二三线城市商铺投资攻略
商铺投资，如何铺就“金光大道”?
本埠专家指点：商机在前，总体利好，慧眼识铺，量力而行
核心提示：
积蓄天时、地利、人和之势，经过历次变革的助推和磨砺，衡阳经济获得了健步如飞的发展，商铺林立，遍及全市境区，从业人员上百万。
那么，关于商铺的机会与选择、风险与收益、价值与未来等诸多问题究竟怎样诠释、破解？
广大市民该怎样对商铺进行有效的投资？
开发商怎样应对和调整新消费需求下的商铺市场定位与创新？
带着这些疑问，《湖湘商界》专版记者一行马不停蹄，走访了本埠商界金融专家和企业家代表，整理与思辩，共赴商铺投资盛宴。
记者观察：雁城商铺风起云涌
触摸历史的发展轨迹，衡阳从来就不是商业寂寞的城市。
而作为提供商品交易、服务和感受体验的场所，商铺就一直扮演着极其重要的角色。早在解放前，衡阳的商铺就已初具规模，商业繁荣，三十年代，一度有小上海之称。解放后，虽然饱受战火的洗礼，商业却顽强的在衡州大地生根发芽，以至开花结果，进一步发展壮大。
八十年代开始，衡阳的商铺借改革开放的春风快速发展。最早出名的莫过于一江之东的批发大市场商铺群，一度红火一时，曾被誉为全国十大日用品批发市场之一。只是后来改革创新的步伐没跟上，才丢失了原有的“江湖座次”。
本土自解放以来一直红火的商业街，当首推中山南北路，每天都车水马龙，人流如织，成为几十年以来衡阳人气最旺的第一商业街。街道店铺，从来就没有空缺和闲置过。而衡阳商铺真正意义的质变，却是始于上个世纪末兴起的商铺集群开发，先后涌现了五一大市场、华源建材大市场、日鑫建材大市场、中湘五金机电大市场、新西园农副产品批发市场、新三得利水果批发市场、湘江五金机电大市场、雁城茶都、永兴家具广场等一批专业市场类投资商铺。而随着晶珠广场、龙泉国际、飞达·步步高、创富广场、鸿运数码广场、美达·新天地、宇元·万向城、崇业广场、进步·亚泰、龙江明珠等商铺集群的打造与运营，则预示着现代百货业态、购物中心商铺新时代的到来；紧跟商铺投资风潮的鸿运数码广场、财富大厦、名城大厦、M国际、金钟精英城等商务楼、写字楼等楼铺的先后推出，则极大地丰富了商铺的投资内涵；而沐林美郡尚街、衡钢步行街、衡阳商业步行街的大手笔打造，则几乎集商业街商铺、社区商铺、大市场商铺于一身，刷新了城市商铺投资新纪元。
众多商铺形态的“百花齐放”，给投资者提供了更多选择。当然，这些商铺从整体上来说，无论是品质还是价格，都物有所值。但由于地段属性，特别是商业定位和整体规划的千差万别，其商铺销售与经营状况也就呈现种种差别，投资者的收益与风险也不尽相同，有人欢喜有人忧。
专家观点：投资商铺总体利好
采访对象：投资理财专家、本土著名经济学家罗安宝
罗安宝说，关于商铺的分类很多，根据衡阳实际情况，最简单的区分就是社区商铺、街铺、专业大市场商铺、商场分割式商铺以及各种产权式商铺。
对于商铺投资机会的来临，罗安宝主要从四个方面进行了佐证：一是老百姓对财富的渴求。中国正在迈入群富时代，逐渐富裕起来的人们，有了一定的积蓄，除了房子、车子等列为首选大宗消费品外，一些更精明的人士，则把目光投向了商铺。中国有句古话叫“一铺养三代”，这是很有道理的。商铺不仅成为普通市民投资的载体，如果把握得当，机会抓得好，那么就意味着财富成倍升值，相对住房更有上升空间。
二是国家调控措施的给力。居民对住房的需求与房价上涨过快的不协调，促使国家出台了遏制性的房地产调控政策。随着住宅回归到基本功能上来，这就使得市场投资热点开始向商铺偏移。再加上宏观调控政策对商铺这一块一直是抱着宽容态度，这样就有意或者无意引导大量的流动性资金进入商铺领域，商铺投资一路看好，升值大势所趋，衡阳好的商铺均价达到了3万元/平方米以上，少数商铺甚至超过了10万元/平方米。
三是城市化加速进程的推进。在力度不断加大的城市化进程中，商铺已经成为服务广大老百姓的最重要的空间。吃穿住行玩等与市民息息相关的消费行为都离不开商铺，吃个早餐，理个发，买个油盐酱醋茶等都到附近的店子里去，商铺在服务百姓生活中所占份额已经高达60%～70%，可谓商机无限，这样也就势必带来了商铺的升值。
四是土地资源稀缺的必然。未来十年，随着城市化的快速推进，大量人口将涌入城市，那么谁掌握了土地、的房产或商铺，谁就掌握了财富，进入了先富的行列。罗安宝介绍说，衡阳市立新大道两侧，5年前还有2000多一平米的好门面，现在可能一万以内都难找得到了。所以，过去10年是衡阳商铺投资的黄金时期，这样的黄金时期在衡阳大概还可以延续5到10年。
开发商心经：好商铺就是竞争力
采访对象：龙泉集团董事长陈小平
随着采访的深入，记者约见到了有“儒商”之称的龙泉董事长陈小平，百忙之中，陈总从一个专业开发商的角度就商铺投资发表了自己的观点。
陈小平认为，投资商铺比投资住房要强得多，特别适合中小投资者。就衡阳范围来说，房子如果涨到三四千/平方米，相当长一段时间内很难再继续往上涨。但商铺不一样，无论是老城区还是新城区，其上升空间都要比住房既要快得多，也要大得多。以龙泉国际的临街铺面为例，当初售价为2.6万/平方米，三四年时间，现在已经升值到6万以上，翻了二三倍。他还给记者举了个例子：华新开发区市交警队后面的一些门面，现在看起来还很冷清，但如果周围大超市大卖场一旦入驻，其人气势必迅速上涨，一旦人气上去了，门面升值也就快了，不是不涨，只是时机问题。
作为大型房地产企业的掌门人，陈小平对开发商提供什么样的商铺给投资者选择，谈了自己独到的见解。陈小平说，开发商在开发商铺前，首先要考虑大环境因素。譬如临近解放路与中山南北路交叉的附近地段，自衡阳建城以来就是城市人流量最大的中心区域，抢得先机在此开发的商铺，销售率和发租率肯定为百分百。如果没有大环境怎么办？如果条件允许，那就创造大环境。这方面，陈小平推荐说晶珠广场可为成功典范。其次，商铺开发要学会适应环境。他说，当初龙泉商城与龙泉国际的开发，城市中心与人气旺地的大环境毋庸置疑，但同时也面临用地面积有限、人行道狭窄等诸多问题，这个时候，就要去适应环境。为此，龙泉商铺从一开始就锁定中小投资者，商业形态以以工薪阶层与学生消费为主，加之后续措施完善，生意很快就做上去了。当然，好的商铺还要好的配套设施，这也是陈小平强调的一点。龙泉集团在衡阳中心城区共计开发了600余间商铺，不仅留足了经营空间，观光电梯、中央空调，排烟通风、烟感报警、自动喷淋等设施一应俱全，还实行“放水养鱼，租金优惠”政策，并将连锁家电、特色餐饮、时尚百货、娱乐休闲等项目集合经营，集群配套的产业链，更好地凸显了商铺的功能与价值。
陈小平称，龙泉系列商铺的成功开发，既是龙泉人创业思维与辛勤付出的见证，也是大环境使然和适应环境、配套设施精益求精的结果。
建议：创业从投资商铺开始
机会面前人人平等，就看你能不能发现和把握机会。
关于商铺的投资方略，罗安宝也谈了自己的观点。他认为，投资商铺在一定程度来说，风险与机会同在，既要有冒险精神，但同时也要有风险意识，要学会规避风险。在投资产权式商铺时，一定要慎重，特别是商铺“两证”是否齐全，“四界”是否清晰，商铺开发商信誉如何，都要弄清楚。
另外商铺周边未来的规划很重要。上个世纪90年代初期，南华大学整合前，红湘路还没修好，当时常胜路、红湘路两侧的商铺还不到3000元一平米。后来南华大学合并，中心校门搬过来了，红湘路也修好了，这两条路人流如织，而人流量的多少决定了商铺本身的价值，商铺的身价也因此成倍的往上翻。
再就是要了解国家宏观调控政策对商铺投资收益的影响，要充分认识到租赁所得税对商铺投资成本的影响，以及要考虑非常之需时商铺在银行的抵押与变现风险。
最后，还要充分考虑商铺的价格、品质与升值问题。譬如在层高、宽距、深度、价格等有优势的商铺，升值潜力都相对较大。
罗安宝建议商铺投资者，普通老百姓最好投资10000元/平方米以下价位的街铺，产权清晰，纠纷少，“你的地盘你做主”；有较多闲置资金的富裕阶层可考虑投资大型商场分割式商铺或者价格相对较高的步行街商铺，有人专门替你打理，你在家坐收租金就行，即使一时做不起来，也无大碍，但也要远离价格高得离谱的商铺。
——相关链接：商铺投资“五看”
1、看地段位置：投资商铺的目的是为了赚钱，地段决定人流量，而人流量影响生意好坏。
　　2、看集群规模：现代商铺已逐步向“大而全”集群方向发展，商铺的规模是汇聚人气必不可少的重要条件。
3、看销售价格：同类型门面价格要“货比三家”，但繁华闹市区与非商业区价格没有可比性，贵自有其贵的理由。
4、看投资回报：投资商铺者不论自用还是租赁，都要综合银行按揭月供与租金的平衡，把经营成本控制在最低风险之内。
5、看配套设施：广场、停车位、绿化带、消防安全、交通站等配套设施都应在考虑范围之内。
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