体现出抗印钞的性质
大城市的房子 之所以涨的多。更主要的因素是 供需失衡。。而不是印钞
未来大城市的房子是不是还能体现这种抗通胀的性质。主要换是看供需
第二 真正恶性通胀来了。。美国的房子才是真正的抗恶性通胀的标的。至于你北京上海的。。只能呵呵 不被人冲进你家打砸抢就不错了。。。还指望保值。。。
08经济危机以后
地产政策三次刺激。。。市场（包括一线）整体力度一次比一次差。。 现在整体炒不动 开始炒个别区域。。。
可以断言 今年接盘深圳和通州的高位房。。如果是以投资心态来接盘的。那未来投资收益会很可怜
通州的房价10年爆炒之后 12年那波都没回到高点 。。今年估计超过了高点。。但是如果在10年3月高位接盘的。5年的投资收益远低于北京其他大部分区域
楼主你有几套房？房价问题很复杂，宏观上可能房价有崩溃的风险。但是具体到我们每个人，拥有一套自己的房子，大房子、好房子。这是90%以上中国人一辈子最大的追求了。任志强苦口婆心的在劝青年人买房的同时，其实是在劝青年人努力奋斗。早些年贷了很多款买房子的青年人最后都破产了吗？个人建议，如果不是资产已经千万上亿，就把房子当居住品吧。因为对于很穷的人来说，想把房子当成投资品都没机会。年轻人有能力，够得着就早点买个房子，有恒产者有恒心。贷款有点压力，也就更努力的工作了。整天网上分析来分析去，最后得出一个房价要崩溃的结论。就算房价真的崩溃了，大多数人又能逃得过？房价崩溃了就能免费送一套房子？
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
＠vincting
贷款了有压力才有动力，对，没错。可是假如就差了3年房价跌去了30%多。相当于白工作了7-10年。这种压力很享受吗？
看我帖子回复就知道。我不反对刚需买房。我在谈论投资性的。或者以投资的思维去买第一套的。毕竟第一套以后可能卖掉换别的。
买房是上世纪的中国梦，随着观念开放，年轻一代已经逐渐摆脱了这个观念的束缚。结婚买房，买学区房，都是营销概念。
现在杭州房价和11年一样，这几年我把买房钱放入理财都有30％以上的收益，要是贷款买房付利息，正反至少是首付款的50％差距吧。
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
按照许小年教授的美元周期理论，（具体内容见最上面的帖子末尾部分）。我们房价黄金的十几年正是美元周期的低谷期。美元强周期11年达到顶峰，然后慢慢下行。我们的黄金楼市约在02-05年开始起步。现在也算打到了顶峰。而美元14年一轮回的强周期刚刚开始。结果如何，拭目以待
- 好好学习，天天向上
1房产泡沬不能破，否则有大麻烦，所以政策力保
2，土地收入下降，加经济下滑，财政会下降厉害
3，因2，尤其要化解地方债，宽松货币会持续甚至加强
4，三线城巿房巿从13年已开始调整，有时空间了
5，所以我上周在所在城巿买入了价值510W商铺，租金25w，30w，每三年递增。
希望如我判断，好运。
刚刚几位兄台都提到那个三线城市租售比有5%。。。。据我了解，广东一些城市是有的，例如在广州附近的顺德容桂镇，二十来万的二手楼能租1000块左右，五十几万的电梯楼能租2000块左右，租售比是可以接近5%。
另借此宝地向各位达人咨询一下，
因为我刚回国还没置业，最近也正在考虑买套自住房，不喜欢广州的嘈杂人多，所以相中了邻近的顺德，暂时看中的顺德容桂镇，高铁到广州二十分钟，以后同广港高铁后，到香港也在一个小时左右。另外，那里大概2020年左右通地铁，连接广州现有的地铁网络。
在容桂高铁站附近（大概2公里以内）的几个楼盘（同时也是在规划的地铁线站点附近），按建筑面积算大概五千多一个平方，带精装修的按建筑面积算大概六千多一个平方。（顺德很多镇一般按套内面积计算价格，所以有时网上查到价格不一样）
一个建筑面积一百方左右（套内80方左右）的精装修的房子，总价大概在六十几万，三方两厅两卫，方正实用，方位也还好。
另外，大概查了一下，佛山2014的人均GDP在10w人民币左右，接近一万七美金，顺德区估计在平均水平之上。
大家帮我参考一下，我现在该入手吗？还是再等等？谢谢各位的探讨
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
既然称之为泡沫，焉能不破？有些自相矛盾了。
还是祝你好运吧。
另外，在顺德房产网公布的该镇拍卖交易的房产土地价格在四千一个平方左右。
没找到很准确数据，佛山公布的最新平均工资像是在六千左右。
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
＠nzhunter 算租售比不是用二手房的卖价。谁知道二手的产权还剩多少年。
按你描述的收入高，房价低。交通也便利。这地方真不错！想当值得买
- 好好学习，天天向上
房产是分区域的，我认为一线城市炒的厉害，三线城巿调整早，泡沬已去了大部分。
虽然我也觉得现在投资房产不合适，但楼主这个标题本来就有很大的误导性。现在买房年轻人的基本都是刚需。身在这里，都逃不脱被掠夺的。一线和二线沿海省会我觉得泡沫不大，断崖式下跌不可能，慢慢阴跌倒有可能。当然稳住或慢慢上升也有可能。只要没找到新的增长方式，短期内地产问题不大。开发商也不傻，人家也解读经济政治的，他们知道的肯定比老百姓多，人家都敢高价抢地难道没有点底气吗。说到底开发商和购房者都有赌运气的成分，你那标题话说的太满了吧。
谢谢回复，估计新房能在4%左右。顺德的房价好像这些年也没涨很多。本地人自建房比较多，在顺德工作的外地人大多是比较低端的打工者，工厂比较多，所以买房的比较少，有些广州过来的投资客。大概的理解如此，但是我找不到相关的数据佐证，不知具体情况如何。
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
我前面的回复有，我对于刚需买房没有负面态度，也理解因为结婚迫切需要买房的人。但我更多的是针对投资性的，或者把以投资思维来买第一套的，毕竟第一套卖掉换别的房概率不小。
开发商赌得起，我们租得起吗。
好吧，若损害了你的利益。抱歉。
不过，我捍卫我说话的权利。
- 可怜之人必有可恨之处
十五年前一朋友买了一套房给儿子上了上海户口，一线城市目前谈下跌还早，什么时候取消限购再预测涨跌吧，一线城市的各种资源优势太明显，政府可调节手段太多，压的时候别谈跌，护的时候别谈涨。
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
那现在是压还是护呢
- 永续A三要素:含收量足整价低
出差去過一些地方，如清遠市，至廣州一小時車程，醫院學校附近也有大量空樓
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
我个人猜测广州房价在去年见顶了。同比跌去了6%。不过这需要研究一下广州的制造业和金融状况才能下定论。
- 可怜之人必有可恨之处
很明显一线是压，其他都在护。所以我只看好限购的一线城市，看空其他所有城市。不过总体一线城市价格太高，不认为一线会连续大涨，但一线城市的市区根本没大跌可能，长期跑赢通胀没问题。
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
很多人不管多高价买房，或者售房者任何时候都高喊的口号就是：买房可以长期跑赢通胀。
但是都忽视了几点：（1）中国像09，12这样的大规模刺激还会不会有？其实14年试探性刺激了，效果甚微。就想感冒吃同一种药，前几次管用，后面不管用了。而且继续这样的搞房地产，我好不怀疑民生会出很大问题。试想，再搞一波刺激，房价涨到一平米等于年平均工资，会发生什么后果。借用许小年老师的话：政府现在无力也不敢搞这种刺激了（2）长期跑赢通胀，没错。但少说了一个定语，要在一个完整的通胀通缩周期内！人要有独立思考的能力，不能被前几年的通胀吓破胆，就以为会一直存在通胀。中国经历了十几年高增长和高通胀，可现在恢复美元强周期了，新兴市场资本会外流持续5年之久。换句话说现在进入通缩周期了！看看大宗商品价格跌幅！看看你身边的菜和水果价格！
对于这个观点，我只说一句，拉倒吧。
谢国忠03年就开始说了。
如果坚决关紧水龙头，那么房价无疑高估。但谁知道钞票几年后会不会再翻一番呢？
2008年底M2不到50万亿，现在已经130万亿了。票子越来越多，自然越来越毛。
佛山顺德的房价与收入比，相对广州来说，性价已经很高了，靠近广州的顺德陈村镇，北滘镇的楼盘现在很多是广卅客买的
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
我认为房产是一种类大宗商品，或者看作一个大宗商品集合体。
大宗商品(CRB指数)自2002年开始（上一个美元强周期刚刚结束的时间点），到07年高点涨了5倍。之后因经济危机跌去了60%.然后就是中国的4万亿投资，把全世界的过剩产能消化了，而自己的产能更加的过剩，获得了很高的国际好评！接着自低点涨了3倍。然而到现在已经跌去了50%。当然大宗走势和美元周期很契合，负相关性明显，我就不上图了。美元14年一个轮回的强周期毫无疑问开始了。（我只是评论现象，毫无崇拜美国之意）。
再次重申我的观点：房产是一种类大宗商品，或者看作一个大宗商品集合体。在12年以前，中国房地产的走势和大宗走势是契合的。然而最近3年呈现了极大的背离。大宗商品价格跌去了50%,中国的地产价格继续攀升，呈现价升量缩的现象。从产业链的角度，我认为成本跌去了一半，产品价格反而又大涨了，这是十分危险的信号。
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
货币不是想发多少就发多少，有这种想法的缺乏基本的货币理论。若我们继续扩张信贷，我们就完全符合了第一代货币危机的条件。（而事实上，克强指数里面的信贷投放量近两年在加速下降，触目惊心，反而延缓了危机的发生，而墨西哥就是被第一代货币危机摧毁了）
我普及一下第一代货币危机的机制：
实际的机制过程通常是这样的。当一国最初采取信用扩张政策时一般能够达到刺激经济增长的目的，这种政策效应通常会持续一段时间。在这一时期，该国经济增长的加快会吸引外资不断流入，它们中一部分被用于扩大进口，一部分增加了该国的外汇储备。这也意味着加快了信用膨胀的进程，因为央行以收购外汇形式投放的货币是基础货币，它在流通中将发挥乘数效应。当缘于国内信贷扩张和外资流入这双重原因的信用膨胀持续一段时间后，会使该国经济走向畸形发展，泡沫经济和虚假繁荣纷纷登场，并且越演越烈。这不仅会使该国的基本经济面不断恶化，也会使该国的经常项目收支从实质上开始发生逆转。即使在这个时候，只要泡沫的空气尚未逸出，信用膨胀就会继续下去，有问题的投资看起来也是好的。但是，泡沫就是泡沫，当这种状态持续一段时间后，经济开始呈现疲惫之态，问题浮出水面，一些企业开始倒闭或面临倒闭，一些金融机构也因此陷入困境。这会引起外资的警觉，外资流入减慢，甚至开始出现外流。与此同时，该国基本经济恶化和泡沫经济造成的经常项目逆差已开始加速消耗该国的外汇储备。就是在这个时候，如果该国政府认为经济的疲惫和经济过程的银根短缺是由于货币供应不足，因而继续采用信用扩长政策，其结果只能是加速外汇储备的流失，所表示的那样。最后，当泡沫经济开始全面崩溃的时，经常项目逆差和外资的流出会加快该国外汇储备的流失，这在客观上会对该国经济形成紧缩效应，从而迫使该国央行把卖出外汇而回笼的货币再次投入流通——如果它不想让信用紧缩导致经济衰退而保持货币供给量不变的话。但是在这里外汇储备的流失是原因，而不是结果。也就说，不是通过信贷形式提供的货币供应量的增长导致外汇储备的流失，而是外汇储备的流失迫使信贷补足相应的货币供应量。
长期推行或纵容信用膨胀所造成的种种恶果，已使经济的崩溃和衰退不可避免，它或迟或早都会使该国外汇储备消耗殆尽。当有迹象表明政府已无法控制局面，本币贬值即将变成现实，投机者就会加入到冲击外汇储备的队伍中。他们不只是把自己手中已有的本币兑换成外币，并且开始借入本币，购进外币，以便在本币贬值后获利。这种投机倾向甚至会演化成公众行为，投机性国际投资基金更会趁火打劫。到了这个时候，外汇储备完全丧失，政府不得不宣布实施浮动汇率制度，听任本币随市场贬值，已是必然结果。
有的人会说我们可以限制资本兑换啊。其实我们目前在挑战三元悖论，想着维持固定汇率和独立货币政策的同时，还想资本管制。是不能成功的事情。（当然或许只是管制我们小屁民，大官巨富可以换汇跑路）
好多人的经济思维还停留在老毛时代的
人定胜天和政府万能论。。。。不相信长期客观规律
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其实细想一下，房价的飙涨，也是经济发展使然，加上中国喜欢从众，做那个产业都是政策一指，产业资本一窝蜂都上，产能就大量过剩了，这也和中国靠银行来融资有关，国家控制了信贷投放的方向。
钢铁产业，光伏产业，信息产业（3大运营商）等等，概莫能外，而房地产走的路也不会和他们不同，最多只会延缓下跌的趋势。
2013年看过洛杉矶尔湾区一个中产阶级住宅小区，2万人民币一平米，二层楼，类似中国的联排别墅（从外立面看没中国的那么好、那么高大）。
今年，深圳龙华某大型楼盘，住宅建面220多万㎡，超高层（40~50层），每平预估价约5万人民币（年底开盘），至少可售1000亿人民币（分期销售，后面的房越卖越贵），还不包括几十万㎡只租不售的商业面积。1000多亿啥概念？中国建造一支航妈编队的成本！
折算到容积率，中国深圳龙华一个被农民房和荒地包围的地块，每㎡土地的价格是洛杉矶（美国第二大城市，亚裔中产的最爱）的20倍。
不崩没有天理！
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赞！放眼看世界，才能有对比，有对比才能有鉴赏，有鉴赏才能有取舍。
而井底之蛙，只能练就坐井观天的本事。
资本外逃，外汇占款下降，于是降准减息
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是的，资本外逃，降准降息是由此导致的对外汇占款下降的一个冲销错失，同时由于经济增速下降和降息加剧贬值预期，资本继续外逃，外汇储备减少，外汇占款下降，继续降准降息来冲销。
这并不是一个坏事，是一个动态寻找国际收支平衡的过程。
楼主说的“这将是被政府掠夺财富最严重的一代”是深深的认同的。
主要是因为处在人口最高峰，资源稀缺，社会竞争，身不由己。
但三年内一线城市楼价会降吗？
现在限购还未放开，基本上只有本地家庭能购买，且只有1套。卖了再去租房子？恐怕不现实。
对于刚需来说，租房子和住自己的房子，差别实在太大了。
租几年再买？一怕等不来，二怕到时候房价更高。
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你好，我这个过去3年，未来3年。的提法是个约值。也可能3.5，4。或者3年后缓慢下跌10多年呢。（日本就是一个暴跌，然后又盘整，继续阴跌了15年之久。）
精准的时点我算不准，不过我觉得是提高房贷利率的时刻。
- gxn恭喜您gxn
楼主的逻辑和论断均表示赞同，但是近期想要出手上海住宅（内环内的，投资为目的）的想法越来越占了上风。一则这钱反正是股市赚来的；二则可以用上贷款和公积金，通胀时代欠钱的占便宜，公积金不用白不用。心有惴惴焉，不知道上海楼市何时崩盘，而崩盘之后会跌到多少。
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还有大多数人有一个误区。工资好像是只增不减的。GDP增速大幅放缓，不被裁员就不错了。工资减少或者裁员企业才能活下去。企业才不会愁招不到人。
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＠gxn 哈哈。欢迎一起讨论。我有个朋友，想在上海买房结婚。说买高端点的8-10万一平的大户型。他的观点是即使崩盘，这些高档房是被当成古董，被收藏的，价格抗跌。而且大众的观点都是若崩盘，高档比一般的抗跌
对此，我完全不同意。不从价格弹性角度看，仅从收藏角度看，所谓盛世买古董，乱世买黄金。曾经一部张国立，苗圃的电视剧，有一个画面对我印象很深，要动乱了。大家拿着家里收藏的上好瓷器，珠宝去换一个汉奸的美钞，换大米。所以收藏品盛世可以值1亿，乱世值500万。谁说不可能呢。房价若崩盘，或者慢慢跌去50%。应该不是太平盛世了。目前全球资产波动率很高了，而且居高不下，可能继续上升。
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做个类比：我觉得前几年的楼市调控，像07年股市的530，证监会怒加印花税，引发暴跌后又继续反弹。而现在楼市政策宽松，买房首付可以3成，相当于在当年的5000多点配资高杠杆买股票。近4倍杠杆买在近6000点上。
我现在把电脑桌面换成了日本房价走势图，也想把它做成画挂在墙上。时刻提醒自己房市的风险。
我觉得不管哪种资产的牛市，鱼尾行情不能参与，错过起码还有积蓄，有工作，生活也不影响。
但是一旦高杠杆买在山顶。自己的资产灰飞烟灭了。（其实资产没有蒸发，是被炒高房价的人拿走了，一如股市）这一生想缓过来，就很坎坷了。
从投资角度讲 。是一个好标的
但是投资更重要的是介入的价格。
现在的一线
好多伪豪宅。。卖的高只不过是因为这两年拍的地价太高
性价比真的很差
同地段 差不多二手房
价格可能只有新的三分之二
品质差一些才一半
投资这种房子。。就算楼市继续涨。。其收益也是很差的。。
从一线的价格趋势看
二手房房价已经和同区域地价完全脱节了。。完全跟不上了。。时间已经持续2年多了。。
这点看和09年时候地王一出
短期内追平地价涨幅。。现在完全不能比。
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其实房地产市场是一个垄断市场，实质上实行的是价格歧视制度。
目前房价处于高位，买房的人是支付能力高的人，等这批人需求得到满足以后。
地产商继续降低房价，满足支付能力次高的人的需求。只要有利可图，就会持续下去。
反正从大宗商品来看，成本降低了50%，房价降10%，20%,30%.直到50%。分别卖给支付能力不同的人。都有得赚。
家在浙江某市，房价应该是回到10年水平了。
据我所知，身边能负担起房子的家庭基本都已经购买了房子，市场上好像没多头了，鬼知道接下来会发生什么。
就目前来看，中国经济复苏很难，可能这次真的会不一样。人民币汇率问题是我今年考虑最多的事，可想来想去找不到什么合法途径解决这件事。
真不好说，房价要跌已经说了20年，各种理由。但是我相信总会有说对的一天。看看身边买房的傻子变成了富翁。没买房的有钱人变成了屌丝。但是真心希望房价可以跌一半。咱也换套大的。
10年卖掉了套，到去年跌掉18%样子，今年又涨回到卖出的价格，还高一点。
- keep hungary，keep foolish。
宏观的知识比较薄弱，只说说自己的感想吧，希望大家不吝指正。
房子是大多数行业的基础，这个可能不好理解，用词可能也不准确。比如开服装店要租店面，就要交租金；开工厂，也要租一大片地皮；网店和互联网加这些，说是没有实体店，但总是要有一个地方组织运营的吧。只不过租金在不同行业占比各异。就像石油，在新能源没有进入成熟期之前，地球上没有几个行业能离开石油，任何生产都是要能源的。如果石油在未来十年涨个十倍，历史已经有证明，会搞成滞胀。
房子这个东西，你不买它，你就是安全的吗？呵呵。我们喝的每一杯星巴克，其实就已经包含了地租的成本。所以说，房地产绑架了中国经济，是有道理的。
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
美国77年，美国85年，日本 91年，香港97年，美国07年，南欧2010年。
这些国家，房市崩盘之前，都是房地产和相关产业占到了GDP的40%以上，按你的说法哪个不是绑架了他们的经济，还不是一样崩盘了，人的意志还能改变经济规律？
退一步讲，这些国家和地区房市崩盘了又怎么了？还不是一样能慢慢复苏？自己吓唬自己。
- 可怜之人必有可恨之处
三四线城市根本就不需要去判断，大家出去旅游一看便清楚，豆腐块大点的市区，离市区也就最多半小时车程的郊区大量空置房和大片土地，宽阔的马路边行人没多少。
楼主对一线城市的判断还是不要单从数据宏观预测上来判断，这些分析许多年前就看到过了。要预测一线城市还是最好生活在这些城市去亲身感受一下，就象上海的那块铁皮8万多大家挤破头想买，每月中标连5%概率都不到，拍一年都没拍上的大有人在。
我认为在上海，如果是刚需或是改善型的还是该出手就出手，3年后很可能又要出更高的价格，根据自己的财力早点享受人生。除非横下一条心死等崩盘。至于投资的那就没什么必要了，有这闲钱还不如再努力一把搞个投资移民。
同意楼主。现在的形势，按一个炒房多年的长辈讲：“买得起不是本事，能够将来以更高价格卖掉，才是本事。”他自己去年就把多余房产都处置了。如果是集思录上的投资者，都知道鱼尾巴留给别人吃就好，自己能吃到鱼身子就行。至于买房自住，是按照一个买耐用消费品来买，还是按照人生第一个大宗投资来买，不同心态，会决定现在是不是进场。
- 70后平常人
一谈房价就是热贴，房价真是永远的爱恨情仇
楼市关注“供需”问题，这是根本。
两个方面的供需，一个是新建住宅的供应量和实际需求量，第二个是就业人口和非就业人口的比值。
第一个供需好理解，供应量和实际需求量比是与房价波动具有相关性的。如香港控制新建住宅的供应量，那房价自然易涨难跌；
第二个供需，是人口问题，就是多少劳动力养活多少老人和孩子。观点先亮明，如果生育政策不改变，房子最终就是套人的水泥盒子。什么专家说的人口减少可以通过提高生产效率，增强生产力发展经济社会，基本是胡扯蛋，今后年轻人少了，自然推迟退休了，40岁都算年轻人了，60岁没法退休，你让工作了30-40年的人继续去努力工作，除了因为生活的窘迫外，几乎没有创业的冲动，这方面中老年人是不能跟20多岁年轻人比的，中老年人更适应延续惯例，激发创新真得靠年轻人。
JSL里讨论这些的很多，很多研究的很深入很专业，可以搜索了看看的。
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
很多人喜欢嘴边挂着 ：一线城市不会崩，中国人有钱人多的是。请问是现金吗？有现金才算，别的都很难说。
别拿一线城市当幌子，日本的大城市，香港人口密度比我们大多了。（每平方公里的人口密度，香港排世界第3，是上海的2倍）
日本，香港房价崩起来一点也不含糊。
新的增长方式还没成功出现，现在都是纸上谈兵。真出现房产大跌，很多地方公职人员工资都发不出去。我觉得ZF会花最大力量保楼市的。投资不可取，刚需还要自己考量。值不值得花时间硬扛等崩盘。
- 现在买房就是高杠杆买了个超长久期的债券。不过局中人不喜听。如果不愿意在3米跳板上跳水，那么，注定要站上10米跳台。
那就看在增速下降，同时利率下行的情况下，外汇储备能不能支撑住汇率，到经济转型成功。
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