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股权转让协议已经履行，受让方应当承担付款责任
　　已经履行，受让方应当承担责任
　　上诉人(原审)：郑州市某某公司。
　　：李某某，该公司总经理。
　　委托代理人：杜毅，该公司。
　　委托代理人：高建瓴，北京市天驰律师。
　　上诉人(原审被告)：中国某某银行郑州市某某路支行。
　　负责人：姜某某，该行行长。
　　委托代理人：段菲，该行法律顾问。
　　委托代理人：郭某某，该行监察员。
　　被上诉人(原审原告)：某某证券有限责任公司。
　　法定代表人：南某某，该公司董事长。
　　委托代理人：叶树华，河南仟问律师事务所律师。
　　委托代理人：赵虎林，河南仟问律师事务所律师。
　　原审被告：中国某某银行河南省分行营业部
　　负责人：左某某，该营业部总经理。
　　委托代理人：郭某某，该营业部职员。
　　委托代理人：杨某某，该营业部职员。
　　一、案件基本事实
　　1992年12月，由河南省乡镇企业供销总公司(以下简称供销总公司)、奥地利图喜海有限公司(以下简称图喜海公司)、某某证券有限责任公司(以下简称某某证券公司)等四家参股兴办中外合资企业河南亚细亚不动产有限公司，其中某某证券有限责任公司(以下简称某某证券公司)出资2000万元，占公司出资比例20%，该出资经河南省中发会计师事务所验资已实际到位。日，河南亚细亚不动产有限公司董事会形成决议：海南某某企业发展有限公司(以下简称海南某某公司)收购包括某某证券公司20%股份在内的亚细亚不动产公司的75%的股份，所支付收购价款除原始投入外，对投入的原始股本增值部分按每年15%计算一并支付转让方。同年1月23日，某某证券公司与海南某某公司双方签订投资权益转让，某某证券公司将其在不动产公司20%海南某某公司，支付价款同上。2月26日，某某证券公司与郑州市某某房地产开发投资公司(以下简称某某公司)签订投资权益转让协议，约定：某某证券公司将其投入亚细亚不动产公司的20%给某某房地产公司，转让价格按某某证券公司实际投入2000万元另加年息15%，投资的日期为93年2月起到本协议签署日止。同日，双方双签订2600万元贷款(实际即转让的股权)合同，期限从95年2月26日至97年2月26日，贷款利率按月利率15&计。该同时还开列了还款计划。日，海南某某公司、某某房地产公司、河南省某某不动产总公司三方签订转让股份协议，约定：亚细亚企业公司由海南某某出资7500万元，河南省某某不动产总公司出资2500万元共同组成，海南某某公司将其75%股份中20%股份(即2000万元人民币)转让给某某房地产公司。同日，某某证券公司、海南某某公司、某某房地产公司三方签订协议书，约定：某某证券公司于95年1月22日将其拥有的亚细亚不动产公司20%股份转让给海南某某公司后，河南某某公司尚未支付股本转让金，现该公司按其收购价格转让给某某房地产公司，经三方协商，由某某证券公司与郑州某某房地产公司直接进行结算，即由某某房地产公司将股本转让金直接支付给某某证券公司，本协议签署日为合同生效日。协议签订后，某某房地产公司未支付转让款。亚细亚企业公司某某注册登记载明，某某房地产公司已成为亚细亚企业公司股东之一，占公司股份20%。日，经某某证券公司催要，某某房地产公司出具了由其法定代表人李某某、副总经理侯其坦签字的信函，内容为：某某证券公司与我公司签订的股权转让与贷款合同，根据我公司现有资金，确实无力偿还，我公司与有关部门进一步作好工作，协商解决，继续筹措资金，订出还款计划。后某某房地产公司仍款付款，故某某证券公司诉至法院，双方形成诉讼。
　　另查明：1、日，亚细亚不动产公司董事会形成决议：海南某某公司以其收购的75%股份与河南省某某不动产总公司在亚细亚不动产公司的25%股份筹建河南亚细亚企业有限公司(以下简称亚细亚企业公司)，待新公司登记后注销不动产公司，原不动产由亚细亚企业公司承担。2、日，亚细亚企业公司首届董事会第一次会议纪要，决定：2月底前以亚细亚不动产公司名义对外的合同、协议等法律文件以及债权、债务由亚细亚企业公司承担。3、1998年3月，某某房地产公司成立，注册资金100万元。日，经中国人民银行批准， 某某房地产经营金融业务，资金由其主管部门工行河南省信托投资公司(即中国某某银行河南省分行营业部，以下简称河南工行营业部)全额拨付，其中2500万元用于各种房地产的存贷业务，某某房地产公司注册资金变更为3000万元。1996年，根据国家宏观政策和中国某某银行规定，某某房地产公司金融部的存贷款业务并入中国某某银行郑州市分行统一管理。1997年3月，经某某房地产公司申请，该公司注册资金变更为1000万元。4、经中国人民银行河南省分行豫银复字(1996)86号文批准：中国某某银行郑州分行经七路支行正式成立，某某房地产公司金融部、工行河南省信托投资公司办事处、工行郑州市经七路分理处所有债权债务均由工行经七路支行承担。日，鉴于经七路支行经营状况与改革要求，经中国某某银行郑州分行批准，经七路支行存款、结算业务并入中国某某银行银行郑州市某某支行(以下简称某某路支行)，实行并帐经营，原在存、贷科目的委托存、贷款业务，存款随贷款划并有关支行。5、亚细亚不动产公司自1995年起已连续几年未年检，未被某某部门注销。
　　二、原审法院认定与判决
　　某某证券公司诉称：日，我公司与某某房地产公司签订一份投资权益转让协议，约定：我公司将在河南亚细亚不动产有限公司的2000万元投资转让给某某房地产公司，协议签署3天内给付转让款。同日，因某某房地产公司资金紧张，双方协商订立贷款合同一份，将前述投资转让款2600万元(本金加利息)作为某某房地产公司向我公司。郑州市某某城市信用社对此借款提供了。同期，河南亚细亚不动产公司改制更名为河南亚细亚企业有限公司。上述协议签订后，某某房地产公司成为河南亚细亚企业公司的股东。期限届满后我公司多次向某某房地产公司追要，均遭拒付，故诉至法院，请求判令：某某房地产公司给付欠款2600万元本金及利息，利息从日起按利率18&计至还款之日。原审庭审中，某某证券公司申请追加河南工行营业部、某某路支行为共同被告参加诉讼。理由是：1988年，某某房地产公司成立时注册资金为100万元。1991年，该公司重新登记，注册资金为3000万元，由开办单位河南工行营业部全额拨付。1996年，河南工行营业部将某某房地产公司金融部与其他单位合并成立工行经七路支行，某某房地产公司注册资金由3000万元变更为1000万元。工行经七路支行现又合并至某某路支行，根据《公司法》等有关规定，上述行为属分立，并且该分立行为降低了某某房地产公司偿债能力，损害了债权人利益。故请求法院判令：河南工行营业部在某某房地产公司减少的2000万元注册资金范围内承担赔偿责任，某某路支行对某某房地产承担连带清偿责任。
　　某某房地产公司辩称：1、我公司与某某证券公司于1995年签订贷款协议，因某某证券公司未将款划入我方，故我公司不欠其贷款。2、我公司持有的20%股份是海南某某公司在河南亚细亚企业公司的股份，而某某证券公司持有的是河南亚细亚不动产公司20%的股份。我方虽与某某证券公司签订了股权转让协议但没有，故我公司不欠某某证券公司股权转让款。请求驳回某某证券公司。
　　河南工行营业部辩称：减少注册资金，是政策原因所致，并非有意抽逃资金，某某证券公司诉请缺乏事实依据，我方不应承担责任。
　　某某路支行辩称：经七路支行有合法的经营许可证，其部分存款、结算业务划入我行，实行的是并帐经营。从经七路支行划转我行的帐务清单可以看出，股权并未并入我行，某某房地产公司取消金融业务，不属企业分立，故某某证券公司起诉缺乏事实和法律依据，应予驳回。
　　河南省高级人院审理认为，某某证券公司将其在亚细亚不动产公司20%股份通过海南某某公司转让给某某房地产公司，为此，亚细亚不动产公司董事会给予确认，三方当事人也多次达成协议，其意思表示真实，内容不违背有关法律规定，应为有效。某某证券公司依照协议将2600万元(含15%收益)转让给某某房地产公司，为此，双方又以贷款合同的形式将股权转让价款加以确认。尽管股权转让未经有关部门登记，但某某房地产公司实际已成为亚细亚企业公司股东之一。亚细亚企业公司是从亚细亚不动产公司转变而来，董事会决议也明确以亚细亚不动产公司名义对外债权债务由亚细亚企业公司承担，虽然亚细亚不动产公司在某某登记中未被注销，但多年未年检，其资格实际已不存在，故某某房地产公司承受的亚细亚企业公司的股份即为某某证券公司在亚细亚不动产公司20%股权。某某房地产公司接收股权后，未支付价款，经催要，其又向某某证券公司出具了认可股权转让事实并承诺还款的信函，故某某房地产公司拒绝支付股权转让款，显系违约，是酿成本案纠纷的主要原因。其辩称不欠某某证券公司股权转让款、受让的是海南某某公司在亚细亚企业公司股权转让款与事实不符，其理由不能成立，该院不予支持。某某证券公司要求某某房地产公司偿还股权转让款之诉讼请求成立，该院予以支持。某某房地产公司注册资金3000万元，由其主管部门河南工行营业部全额拨付，后由于国家宏观调控及政策原因，河南工行营业部取消了某某房地产公司的金融业务，将该公司金融部与其他单位成立经七路支行，由此某某房地产公司注册资金由3000万元变更为1000万元。故河南工行营业部根据国家政策履行的是一种行政管理职能，并非有意抽逃资金，其行为并无过错，某某证券公司要求其在2000万元范围内承担责任，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。经七路支行部分存款、结算业务并入工行某某路支行后，某某房地产公司金融部的债权债务也随之转移，工行某某路支行虽抗辩其实行的是并帐经营，但对其他债权人而言，某某房地产公司将其金融部分离仅属其内部业务调整，但其注册资金的减少却减弱了其对外清偿债务的能力，故工行某某路支行辩称其不应承担责任之理由不能成立，其应在某某房地产公司注册资金减少范围内承担赔偿责任。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款，《中华人民共和国经济》第六条、第三十一条，《中华人民共和国民法诉讼法》第二百三十二条之规定，判决如下：一、某某房地产公司于判决生效后十日内偿还某某证券公司股权转让欠款2600万元及利息，利率按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率自日计至判决生效后实际给付之日。逾期加倍支付迟延履行的债务利息。二、某某路支行对某某房地产公司的上述债务在2000万元范围内承担赔偿责任。三、驳回某某证券公司其他诉讼请求。一审案件受理费140010元，由某某房地产公司承担。某某证券公司予缴的案件受理费该院不再退回，由某某房地产公司在执行中一并给付。
　　三、上诉与答辩
　　某某房地产公司与某某路支行均不服河南省高级人民法院上述民事判决，向本院提起上诉。某某房地产公司上诉称：某某证券公司将其持有的亚细亚不动产公司20%的股份进行转让，未经审批机构批准，其转让行为应依法判定为无效，亚细亚不动产公司作为中外合资企业，其行为应受有关法律调整。一审判决认定：&双方又以贷款合同的形式将股权转让价款加以确认&是错误的，因为某某证券公司不具有贷款资格，签订贷款合同超出其营业执照规定的经营范围，属违法和无效行为，且法律规定禁止企业间借贷。至今亚细亚不动产公司仍未办理注销登记，也没有被某某行政管理机关吊销执照，至于多年未年检，只能说明其处于违反行政管理法规的状态，不能由此推出法人资格不存在的结论。我公司作为亚细亚企业公司股东，是依我司与海南某某公司、某某不动产公司转让协议而受让，并依法进行的某某变更登记，与亚细亚不动产公司的股权不相关，我公司与某某证券公司及海南某某公司的转让协议，事实上并没有履行，根本不存在股权转让登记。请求对本案予以公正裁决。某某路支行上诉称：某某证券公司对我行的诉讼超过了诉讼时效。一审法院认定&经七路支行部分存款、结算业务并入某某路支行后，某某房地产公司金融部的债权债务也随之转移&缺乏事实和法律依据。某某房地产公司的注册资金相比开办金融业务前不仅没有减少，而且还增加500万元。因此，法院判决某某房地产公司注册资金的减少部分减弱了其对外清偿债务的能力，而判令我行在某某房地产公司注册资金减少范围内承担赔偿责任。显然自相矛盾。请求依法改判，免除我行的赔偿责任。
　　某某证券公司答辩称：我公司是通过海南某某公司将亚细亚不动产公司的股权转让给了某某房地产公司，转让给海南某某公司只是转让的中间环节，但最终是某某房地产公司进行了某某登记。因此，不宜因中间环节未登记而认定其行为无效。根据我公司、海南某某公司、某某房地产公司三方签订的协议，某某房地产公司应将股权转让的价款直接支付给我公司。由于某某房地产公司暂时无力支付，双方商定以债权转贷款，并签订了贷款合同。此行为进一步证明了因股权转让价款我公司与某某房地产公司之间形成的债权债务关系及债务的金额。至于此行为是否有效，并不影响这种行为的客观存在，也不影响此行为进一步证明我公司与某某房地产公司债权债务关系存在的客观事实。亚细亚不动产公司的资产、人员全部转入亚细企业公司，实质上已变更为亚细亚企业公司，由于亚细亚不动产公司已多年未年检，其法人资格在形式上已不在。某某房地产公司受让的亚细亚企业公司的股权，实际上就是亚细亚不动产公司的股权。某某房地产公司的上诉理由不能成立，应予以驳回。河南工行营业部将某某房地产公司的金融业务部合并到工行经七路支行，同时将2000万元资产也转至工行经七路支行，从而减少了某某房地产公司的注册资本，降低了某某房地产公司的偿债能力。工行经七路支行与某某路支行合并，某某房地产公司的债务应由合并后的某某路支行承担。某某路支行的上诉理由不能成立，请求予驳回。
　　河南工行营业部未作书面陈述。
　　四、最高人民法院认定与判决
　　最高人民法院经审理认为：1995年元月23日，某某证券公司与海南某某公司签订一份《投资权益转让协议书》，约定某某证券公司将其在亚细亚不动产公司的股权按照原始投入2000万元，再加上每年15%的收益(共两年合计为2600万元)转让给海南某某公司。日，海南某某公司与某某房地产公司签订股权转让协议，将其从某某证券公司受让的亚细亚不动产20%的股权转让给某某房地产公司，同时，某某证券公司、某某房地产公司、海南某某公司三方签订了一份结算协议，约定由某某房地产公司直接将应付给海南某某公司的股权转让价款支付给某某证券公司。对此，除协议三方当事人共同达成协议之外，亚细亚企业公司董事会亦曾予以确认，应当认定各方当事人意思表示真实，并不违反当时有关法律、政策规定之精神，应为有效。某某证券公司持有的亚细亚不动产20%的股权，以2600万元的价格，通过海南某某公司转让给某某房地产公司，又以贷款合同的形式将股权转让价款加以确认。尽管股权转让未经有关产权管理部门登记，但某某房地产公司实际上已成为亚细亚企业公司股东之一。关于某某房地产公司上诉所称其承接的是海南某某公司在亚细亚企业公司的股权，并非某某证券公司在亚细亚不动产的股权的上诉理由，因亚细亚企业公司是从亚细亚不动产公司变更而来，享有亚细亚不动产的股权，实为享有亚细亚企业公司的股权。加之亚细亚不动产公司自1995年以来连续多年未参加年检，虽在某某登记中未被注销，但其法人资格实际已不存在。某某房地产公司还提出其已向海南某某公司支付过转让款，因该主张并无证据予以佐证，且与其同海南某某公司及某某证券公司所签三方协议，约定由某某房地产公司直接向某某证券公司支付股权转让款的约定相矛盾，故该理由不能成立，应予以驳回。在股权转让过程中，因某某房地产公司未能如约支付对价，经某某证券公司催要，日，某某房地产公司出具了由其法定代表人李某某总经理、侯其坦副总经理签字的信函，承认根据该公司现有资金，确实无力偿还，表示该公司与有关部门进一步作好工作，协商解决，继续筹措资金，订出还款计划。故这一信函实为还款承诺函，不应认定他人强加，某某房地产公司应当信守承诺，按约还款，但其未能及时支付，应当承担法律责任。某某房地产公司的上述上诉理由不能成立，应当予以驳回。原审法院关于此节事实的判处并无不当，应当予以维持。日，某某房地产公司金融业务部连同工行经七路支行一并并入某某路支行。某某房地产公司金融业务部从某某房地产公司分离出来，属于企业的分离，又将其与另两家金融机构合并，则具有企业合并的性质。根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款及《中华人民共和国公司法》第一百八十四条第二款的规定，企业合并的，合并前的债务由合并后的企业承担。河南工行营业部将某某房地产公司的金融业务部合并到工行经七路支行，同时将2000万元的资产也由某某房地产公司转移至工行经七路支行。由于资产转移，实际上降低了某某房地产公司的偿债能力，这对债权人某某证券公司不利，工行经七路支行后又合并到某某路支行。工行经七路支行与某某房地产公司的债务，依法应判由合并后的某某路支行承担。原审法院判由某某路支行在2000万元的范围内承担赔偿责任，已经从实际出发，充分考虑了案件的特殊情况，既保护了某某证券公司合法权益，也适当减轻了某某路支行的负担，公平合理，应当予以维持。至于某某路支行上诉提出某某证券公司的诉讼已超出诉讼时效的问题，并无证据佐证，不能予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项和第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140010元，由郑州市某某房地产开发投资公司承担70005元，由中国某某银行郑州市某某路支行承担70005元。本判决为终审判决。
　　五、关于本案见争议问题的分析处理意
　　本案争议的关键是某某房地产公司受让的股权是否某某证券公司出让的股权，以及某某路支行应否对某某房地产公司注册资金减少部分承担赔偿责任。
　　(一)关于转让事实的认定问题
　　1、关于股权转让的基本事实
　　日，供销总公司、中国农业银行郑州房屋建设开发公司(以下简称房屋开发公司)、某某证券公司、图喜海公司合资成立了亚细亚不动产公司。1995年元月22日，亚细亚不动产公司董事会同意房屋开发公司、某某证券公司、图喜海公司(后变更为上海运泰发展公司)在亚细亚不动产公司的全部股权按原始投入加上每年15%的收益全部一并转让给海南某某公司。这样海南某某公司将持有的亚细亚不动产公司总共75%的股权和河南省某某不动产总公司(实为供销总公司)仍持有的该公司25%的股权注册成立亚细亚企业公司。同时决定，亚细亚企业公司成立后，注销亚细亚不动产公司，原亚细亚不动产公司的债权债务一律由亚细亚企业公司承担。
　　1995年元月23日，某某证券公司与海南某某公司签订一份《投资权益转让协议书》，约定某某证券公司将其在亚细亚不动产公司的股权按照原始投入2000万元，再加上每年(共两年)15%的收益(合计为2600万元)转让给海南某某公司。房屋开发公司、图喜海公司也与海南某某公司签订了股权转让合同。海南某某公司完成了对三家股东的股权受让后，于元月27日，注册成立了亚细亚企业公司。
　　日，海南某某公司与某某房地产公司签订股权转让协议，将其从某某证券公司受让的亚细亚不动产20%的股权转让给某某房地产公司，同时，某某证券公司、某某房地产公司、海南某某公司三方签订了一份结算协议，约定由某某房地产公司直接将应付给海南某某公司的股权转让价款支付给某某证券公司。
　　同年3月2日，亚细亚企业公司召开第一届董事会，决定亚细亚企业公司的公章3月1日起正式启用，2月底以前凡以某某不动产总公司、亚细亚不动产公司名义对外签订的合同、协议等法律文件及债权债务，均由亚细亚公司承担。同时，同意海南某某公司将其在亚细亚企业公司20%的股权转让给某某房地产公司。某某房地产公司因受让股权而成为了亚细亚不动产的股东，即成为亚细亚企业公司股东，并办理了某某登记。同时自1995年以来一直行使股东权利。某某证券公司自转让之日起，未再参与亚细亚不动产与亚细亚企业公司的经营管理。
　　2、股权转让是否成立，以及还款责任由谁承担的问题
　　1995年元月23日，某某证券公司将其在亚细亚不动产的20%股权以协议形式转让给海南某某公司，同年2月28日，海南某某公司又将上述股权以协议形式转让给某某房地产公司，对此，亚细亚企业公司董事会曾予以确认，协议三方当事人亦曾共同达成协议，应当认定各方当事人意思表示真实，并不违反当时有关法律、政策规定之精神，应为有效。某某证券公司持有的亚细亚不动产20%的股权，以2600万元的价格，通过海南某某公司转让给某某房地产又以贷款合同的形式将股权转让价款加以确认。尽管股权转让未经有关产权管理部门登记，但某某房地产公司实际上已成为亚细亚企业公司股东之一。关于某某房地产公司上诉所称其承接的是海南某某公司在亚细亚企业公司的股权，并非某某证券公司在亚细亚不动产的股权的上诉理由，因亚细亚企业公司是从亚细亚不动产公司变更而来，享有亚细亚不动产的股权，实为享有亚细亚企业公司的股权。加之亚细亚不动产公司自1995年以来连续多年未参加年检，虽在某某登记中未被注销，但其法人资格实际已不存在。某某房地产公司提出其已向海南某某公司支付过转让款，该主张并无证据予以佐证，且与其同海南公司及某某证券公司所签三方协议，约定由某某房地产公司直接向某某证券公司支付股权转让款的约定相矛盾，故该理由不能成立，应予以驳回。
　　在股权转让过程中，因某某房地产公司未能如约支付对价，经某某证券公司催要，日，某某房地产公司出具了由其法定代表人李某某总经理、侯其坦副总经理签字的信函，其内容为:某某证券公司与我公司签订的股权转让与贷款合同，根据我公司现有资金，确实无力偿还，我公司与有关部门进一步作好工作，协商解决，继续筹措资金，订出还款计划。这一信函实为还款承诺函，不应认定他人强加，某某房地产公司自然应当信守承诺，按约还款，但其未能及时支付，自然应当承担法律责任。其有关上诉理由也不能成立，应当予以驳回，原审法院关于此节事实的判处并无不当，应当予以维持。
　　(二)关于某某路支行应否承担赔偿责任的问题
　　据查明，1988年3月，某某房地产公司成立，注册资金为100万元。日，经中国人民银行批准，某某房地产公司经营金融业务，资金由其主管部门工行河南省信托投资公司(即河南河南工行营业部)全额拨付，其中2500万元用于各种房地产存贷业务，其注册资金变更为3000万元。1997年3月，经某某房地产公司申请，其注册资金变更为1000万元。日，某某房地产公司金融部连同工行经工路支行一并并入某某路支行。
　　由上述行为可以看出，某某房地产公司金融业务部从某某房地产公司分离出来，属于企业的分离，又将其与另两家金融机构合并，则具有企业合并的性质。根据我国民法通则第四十四条第二款及公司法第一百八十四条第二款的规定，企业合并的，合并前的债务由合并后的企业承担。河南工行营业部将某某房地产公司的金融业务部合并到工行经七路支行，同时将2000万元的资产也由某某房地产公司转移至工行经七路支行。由于资产转移，实际上降低了某某房地产公司的偿债能力，这对债权人某某证券公司是不利的，工行经七路支行后又合并到某某路支行，属于行政行为，与某个金融分支机构无关，亦不应将债务判由发布行政指令的机构承担责任。
　　工行经七路支行与某某房地产公司的债务，依法应判由合并后的某某路支行承担。原审法院判由某某路支行在2000万元的范围内承担赔偿责任，已经从实际出发，充分考虑了案件的特殊情况，既对某某证券公司有利，也适当减轻了某某路支行的负担，是公平合理的，应当予以维持。至于某某路支行上诉提出某某证券公司的诉讼已超出诉讼时效的问题，并无证据佐证，不能予以支持。根据某某证券公司所称，其在提起诉讼后6个月内发现某某房地产公司注册资本减少的问题，即申请法院追加某某路支行为被告，要求其承担责任，应当说并未超出两年的诉讼时效期间，其请求于法有据，应当予以支持。
　　综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予以维持。两上诉人的上诉理由均不成立，依法应予以驳回。
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扫一扫，关注法律快车微信随时随地为您提供免费法律咨询买受人贷款审核未通过，出售方却被判决承担违约责任的解析
二手房买卖中，买受人贷款审核未通过，出售方却被判决承担违约责任的解析
文/奚正辉、赫少华|律师
远闻（上海）律师事务所
阅读提示：
在二手房买卖交易中，当事人约定以银行贷款形式支付部分房款是非常常见的。年底银行贷款收紧，买家因为贷款逾期审批或者逾期放贷等，导致买家违约的情况大量发生，因贷款问题产生的买卖合同纠纷也日趋增加。
以贷款形式支付房款，是买受人的主要义务，但基于银行贷款的不确定性，常常导致买受人在合同约定的期限内无法如期通过审批，故买卖合同中常常特别约定，若因买受人原因无法获取贷款或额度不足，应采取现金补足形式。
买受人因贷款问题承担违约责任的情形经常存在，但本案就买受人资质问题（资信问题或提供虚假贷款资料或由第三方公司协助包装等）或者银行逾期审批，导致买受人无法及时获取贷款进而承担违约责任的情形不再着重论述。
本文重点解读，买受人贷款不能，出售方却承担违约责任的“悖论”现象后的法律问题。下文中，出售方简称甲方，买受人简称乙方。
一、出售方以买受人未足额支付首付款为由，拒绝配合贷款履行合同，结果被判定为违约。
甲方名下房屋委托丙方出售给乙方，《上海市房地产买卖合同》由丙、乙签署，价款200万元。签署合同后，乙方依约支付首付款（总房价款的30%）60万元，但嗣后甲方不配合贷款，起因是甲方认为乙方支付首付款不足。
经查，乙方确曾向甲方银行账户分四次支付60万元，但第二次支付的15万元又于同日返回到乙方银行卡，即甲方实际收到45万元（不足30%）。
经法院调查，丙、乙签署买卖合同时又签署了补充协议，约定真实总房款系150万（其余50万系为方便乙方贷款）。且在首付款的支付中，双方采取了虚假走账的方式，其中15万元系重复走账，结合其他相关证据，可知甲方对150万元的真实房款价是知晓的，现以乙方未付足首付款为借口拒不履行合同是不成立的，故法院判决甲方应承担相应的违约责任。
在此点，本律师在判决外再做延伸：
问题：为套贷签订的房屋买卖合同的效力及处理？
上海高院倾向观点认为，当事人签订买卖房屋合同的目的是为了套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示。双方也无交付房屋、支付房款等合同履行行为，还贷往往也是由出卖人借买受人名义实施，属于较为典型的通谋虚伪意思表示，应归于无效。本案中交易意思是真实的，只是在贷款金额上存有部分瑕疵，与完全为套贷而虚构交易的行为，存有较大差异。（作者奚正辉律师/赫少华律师）
二、买受人在合同约定的过户日期前未能完成贷款审批，出售人要求解除合同，法院却判定合同继续履行。
案情：2009年4月，甲乙双方签署了《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买闵行区一套房屋，价格300万元，并约定于日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。合同签订当日，乙方支付了首付款90万元，但因乙方信用卡存有逾期还款记录，中国银行未批准其贷款，后乙方再向招商银行申请，后于5月25日获得批准。在此期间，甲方于日发函给乙方解除买卖合同。
法律观点：本律师接受乙方委托后，根据双方的合同及履行情况，认为：甲方解除合同的条件不成立，并建议乙方及时提起诉讼，要求甲方继续履行《上海市房地产买卖合同》，协助乙方完成系争房屋过户。结果，法院支持了乙方诉请。
其实，该案关键，在于双方签署的补充合同中，改变了交易过户的时间，即：待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。该条款与先前约定的“日”过户日期的“区分与选择”，否定了甲方的单方解除权。
补充：若本案约定了乙方贷款办理的日期及交易过户的日期，那么案件或许将发生根本变化。双方必须在约定的日期办理交易过户，乙方因为贷款没有批准不去办理交易过户，那么甲方有权根据合同约定追究乙方的违约责任，甚至解除合同，要求乙方赔偿违约金。
三、出售方出具的公证委托书时间晚于买卖合同签署时间，贷款银行未批买受人贷款申请，出售方承担违约责任。
案情：出售方（甲方）系三人共有房屋，在签署买卖合同时承诺已办理好公证委托，但协助买受人办理贷款时，贷款银行发现公证委托书的出具时间（如日）晚于买卖合同签署日期（日），银行提出变通措施，即双方重新签署一份买卖合同，解决“日期冲突”的难题，贷款问题（买受人贷款资质均无问题）便迎刃而解。
法律观点：本律师接受委托后，及时发函催告出售方采取补救措施，但出售方内部意见并不统一，最终拒绝重新签署协议。双方诉至法院，（庭审中，我方申请追加银行为本案第三人），最终，法院认定出售方提供的交易资料存有瑕疵，影响交易的实际履行，故判决其承担违约责任。
四、出售方提供的接受放款银行的银行卡复印件模糊不清，且拒绝其他补救措施，导致贷款银行无法开展贷款审核工作。
案情：甲、乙双方签署买卖合同后，乙方买受人向中国银行申请贷款，但中国银行闵行支行及闸北支行最终都不能审核贷款。买卖双方对贷款不能的归责点各执一词，各自说辞可谓精彩纷呈。因该点系双方合同无法实际履行的症结所在，影响到最终总房价款20%违约责任的分配及承担。
法律观点：经法院查明前往中国银行支行进行调查，根据调查笔录反映，甲方先后两次经乙方提供给中国银行的用于接受贷款银行放款的银行卡复印件模糊不清根本无法辨认，其在支行直接电话联系甲方在其无法提供清晰可辨的银行卡复印件情况下，要求其另行提供活期存折复印件时，甲方仍消极拒绝配合，导致贷款银行无法开展贷款审核工作。
故法院认定甲方存有过错，因其未能及时提供办理贷款所需材料，导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关手续的过错情形，应按合同约定承担违约责任。
房屋买卖过程中，甲方配合乙方贷款是其义务，若甲方提交材料存有瑕疵，导致乙方贷款不能，甲方应承担相应的违约责任。（作者奚正辉律师/赫少华律师）
本文提示：
签署“好”二手房买卖合同有一定的难度，要熟悉上海市二手房交易流程及税费、熟悉交易的相关法律及政策，且要有一定的文书写作表达能力，不要造成误解，更不要漏写合同条款。目前境外客户聘请律师代理或陪同其做二手房交易的较多，法律意识较强，国内客户在交易中委托律师的很少，往往是待纠纷出现后才愿意委托律师，但届时所付的费用及损失可能会很大。
作为上海资深专业的房地产交易律师，本律师曾代理客户处理过上千件房地产交易，审议及起草合同中，因删除某一条款，帮客户多增加几十万元收益，因增加某条款，帮客户避免损失几百万违约金。故事先找专业的房地产交易律师代理交易，还是非常重要的。
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