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p!337(斈H刘佐：个人取得房租收入如何计算纳税？
[导读]居民出租房屋，每月取得租金收入，应依法向当地地方税务机关缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税和个人所得税5项税费，同时免征印花税和城镇土地使用税2项税收个人取得房租收入如何计算纳税？近来各方面关于个人房租收入纳税问题的传言和议论比较多，有必要根据税法加以说明，以便大家了解实际情况，本人在此试举一例，谨供大家参考：居民张某出租其位于市区的两居室1套，与租房者签订租赁合同，每月取得租金收入4000元，应当依法向当地地方税务机关缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税和个人所得税5项税费，同时免征印花税和城镇土地使用税2项税收。张某缴纳上述税费的依据和计算方法大体如下：一、营业税根据国务院发布的《中华人民共和国营业税暂行条例》等营业税法规，出租房屋应当按照服务业中的租赁业缴纳营业税，纳税人为出租房屋者，计税依据为纳税人取得的租金收入，适用税率为5%。为了发展房地产市场，鼓励个人出租住房，目前国家对于个人出租住房取得的租金收入减按1.5%的税率征收营业税。按此计算，张某取得的上述房租收入应纳营业税60元（4000元×1.5％=60元），占其每月租金收入的1.5%（60元÷4000元=1.5%）。二、城市维护建设税根据国务院发布的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，营业税的纳税人应当在缴纳营业税的同时缴纳城市维护建设税，计税依据为纳税人缴纳的营业税税额，根据不同地区实行差别税率，市区的税率为7%，县城、建制镇的税率为5%，其他地区的税率为1%。按此计算，张某取得的上述房租收入应纳城市维护建设税4.2元（60元×7％=4.2元），约占其每月租金收入的0.1%（4.4元÷4000元≈0.1%）。三、教育费附加根据国务院发布的《征收教育费附加的暂行规定》等法规，营业税的纳税人应当在缴纳营业税的同时教育费附加，计费依据为纳税人缴纳的营业税税额，其中中央、地方的附加率分别为3%和2%。按此计算，张某取得的上述房租收入应纳教育费附加3元（60元×3％＋60元×2％=3元），不足其每月租金收入的0.1%。四、房产税根据国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，出租房屋取得的租金收入应当缴纳房产税，纳税人为出租房屋者，计税依据为纳税人取得的租金收入，适用税率为12%。为了发展房地产市场，鼓励个人出租住房，目前国家对于个人出租住房取得的租金收入减按4%的税率征收房产税。按此计算，张某取得的上述房租收入应纳房产税160元（4000元×4％=160元），占其每月租金收入的4.0%（160元÷4000元=4.0%）。五、个人所得税根据全国人民代表大会常务委员会通过的《中华人民共和国个人所得税法》等个人所得税法规，个人出租房屋取得的租金收入应当按照财产租赁所得缴纳个人所得税，纳税人为出租房屋的个人，计税依据为应纳税所得额，适用税率为20%。为了发展房地产市场，鼓励个人出租住房，目前国家对于个人出租住房取得的租金收入减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得应纳税所得额，为财产租赁所得扣除财产租赁过程中缴纳的税费、由纳税人负担的修缮费用和税法规定的费用扣除标准等法定扣除项目以后的余额。税法规定的财产租赁所得费用扣除标准是：每次所得不超过4000元的，减除费用800元；超过4000元的，减除20%的费用。按照上述规定，张某在计算其财产租赁所得应纳税所得额时，可以从其财产租赁所得中扣除财产租赁过程中缴纳的税费227.2元（60元＋4.2元＋3元＋160元=227.2元）和税法规定的费用扣除标准800元，据此计算应纳税所得额为2972.8元（4000元－227.2元－800元=2972.8元），应纳个人所得税为297.28元（2972.8元×10％=297.28元），约占其每月租金收入的7.4%（297.28元÷4000元≈7.4%）。综上所述，张某每月取得4000元的房租收入，应当向当地地方税务机关缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税和个人所得税5项税费合计524.48元（60元＋4.2元＋3元＋160元＋297.28元=524.48元），约占其每月租金收入的13.1%（524.48元÷4000元≈13.1%）。此外，有些地方将应纳税费合并，按照纳税人取得的房租收入和核定的综合征收率征税。例如：北京市地税局规定营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税和个人所得税5项税费的综合征收率为5%。安徽省合肥市规定：每月租金收入不足20000元的，综合税收征收率为4%；每月租金收入20000元以上的，综合税收征收率为8%。
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提高营业税起征点，降低营业税税率，降低个人所得税核定征收率
房屋租赁税率调整纳税人受益
&&【本报讯】为解决深圳低收入家庭住房困难，促进廉租住房、经济适用住房制度建设和住房租赁市场的健康发展，深圳市地方税务局根据国家出台的有关住房租赁税收政策，结合我市实际，从今年５月份开始对个人出租房屋税收政策进行了调整。&&我市个人出租房屋涉及房地产税、营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、印花税和城镇土地使用税等税种。原来我市个人出租房屋税收采取综合征收率分两档征收：&&１．月租金１０００元（不含１０００元）以下的，税收综合征收率为４．１％（房产税４％、印花税０．１％）。&&２．月租金１０００元（含１０００元）以上的，税收综合征收率为８．２２％（营业税３％、房产税４％、城市维护建设税０．０３％、教育费附加０．０９％、印花税０．１％、个人所得税１％）。&&此次调整，主要是通过提高营业税的起征点（由原１０００元上调至５０００元），降低营业税税率（由原３％降到１．５％），降低个人所得税核定征收率（由原１％降低为０．１％和０．４４％两档）以及免征印花税和城镇土地使用税的方式，将我市个人出租房屋税收综合征收率调整为以下两档：&&１．月租金＜５０００元，税收综合征收率为４．１％（房产税４％，个人所得税０．１％）；&&２．月租金≥５０００元，税收综合征收率为６％（营业税１．５％，房产税４％，个人所得税０．４４％，城市维护建设税０．０１５％，教育费附加０．０４５％）。&&据了解，目前我市个人出租房屋月租金大部分集中在２５００元至５０００元这个幅度范围。调整前，该部分纳税人税负是租金收入的８．２２％，调整后，将降到４．１％，税收负担下降达５０％；特别是相比于国内其他大中城市的个人出租房屋税负（北京５％、南京５％、广州按起征点不同分别为４％和８％），我市税负相对较低。&&（冯颖 张贤修）租房乱象系列调查四：
租房纳税成虚设&逾九成房东不主动缴税
&&&&来源：&&&&
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街头随处可见的租房广告（贾兴鹏 摄）
人民网北京12月10日电 （贾兴鹏）日前，北京市部署整治租房乱象，强调租房收入应纳税。然而，人民网记者调查发现，租房纳税规定几成虚设，99%的房东不会主动申报缴税，如果承租人索要租房发票，只能自己为这部分税费“埋单”。租房纳税的监管，也几乎是个空白。
租房索发票 房东涨租金
走在北京的大街小巷，随处可见租房的小广告，北京市统计局发布数据显示，北京住房租金自2009年3月到2013年9月，已经连续55个月上涨。
房东租房常见，但租房开具发票，却困难重重。北京工作的王林就遇到类似的事情。王林以2500元在魏公村小区租了个单间，但当他向房东索要发票的时候，房东坦白地告诉他，“出租了10多年房，从来就没给过发票上过税。”
难道出租房屋不应该缴税吗？房东最后表示，如果实在要发票，“那只能涨房租。” 这就意味着，一年3万的房租，王林还要多出1500元的税费。
其实早在2000年，财政部、国家税务总局已有规定“对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收”。然而，现实的情况是，“房租从不纳税，或将税费转嫁到租客身上。”
《北京市房屋租赁管理若干规定》明确规定，本市实行房屋出租登记制度，出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续。第十四条明文规定，出租人出租房屋的收入，应当依法纳税。
此外，《营业税暂行条例》、《房产税暂行条例》等多部法律法规都有涉及房屋租赁的规定。据统计，个人出租房屋一共需要缴纳8种税费，包括个人所得税、营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、城镇土地使用税、教育费附加和地方教育费附加。
人民网记者采访的多家房产中介公司均表示，出租房屋不交税，早就是惯例。“除非是单位能报销，或者取公积金需要发票，”某中介工作人员称，缴纳的税费，在卖方占主导地位的租房市场，都是由承租者承担。大多数个人租房，都不能报销，所以承租者和房东都为了省钱、省麻烦，都心照不宣地不提房租发票了。
在海淀区魏公村，记者随机走访了几家中介机构。一家名为北京悦己家园的房产中介称，在他们公司租房，不能开发票。除非租客自己掏钱付税钱，中介公司可以帮忙去开票，不过要收7%的税点。链家地产韦伯豪店的中介顾问表示，“现在房子这么火爆，如果要发票的话，房东就要加价。”
北京市12366缴税服务热线工作人员告诉人民网记者，目前北京对房屋出租统一征收5%的综合税率，意味着每月2000的房租，需要缴100元的税。“该税费主要靠个人申报，原则上由房东承担”。对于房东如果不纳税该怎么办的问题，工作人员坦言，“税务部门也无法监管”。
缺乏监管 缴税全靠自觉
海淀区中关村税务所的工作人员告诉记者，现在的房屋出租缴税，大多委托所属街道办代为办理。在紫竹院街道办财务厅，记者看到一位李先生正在代开发票，李先生表示，他是想以租房名义提取公积金，才来缴税的。李先生坦言，“要是提取公积金不需要完税证明的话，我也不会来交税。”据工作人员介绍，来缴税开发票的，大部分都是提取公积金或者单位能报销房租的。
中国房地产协会副秘书长何琦介绍，对于租房纳税，全国各地都没有很好地实行。一方面租房市场规模庞大，房租价格由市场来定；另一方面，租房的方式多是个人对个人，好多人直接私下签订租赁协议，税务部门根本没有能力去统计和监管。
中国人民大学财政金融学院副院长兼财政系主任岳树民表示，租房纳税，是明文规定的，所有人都应该遵守。造成目前多数人租房不缴纳的情况，主要原因是税务部门的监管不到位、相关部门的配合协调不足和公民的纳税意识差等因素导致的。因此，岳树民认为，税务部门、房产管理部门、街道办事处、公安部门等应该加强协作，做好租房登记工作，完善监管条件和机制。而公民也应该增强纳税意识，租房时主动索要发票。
中豪律师集团(四川)事务所则金华律师表示，出租房不主动申报缴税，违反《个人所得税法》第二条第八款，个人房屋出租取得的收入属财产租赁所得，应按规定缴纳个人所得税。同时，他认为国外立法经验值得借鉴，法律规定租赁双方只有到政府相关部门登记备案，双方所签合同才具法律效力。&
(责编：吕骞、刘然)
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