农村土地承包经营权转让合同_百度文库
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农村土地承包经营权转让合同
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北京德昌源旅游开发有限公司与北京市门头沟区潭柘寺镇王坡村村委会农业承包合同纠纷一审民事判决书
北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2014）门民初字第285号原告（反诉被告）北京德昌源旅游开发有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号楼3号楼B1-2168室。法定代表人耿文京，董事长。被告（反诉原告）北京市门头沟区潭柘寺镇王坡村村民委员会，住所地北京市门头沟区潭柘寺镇王坡村。法定代表人王永清，主任。委托代理人王春学，北京市国仁律师事务所律师。原告北京德昌源旅游开发有限公司（以下简称德昌源公司）与被告北京市门头沟区潭柘寺镇王坡村村民委员会（以下简称王坡村村委会）农村土地承包合同纠纷一案，本院于日立案受理后，由法官张岭于日适用简易程序公开开庭进行了审理。由于案情复杂，本案于日转为普通程序审理，依法组成由法官张岭担任审判长，人民陪审员王金锁、苏丽娟参加的合议庭，于日公开开庭进行了审理。日，因工作变动，合议庭成员苏丽娟变更为周秀君。同日，本案再次公开开庭进行了审理。原告德昌源公司法定代表人耿文京、被告王坡村村委会法定代表人王永清参加了本案诉讼，被告王坡村村委会委托代理人王春学参加了第二、三次庭审。本案现已审理完毕。原告德昌源公司起诉称：德昌源公司于日与王坡村村委会签订《荒山租赁合同》和《荒山租赁合同修改意见》（以下简称《修改意见》），承租王坡村村委会的1000亩荒山，租期为50年。德昌源公司与王坡村村委会所签订的《荒山租赁合同》已按照相关法律规定履行了民主议定程序并报乡镇人民政府批准。德昌源公司依约交纳了第一期的租金2万元，在村里设立办公地点、找设计公司进行规划设计、取得修公路建度假村的相关审批手续并修建了一部分道路和平台。日，德昌源公司向王坡村村委会前任负责人交纳了10万元租金。虽然德昌源公司履行了上述合同义务，但德昌源公司原法定代表人陈光录在公司的股份和法定代表人变更后未按双方约定的补偿证明履行义务。王坡村村委会目前不认可合同的有效性，违反合同约定将德昌源公司承包的荒山另行发包给其他公司使用，现德昌源公司无法行使对1000亩荒山的开发权。故德昌源公司诉请法院判令王坡村村委会：1、继续履行《荒山租赁合同》；2、承担本案诉讼费。被告王坡村村委会答辩并反诉称：王坡村村委会与德昌源公司所签订的《荒山租赁合同》已依法履行民主议定程序并报政府批准，王坡村村委会认可此合同的有效性。德昌源公司在合同生效后仅交纳了应首付的2万元租金，未按合同约定交纳余款也未履行开发投资义务。德昌源公司所陈述的10万元租金是王坡村村委会前任领导个人收取的，王坡村村委会并未收到此笔款项。按照合同约定，德昌源公司应在2011年之前分批分期缴清全部75万元租金，但德昌源公司在交纳首付租金2万元后就未再交款。日，王坡村村委会将涉案土地中的一部分交由案外人李广山看护管理。德昌源公司不交纳租金也不开发土地的违约行为，导致王坡村村委会无法实现开发土地、发展经济的目的。因此在日之后，王坡村村委会陆续将涉案土地另行发包。由于德昌源公司一直未能实际开发利用土地，不需要返还土地。王坡村村委会反诉要求判决：解除双方之间的《荒山租赁合同》（包括相应附件）及双方签订的《修改意见》。原告德昌源公司针对王坡村村委会的反诉答辩称：德昌源公司共向王坡村村委会交纳12万元租金。德昌源公司未依约交纳租金并进行投资开发的原因在于王坡村村委会将德昌源公司承租范围内的土地重复转包给了案外人使用。王坡村村委会于日出具《关于承租荒山的使用、租金缴付时间承诺》，确认该村存在重复发包土地的违约行为，同时承诺会在德昌源公司进驻开发前全部解除上述重复的合同，并承诺德昌源公司可以在上述条件落实后再交纳租金。德昌源公司不存在过错，不同意解除合同。经查明：王坡村村委会（甲方）与德昌源公司（乙方）于日签订《荒山租赁合同》。合同主要约定：1、甲方将1000亩荒山租赁给乙方经营，地址在王坡村北侧山上，西起龙潭岭山口，沿西侧山脉，经二崖栈至峰顶，北至大驼口官厅交界，沿北侧山脉九龙林场边界，东至大峰崖，沿东侧山脉，经大黑石头，南至潭柘寺交界；2、经营项目为林果业、种职业、养殖业；3、租赁期限为日至日止，为期50年，开发期限4年；4、50年租金共计75万元，自合同生效之日首付2万元，从第5年起至第10年将整个租金分批分期付清；5、甲方有权检查乙方开发经营情况，逾期不开发，甲方收回经营权。日及8月26日，双方分别签订两份补充协议作为合同附件，就《荒山租赁合同》中关于合同履行期满后的资产处理方式及在开发初期就修好4.9公里道路等内容进行了补充约定。王坡村村委会与德昌源公司签订的上述合同时，王坡村属于北京市潭柘戒台风景区管理处管辖，双方签订此合同已履行民主议定程序并报经北京市潭柘戒台风景区管理处批准。日，双方再次签订《修改意见》，主要约定：1、开发期限内，乙方按交清规定土地租金日期起4年算；2、租赁期限内，乙方有权转包、转租。同日，双方再次签订补充协议，主要约定：甲方未取得乙方同意，利用乙方承租四至范围内的土地进行经营终止等项目，项目建成后，其地上所有资源全部归乙方所有。日，双方再次签订补充合同，主要约定：1、由于甲方出租给乙方的1000亩荒山中存在159亩废弃地，乙方需增加绿化成本；2、乙方同意对以上159亩荒地每亩增加25元租金。签订合同之日，德昌源公司向王坡村村委会交纳租金2万元。日，德昌源公司原法定代表人陈光录将10万元租金交给王坡村村委会时任负责人王贤。另查，王坡村村委会于日与案外人李广山签订承包协议，将涉案土地中的老龟以西公路边的山林承包给李广山看护管理30年。日，王坡村村委会与案外人高鹏签订《荒山承包合同》，将涉案土地内的500亩发包给高鹏使用30年。日，王坡村村委会与案外人吴长海、武长林签订《荒山租赁合同》，将涉案土地内的500亩发包给吴长海、武长林使用50年。日，王坡村村委会与案外人中国银泰投资有限公司签订《租赁协议》，将涉案土地内的250亩土地出租给中国银泰投资有限公司使用19年。日，王坡村村委会与案外人王绍杰签订《荒山承包合同》，将涉案土地内500亩土地发包给王绍杰使用60年。日，王坡村村委会与案外人闫洪雨签订《土地承包合同》，将涉案土地内的50亩发包给闫洪雨使用30年。日，王坡村村委会与案外人张伟签订《荒山租赁合同》，将涉案土地内紫石崖沟土地发包给张伟使用30年。日，王坡村村委会与案外人王绍杰签订变更协议，将承包期限变更为50年。对于德昌源公司所持有的《关于承租荒山的使用、租金缴付时间承诺》复印件，王坡村村委会不予认可。同时王坡村村委会表示，即使德昌源公司所持有的《关于承租荒山的使用、租金缴付时间承诺》是真实的，王坡村村委会前任领导在未征得村民代表同意的情况下向德昌源公司出具此份影响村集体重大利益的文件也违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，此份承诺不具有法律效力。审理过程中，经本院现场勘查，本案涉及的1000亩荒山上并无德昌源公司在庭审中陈述的道路、平台等工程。经法庭询问，德昌源公司明确表示不在本案中就合同解除后的租金处理等问题提起诉讼。上述事实，亦有德昌源公司、王坡村村委会的陈述意见、本院现场勘察记录在案佐证。本院认为：王坡村村委会与德昌源公司签订《荒山租赁合同》及《修改意见》均系双方当事人真实意思表示且未违反法律法规的强制性规定，合同应属有效。在合同有效的前提下，王坡村村委会与德昌源公司均应依约履行各自的合同义务。按照上述合同的约定，王坡村村委会的义务为将合同约定1000亩荒山交由德昌源公司使用，德昌源公司的主要义务为开发经营荒山、在2011年之前分期分批付清75万元租金、在开发建设初期修好4.9公里道路。在本案中，王坡村村委会与德昌源公司均主张对方存在违约行为，现本院按时间顺序分别对双方当事人履约情况进行梳理。在2002年双方签订合同之初，王坡村村委会依约向德昌源公司提供了合同约定的土地以供开发，德昌源公司亦交纳了首付的2万元租金。此后，德昌源公司虽取得了兴建度假村及道路整修的相关批示，但却未能提供证据证明该公司所进行的建设施工的具体项目。直至2007年，王坡村村委会将本案涉案土地中老龟以西公路边的山林交由案外人看护管理。在2007年至2010年期间，德昌源公司仍未履行开发义务亦未依约分期交纳租金。自2010年开始，王坡村村委会开始陆续将本案涉案土地陆续发包给6位案外人开发利用。直至2012年，德昌源公司再次交纳租金10万元。通过以上分析可以看出，德昌源公司存在未按期交纳租金、未履行投资开发义务的违约行为，而王坡村村委会亦存在将本案涉案土地重复发包的违约行为。虽然德昌源公司称王坡村村委会在2012年出具承诺书承诺在该村委会解除重复发包的合同前无需交纳租金，此承诺也不能改变德昌源公司在签订合同后一直未履行投资开发义务的事实。王坡村村委会与德昌源公司签订一系列承包合同目的在于发展地方经济、富裕山区农民，而德昌源公司在合同履行的12年时间内仅交纳12万元租金而未开展其他投资开发的行为，已导致双方的合同目的无法实现。同时，王坡村村委会将涉案土地重复发包的行为也导致德昌源公司无法在今后的合同履行期限内对土地进行开发利用。因此，本院认为王坡村村委会与德昌源公司之间所签订的《荒山租赁合同》（包括二份附件在内）、《修改意见》应予以解除。由于德昌源公司并未实际占有、控制本案所涉及的土地，本案不涉及解除合同后的土地返还问题。经法庭询问，德昌源公司明确表示不在本案中就合同解除后的租金处理等问题提起诉讼，本案对此问题不予处理。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，判决如下：一、解除北京市门头沟区潭柘寺镇王坡村村民委员会分别于二○○二年五月一日、二○○三年三月二十日与北京德昌源旅游开发有限公司签订的《荒山租赁合同》（包括二份附件在内）及《关于荒山租赁合同修改意见》；二、驳回北京德昌源旅游开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费七十元及反诉案件受理费七十元，均由北京德昌源旅游开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长　张岭人民陪审员王金锁人民陪审员周秀君二〇一四年十二月十九日书记员　余　　　　　　　 成　　　　　　　 群
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北京市东城区东交民巷27号 100745 总机:010- 举报:010-农村土地承包经经营权转包（方式是出租），拟定合同后是否要向发包方（如村委会）备案，合同才算生效？_百度知道
农村土地承包经经营权转包（方式是出租），拟定合同后是否要向发包方（如村委会）备案，合同才算生效？
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互换、转让或者其他方式流转不是备案了合同才算生效、互换或者其他方式流转的、出租。 《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十一条
承包方流转农村土地承包经营权，当事人双方应当签订书面合同，应当报发包方备案，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同、出租。 　　农村土地承包经营权流转合同一式四份，不违反法律法规强制性规定的，合同成立即生效．但应当向发包方和乡政府备案．《农村土地承包法》第三十七条 土地承包经营权采取转包
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出门在外也不愁关于农村集体土地使用权出租相关问题的简要探讨
关于农村集体土地使用权出租相关问题的简要探讨&
研究培训　　加入时间： 10:42:20　　admin　　点击：9513
近年来，在农村将农民集体所有的土地使用权出租用于非农业建设的现象屡见不鲜，很多村组以村民委员会或村民小组的名义擅自将农村集体土地使用权出租给第三方，用于建设厂房或门面房等非农业建设。随着城市建设规模的扩展，当政府对这些农村集体土地依法进行征收时，往往面临着解除土地租赁合同所引发的高额赔偿问题，不仅给征地拆迁工作带来了极大的困难，也严重影响了城市的建设与发展。针对此问题，本文试就农村集体土地使用权出租合同的效力、合同的解除、合同主体资格的认定以及此类事件的处置、预防等进行相关的法律讨论和分析，以求对妥善解决农村集体土地使用权出租问题有所帮助。
&&& 一 、关于农村集体土地出租合同效力的法律分析
伴随城市建设的快速发展，城市规模的扩张、规划的变化调整以及大量的城市重点项目建设都急需大块的土地来承载，而城乡结合部的土地在历史上很多都属于农村集体土地。政府要解决城市建设的土地供需矛盾，往往会首先考虑这部分集体土地的征收问题。但现实中很多这样的土地以出租等各种形式被占用，大部分用于了非农建设。加之历史遗留的诸如执法不严、管理不到位等问题，都不可否认地对政府征收工作带来了极大的障碍。为此，首要的问题就是确认集体土地出租合同是否有效。
（一）农村集体土地租赁的合法性问题
&&& 《土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。
&&& 《农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。第三十三条规定，“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。
以上法律规定表明，农村集体经济组织转让集体土地使用权的权限是受法律限制的，其对农村土地使用权的转让，仅限于农村土地承包行为，农村土地要作为非农业建设用地，必须由国家依法征收为国有土地或只能是兴办乡镇企业和农村宅基地。农村集体经济组织无权将集体土地使用权转让给第三方用于非农业建设。目前的现状是出租的农村集体土地大多由承租人用于建设厂房生产经营或建设门面房等商业设施用于出租，该行为显然使集体土地的性质和用途发生了变化，是与我国法律关于农村集体土地使用权转让只能用于农业用途的强制性规定相违背的。
&& &（二）程序性问题 &&&
&&& 《土地管理法》第十一条第二款规定，“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”。第十二条规定，“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。
&&& 《土地管理法实施条例》第四条第二款规定，“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权”。第六条规定，“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”。
&&& 以上法律规定表明，我国实行土地权属的法定登记制度，转让土地使用权必须进行变更登记，否则，则属无效。目前农村集体土地出租大多未依法进行变更登记，应是无效的。
&&& 综合以上分析，目前大部分的农村集体土地租赁合同无论在内容上，还是在程序上都是违反我国法律、行政法规的强制性规定的，应确认为无效合同。
&&& 但在现实中，对于上世纪七八十年代因兴办乡镇企业所遗留的农村集体建设用地使用权的出租行为，土地行政主管部门因无明确的法律依据多数未予查处。遗憾的是，法院系统对此的认知各地也不一，此类租赁合同在各级法院的诉讼中也不一定就被认定为无效合同。目前有很多的农村集体土地租赁就属于这种情况，如认定无效，往往会引起群体性上访、不稳定事件的连锁反应；如认定有效，则会造成征地成本过高，使各级政府无力承担，陷政府于“两难”的选择境地。
二、关于合同解除的法律分析
（一）合同有效或无效应由谁来提出的问题
根据我国民事法律规定的一般原则以及《合同法》第一百二十八条的规定，当事人可以通过和解或者调解解决合同争议，当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。也就是说并不是所有的人都可以对合同效力进行主张，原则上只能由合同当事人来向法院主张。实践中，即使由于利益关系的驱动，很多出租集体土地使用权的村民组织不愿意去法院诉讼确认合同无效，政府相关部门及其他组织也不能越俎代庖，来确定合同无效或代为向法院诉讼，这在法律上是没有依据的。
（二）关于合同解除的法律后果问题
1、关于合同无效的情况下相关财产的处置和责任分担
《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”；第五十九条规定，“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”；《民法通则》第六十一条规定，“民事行为被确认为无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人”。
依据以上规定，由于目前农村集体土地租赁合同大多应属无效合同，当解除合同时，当事双方有互相返还的义务。也就是说，村、组一方向承租土地的第三方返还出租土地所取得的收益（多数为租金），承租土地的第三方向村、组返还所取得的集体土地使用权，自行拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。至于过错赔偿损失，则要根据具体的租赁合同进行过错分析。租赁双方对过错赔偿数额有争议的，可以协商解决，协商不成的，可以共同委托专业评估机构进行评估。人民法院也可以依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》组织评估，最终依法确定一方承担还是双方分担过错赔偿数额。
2、合同有效的情况下合同解除损失的计算
《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。
依据以上规定，在合同有效的情形下，违约方应赔偿守约方的实际损失，具体数额标准应依据具体合同条款执行。大体上应包括违约所造成的实际损失、守约方的预期利益以及违约金等。
&& &三、关于合同主体资格的法律分析
&&& 在大多数的农村集体土地租赁合同中，出租方大部分是村民委员会，也有少部分是村民小组做为出租方直接出租土地。村民委员会可以成为合同的主体，但村民小组是否具有民事行为能力，成为合同的主体，在法律实践中，各方认知并不一致。
&&& 《合同法》第二条第一款规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”；第九条第一款规定，“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”；《民事诉讼法》第四十九条规定，“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼，其他组织由主要负责人进行诉讼”。由此可以看出，合同的主体包括自然人、法人和其他组织三种形式。
&&& 《村民委员会组织法》第十条规定，“村民委员会可以按照村民居住状况分设若干村民小组，小组长由村民小组会议推选”。这条规定是村民小组设立的法律依据，同时也给予了村民小组独立的民事法律关系主体资格。
&& &《民法通则》第七十四条第二款规定，“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有”；《土地管理法》第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”；《农村土地承包法》第十二条第一款规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权”；《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，“农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议事程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费”。上述法律法规和高法解释表明，我国集体土地所有权存在三种基本形态，即村农民集体所有、村民小组农民集体所有和乡（镇）农民集体所有。集体土地所有权的主体是“农民集体”，村委会、农村集体经济组织、村民小组对集体土地享有经营、管理权。
&&& 综合以上分析，我们认为村民小组可视为《合同法》、《民事诉讼法》中所规定的“其他组织”，其具备民事法律关系中的主体资格，可以作为农村集体土地使用权转让中的当事一方。
四、对擅自出租集体土地的处置
（一）合法的土地租赁程序
租用集体土地，必须先行征用并转为国有土地。根据《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）的规定，租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到注明“租赁”的土地使用权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。
&&& （二）对非法租赁土地的处理
&&& 首先是协商解决。在政府主导下，由政府、村组、承租土地的第三方进行协商，达成一致意见后解除非法租赁合同。
其次是依法采取行政强制手段解决。《土地管理法》第七十三条规定，“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施”。第八十一条规定，“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并处罚款”。土地管理部门可以依据以上的法律规定对非法出租农村集体所有土地行为进行查处，要求村、组解除租赁合同，责令限期改正，并可给予没收和罚款的行政处罚。另外，城市综合执法部门也可以承租土地的第三方无用地报批手续、地上建筑无建筑规划手续认定为违法建筑为由，发限期整改及处罚通知，而后进行强制拆除。但必须指出的是，政府职能部门动用行政强制手段拆除后，由于承租方和村、组的租赁合同并未解除，承租方依然可以合同违约为由，向村、组提出赔偿要求。
第三是诉讼解决。由当事村委会或村民小组向法院提起民事诉讼，要求解除土地租赁合同。提起解除合同的民事诉讼后，法院可以对土地租赁合同的有效性进行审查和认定，并据此作出判决。
五、擅自出租集体土地的预防措施
&&& 集体土地的非法交易使集体所有制受到侵害和冲击，加剧了土地危机，破坏了城乡规划，直接影响了我国土地市场的发展和完善，给国家和集体造成了极大的危害。要从根本上破解农村土地非法交易难题，遏止非法租地的蔓延势头，必须从源头上预防和制止集体土地的非法出租行为。
一是政府职能部门要严格履职。土地执法威慑力不足是造成土地非法交易的一个重要原因。政府各职能部门一定要切实履行起自己的职责，加强沟通，密切合作，严格执法，加大对集体土地非法交易的查处力度。对违法用地的单位或个人，规划部门不予核发建设工程规划许可证，建设部门不予核发建筑工程施工许可证，供电部门不予供电，工商部门不予核发营业执照，从根源上切实杜绝违法用地现象的发生和蔓延，改变过去“多家用地，一家管地”的局面。建立多部门密切合作制度，齐抓共管，形成合力，充分发挥监督机制的整体效能。
&&& 二是应当把进行非法交易所签订的合同认定为无效合同，按照无效合同的处理原则进行处理，进一步提高对土地非法交易的打击力度。
& &&三是完善农村集体土地地籍管理与土地评估制度。农村土地地籍管理主要包括土地登记、土地确权和权属争议调处、土地调查、土地统计、土地动态监测、地籍档案等内容，完善地籍管理制度对于打击土地非法交易行为，规范集体土地管理有着重要的作用。同时，应建立健全集体土地评估制度，对农村集体土地进行科学的分等定级，评估出合理的地价，使农村集体土地交易建立在一个科学、规范的基础上，从根本上防止集体土地使用权的非法交易。
四是建立查处土地违法行为行政问责机制。村级组织违法出租集体土地，村集体和村民可以得到很大的经济收益，因此，集体土地出租很多是通过村民或村民代表会议，以村民自治的方式集体讨论决定的，有着相对广泛的民意基础。在此种情况下，单靠国土部门一家单独执法，势单力孤，效果并不明显。依据《村民委员会组织法》的有关规定，乡镇人民政府应切实承担起对村民组织决议合法性、合理性的监督、审查职能。应建立起对镇乡政府的行政问责和科学的考核评价机制，对未依法履行监督职能、管理不力、形成违法用地事实的镇乡主要负责同志进行问责，并与个人工作考核进行挂钩，多措并举，多管齐下，从而有效的遏制村级组织违法用地行为的发生。
（宝鸡市渭滨区政府法制办公室主任李智，宝鸡市渭滨区政府办公室干部张刚）
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