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关于修订《资阳市住宅专项维修资金管理实施细则》的通知
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& 资住建发〔2013〕82号
&关于修订《资阳市住宅专项维修资金管理实施细则》的通知
各县（市、区）住房和城乡规划建设局、财政局、房地产管理局：为了进一步加强我市住宅专项维修资金交存和使用的监督管理，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，针对我市在住宅专项维修资金归集管理中发现的新情况、新问题，经研究，决定对《资阳市住宅专项维修资金管理实施细则》（资住建发〔2010〕85号）进行修订。现将修订后的《资阳市住宅专项维修资金管理实施细则》印发给你们，请遵照执行。
附件：资阳市住宅专项维修资金管理实施细则
资阳市住房和城乡规划建设局 & 资阳市财政局日附件
资阳市住宅专项维修资金管理实施细则&第一章　总　则&第一条　为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》和省建设厅、省财政厅《四川省住宅专项维修资金管理细则》的规定，结合资阳实际制定本细则。第二条　在资阳市行政区域内商品住宅（含经济适用房、限价商品房）和拆迁安置房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本细则。本细则所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造资金。第三条　本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、二次供水、供电、供气的泵房、机房、箱表房及物业管理用房、非经营性车场车库、通道等。本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和二次供水、供电、供气及共用设施设备使用的管线等。第四条& 住宅、住宅小区内的非住宅或者与单栋住宅结构相连的非住宅应按本细则规定交存维修资金。属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。住宅小区外有两个及两个以上房屋所有权人的非住宅维修资金的建立，参照本细则执行。第五条& 维修资金管理实行政府监管、专户存储、业主决策、专款专用的原则。第六条& 市住房和城乡规划建设局会同市财政局负责全市维修资金管理的监督和指导工作，市房地产管理局负责资阳市中心城区及雁江区所辖各乡镇商品住宅的维修资金的交存、使用和管理工作。县（市）住房和城乡规划建设局会同县（市）财政局负责本行政区域内住宅专项维修资金的监督、指导工作，县（市）房地产管理局负责本县（市）住宅专项维修资金的交存、使用和管理工作。第二章　交& 存
第七条& 我市下列物业应当按照本细则规定交存维修资金：（一）日后取得商品房预售许可或现售的商品住宅和拆迁安置房项目。（二）日后办理初始登记，且同一物业管理区域内其他楼幢已交存有维修资金的商品住宅和拆迁安置房项目。第八条& 商品住宅的业主按照拥有物业的专有部分面积交存维修资金，首期维修资金按照未配备电梯住宅30元/m2，配备电梯住宅50元/m2，别墅60元/m2，非住宅50元/m2的标准交存。首期维修资金按房屋的预测面积交存，预测与实测有误差的，一律不再补交或退还。第九条& 政府委托或授权的项目实施单位应为被征收主体交存首次维修资金。属于纯安置小区的，由政府委托或授权的项目实施单位在办理产权初始登记手续前，按第八条规定标准一次性交清首期维修资金；属于与开发项目混合修建的，由政府委托或授权的项目实施单位在办理商品房预售许可时按第八条规定标准一次性交清首期维修资金。第十条& 业主交存的维修资金属于业主所有。政府委托或授权的项目实施单位为被征收主体交存的维修资金归被征收主体所有。第十一条& 维修资金由各市、县房地产管理局代管（以下简称代管部门）。代管部门应委托商业银行，作为本行政区域内维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户。第十二条& 商品住宅维修资金应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。第十三条& 商品住宅的购房人应当在购买房屋时，将首期住宅维修资金存入住宅专项维修资金专户。购房人在签订合同后，因合理原因经批准退购或换房的，其交存的维修资金一律由开发建设单位负责垫退。开发建设单位在办理商品房项目初始登记时，未售商品房的首期维修资金由开发建设单位按规定标准垫交。第十四条& 开发建设单位在办理商品房预售许可证前，应将楼盘表及相关资料同时报送市、县房地产管理局备案。在资阳市中心城区及雁江区所辖各乡镇的开发建设单位和政府委托或授权的项目实施单位在申办商品房预售许可或现售前，应向市房管局报送维修资金相关资料并备案。提供的备案资料应包括：房屋预测面积楼盘表、建设工程规划许可证、规划平面总图、物业管理区域划分备案表等资料。同时填报《资阳市住宅专项维修资金交存项目登记表》，由维修资金管理中心向开发建设单位核发《资阳市住宅专项维修资金交存通知》。获准销售的商品房开发项目，购房人在签订购房合同前，须在开发建设单位领取《资阳市住宅专项维修资金交存通知》到指定银行交存。开发建设单位核实《四川省住宅专项维修资金专用收据》后，方能与购房人签订购房合同。第十五条& 日前已办分户产权或已办理房屋入住手续，而未交存维修资金的业主，应当按照本细则第八条的规定标准的50%，主动向市、县房地产管理局申请补建。业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当由业主及时续交，续交后分户账面维修资金应当不少于首次应交金额。
第三章　使& 用
第十六条　维修资金属业主所有，应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，任何单位和个人不得挪作他用。第十七条& 维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。第十八条& 小区住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，按照下列规定分摊：住宅之间或者住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。第十九条　住宅共用部位、共用设施设备维修、更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积，分摊维修、更新、改造费用。未建立维修资金专户或者维修资金续筹不足，发生应分摊维修费用的，由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有房屋专有面积承担。 第二十条& 共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用按照以下规定列支：（一）涉及整个建筑区划共用的，在该区划全体业主维修资金帐户中列支。（二）涉及单幢或部分建筑物共用的，在其相关受益业主的维修资金账户中列支。第二十一条& 需要使用维修资金的，按照以下程序办理：（一）提出使用方案物业服务企业、业主委员会、相关业主根据住宅共用部位、共用设施设备现状及业主的意见，自行或者委托相关单位制定维修资金使用方案。维修资金使用方案的内容应包括：维修工程造价的预算情况、施工方案及实施时间、工程预算书及工程合同、维修施工单位的比选方式、工程验收及决算方式、维修资金的列支范围和分摊方式等。（二）维修施工单位的选择工程预算编制完成并经管理机构审核后，业主委员会、相关业主可自行或委托物业服务企业等相关单位通过招投标或者其他公开、公平、公正的方式选定维修施工单位。5万元以下的维修工程项目，业主委员会或相关业主（5户以上）可在管理机构网站公布的维修单位推荐名录中选定维修施工单位。5万元（含5万元）至10万元的维修工程项目应通过比选方式选定维修施工单位（参与比选的维修企业不少于3家），10万元以上的维修工程应通过招标方式选定维修施工单位。选择施工单位主要依据施工单位的资质、业绩、工程预算报价、工程质量、承诺保修等。维修施工单位应当具备独立法人资格并具有相关资质。 & （三）业主决策维修资金使用方案应当经资金列支范围内专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主表决或书面同意，并在小区明显位置进行公示。维修资金使用方案可由工程造价咨询机构进行评估。其费用计入维修成本。（四）审核备案业主委员会、相关业主或其委托的物业服务企业、维修施工单位，持维修资金使用方案、业主大会决议或业主书面同意等必要材料到建筑区划所在地的维修资金代管机构备案，代管机构经现场勘查、审核，10个工作日内出具维修资金使用备案通知后，业主委员会、相关业主方可与维修施工单位签订工程承包合同。未取得使用备案通知擅自维修的，代管机构不得支付维修费用。（五）工程款的预拨付代管单位根据审核通过的工程承包合同约定，书面通知专户管理银行划拨预付资金。预拨付金额原则上不超过预算金额的30%。（六）现场签证建筑区划内的共用部位、共用设施设备维修工程实行现场签证制度。相关业主代表或其委托的物业服务企业应当参与维修工程施工现场管理，对工程范围、工程数量、所需材料、采用工艺与技术等进行现场签证并提出书面意见。维修资金使用金额较大的维修工程，可由业主大会决定聘请工程造价咨询机构代为现场签证。其费用计入维修成本。（七）竣工验收工程竣工后，业主委员会、相关业主会同管理机构、施工单位、监理单位与业主代表，进行现场验收并形成书面验收意见。施工单位凭工程决算明细表、费用结算票据、工程验收合格证明等资料向管理机构备案。备案后，由代管部门书面通知专户管理银行拨付扣除质量保证金的剩余决算资金。（八）质量保修维修工程合同应当约定工程质量保证条款。质保金为工程合同金额的5%。质量保证期满后，由维修施工单位凭据业主审核意见等相关资料，向房地产管理局提出申请并备案，代管部门方可书面通知专户管理银行拨付工程质量保证金。维修工程质量按照国家法律法规和建设工程质量相关技术规范的规定执行。建筑区划内共用部位、共用设施设备维修工程的质量保修内容和期限，须按建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定在维修工程合同中明确约定。第二十二条& 发生危及人身房屋安全，需要立即采取措施使用维修资金的范围：（一）屋面、外墙出现严重渗漏；（二）楼体外墙饰面有脱落危险；（三）楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯的各种扶手、栏杆有脱落危险；（四）专有部分外各类栏杆、围栏、铁门等有脱落危险； （五）景观工程（如石桥、土丘等）出现坍塌；（六）因水泵故障和进水管内水管爆裂造成停水；（七）排水设施因坍塌、堵塞、漏水、爆裂等造成功能障碍；（八）因线路故障而引起的停电和漏电；（九）高压柜、环网柜及变压器等出现功能故障；（十）电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害；（十一）消防设施设备出现功能故障；（十二）房屋安全鉴定机构鉴定为B、C级危房的；（十三）其他共用部位及共用设施设备出现安全隐患，必须消除的。第二十三条& 发生危及房屋及人身财产安全等紧急情况下，动用维修资金的应按以下程序办理：发生危及房屋及人生财产安全等紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造的，相关责任人应及时维修。不及时维修的，管理机构应督促相关责任人、业主委员会或相关业主限期维修。已成立业主委员会的小区，由业主委员会提出维修资金紧急使用方案；未成立业主委员会的，由街道办事处（乡镇人民政府）或社区居民委员会指导相关业主提出维修资金紧急使用方案，报管理机构现场勘查并审核备案。维修资金紧急使用方案应在建筑区划内主要出入口显著位置进行公示并留存公示影像资料。维修结束经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意竣工验收或经管理机构现场查勘并审核，发生的维修费用从维修涉及范围内相关业主维修资金账户中列支并公示。第二十四条& 下列费用不得从维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用；（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的管护费用。（五）按照国家有关法律、法规和规章规定，不能从维修资金中列支的其它费用。第二十五条　在保证维修资金正常使用的前提下，经业主大会或业主委员会授权，代管单位可以按照国家有关规定将维修资金用于购买一级市场新发行的国债，并持有到期。禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。第二十六条　下列资金应当转入维修资金滚存使用：（一）维修资金的存储利息；（二）利用维修资金购买国债的增值收益；（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第四章　监督管理
第二十七条　房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明（由代管部门出具），该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到维修资金管理中心办理分户账更名手续。未按规定办理维修资金过户手续的，将暂停办理房屋转移登记。第二十八条& 未按本细则规定交存首期维修资金的购房人，开发建设单位不得与其签订合同。否则，其合同不予网上备案；政府委托或授权的项目实施单位不按规定交清拆迁安置房的维修资金，将不予办理商品房预售或房屋初始登记等相关手续。第二十九条& 房屋灭失的，应当将房屋分户账中结余的维修资金返还业主。第三十条& 市、县房地产管理局年底应当与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布下列情况：（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；（三）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。第三十一条& 专户管理银行应当至少季度一次向市、县房地产管理局发送维修资金对账单。市、县房地产管理局对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。专户管理银行应当建立维修资金查询制度，接受业主对其分户帐中维修资金使用、增值收益和帐面余额的查询。第三十二条& 维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。第三十三条& 维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。市、县财政局应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。第三十四条& 《住宅专项维修资金专用收据》的购领、使用、保存、核销管理，按照财政部门的有关规定执行，并接受市财政局的监督检查。第三十五条& 市、县房地产管理局须建立维修资金交存情况核查制度，相关单位和个人必须配合核查。对未按本细则规定交存首期维修资金的，应按上述规定暂停办理相关手续，直至按规定交存维修资金为止。第三十六条& 业主委员会、物业服务企业、维修施工单位挪用、骗取住宅专项维修资金的，由管理机构追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，并处挪用金额两倍（含两倍）以下的罚款，构成犯罪的，依法追究直接负责的主要人员和其他直接责任人的刑事责任。物业服务企业、维修施工单位挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应吊销资质证书。管理机构挪用住宅专项维修资金的，由主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对责任人员依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。&第五章　附 则
第三十七条　本细则由资阳市房地产管理局负责解释。
资阳市住房和城乡规划建设局办公室
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新闻来源：资阳房管局
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客服电话:028- 新闻热线:新车有维修记录&资阳销售商亏车又赔16万
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日，何俊明买了一辆东风悦达起亚智跑系列的新车。但驾车时，总感觉换挡不畅。2013年“十一”黄金周时，何俊明一家人打算自驾车旅游。当天早上，何先生启动汽车后，发现不能正常挂挡，而汽车行驶时换挡生涩。　　核心提示
　　修车后论新卖
　　涉消费欺诈
　　日，何俊明花近17万元购得新车后，意外发现该车在同年5月24日的维修记录。和汽车销售商协商未果后，何俊明将两家销售商起诉。旺苍县人民法院于今年7月29日作出一审判决：上级销售商资阳辰宇飞亚汽车销售服务有限公司已构成消费欺诈，赔付消费者1倍购车款，共计164300元。而他之前所购的车依然归他所有。但被告当庭表示上诉。
　　“零事故、零维修记录”这是广元市旺苍县居民何俊明对于购买新车的基本要求，然而其日花费近17万元购买的新车，竟被发现在自己入手前已有维修记录。何俊明向当地人民法院对售卖车辆的两家公司提起诉讼。
　　今年7月29日，旺苍县人民法院作出一审判决，直接销售给原告汽车的宏明汽车销售公司因为对车辆维修事实不知情不承担责任。而宏明公司的上级销售商构成消费欺诈，赔付消费者1倍购车款16万余元。
　　车主意外：
　　新购车竟有维修“前科”
　　协调未果 车主一怒上公堂
　　日，何俊明在旺苍县宏明汽车销售服务有限公司买了一辆东风悦达起亚智跑系列的新车，花了近17万余元，该辆新车的出厂时间为日，是旺苍宏明公司自资阳辰宇飞亚汽车销售服务有限公司处购买所得。
　　但何俊明每次驾车时，总感觉换挡不畅。2013年“十一”黄金周时，何俊明一家人打算自驾车旅游。当天早上，何先生启动汽车后，发现不能正常挂挡，而汽车行驶时换挡生涩。他索性将车开到广元的4S店保养。然而，何先生从该4S店内的汽车维修保养记录中发现，该车在日因车辆换挡卡死，在资阳被更换了手动变速器差速器杆拉线。
　　“新车上路没5个月，怎么会有维修记录？”何俊明对此疑窦丛生。为搞清楚问题，何俊明找到宏明公司和将车售卖给宏明公司的上一级销售商资阳辰宇飞亚汽车销售服务有限公司。两家公司都承认，这辆车被出售之前曾被维修过。
　　日，何俊明向旺苍县消费者协会提交维权申请。后经两次协商后，两家售车公司均同意为何俊明的新车更换零部件，给汽车做几次免费保养，但只字未提退车。“我买的是新车，销售商应给我一辆没瑕疵、无故障、零维修记录的新车。”何先生说。这个协商结果被何俊明拒绝。
　　何俊明认为自己被汽车销售商欺骗，在与汽车销售商协商未果后，一怒之下向法院提起诉讼。
　　法院一审：
　　上级销售商已构成消费欺诈
　　新车归原告 被告另赔164300元
　　历经半年诉讼之后，为这辆曾被维修过的车闹心了许久的何俊明，接到法院的一审判决后，终于长舒了一口气。
　　记者从旺苍县人民法院办案法官处了解到，经过今年3月和4月的两次法庭开庭审理，旺苍县人民法院于7月29日作出一审判决，即原告与被告资阳辰宇飞亚汽车销售服务有限公司（宏明汽车销售公司上级销售商）买卖合同成立。办案法官表示，被告在销售时未将车辆进行维修的事实向原告进行明示，侵犯了消费者的知情权和自由选择权，已构成消费欺诈，并承担赔付消费者1倍购车款，共计164300元。而他之前所购的车依然归他所有。直接销售给原告汽车的宏明汽车销售公司，因为对车辆维修事实不知情不承担责任。
　　何俊明说虽部分诉求未得到支持，但买卖合同关系和欺诈的事实得到认定，他已经非常欣慰。
　　被告不服
　　直接销售商才和原告有买卖关系
　　将向广元市中级人民法院提起诉讼
　　何俊明介绍，“但被告当庭表示不服，要继续上诉，我也将进行应诉！” 记者了解到被告方表示会在判决书送达后的15天法定期限内向广元市中级人民法院提起诉讼。
　　他们的理由是坚持认为原告与该案直接销售其汽车的宏明汽车销售公司才存在买卖合同关系，而他们只与该公司发生合同买卖关系。不能仅仅凭一张销售发票就确定自己与原告存在买卖关系；而有记录只是售前的正常检测，不属于维修记录。车辆质量没有问题，没有欺诈行为，原告请求赔偿没有法律依据。
　　本案办案法官表示，本案一审判决的法律依据是旧消法，“经营者销售已使用过的商品或者经过维修的商品而未明示的，属于欺诈消费者行为”，确定被告侵犯了消费者的知情权和选择权，其行为构成欺诈，并应当承担相应法律后果。
　　遂判决，被告在判决书生效后10日内赔偿原告购车款164300元。宏明公司不承担赔偿责任。
　　律师说法
　　依据新消法 欺诈行为可3倍赔付
　　据四川蜀正律师事务所曹毅律师介绍，我国消法对经营者存在欺诈行为的，规定了惩罚性赔偿。根据新消法规定，在汽车销售和维修保养中，一旦确认经营者存在欺诈行为，可要求经营者按消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的3倍进行赔偿；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。而本案发生在新法实施前，旧法规定为增加赔偿额为交易额的一倍。
　　曹毅律师表示，所谓欺诈，是指故意告之对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方基于错误判断作出意思表示。具体情形，除了本案的情况，根据以前实践中的案例，还比如所售的车辆有事故记录、维修中擅自增加不必要的维修项目、经销商把一辆二手车当新车卖，或把一辆退货的“三包”车当新车卖，车辆确实存在设计、制造缺陷等。成都商报记者梁梁
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　　展车当做新车卖
　　法院判退一罚一
　　根据新华网日报道：安徽的车主单女士满心欢喜购置的新车，竟是辆曾参加过展会的“旧车”，但4S店对此却并不认同，坚称展车就是新车。双方协商未果后，单女士将该4S店告上法庭，经审理，法院认定该4S店构成欺诈，判决其退还并再多赔付一倍的购车款。
　　旧车当新车卖
　　法院判双倍返还
　　2012年巩先生花了30多万元买了辆奥迪A4，却发现这辆车竟是旧车，巩先生将汽车4S店告上法院，要求双倍赔偿购车款62万，并赔偿购置车辆的其他费用8万余元。北京市海淀法院一审判决支持了巩先生的双倍赔偿请求。经现场勘验，法院认为4S店故意隐瞒车辆真实情况的行为构成消费欺诈，故判令其双倍赔偿购车款及其他费用70万余元。（新华网）
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