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二手房案例:房屋买卖居间协议没有约定正式合同签约日期，卖方未按照中介通知的日期到场签约，是否构成违约，是否需双倍返还定金？
房屋买卖居间协议没有约定正式合同签约日期，卖方未按照中介通知的日期到场签约，是否构成违约，是否需双倍返还定金？
本案判决认为，“虽然在《房地产买卖居间协议》中没有约定签订合同的日期，但买卖双方对在《房地产买卖居间协议》签订后一定期限内签订正式买卖合同是有预期的，徐某某应当在合理的期间内与宋某签订房屋买卖合同。中介公司在日书面通知买卖双方签订合同，徐某某未能到场。此后宋某在3月15日再次通知徐某某签约，徐某某仍未到场进行磋商。尽管徐某某声明其收到宋某通知的时间为签约当日上午，无法赴约，但是徐某某就其未到场签约的行为未及时通知宋某及中介公司，也没有另行约定签约时间，徐某某的行为足以表明其拒绝签约。房屋交易价格的评估并不是房屋买卖交易的前置程序，徐某某以中介公司未告知评估价格、买卖合同的条件未明确约定为由拒绝签订合同的辩称，法院不予采纳。日宋某通知徐某某解除《房地产买卖居间协议》，徐某某回函同意解除，《房地产买卖居间协议》应当自徐某某函件收到之日起解除。宋某按照《房地产买卖居间协议》约定，向徐某某支付定金5万元，徐某某也已收取，该定金性质应认定为立约定金，是为双方正式签订房屋买卖合同而设的。徐某某作为收受定金的一方，应当按照《房地产买卖居间协议》上约定的买卖条件与宋某签订正式的房屋买卖合同。徐某某未实践其签约的允诺，作为收受定金的一方，应当按照法律规定向宋某双倍返还定金。”
徐某某与宋某房屋买卖合同纠纷上诉案
上海市第二中级人民法院民事判决书 (2010)沪二中民二(民)终字第1651号
　　上诉人(原审被告)徐某某。
　　被上诉人(原审原告)宋某。
　　上诉人徐某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2010)静民一(民)初字第1365号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　原审法院查明：徐某某系系争的本市乌鲁木齐北路某号2016室房屋产权人。日，宋某、徐某某经上海中原物业顾问有限公司居间介绍，签订《房地产买卖居间协议》，约定宋某向徐某某购买上述房屋，总房价款为人民币(以下币种均为人民币)105万元，以上房屋总价为徐某某到手总价，所发生税费由宋某承担；宋某为表示购买房屋诚意，向中介公司支付意向金5万元，徐某某在协议上签字，则宋某交付的意向金转为定金。双方在《房地产买卖居间协议》中未书面约定签订买卖合同的时间。上述协议签订后，徐某某于日收取定金5万元。日，上海中原物业顾问有限公司向宋某、徐某某发出通知函，要求买卖双方在日上午10点到中介公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。徐某某收到该通知后，于3月12日回函中介公司，要求中介公司提供房产价格评估书及房产买卖的完税价格。徐某某在发出上述函件后，并未在3月13日到中介公司进行合同磋商。日，宋某通过中介公司向徐某某发函，通知徐某某于日中午12时到居间方新闸路某号按协议约定的买卖条件签订《上海市房地产买卖合同》。徐某某以3月17日当天上午10点才收到函件为由，未至中介公司签订合同。同时徐某某通过中介向宋某发函，认为最终完税价格和与此有关的材料是买卖合同签订的必要条件，由于居间人未提供正式书面答复，徐某某无法得知合同价格，违背交易常规。因徐某某再次未到场签约，宋某于日通知徐某某，要求解除买卖协议，并要求徐某某双倍返还定金10万元。徐某某3月23日回函，同意解除买卖协议，但认为己方不具有任何违约行为。
　　2010年4月，宋某诉至法院，请求判令徐某某双倍返还定金10万元。
　　原审法院审理后认为，宋某、徐某某签订的《房地产买卖居间协议》是当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据约定徐某某到手价格为105万元，由宋某承担全部交易税费，买卖双方对系争房屋交易条件已经作出明确的约定，交易双方应当据此签订正式的房屋买卖合同。虽然在《房地产买卖居间协议》中没有约定签订合同的日期，但买卖双方对在《房地产买卖居间协议》签订后一定期限内签订正式买卖合同是有预期的，徐某某应当在合理的期间内与宋某签订房屋买卖合同。中介公司在日书面通知买卖双方签订合同，徐某某未能到场。此后宋某在3月15日再次通知徐某某签约，徐某某仍未到场进行磋商。尽管徐某某声明其收到宋某通知的时间为签约当日上午，无法赴约，但是徐某某就其未到场签约的行为未及时通知宋某及中介公司，也没有另行约定签约时间，徐某某的行为足以表明其拒绝签约。房屋交易价格的评估并不是房屋买卖交易的前置程序，徐某某以中介公司未告知评估价格、买卖合同的条件未明确约定为由拒绝签订合同的辩称，法院不予采纳。日宋某通知徐某某解除《房地产买卖居间协议》，徐某某回函同意解除，《房地产买卖居间协议》应当自徐某某函件收到之日起解除。宋某按照《房地产买卖居间协议》约定，向徐某某支付定金5万元，徐某某也已收取，该定金性质应认定为立约定金，是为双方正式签订房屋买卖合同而设的。徐某某作为收受定金的一方，应当按照《房地产买卖居间协议》上约定的买卖条件与宋某签订正式的房屋买卖合同。徐某某未实践其签约的允诺，作为收受定金的一方，应当按照法律规定向宋某双倍返还定金。判决：徐某某于本判决生效之日起十日内向宋某双倍返还定金人民币10万元。
　　判决后，徐某某提起上诉，认为：系争房屋系办公用途，以评估报告确定价格是签订房地产买卖合同的必要条件，且从日签订《房地产买卖居间协议》到中介公司第一次通知其日签约，期间长达十多天就是为了等待评估报告出具。由于中介公司最终未能提供评估报告，《房地产买卖居间协议》不能履行的责任不在其。请求撤销原判，依法改判。
　　被上诉人宋某则请求维持原判。
　　本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，双方当事人均无异议，本院予以确认。
　　本院审理中，双方均认可《房地产买卖居间协议》中约定的房价款为105万。
　　本院认为，宋某、徐某某就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》合法有效，双方均应恪守履行。根据查明的事实，徐某某在两次接到通知后均未到现场签约，且在日当日及此后也未与宋某、中介公司联系，以其行为表示拒绝履约，应当依照《房地产买卖居间协议》约定承担违约责任。徐某某虽称评估报告是签订正式买卖合同的必要前置程序，但未能对此提供有效证据证明，且在本案审理中，徐某某对房屋价格为105万表示认可，故对其辩称不予采纳。综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人徐某某承担。
　　本判决系终审判决。
　　　　审　判　长　韩　峰代理审判员　张　松代理审判员　葛　珉二○一○年九月三日书　记　员　彭奕佳
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二手房买卖业主违约，合同有写卖方违约，买方可选择成交价20%或双倍返还定金，能赔20%吗？业主提出签附加协议有法律效应吗？
提问者：| 浏览次数：797次 |问题来自：广州
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通常双倍返还可以实现，20%实现不了
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20%在法律上是执行不了的，双倍返还定金可以执行，法院一般都以协商解决
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主要看合同内容，一般情况是单方违约的话是需要赔偿对方15%的楼价以及定金双倍返还的，主要还是看合同拟定的相关内容，附加协议有双方签名的话即有法律效应!
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那就要看协议上面有没有注明买卖双方，一方违约需赔偿另一方双倍定金这条，业主提出签的附加协议看当时双方是否有达成共识，同意签署，如果达成共识，双方都签了的话，那就有法律效应。
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日本这是有多干净？
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　　新文化讯（记者 陆续）“当我知道与我签订房屋买卖合同、收我一万元定金的人不是真房主时，我真的感觉自己上当受骗了！”王女士很无奈。
　　买房者：买二手房 签合同后感觉“受骗”
　　长春市民王女士家住在宽城区，为了孩子上学，她和丈夫商量着在朝阳区购买一套距离学校比较近的二手房。最后他们通过中介公司介绍，看上了位于锦水路上的一套房子。
　　25日，在中介公司的介绍下，王女士和丈夫与二手房的“房主”签订了一份二手房买卖合同，现场交纳了1万元的定金。这套房子面积为91平方米，总房款75万余元，以按揭形式购买。
　　王女士回忆，次日，她再次来看房子时，偶然听说与她签订合同的男子不是真房主。
　　房主姓王，而与王女士签订合同的人姓朱，但朱某在合同上的落款还写着王某，定金收条上也写着王某，“中介说朱某是委托人，那么签订合同时，为什么不在房主签字处写明‘委托人’的字样，这不是骗人吗？”
　　“在签订合同时，我也有过错，当时没有核实房主的相关信息，但签订合同时，中介公司是不是应该告知我对方不是真房主啊？”王女士表示，感觉被骗了，于是给中介打电话，要求终止合同，返还定金。
　　“我知道我也有过错，仅要求返还5000元的定金，但对方说什么也不给返，我现在十分苦恼，不知道该怎么办了！”王女士说。
　　中介：受托方有公证处全权委托手续
　　随后，新文化记者与该中介公司的房产经纪人王先生取得了联系。
　　对于买房人王女士提出的“签订合同的不是房屋真房主”的问题，王先生解释道，这套房子绝对没有问题，随时可以办理产权过户等手续。签订合同的朱先生的确是房主的委托人，他与房主是连襟，房主现在在外国，通过公证处办理的委托手续，全权委托朱先生处理房屋买卖的相关事宜。
　　“之前，我们对这套房子进行了严格的审查，通过朱先生提供的相关手续，我们可以证实，虽然他不是真房主，但从他拿出的手续看，他就是房主了！我们认为，没有必要向王女士解释过多！”王先生说。
　　对于王女士要求返还5000元定金的事儿，王先生说，他也正在与朱先生进行沟通，对方坚决不返一分钱，“这件事儿，买方王女士先违约，应该负全部责任，定金也不是随便退的。”
　　目前，长春市民王女士还在与中介公司和朱先生方面进行沟通中。
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& 二手房买卖，卖家新房，房产证还没有办下来，通过中介和卖家签定...
二手房买卖，卖家新房，房产证还没有办下来，通过中介和卖家签定买卖合同，交付定金--
提问者：tl811122t|提问时间： 10:55:52
交付定金后，即拿到钥匙，这样的合同有效吗？？合同约定我可以装修使用，目前签定合同后已过三个月，房子已装修好，房产证还没有办下来，我们该怎样维护我的权益，谢谢！
1、合同有效（前提是双方意思表示真实，不存在欺诈和违反法律、行政法规的情形）；2、核实房产证是否真的没有办下来（可以查询）；3、如果房产证真的没有办下来，那你可以看合同关于房产证办理期限是如何约定的，对方是否构成违约，如果是构成违约，可以要求支付违约金并要求继续办理房产证。（可将合同扫描给我，帮你判断）
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