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抵押贷款的种类及特点
的种类及特点
【】可以分为固定利率和浮动利率：
固定利率是最受欢迎的房贷产品。顾名思义,这类的利息不受市场波动的影响。
浮动利率与金融市场指标(如短期国库券利率)相关联。此类利率不会低于最优惠利率(签订合同时固定下来),同时也不能超过利率上限。有时,这类抵押在最初的一段时间(通常是5至10年)内保持低利率,随后开始浮动。
只付利息的规定,借款人在特定时间段(通常是5至10年)内只须归还利息。这段时间内,除非借款人还款金额超过了最低额度,否则本金不会减少。对于计划短期炒房的投资者来说,这类最理想。
负摊销(又称选择性可调整利率贷款)和只付利息的相类似,所不同的是,前者允许借款人每月还款额低于应付利息。所欠利息的余额计入本金部分,增加了未偿还余额的金额。如果市场处于上升势头,对于短期投资者而言,这类是明智的选择。
无首期可让购房人获得全额购房。部分贷款人甚至为符合资格的购房人免去部分过户费用。但是一般来说,首付越低,意味着利率越高,因此这类贷款从长远来看负担更重。
大额尾付在还款最初的5至7年内,月供一直较低。这段期限结束后,借款人必须偿还大额尾付金额。如果购房人计划在固定利率周期结束前出售房产或有能力承担大额尾付,则最适合使用这类。&
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对不起，您的账号尚未进行真实身份信息注册，评论不能同步到微博！【百科名片】抵押贷款
本文行家：
图片 1图片 2图片 3抵押贷款
& & & &抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品，作为一种补偿。&抵押贷款与按揭的区别& & & 《城市房地产管理法》和《担保法》所规定的抵押与香港的按揭有一定的区别，即这两个法律对抵押的界定都以不转移占有为条件。　　按揭就是按揭人(买方者)通过分期付款方式来取得所购商品房的所有权。它对买房者来说有两方面含义：一是房款可以在规定的期限内分期付;二是在分期付款阶段，房子的所有权被“按”着，要等到全部付清才能“揭”(取)到手。另外，按揭售楼涉及到三方债务关系——即按揭人(买房者)、发展商(卖房者)、按揭权人(一般为有关银行)三者关系。它的程序是，由按揭权人(银行)先与发展商签定买房合同，并预付部分购房款;然后由按揭人(买房者)凭该合同与按揭权人(银行)签订按揭合同，由银行向发展商付清余下的购房款，而买房者定期向按揭银行付款，直到按规定付清“按揭款”，按揭过程即告结束。　　抵押贷款是买房者(抵押人)向银行(抵押权人)借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物，与银行签订抵押合同，以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。此项贷款须付利息，买房者(抵押人)按合同约定向银行还清本息后，便可收回抵押品——“房屋所有权证”与“土地使用证”。这就是说，买房者在还清贷款之前，事实上并不真正拥有所购房屋的所有权。若违约不按期归还贷款，银行可以依法作出处理。　　按揭是国际上种通行的房产销售方式，它与抵押贷款虽然性质不同，但在“按住房屋所有权”来保证债务(分期付款和按期还款)履行这点上殊途同归，完全一致。　　抵押贷款管理办法　　为更好地支持“三农”发展，建设社会主义新农村，增加贷款种类，保证贷款安全。维护借贷双方合法权益，根据国家有关规定，制定本办法。　　第一条、抵押贷款是借款人向公司借款时，愿以自有或第三人财产作保证的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息时公司有权处理其抵押物作为偿还贷款本息及相关费用。　　第二条、办理抵押贷款遵照国家有关规定，在平等、协商的基础上签订抵押贷款合同。　　第三条、抵押物的范围：符合法律规定的有价值和使用价值的固定资产(如房屋和其它地上建筑物、交通运输工具、机器设备);可以流通、转让的物资或财产。　　以享受国家优惠政策购买的房屋抵押的，其抵押额以抵押人可以处分和收益的份额为限;有经营期限的企业法人以其房屋抵押期限不得超过其经营期限;　　以具有土地使用年限的房屋作抵押的，抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。以房屋作抵押的应将该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。　　第四条、抵押人应提供的资料;　　1、抵押人同意抵押的书面申请及相关证明;　　2、抵押人的资格证明;　　3、对抵押物享有所有权(或处分权)的证明;　　4、抵押物基本状况;　　5、其它有关资料。　　第五条、抵押率：按抵押物现值最高不超过70%。　　第六条、抵押物依法向其相关部门进行登记：　　以房屋为抵押物的要到房产管理部门进行登记;　　以交通运输车辆为抵押物的要到公安车辆管理部门进行登记;　　以机器设备及其它物资为抵押物的要到工商行政部门进行登记;　　不属于上述登记部门登记的抵押物品，要到公证部门办理公证手续。　　以上抵押物在有关部门登记的同时，原则上要进行资产评估并出具证明手续，便于合理合法办理抵押贷款。　　第七条、抵押物的保管：抵押物原则上由抵押人进行妥善保管并及时维护保养，保持完好无损并随时接受本公司检查，一切费用由借款人承担。抵押物在抵押期内，抵押人不得拆迁、出租、转让或再抵押。　　第八条、抵押物的保险：　　抵押物作为贷款保证，原则上要求借款人办理抵押物保险，保单上应注明贷款公司为第一受益人，保险费用由抵押人承担。　　第九条、借款人按合同规定归还贷款本息后，办理抵押物撤销登记手续，抵押贷款合同终止。　　第十条、出现下列情况之一者，公司有权处理抵押物：　　1、借款合同期满，借款人恶意逃废债务的;　　2、借款合同期满，借款人无力偿还贷款本息的;　　2、借款人死亡或失踪，其法定继承人拒绝偿还贷款本息的。　　第十一条、抵押物处理所得款项，先支付相关费用后再偿还贷款本息。如所得款项不足，公司有权追索，直至全部清收。　　抵押品分类　　第一百八十条规定： 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：　　（一）建筑物和其他土地附着物；　　（二）建设用地使用权；　　（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；　　（四）生产设备、原材料、半成品、产品；　　（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；　　（六）交通运输工具；　　（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。　　抵押人可以将前款所列财产一并抵押。　　可以设定抵押的财产属于不动产，对于动产，一般设定质押担保方式，物权法另有规定。　　根据抵押品的范围,大致可以分为六类:　　(1)存货抵押,又称商品抵押,指用工商业掌握的各种货物,包括商品、原材料,在制品和制成品抵押,向银行申请贷款.(2)客账抵押,是客户把应收账款作为担保取得短期贷款；　　(3)证券抵押,以各种有价证券如:股票、汇票、期票、存单、债券等作为抵押,取得短期贷款；　　(4)设备抵押,以机械设备、车辆、船舶等作为担保向银行取得定期贷款；　　(5)不动产抵押,即借款人提供如:土地、房屋等不动产抵押,取得贷款；　　(6)人寿保险单抵押,是指在保险金请求权上设立抵押权,它以人寿保险合同的退保金为限额,以保险单为抵押,对被保险人发放贷款。抵押贷款适用范围
& & & &必须是经工商行政管理部门核准注册，并按规定办理纳税登记和年检手续的企事业法人；&&& & & &产品有市场，生产经营有效益，不挤占挪用信贷资金，恪守信用；　　有按期还本付息能力，原应付贷款本息和到期贷款已清偿；没有清偿的，已经做了银行认可的偿还计划；按《银行企业信用等级评定标准》核定，原则上信用等级必须为A级（含）以上；　　已在银行开立基本账户或一般存款账户；　　除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额未超过其净资产总额的50%；　　借款人的经营和财务制度健全，主要经济和财务指标符合银行的要求；　　申请中长期贷款的项目必须经国家主管部门批准，新建项目的企业法人所有者权益与项目总投资的比例不低于国家规定的投资项目资本金比例。　　作为抵押物的财产必须符合《中华人民共和国担保法》的有关规定，抵押人必须依法享有对抵押物的所有权或处分权，并向银行明确表示愿以该抵押物为债务人提供担保。　　以房产抵押的，抵押率最高不得超过70%；以交通运输工具、通用机器设备和工具抵押的，抵押率最高不得超过60%；以专用机器设备和工具，无形资产（含土地使用权）和其他财产抵押的，抵押率最高不得超过50%。抵押贷款申请资料
& & & &信贷业务申请书；　　借款人和抵押人最近一期的财务报表；　　借款人和抵押人董事会决议；　　抵押人出具的信贷担保承诺书；　　抵押物权属证明及保险凭证；　　银行认可的资产评估中介机构出具的抵押物价值评估报告；　　用款计划及还款来源说明；　　与借款用途有关的业务合同。抵押贷款抵押形式
& & & &抵押贷款又分最高限额抵押与传统抵押形式两种，最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保，是有别于传统抵押制度的新抵押制度，它与传统抵押制度相比，区别在于：　　（1）最高额抵押所担保的债权为不确定债权；　　（2）最高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权；　　（3）最高限额抵押必须预定最高限额外负担；　　（4）最高限额抵押权不随主债权的转移而转移。最高限额抵押权虽然比传统抵押权的更具有独立性，但最高额抵押权仍属担保物，其设立方式，效力与传统抵押权并无本质区别。抵押贷款分类
　　一、个人住房贷款　　1、个人住房商业性贷款　　个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款，指具有完全民事行为能力的自然人，购买 本市城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。　　2、个人住房公积金贷款　　个人住房公积金贷款，是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工，在本市城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。　　3、个人住房组合贷款　　凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款（这种贷款方式简称个人住房组合贷款）。　　二、企业抵押贷款企业贷款对象：工商注册的各类中小企业客户，经营情况良好。　　企业贷款期限：一般为1－5年　　企业贷款金额：一般为50万~10亿元　　基本要求：　　1、注册于上海市的中小企业　　2、持有中国人民银行核发的贷款卡，无不良信用记录　　3、公司注册与营运1年以上，最近一年年营业额300万以上。　　利率费用合并一般为8%--14%之间　　抵押信托贷款是指受托人接受委托人的委托，将委托人存入的资金，按其(或信托计划中)指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款，融资方以不动产抵押作为信托贷款的担保方式。利率加费用一般年18%左右。　　不动产信托　　Real Estate Investment Trusts简称“REITs”，直译为不动产投资信托，也称为房地产投资信托，其起源于美国。REITs一般分为三种类型：权益型(Equity REITs)、抵押型(Mortgage REITs)和混合型(Hybrid REITs)。　　抵押典当是指当户将其不动产抵押给典当行，交付一定比例费用和利息，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、费用、偿还当金、赎回当物的行为。利息加费用合并约为月3%左右。　　汽车抵押贷款是以借款人或第三人的汽车或自购车作为抵押物向金融机构或汽车消费贷款公司取得的贷款。目前，以汽车作为抵押物的贷款的用途，主要为汽车消费。（当然汽车贬值快、交通事故影响车辆价值几率大，金融机构以汽车作为单一抵押方式发放贷款的方式相对较少。）而汽车抵押借款服务平台“宜车贷”的出现，为拥有私家车的人群提供了一个短期融资借款的新渠道。[1] 到宜车贷，客户可用自有车辆的所有权进行抵押，获得短期融资需求。它突破传统车辆抵押借款模式，提出“无需押车”服务，申请车贷者仅需在抵押车辆安装GPS定位系统，便可在办理手续后继续使用车辆，而不需要像传统车辆抵押借款那样将车辆质押，不会因为爱车被质押而丢了面子或导致出行不便，且最快可实现当天获取资金。　　借款人将不动产抵押在放贷人（自然人）的名下，放贷人将资金直接交给借款人，借款人依照约定还本付&&
息。借款人若不履行到期债务，放贷人对该不动产有优先受偿的权利。五色土负责抵押借贷的风险管理，贷前风险评级和贷后诉讼执行。对每一笔抵押贷款，尽职调查，评估风险的的大小，确定五色土风险级别：AAA级、AA级、A级等。利率加费用一般为年18%左右。　　2003年10月，五色土在国内首创不动产抵押借贷风险评级，因其规范化、阳光化、专业化，被业内称为“五色土模式”。 风险评级标志见右图。抵押贷款利率
& & & &如果你正进行房产抵押再融资，现在的利率可是34年来最低的。　　问题是，你希望贷款条件像原先一样，还是准备选择一种更适合你的抵押贷款。　　固定可调利率贷款(fixed-adjustable)　　Countrywide Home Loans的第一副总裁佩瑞(Doug Perry)说，“目前抵押再融资中最普遍的形式之一是固定可调利率抵押。”这种贷款的起始利率是固定的--这个期限可能是3年、5年或7年，此后的利率则根据市场水平定期进行调整。　　At Countrywide, the "3-1" fixed-adjustable features interest rates in the "low fives," he said.　　全国“3-1”固定可调利率贷款的利率在5%至5.5%之间。金融出版商HSH Associates的副总裁冈宾格(Keith Gumbinger)说，这种抵押贷款的风险是，在固定利率期限结束之后，利率水平可能显著上升。“你在前5年中省下来的钱可能在1年之内化为乌有。”　　然而，固定可调利率抵押贷款很合适那些还贷时间表为5至7年的家庭。　　5/25和7/23这两种抵押贷款前5年或7年的利息是固定的，这个期限结束后对剩馀的贷款一次性按市场利息计算。虽然这种贷款固定利率与可调利率之间的差距不大，但对频繁更换工作的人还是很合适的。　　15年期固定利率贷款　　15年期固定利率抵押贷款对希望持有股票、早日还清贷款的人尤其有吸引力。这种抵押贷款在新英格兰和纽约地区格外受欢迎，因为这些地区家庭持有股票的期限通常较长。　　只付息贷款(Interest-only loans)　　许多人将这种贷款当作再融资计划的一种补充方式。　　Priceline Mortgage的总裁马克瑞尼(Patrick McErnerney)说，“这也许是抵押贷款中最有吸引力的产品之一，但似乎并没有引起大众的兴趣。”比如，在Priceline公司贷款20万美元，头5年每月的分期付款为1,083美元，而标准贷款本金加利息每月为1,231美元。　　当然，初始利率期结束后分期付款额可能增加，但有人也许希望短期内手头上较为宽松，而晚些偿还本金。　　Wells Fargo Home Mortgage还推出一种名为“Super Jumbo”的只付息抵押贷款项目。　　对贷款额在27万5000美元以上的抵押贷款，固定利率较基本利率低1%，最高不超过5.49%，固定利率期限为10年。　　采用这种抵押贷款方式的客户认为一定时期内利率不会上升。抵押贷款意义
& & & &实行抵押贷款制度，是与经济体制改革相适应的，在实行计划经济时期，与传统的经济体制相适应，应对&&
企业发放的贷款都是信用贷款，这是信贷资金“供给制”的重要形式，存在着资金占用多，周转慢，效益差的弊端，在建立社会主义市场经济的新时期，我国经济金融体制改革后，全面开办了抵押贷款，建立完善了配套的法律法规及规章制度。从实际看，抵押贷款的安全性、盈利性明显优于其它信贷资产。中国从八十年代末，才试办个人住房抵押贷款业务。截止2003年6月末，累计办理个人住房抵押贷款2130多亿元，贷款金额达1670亿，促进了住房商品化的进程，大大改善了城镇居民住房条件，抵押贷款的作用愈来愈明显。　　第一、增强了客户的信誉观念，提高了银企经济效益。客户在办理抵押贷款后，在获取贷款运用时，也有了按期如数归还贷款的压力。从而，有利于搞活金融、搞活经济、搞活信贷资金的使用效益，据建设银行统计资料表明，个人住院房抵押贷款逾期率均低于3%，利息实收率达到90%以上，同时，抵押贷款可以使商品、票据、有价证券等提前转化为货币资金。对加速货币资金的周转，刺激企业扩大生产和流通具有一定的作用。　　第二、抵押贷款对贷款客户的约束力较之信用贷款大大增强了。企业一旦破产，信用贷款只是一种普通债权，银行只能以普通债权人的身份，参与破产企业财产的分配，无权要求优先受偿。抵押贷款的实行和推广，是适应社会主义市场经济的新要求，是改革信贷资金供给制，确立信贷资金借贷制的必然要求和发展趋势。抵押贷款注意事项
& & & &不管你选择何种抵押贷款，听听专家的建议十分有益：　　再融资的时候必须考虑到所有的贷款成本，这不仅包括利息，还包括手续费和点数。　　如果想省钱，可以询问一下无成本再融资，这种方式的大部分费用都已经计算在贷款之内。　　由于抵押贷款市场竞争十分激烈，你目前的贷款商应该是你再融资的首选。为了不失去你的业务，你目前的贷款商会按市场上最优惠的条件给你提供贷款。　　也可考虑向Priceline、ELoan和Lending Tree等线上贷款商告贷，作为再融资的补充。例如，Priceline Mortgage提供“下浮”利率保障，一旦市场利率下降，贷款利率也将随之下调。　　如果你认为利率不会下降，不妨锁定贷款的利率。锁定利率使你在利率上升时得以保护自己的利益。但注意下浮利率贷款和锁定利率贷款都要支付手续费。抵押贷款存在问题
& & & &(一)有关规定对抵押的登记部门确认不统一，致使银行无所适从　　如中国人民银行和建设部联合签发的《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》中规定，当地房地产管理部门为城市房地产抵押登记部门。而某省工商行政管理局与中国人民银行某省分行联合签发的《关于对金融机构贷款业务相关的抵押物进行登记的通知》中却规定，工商行政管理机关为以企业动产和厂房等建筑物作抵押的登记机关。　　另外，由于没有在各抵押登记部门之间建立起必要的沟通制度，导致了债务人重复抵押登记，骗取贷款人资金，损害债权人利益现象的发生，带来了一些不必要的混乱和纠纷。如某债务人以无地上定着物的土地使用权向贷款人甲银行作抵押，并在土地管理部门办理登记；此后此债务人在同一片土地上建筑房产，待办理合法的产权证后，又用房产向贷款人乙银行作抵押，在房产部门办理抵押登记，这就发生了债务人重复抵押，债权人权利发生冲突的问题。这便是由于登记机关分属不同的行政机关，缺乏相互间联系而造成的不应有的结果。(二)法定登记部门对有些贷款抵押物未开办登记业务　　《担保法》规定，以林木抵押的，登记部门为县级以上林业主管部门；以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的管理部门登记。在实际工作中，当事人虽经多次与林业局、车辆管理机关等进行联系，但有些部门一直不同意开展该项登记业务，使得银行部门抵押物无法登记。　　(三)有些抵押物办理抵押登记难度较大　　主要表现在:一是有些企业资产由于历史上的种种原因，没有办理产权登记手续，无产权证书，无法办理登记；二是有的抵押物估价难度较大，若找专门评估机构，费用较高，抵押人负担过重，登记积极性不高。　　(四)抵押权的实现难度较大　　《担保法》规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。在实践中，一方面由于很多抵押物没有统一的估价标准，有关部门对抵押物估价偏高，致使借款以物抵债后银行蒙受重大损失；另一方面，由于市场机制不健全，缺少规范的拍卖、变卖市场，即使有拍卖市场，也因基层市场不健全，拍卖抵押物难度大，银行难以及时实现处置权。无担保无抵押贷款真假辨别方法
& & & & 一.提前缴纳费用　　许多无担保无抵押贷款公司会要求借款人先打部分手续费或利息费等各种名目的费用，像此类十有八九都是骗子公司。二.机构证件是否齐全　　小额贷款公司的设立都是经有关部门审批的，数量十分有限，因此在选择民间机构贷款时，要先查看该公司的相关证件是否真实齐全。三.利率高低　　目前国家规定，民间借贷年利率不得高于国家基准利率的4倍，否则则为高利贷，不受国家保护。四.贷款方是个人还是企业　　应当注意，由于办理贷款作为金融行业的一项重点控制管理的业务，个人一般是不具有代理资格的，在办理类似无担保无抵押贷款时，如果出现个人代理则应当向公安机关报警。　　在申请无担保无抵押贷款时候，一定要到正规合法的银行金融机构或其他可以发放贷款的金融机构。如需贷款的网民无法通过正常途径顺利取得银行贷款，在选择这些金融机构的时候，应严密思考、谨慎行事，避免不必要的麻烦。
参考资料：
[1] 百度百科
[2] 宁波市抵押贷款条例
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09年毕业于常熟理工学院，在平安保险公司从事信用保证保险工作，在业余时间学习并建设了多个网站，其中低息贷网站是近期建立的关于宁波地区贷款的服务信息平台。58第十八章 抵押贷款衍生证券
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58第十八章 抵押贷款衍生证券
第十八章抵押贷款衍生证券；【学习目标】；本章主要介绍了抵押贷款和基于抵押贷款衍生而成的抵；第一节抵押贷款；和其他衍生金融工具一样，在讨论抵押贷款衍生证券之；从世界范围来看，美国的抵押贷款衍生证券发展非常迅；一、抵押贷款的基本含义；抵押贷款（Mortgage）是指以指定的不动产1；传统的抵押贷款主要是根据借款者的信用及其所提供的；可以用作抵押贷款抵押物的不动产
第十八章 抵押贷款衍生证券【学习目标】本章主要介绍了抵押贷款和基于抵押贷款衍生而成的抵押贷款转手证券、CMO和STRIPs等抵押贷款衍生产品。学习完本章，读者应能掌握抵押贷款现金流计算、抵押贷款转手证券提前偿付率、抵押贷款转手证券的基本定价方法、CMO和STRIPs等抵押贷款衍生产品的现金流分析，了解抵押贷款和抵押贷款衍生产品的基本运作流程。第一节 抵押贷款和其他衍生金融工具一样，在讨论抵押贷款衍生证券之前，我们首先需要对其标的资产有一定的了解。严格地说，抵押贷款衍生证券的标的资产是指金融机构发行的抵押贷款，而基于抵押贷款产生的抵押贷款转手证券、抵押担保债券、本息分离抵押支持证券等都属于抵押贷款衍生证券。从世界范围来看，美国的抵押贷款衍生证券发展非常迅速，具有重要的影响，因而本章将主要以美国抵押贷款衍生证券市场为例，介绍抵押贷款和抵押贷款衍生证券。一、抵押贷款的基本含义抵押贷款（Mortgage）是指以指定的不动产1作为抵押所取得的贷款。在抵押贷款下，借款者必须预先确定贷款偿还计划，并提交一定的不动产作为抵押，如果借款者违约，贷款者（一般是银行等金融机构）就有权取消抵押物的赎回权，通过处置抵押物而收回债权。同时，在抵押贷款中，借款者往往有权利提前偿付贷款而无需缴纳相应的罚金。传统的抵押贷款主要是根据借款者的信用及其所提供的抵押物来发放贷款。但很多时候还需要其他的一些附加措施保护贷款者的利益。其中最重要的措施之一就是在贷款金额对抵押物价值比例（the Loan-to-value Ratio, LTV）过高的时候，要求借款者购买抵押保险，以确保借款者充分履行义务。在美国，抵押保险可以从三家美国政府支持的抵押保险机构获得：它们分别是联邦住宅管理局（Federal Housing Administration，FHA）、退伍军人管理局（Veteran Administration，VA）和联邦农场保险管理局（Federal Farmers Administration，FMHA），也可以从私人抵押保险公司获得。在大多数情况下，抵押保险金和财产税要和抵押贷款的偿还金额一起缴纳给贷款者，前两者放在一个单独的第三方帐户中，直到提交给抵押保险机构和税务部门。同时，在发放抵押贷款的时候，贷款者往往还会要求借款者购买相应的财产保险，以防止抵押物出现问题，降低抵押物价值。可以用作抵押贷款抵押物的不动产分为两大类：住宅资产和非住宅资产。前者包括住宅、公寓、合作住宅以及公寓楼；住宅资产也可以分为单一家庭结构（Single-family Mortgage，供一到四户家庭居住的住宅资产）和多家庭结构（Multiple-family Mortgage，供四户以上家1 事实上，也存在一些用其他资产如飞机、火车和金融资产等进行抵押申请的抵押贷款，但主要的抵押贷款仍然是基于不动产发放的，且其他类型抵押贷款及其衍生证券的运作与基于不动产的抵押贷款及其衍生证券的运作是基本相同的，因此我们本章中的抵押贷款仍然是指不动产抵押贷款。庭居住的住宅资产）。非住宅资产则包括商业性不动产和农业不动产。本章中讨论的主要对象是住宅资产抵押贷款。二、抵押贷款的主要种类抵押贷款的主要要素包括以下几个方面：一是合同利率，由于具有比国债更高的风险，因此抵押贷款利率要高于其他条件都相同的国债利率，同时，根据利率是否固定，抵押贷款可以进一步分为不同的种类；二是到期期限，美国市场上的大多数抵押贷款都是20到30年的，也有15年到期的抵押贷款；三是偿付支付频率，一般来说是月付，进一步来看，根据每月支付是否等额，抵押贷款也具有不同的分类。对于借款者来说，他们可以根据自己的具体情况，在抵押贷款市场上选择具有相应利率和支付特征的抵押贷款进行申请。（一） 固定利率抵押贷款（the Fixed Rate Mortgage，FRM）固定利率抵押贷款实际上应该被称为等额偿付固定利率抵押贷款（the Level-payment Fixed-rate Mortgage），是最常见的抵押贷款类型，其特征就是固定利率，每月支付等额偿付，到期末时贷款完全还清。更具体地说，等额偿付固定利率抵押贷款的借款者每月支付一次，每月支付金额相同，具体包括两个部分：1. 本月应支付的利息：等于本月仍未偿还的本金余额与的固定年利率（即月利率）的乘积；2. 部分未偿还本金余额。很显然，由于本月支付额中的利息部分会随着本金余额的减少而减少，因此月付中的第二部分即本金部分的支付会随之不断增加，以保证每月支付金额相同。用公式表示等额偿付固定利率抵押贷款如下：B?Xi??1????12??Xi??1????12?2?...?Xi??1????12?12n
（18.1）其中B表示期初的抵押贷款金额，n是贷款年限，X表示每月偿还的固定金额，i则为抵押贷款的合同（年）利率。显然，式（18.1）意味着期初的抵押贷款金额为每月现金流的现值，这和债券定价公式是相同的，因为贷款和债券在性质上是完全一样的。根据年金公式1??1?I?P?AI?n其中P表示等额年金A的现值，I为年利率，n为年份。可得i??1??1???12?B?X?i????12??12n
（18.2）解出每月支付的款项为?i????12?
（18.3） X?B?12ni??1??1???12?同时，我们还可以推出在将来的某一天，当贷款还有m个月到期，其中m?12n，抵押贷款未偿还的本金余额为1B?Xi??1????12??Xi??1????12?2?...?Xi??1????12?m
（18.4）（二） 可调利率抵押贷款（Adjustable Rate Mortgage，ARM）所谓的可调利率抵押贷款是指在贷款期限内，允许根据一些事先选定的参考利率指数的变化，对合同利率进行定期调整的抵押贷款。调整间隔往往事先设定，包括1个月、6个月、1年、2年、3年或5年。参考利率大多包括两类：一是市场利率（一般特指国债基准利率），二是基于储蓄机构资金成本计算出来的一些利率指数。利率调整的时候往往是根据参考利率再上浮一定的幅度。可调利率抵押贷款的产生是源于那些储蓄机构和商业银行将其资产和负债的利率敏感性相匹配的需要。为了鼓励借款者选择ARM，可调利率抵押贷款的利率水平往往低于一般的市场利率水平。当前利率较高的时候，借款者往往愿意选择ARM而非FRM，以获得未来较低的利率水平；反之，当贷款利率相对较低的时候，FRM就更具吸引力。ARM又有一些更细的分类：纯粹的ARM是定期调整，不附加其他条款；有的ARM则包括其他的一些限制性条款，如设定定期调整的上下限，即调整的幅度，或者是设定整个贷款期内利率的上下限等。（三） 渐进支付抵押贷款（Graduate Payment Mortgage，GPM）在渐进支付抵押贷款中，开始时的月付金额比同样条件下的等额偿付固定利率抵押贷款中的情形要低，之后逐年升高，每年都在第一年开始支付的那一天进行调整。在规定的年限之后，通常是从抵押贷款开始的5或10年后，月付的上升就停止了，月付金额稳定在一个高于相似的等额偿付固定利率抵押贷款的月付水平上。 1 为了得到这一结果，我们可以从只剩下一期支付的情况开始推导。用B0和B1分别表示到期时和还剩一期时的未偿还本金余额，由于下一个月的本金余额等于上一个月本金余额减去每月支付的本金余额，我们可以得到i??B0??1??B1?X?12?还清，所以B0 显然上式右边的两项同时包含当月应支付的利息，因此它们相减就等于本金部分的差额。由于到期时贷款?0，意味着i?B1?X?1?? ?12?同样地，当m?2时，i??B1??1??B2?X,?12?继续推导，可以得到式（18.4）. B2?Xi??1????12??Xi??1????12?2渐进支付抵押贷款的特点在于：利率固定不变，变化的是月付额。如果GPM的利率和到期日与一个FRM的利率和到期日都相同，GPM的初期支付较少，但是后期支付较大。实际上，由于前几年中的支付往往低于累计利息，因此在初始阶段会出现负的分期偿还，这一差额会被加到抵押贷款的余额中去，在贷款的后面期限偿还，称为“负值分期偿还”（Negative Amortization）。这样，上升的本金余额导致了上升的利息和每月支付，为了在预定时间内完成偿付，后期支付必须加大，以弥补前期较小的月付额。GPM的设计是为了使得那些年轻的家庭能够在开始获得收入的初期就能进行贷款。（四） 增长权益抵押贷款（Growing Equity Mortgage，GEM）增长权益抵押贷款的设计与渐进支付抵押贷款相似，除了其初期月付足以补偿贷款的累计利息。在增长权益抵押贷款下，初期月付等于一个同等条件下的FRM的月付，但是在预定的年限之后，月付逐年上升。由于月付的递增性，GEM抵押计划会比同等条件下的FRM偿付更快。（五） 气球抵押贷款（Balloon Mortgage，BM）比GPMs和GEMs等抵押贷款更受欢迎的是5年和7年期的气球抵押贷款。一个5年期的气球抵押贷款是一个等额偿付的抵押贷款，其月付额的计算是建立在一个30年的长期抵押计划之上；但是在第五年末，借款者被要求偿还剩下的全部本金――气球支付（Balloon Payment），同时贷款者承诺在抵押贷款的剩下时间（25年）内继续提供融资（可以超过原来的金额），合同利率根据当时的市场利率重新确定。7年期的气球抵押贷款完全相同，只是后面的抵押贷款年限为23年。在美国，两个为抵押贷款发行衍生证券提供担保的政府机构联邦国民抵押贷款协会（Federal National Mortgage Association，FNMA）和联邦住房抵押贷款公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation，FHLMC）接受气球抵押贷款进行证券化。对于一个被包含在FNMA和FHLMC资产池（Pool，即抵押贷款组成的贷款组合）中的气球抵押贷款来说，该机构保证了到时借款者将会获得根据当时市场状况确定的等额偿付固定利率抵押贷款。气球抵押贷款之所以广受欢迎，其主要原因在于：1.与一个长期的固定利率的借款计划相比，由于气球抵押贷款实际上是以更短期的利率期限结构曲线来定价的，因而可以降低利息的支付。2.气球抵押贷款的融资形式可以使得投资者获得将来更大金额的贷款。在美国，为了申请一个被一些政府机构提供担保的抵押贷款，借款者必须满足两个支付标准：（1）该贷款的月付金额、相应的财产税月付额和家庭房屋保险金不能超过借款者月收入的28%；（2)前述的项目加上其他债务（如汽车贷款）的月付金额，不能超过月收入的36%。由于一个气球抵押贷款的利息支付通常比一个30年期的固定利率支付贷款要低，这样，相对于一个固定收入水平来说，借款者就可以在气球抵押贷款下借到更大的金额，而仍然满足以上标准。3. 在以下几种情况下，借款者更倾向于选择气球抵押贷款：（1）利率期限结构陡峭上升（2）借款者预期几年内可能会搬家又希望进行固定利率融资。（六） 两步抵押贷款（Two-step Mortgage）与气球抵押贷款相似，两步抵押贷款也可以在到期日前的某个时点重新确定一次利率，但在两步抵押贷款中，借款者无需重置其融资额，因此它实际上是进行一次调整的可调整利率抵押贷款。（七） 固定/可调利率复合抵押贷款（Fixed/Adjustable-rate Mortgage Hybrids）另一种日益流行的抵押贷款是固定/可调利率复合抵押贷款：在前几年（可能是5年、7年或10年）内采用固定利率，之后与ARM类似，根据一定的参考利率进行调整。三、抵押贷款市场：一级市场与后文即将提到的抵押贷款衍生证券相比，金融机构向借款者新发放的抵押贷款构成了抵押贷款的一级市场，在这个市场中，除了借款者和将在下节提到的政府机构之外，该市场中还包括其他三类参与者：抵押贷款发放者、抵押贷款服务者和抵押贷款保险者。在整个贷款的发放和管理过程中，这三类参与者都起着重要的作用。（一）抵押贷款发放者（Mortgage Originator）抵押贷款最初的贷款人就是抵押贷款发放者，主要包括三类机构：商业银行、储蓄机构和抵押贷款银行。储蓄机构主要由储蓄贷款银行（Saving & Loan，S&L）及其他少数的共同储蓄银行构成。商业银行和储蓄机构都应用他们吸收的各种存款进行发放贷款，而抵押贷款银行发放贷款的主要来源是其商业银行部门（尽管一些大的抵押贷款银行也发行商业票据为发放贷款融资）。除此之外，其他的一些如寿险公司、养老基金等的金融机构也会发放抵押贷款，但比重不大。抵押贷款的整个运作过程从借款者填写借款申请开始，直到贷款出售，这整个过程叫作抵押贷款渠道（Mortgage Pipeline）。首先，在借款者提交申请之后，贷款发放者需要对申请者的信用状况和抵押物的具体情形进行评估，其中两个重要的考虑因素是前文曾提及的支出收入比率（PTI）和贷款价值比率（LTV）。PTI考察的是借款者每月在抵押贷款方面以及税收等方面所需的支出占其每月收入的比重，显然越低越好；LTV代表的则是贷款金额占抵押物价值的币种，对贷款人来说也是越低越好。其次，金融机构发放贷款之后，可以有多种管理贷款的方式：1. 保留部分或全部的抵押贷款作为其资产组合的一部分，许多商业银行，特别是储蓄银行常常会选择这种方式。2. 出售抵押贷款，这是抵押贷款银行最常选择的方式。其中又可以进一步分为直接出售给那些希望持有原始抵押贷款的交易者，或者是出售给那些希望发行抵押贷款衍生证券的机构。这样，就形成了抵押贷款二级市场的一部分。对于抵押贷款银行和其他出售抵押贷款的金融机构来说，抵押贷款的高周转率是他们获取利润的主要渠道，因为他们的利润来源主要是抵押贷款申请费用、发放费用、抵押程序费用和其他服务费等，而非贷款本身的利息收入。而那些购买抵押贷款的机构则包括那些为抵押贷款衍生证券提供担保的政府机构和其他一些私有机构。政府机构往往只购买其认定标准下（主要包括PTI标准、LTV标准和贷款数额上限）的所谓“合规抵押贷款”；而私有机构的购买意愿则不受上述标准的限制。3. 把抵押贷款作为自身发行衍生证券的抵押，直接实现抵押贷款的证券化。（二）抵押贷款服务者（Mortgage Servicers）发放和出售贷款之后，抵押贷款在整个存续期内都需要服务：其中包括收取每月偿还的本金、利息、代收的税收、保险费等费用；将计划（Scheduled，即在抵押贷款合同中约定好的）的本息偿付和非计划的本金支付（即提前偿还）金额定期移交给利益人（贷款人或者是抵押贷款衍生证券的投资者）（这有时意味着服务者要为代为垫付未收到的本金和利息）；向借款者发出支付通知，提醒借款者借款逾期；定期通知借款者、贷款人和投资者有关的抵押贷款状况，例如本金余额；在借款者违约时监督抵押贷款的抵押物，必要时取消抵押赎回权等。为了代表利益人从事这些活动，抵押贷款的服务者往往要滞留抵押贷款利息中固定比例的一小部分，作为服务费，因此服务费随着分期偿还贷款的减少而减少。服务者还可以有其他的一些收入，例如从借款者每月偿付到服务者将其交给利益人之间的时差产生的利息收入，等等。一般来说，抵押贷款的原始贷款人常常会充当服务者，也可能把这个服务功能卖包含各类专业文献、专业论文、文学作品欣赏、应用写作文书、各类资格考试、高等教育、行业资料、幼儿教育、小学教育、中学教育、58第十八章 抵押贷款衍生证券等内容。　
　住房抵押贷款证券化(一) 住房抵押贷款证券化概述 ...关抵押权和附属担保权益1以及上述资产所衍生的各项...在贷款发放时至少年满18 周岁且其年龄与抵押贷款... 　股指期货与权证 第一章 金融衍生产品概述 【学习...证券,出售给市场上的投资者,这些以抵押贷款为基础...价格为$20,三个月后的价格将可能为$22 或$18。... 　第五章 金融衍生工具 一、单项选择题 1、下面不...2009 年 3 月 18 日,沪深 300 指数开盘报价为 ...赎回条款与回售条款 38、在美国,住房抵押贷款大致... 　由于住房抵押贷款证券化是包 含在资产证券化之内的,所以这章的第 1 节先介绍...特征 18-232.2.1 住房抵押贷款证券化的内涵 18-192.2.2 住房抵押贷款 证券... 　新型的 ABS,指以抵押债务信用为基础,基于各种资产证券化技术, 对债券、贷款等资产进行结构重组,重新分割投资回报和风险,以满 足不同投资者需要的创新性衍生证券... 　这也就衍生出了它按资产分类的重要的两个分支: CLO(Collateralised Loan ...第11章 房地产抵押贷款资... 14页 免费 资产证券化中资产抵押权... 暂无评价... 　款通过住房抵押贷款证券化被打包成各种证券化衍生产品...第一章 我国住房抵押贷款证券化的现状 1992 年海南...经济论坛,2009(18) 【2】 龚望 黄绥彪.我国住房... 　衍生证券远期衍生证券(Derivative security)因具有远期性和双向性,对投资者具有...第二节 金融期货一、期货的产生 1、十八世纪末,英国海运从“到岸价”向“... 　住房抵押贷款支持证券的类型主要包括住宅抵押贷款支持证券以及在此基础上衍生出的担保抵押债券。住房抵押贷款证券化作为一种结构融资方式,参与方较多,相互关系复杂。一般...