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证监会多措施保护股民 将推以股代息_证券要闻_财经_中金在线
“601”舰队遭遇融券志出潮
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泛海控股：中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
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　　中国民生信托有限公司
　　拟增资项目资产评估报告
　　中瑞评报字[号
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
　　二一四年五月二十六日
　　注册资产评估师声明 ................................................. 1
　　摘要 ........................................................... 2
　　一、委托方、被评估单位、产权持有者以及其他报告使用者简介 ....... 6
　　二、评估目的 .................................................. 15
　　三、评估对象和评估范围 ........................................ 15
　　四、价值类型及其定义 .......................................... 15
　　五、评估基准日 ................................................ 16
　　六、评估依据 .................................................. 16
　　七、评估方法 .................................................. 18
　　八、评估程序实施过程和情况 .................................... 23
　　九、评估假设 .................................................. 26
　　十、评估结论 .................................................. 26
　　十一、特别事项说明 ............................................ 28
　　十二、评估报告使用限制说明 .................................... 28
　　十三、评估报告日： ............................................ 30
　　附件目录 .......................................................... 31
　　中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
　　注册资产评估师声明
　　本评估报告旨在帮助委托方完成评估目的所涉及经济事项而提供的价值参考意见。
　　一、注册资产评估师恪守独立、客观、公正的原则，依据《资产评估准则》，遵循
　　有关法律、法规和资产评估的规定，编写本评估报告，并承担相应的责任。
　　二、本评估报告记载了我们的工作程序和评估价值意见，供委托方及相关方使用。
　　评估报告的分析意见和评估结论以评估报告中披露的假设和使用限制条件为前提。
　　三、本评估报告中的基础信息由委托方提供，我们对评估报告中的该等信息的准确
　　性和完整性不承担任何责任。
　　四、本评估报告的使用权归委托方所有。评估报告的评估结论仅供委托方为本报告
　　所列明的评估目的使用，以及送交相关监管部门审查使用。本评估报告为保密文件，未
　　经委托方及我们书面许可，不得拷贝、复制、分发、传送第三方或公开。
　　五、我们对评估对象和范围的法律权属状况给予了必要的关注，但不对它们的法律
　　权属作出任何形式的保证。
　　六、我们提请报告使用者注意，评估结论不应该被认为是被评估企业股东全部权益
　　价值在市场上可实现价格的保证。
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
　　中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
　　中国民生信托有限公司
　　拟增资项目资产评估报告
　　中瑞评报字[ 号
　　一、评估目的：本次评估是为了满足中国民生信托有限公司拟增资的需要，对其涉
　　及的中国民生信托有限公司的全部股权进行了评估工作，本次评估的公允价值仅供该经
　　济行为提供资产价值参考。
　　二、评估对象及范围：评估对象为中国民生信托有限公司拥有的全部股东权益的价
　　值，具体评估范围是中国民生信托有限公司的全部资产及负债，包括流动资产、非流动
　　资产、流动负债、非流动负债等。
　　三、评估基准日：2014 年 3 月 31 日。
　　四、价值类型：市场价值
　　五、评估方法：本次采用成本法和市场法对中国民生信托有限公司的股东全部权益
　　进行估算。
　　六、评估程序实施过程：经现场调查、资料收集与分析、评定估算等程序，得出评
　　估结论。
　　七、评估结论：
　　根据国家有关资产评估的法律和国家其他有关部门的法规与规定，本着独立、公正、
　　科学和客观的原则及必要的评估程序，采用成本法和市场法对中国民生信托有限公司于
　　评估基准日的全部资产及负债进行了评估，经综合分析得出评估结论：
　　1、成本法评估结论及分析
　　至评估基准日 2014 年 3 月 31 日，被评估单位账面资产总额为 114,140.25 万元(其
　　中：贷款为 20,000 万元，固定资产 220.91 万元，无形资产 289.81 万元，长期待摊费用
　　127.93 万元，递延所得税资产 352.72 万元)；负债总额为 6,118.51 万元；净资产为
　　108,021.73 万元。
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
　　中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
　　各项资产及负债按适当而具体的评估方法分别评估后，汇总而得的评估结果如下：
　　总资产的评估值为 115,326.43 万元，评估增值为 1,186.18 万元，增值率为 1.04%；总负
　　债的评估值 6,417.86 万元，评估增值 299.35 元，评估增值率为 4.89%；净资产的评估值
　　为 108,908.57 万元，评估增值额为 886.83 万元，增值率为 0.82%。增值的主要原因是会
　　计上到计息日时才计算利息，而评估时将到基准日时账面上没有反映而应该发生的利息
　　计入了评估值。成本法资产评估汇总表见下表：
　　资产评估结果汇总表
　　评估基准日：2014 年 3 月 31 日
计量单位：人民币万元
　　帐面价值
D=C/A*100%
　　流动资产
　　非流动资产
　　固定资产
　　无形资产
　　长期待摊费用
　　递延所得税资产
　　资产总计
114,140.25
115,326.43
　　流动负债
　　非流动负债
　　负债总计
　　净资产(所有者权益)
108,021.73
108,908.57
　　(注：表中所有数据均为资产评估明细表中数据折合成万元，再四舍五入到小数点后第
　　二位形成，如直接用万元表中数据计算可能存在小数尾差，此非计算错误)
　　2、市场法评估结论
　　经采用相对指标比较法对中国民生信托有限公司的全部权益价值进行了评估，在评
　　估基准日日，中国民生信托有限公司的全部权益价值为190,567.00万元。
　　3、市场法与成本法评估结果的差异分析及最终结果的选取。
　　中国民生信托有限公司的股东全部权益价值采用成本法评估结果为 108,908.57 万
　　元，采用市场法评估结果为 190,567.00 万元。差异额为 81,658.43 万元。两种评估方法
　　差异的原因主要是：成本法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入(购
　　建成本)所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化；而
　　市场法评估是以资产市场交易指标为价值标准，反映的是资产在市场上的价值，这种价
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
　　中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
　　值通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。在如此两种
　　不同价值标准前提下产生一定的差异应属正常。由于企业属于金融类行业，企业特殊性
　　使得企业拥有的各种资源等可确指和不可确指的资产的效用在账面上尚未得到最佳体
　　现，因此企业的市场法评估结果更加合理，体现了企业在正常条件下的市场价值。
　　通过以上分析，我们选用市场法评估结论作为本次评估的最终结果，即人民币壹
　　拾玖亿零伍佰陆拾柒万圆整。
　　八、特别事项说明
　　以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能
　　评定估算的有关事项：
　　(一)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时、出具期后事
　　项和或有事项时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机
　　构及评估人员不承担相关责任。
　　(二)评估基准日后、有效期以内，若资产政府定价标准及股票市场发生变化，对
　　评估结论产生影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。
　　1、政府定价标准发生变化，委托方应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
　　2、若股票市场的政策、环境等发生重大变化、并对资产评估价格已产生了明显影
　　响时，委托方应及时聘请评估机构重新进行评估。
　　(三)本报告评估结果没有考虑委托方或有负债因素、快速变现、税费转嫁等特殊
　　的交易方式，以及可能发生的抵押到期清偿、权利转移等因素对评估对象房屋价值的影
　　响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗力对评估对象房屋
　　价值的影响。
　　(四)我们在评估中考虑了缺乏流动性折扣对评估值的影响。
　　报告使用者应能够注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。
　　九、评估报告使用限制说明：按现行有关规定，本评估结果的使用有效期为一年，
　　自 2014 年 3 月 31 日至 2015 年 3 月 30 日。当本次评估目的在评估基准日后一年内实现
　　时，可用评估结果作为评估目的所对应的经济行为实现时作价的参考依据，超过一年，
　　其评估结果失去效用，如继续实现原目的，需重新进行资产评估。
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
　　中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
　　以上内容摘自资产评估报告，报告使用者欲了解本评估项目的全面情况及评估结论
　　成立的评估假设和限定条件，应认真阅读资产评估报告全文。
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
　　中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
　　中国民生信托有限公司
　　拟增资项目资产评估报告
　　中瑞评报字[2014]第 0505044 号
　　泛海控股股份有限公司：
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司(以下简称“我公司”)接受泛海控股股份有
　　限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，
　　按照公认的资产评估方法，为满足中国民生信托有限公司拟增资的需要，对所涉及的中
　　国民生信托有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。评估人员按
　　照必要的评估程序对委托评估企业实施了实地勘察、市场调查与询证，对中国民生信托
　　有限公司股东全部权益在 2014 年 3 月 31 日所表现的市场价值作出了公允反映，现将资
　　产评估情况及评估结果报告如下：
　　一、 委托方、被评估单位、产权持有者以及其他报告使用者简介
　　(一)委托方为泛海控股股份有限公司
　　1、企业名称及注册情况
　　企业名称：泛海控股股份有限公司
　　企业法人营业执照注册号：955
　　住所：北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 C 座 22 层
　　法定代表人：韩晓生
　　注册资本：455,731.1768 万元
　　企业类型：其他股份有限公司(上市)
　　经营范围：投资及投资管理；资产管理；经营房地产业务及物业管理；自有物业租
　　赁；企业管理咨询；销售建筑材料、装饰材料、机械设备。
　　(二)被评估单位及产权持有者为中国民生信托有限公司。
　　1、企业名称及注册情况
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
　　中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
　　企业名称：中国民生信托有限公司
　　企业法人营业执照注册号：087
　　住所：北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 C 座 19 层
　　法定代表人：卢志强
　　注册资本： 人民币 100,000 万元整
　　企业类型：有限责任公司
　　经营范围：许可经营项目：资金信托；动产信托；不动产信托；有价证券信托；其
　　他财产或财产权信托；作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务；经
　　营企业资产的重组，购并及项目融资、公司理财、财务顾问业务；受托经营国务院有关
　　部门批准的证券承销业务；办理居间、咨询、资信调查业务；代保管及保管箱业务；以
　　存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式运用固有财产；以固有财产为他人提供担
　　保；从事同业拆借；法律法规规定或中国银监会批准的其他业务。
　　2、企业股权结构
　　投资者名称
投资金额(元)
　　中国泛海控股集团有限公司
693,000,000.00
　　北京首都旅游集团有限责任公司
300,000,000.00
　　中国青旅集团公司
4,000,000.00
　　中国铁道旅行社
2,000,000.00
　　中国康辉旅行社集团有限责任公司
1,000,000.00
1,000,000,000.00
　　3、企业简介
　　(1)企业简介
　　公司目前经营的业务品种主要包括信托业务和固有业务。信托业务品种主要包括单
　　一资金信托、集合资金信托、财产信托等。信托财产的运用方式主要有贷款和投资。固
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　　中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
　　有业务主要是自有资金的同业存款、债券回购和投资自有信托产品等。报告期内，公司
　　业务保持平稳较快发展，截至 2013 年末，公司实际管理信托资产规模 390.26 亿元，
　　公司固有资产达到 11.55 亿元。截止评估基准日，公司实际管理信托资产规模 472.33
　　亿元，管理项目达到 135 个。截止到 2013 年末，公司在信托业排名为 62 位(排名依据
　　为受托管理资产规模；数据来源为万德资讯)。
　　公司的组织结构如下：
　　(2)市场及公司优势劣势分析
　　2013 年，中国 GDP 增长 7.7%，超过政府年初提到的经济增长目标。总体来看，
　　2014 年中国经济发展势头仍然会朝着结构优化的良好方向变化，物价基本稳定，就业
　　市场相对繁荣。整体宏观经济稳定为信托行业发展提供了坚实的发展基础。
　　监管部门在行业监管方面出台了一系列政策，对规范信托行业发展、控制行业经营
　　风险及调整行业盈利等方面均取得了成果。我们认为目前信托行业的监管环境总体是有
　　利于行业长期稳健发展的，有助于提高信托公司的市场开拓能力、风险控制能力及为客
　　户提供全方位金融服务能力。
　　促进公司业务发展的有利因素：
　　企业及居民的多元化金融意识逐步加强。随着利率市场化、互联网金融及投资渠道
　　多元化趋势的逐步深入，信托为企业及居民提供综合金融解决方案的能力逐步增强。信
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　　中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
　　托安排作为一种法律框架，在解决企业融资需求及居民投资需求方面的优势逐步显现，
　　未来信托行业的业务范围将进一步扩大。
　　信托创新愈发突出。随着经济改革的逐步推进，信托行业的创新功能得到更进一步
　　体现，信托行业在包括家族信托、土地信托等方面均有其它金融机构所没有的优势，未
　　来在新的业务方面，信托公司将发挥更大的作用。
　　影响公司业务发展的不利因素：
　　经济增长中的结构性问题仍然突出。主要表现在部分产业，如房地产、钢铁水泥、
　　矿产能源等，面临经济周期波动，会呈现出比较大的行业波动。对于信托行业来说， 房
　　地产等行业的信托资产的风险控制将面临比较大的挑战。因此，信托公司应当加强对宏
　　观经济，特别是房地产等重点行业的研发工作。
　　监管环境有趋紧的态势。由于媒体对部分信托公司的个别高风险项目连续进行报
　　道，导致公众对信托产品的风险认识产生误区，不利于行业发展。此外，监管层对影子
　　银行的治理会导致信托行业可能会面临一些较严厉的监管政策。
　　资产管理行业竞争加剧。随着金融改革浪潮的推进，包括银行、证券、保险、基金、
　　信托等金融子行业之间将发生更多的业务竞争。信托行业的制度红利逐渐弱化，将促使
　　行业寻找更加有竞争力的盈利模式，从而寻求信托行业的转型之路。
　　(3)公司财务状况
　　(公司于 2013 年进行了重组并更名为中国民生信托有限公司，重组前后资产状况、
　　经营模式、运营能力、上下游资源等均有较大变化，因此不列示 2013 年之前的财务数
　　单位：万元
2014 年 3 月
　　114,140.25
　　总资产
115,488.73
　　6,118.51
　　总负债
　　108,021.73
　　净资产
106,504.59
　　主营业务收入
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
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　　净利润
　　公司还有表外业务，即信托业务。截止评估基准日，公司实际管理信托资产规模
　　472.33 亿元，管理项目达到 135 个。
　　4、历史沿革
　　中国民生信托有限公司(以下简称“民生信托”)前身为中国旅游国际信托投资有
　　限公司(以下简称“中旅信”。中旅信于 1994 年经中国人民银行批准成立，注册资本
　　金为人民币 2.3 亿元。1999 年 10 月，根据中央党政机关金融类企业脱钩工作小组下发
　　的金融脱钩[1999]14 号、金融脱钩[1999]15 号文件，决定将中旅信移交北京市管理，中
　　华人民共和国国家旅游局将其所持有的 30.85%股权划转给北京首都旅游集团有限责任
　　公司。2003 年 3 月中国人民银行银函[2003]73 号文同意中旅信保留信托公司资格，可按
　　有关规定进行信托公司重新登记。
　　根据中国银监会下发的银监复[ 号文《中国银监会关于中国旅游国际信托
　　投资有限公司重组和股权变更等有关事项的批复》(下称《重组及股权变更批复》，批
　　准中旅信重组及股权变更方案。该方案批准中国泛海控股集团有限公司、北京首都旅游
　　集团有限责任公司、中国康辉旅行社集团有限责任公司、中国青旅集团公司和中国铁道
　　旅行社入股重组中旅信的资格。
　　中旅信于 2013 年 4 月 16 日完成重新登记并更名为中国民生信托有限公司，于 4 月
　　28 日重新开业，公司注册地址为北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 C 座 19
　　层。截止 2013 年 12 月 31 日，公司注册资本为 10 亿元，股东及其持股情况如下：中国
　　泛海控股集团有限公司，持股比例为 69.3%；北京首都旅游集团有限责任公司，持股比
　　例为 30%；中国青旅集团公司，持股比例为 0.4%；中国铁道旅行社，持股比例为 0.2%；
　　中国康辉旅行社集团有限责任公司，持股比例为 0.1%。
　　5、公司采用的主要会计政策、会计估计
　　(1)会计制度：执行中华人民共和国财政部颁发的企业会计准则和《企业会计制
　　度》及其补充规定。
　　(2)会计年度：公司会计年度采用公历制，自每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
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　　(3)计账基础和计量原则：本公司会计核算以权责发生制为记账基础，根据新《企
　　业会计准则》的有关规定，资产中除交易性金融资产、可供出售金融资产采用公允价值
　　计量外，其他资产均以历史成本计量。
　　(4)本公司及子公司所持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价
　　值变动风险很小的投资等视为现金等价物，包括可在证券市场上流通的从购买日起三个
　　月内到期的短期债券投资。
　　(5)金融资产的确认和计量
　　金融资产包括交易性金融资产、指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
　　融资产、持有至到期投资、贷款、应收款项以及可供出售金融资产等。金融负债包括交
　　易性金融负债、指定以公允价值计量且变动计入当期的金融负债。
　　金融资产和金融负债的确认依据为公司已经成为金融工具合同的一方。
　　以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和直接指
　　定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
　　公司购入的股票、债券、基金等，确定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
　　融资产，按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相关的交易费用在发生时计入当期
　　损益。支付的价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或债券利息，单独确认为应收项
　　公司在持有该等金融资产期间取得的利息或现金股利，于取得时确认为投资收益。
　　资产负债表日，公司将该等金融资产的公允价值变动计入当期损益。
　　处置该等金融资产时，该等金融资产公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投
　　资收益，同时调整公允价值变动损益。
　　贷款和应收款项是指具有固定或可确定回收金额，缺乏活跃市场的非衍生金融资
　　产，且公司没有意图立即或在短期内出售该等资产。贷款和应收款项的价值以按实际利
　　率法计算的摊余成本减去减值准备计量。
　　当贷款和应收款项被终止确认、出现减值或在摊销时所产生的利得或损失，均计入
　　当期损益。
　　(6)坏账核算方法
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　　坏账确认标准：
　　① 债务人发生严重财务困难；
　　② 公司出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
　　③ 债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
　　④ 因债务人破产或死亡，以其破产财产或者遗产清偿后，仍然不能收回的应收款
　　⑤ 因债务人逾期未履行偿债义务且具有明显特征表明无法收回的应收款项。本公
　　司的坏账核算采用备抵法，坏账准备按账龄分析与个别认定相结合的方法计提
　　坏账准备，并计入当期损益。
　　本公司参照《非银行金融机构资产风险分类指导原则》(试行)对资产风险进行五
　　级分类。应收款项按照以下标准计提坏账准备：正常类计提比例为 1%；关注类计提比
　　例为 2%；次级类计提比例为 25%；可疑类计提比例为 50%；损失类计提比例为 100%。
　　(7)固定资产
　　本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿命超
　　过一个会计年度的有形资产。
　　固定资产在同时满足下列条件时，按照成本进行初始计量：
　　①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
　　②固定资产的成本能够可靠地计量。
　　固定资产折旧
　　与固定资产有关的后续支出，符合规定的固定资产确认条件的计入固定资产成本；
　　不符合规定的固定资产确认条件的在发生时直接计入当期损益。
　　本公司的固定资产折旧方法为年限平均法。
　　各类固定资产的使用年限、残值率、年折旧率列示如下：
预计使用年限
　　电子设备
　　办公用具
　　器具工具家具
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　　本公司在每个会计年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行
　　复核。使用寿命与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与
　　原先估计数有差异的，调整预计净残值；与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重
　　大改变的，改变固定资产折旧方法。固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变
　　作为会计估计变更。
　　(8)长期待摊费用
　　长期待摊费用是指已经支出且金额大于 3 万元，且受益期限在 1 年以上(不含 1
　　年)的各项费用，长期待摊费用在受益期限内平均摊销，受益期限不能预测的，按 5 年
　　摊销。如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的，则将其尚未摊销的摊余价值
　　全部转入当期损益。
　　(9)无形资产
　　无形资产的确认
　　公司将企业拥有或者控制的没有实物形态，并且与该资产相关的预计未来经济利益
　　很可能流入企业、该资产的成本能够可靠计量的可辨认非货币性资产确认为无形资产。
　　初始计量
　　外购无形资产的成本，包括购买价款、进口关税和其他税费以及直接归属于使该项
　　资产达到预定用途所发生的其他支出。
　　投资者投入的无形资产，按照投资合同或协议约定的价值作为成本，但合同或协议
　　预定价值不公允的除外。
　　无形资产的摊销
　　土地使用权按土地使用权证所列的使用年限平均摊销；外购的专业软件在估计的其
　　能够带来经济利益的期限内平均摊销。
　　资产负债表日公司将对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
　　无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，可改变其摊销期限和摊销方法。
　　无形资产的减值
　　资产负债表日，公司检查无形资产是否存在各种可能发生减值的迹象，如果发现存
　　在减值迹象，则估计可收回金额。公司对有迹象表明一项资产可能发生减值的，以单项
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　　中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
　　资产为基础估计其可收回金额。如果难以对单项资产的可收回金额进行估计，则按照该
　　资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额根据资产的公允价值减
　　去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。可收回金额
　　低于账面价值的，按差额计提减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再
　　转回。
　　(10)借款费用
　　根据《信托公司管理办法》不适用。
　　(11)所得税的会计处理方法
　　公司的所得税采用资产负债表债务法核算。当公司的可抵扣暂时性差异在可预见的
　　未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认
　　递延所得税资产；当公司存在应纳税暂时性差异时，确认为递延所得税负债。
　　在资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，按照税法
　　规定计算的预期应交纳(或返还)的所得税金额计量；对于递延所得税资产和递延所得
　　税负债，根据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
　　资产负债表日，公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。除企业合并、直接在
　　所有者权益中确认的交易或者事项产生的所得税外，公司当期所得税和递延所得税作为
　　所得税费用或收益计入当期损益。
　　本公司适用主要税种及税率如下
　　营业税
按应税营业收入计征
　　城市维护建设税
按实际缴纳的营业税计征
　　按实际缴纳的营业税计征
　　教育费附加
　　按实际缴纳的营业税计征
　　地方教育费附加
　　企业所得税
按应纳税所得额计征
　　委托方与被评估单位为同一控制下的企业。
　　(三)其他评估报告使用者
　　1、法律法规规定的报告使用者。
　　2、除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
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　　中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
　　能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
　　二、 评估目的
　　本次评估是为了满足中国民生信托有限公司拟增资的需要，对其涉及的中国民生信
　　托有限公司的全部股权进行了评估工作，本次评估的公允价值仅供该经济行为提供资产
　　价值参考。
　　三、 评估对象和评估范围
　　(一)评估对象为中国民生信托有限公司拥有的全部股东权益的价值，具体评估范
　　围是中国民生信托有限公司的全部资产及负债，包括流动资产、非流动资产、流动负
　　债、非流动负债等。
　　本次评估以中国民生信托有限公司的账面价值作为评估的基础。截至评估基准日
　　的账面资产总值 114,140.25 万元，其中：流动资产 93,148.88 万元；固定资产原值
　　268.20 万元, 固定资产净值 220.91 万元；贷款 20,000.00 万元；无形资产 289.81 万
　　元，长期待摊费用 127.93 万元，递延所得税资产 352.72 万元；账面负债总值 6,118.51
　　万元；截至评估基准日账面净资产 108,021.73 万元。
　　评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
　　(二)资产权利状况
　　列入评估范围的机器设备的产权均为中国民生信托有限公司所有，其产权明晰，
　　没有融资租赁及抵押担保情况。
　　中国民生信托有限公司资金主要来源于股东投资，截至 2014 年 3 月 31 日公司股东
　　共投入资本金 100,000.00 万元。
　　四、 价值类型及其定义
　　本报告评估结论的价值类型为市场价值。
　　本次评估所称的市场价值，是针对本次评估对象中国民生信托有限公司截至评估基
　　准日的股东全部权益价值而言的市场价值。
　　市场价值指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未接受任何强迫的情况下，评估
　　对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
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　　中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
　　五、 评估基准日
　　本项目资产评估基准日为 2014 年 3 月 31 日。
　　考虑到评估基准日尽可能与本次评估清查日接近的需要和完成评估工作的实际可
　　能，经与各方协商，确定评估基准日为 2014 年 3 月 31 日。本次评估取价标准均为评估
　　基准日有效的取价标准。
　　六、 评估依据
　　(一)行为依据
　　1、泛海控股股份有限公司与我公司签订的资产评估业务约定书；
　　2、泛海控股股份有限公司董事会决议、股东会决议、办公纪要。
　　(二)法律依据
　　1、《中华人民共和国公司法》；
　　2、《中华人民共和国企业所得税法》
　　3、《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第 538 号)；
　　4、《国有资产评估管理办法》(中华人民共和国国务院令第 91 号)；
　　5、《国有资产评估管理办法施行细则》(原国家国有资产管理局国资办发[1992]36
　　6、《企业会计准则》；
　　7、《中华人民共和国证券法》；
　　8、国务院国资委令第 12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》；
　　9、国务院国有资产监督委员会国资委产权[ 号《关于加强企业国有资产
　　评估管理工作有关问题的通知》；
　　10、其他与评估相关的法律、法规和规章制度。
　　(三)准则依据
　　《资产评估准则―基本准则》
　　2、《资产评估职业道德准则》
　　3、 股权质押指导意见》
　　《资产评估准则―业务约定书》
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
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　　中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
　　《资产评估准则―评估程序》
　　《资产评估准则―评估报告》
　　《资产评估准则―机器设备》
　　《资产评估准则―工作底稿》
　　9、《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国注册会计师协会 2003)
　　10、《资产评估准则―企业价值》
　　(四)权属依据
　　1、部分设备购置合同或发票复印件；
　　2、有关资产权属方面的“说明”、“承诺函”；
　　3、其他产权证明文件
　　(五)取价依据
　　1、机械工业信息研究院 2013 年版《机电产品报价手册》；
　　2、北京科技出版社《资产评估常用数据参数手册》；
　　3、网上公示的及经销单位提供的现行厂价信息资料；
　　4、委托方提供的历史的与现行的设备价格资料；
　　5、重要设备的付款凭证及发票；
　　6、中国人民银行公布的现行贷款利率；
　　7、中国民生信托有限公司 2013 年及 2014 年 3 月资产负债表、利润表等财务会计
　　资料；
　　8、资产占有方 2013 年度及 2014 年 3 月审计报告；
　　9、资产现状现场调查；
　　10、公司有关管理层和基层工作人员对公司发展前途、市场前景预测、企业销售、
　　成本、投资、管理等意见；
　　11、有关政策、法律、法规、合同、协议、文件等。
　　(六)参考资料及其他
　　1、委托方及产权持有者申报的《资产评估申报明细表》；
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
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　　中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
　　2、委托方及产权持有者提供的关于进行资产评估有关事项的说明；
　　3、会计凭证、会计报表及其他会计资料；
　　4、评估师现场勘查和市场调查取得的其他评估相关资料。
　　七、 评估方法
　　《资产评估准则―基本准则》 资产评估准则―企业价值》
和有关评估准则以及《国
　　有资产评估管理办法》规定的基本评估方法包括市场法、收益法和成本法(资产基础法)。
　　我们根据本次评估的评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件，选取适当的
　　方法进行评估。
　　企业价值评估常用三种评估方法：市场法、收益法、成本法(又称资产基础法)。
　　1、收益法是指根据评估对象预期收益折现获得其评估价值。通过对被评估企业的
　　调查了解，被评估企业于2013年4月刚重组完毕，重组前后资产状况、经营模式、运营
　　能力、上下游资源等均有较大变化，因此当前财务数据与2013年之前的财务数据已经没
　　有了连贯性；同时，企业重组后生产经营时间仅一年，尚处于发展期，因此未来预期收
　　益预测存在着较大的不确定性，故此次不采用收益法进行评估。
　　2、市场法，是指将估值对象与市场上已有交易案例进行比较，并对比较因素进行
　　修正，从而确定估值对象价值的一种估值方法，它属于间接方法。市场法通常可分为相
　　对指标比较法和案例比较法。由于难以收集案例的详细资料及无法了解具体的交易细
　　节，因此案例法较难操作。而相对指标比较法，由于指标数据的公开性，使得该方法具
　　有较好的操作性。使用市场法估值的基本条件是：需要有一个较为活跃的资本市场；市
　　场案例及其与估值目标可比较的指标、参数等资料是可以搜集并量化的。
　　采用相对指标比较法对标的权益或风险证券等的价值估算，一般是根据估值对象所
　　处市场的情况，选取某些公共指标如市净率(PB)、市盈率(PE)等与可比公司进行比
　　较，通过对估值对象与可比公司各指标相关因素的比较，调整影响指标因素的差异，来
　　得到估值对象的市净率(PB)或市盈率(PE)等，据此估算估值对象的价值。
　　根据当前资本市场的特点和中国民生信托有限公司此次拟增资经济行为的特点，我
　　们对国内信托类上市公司市净率 PB)
、市盈率(PE)进行了比较分析，认为市净率(PB)
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
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　　中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
　　指标更适合中国民生信托有限公司股东全部权益的估值。本次评估采用市场比较法对估
　　价对象进行评估。
　　3、成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确
　　定评估对象价值的评估思路。由于被评估企业持续经营，被评估对象具有预期获利能力，
　　被评估企业具备可利用的历史资料，在充分考虑资产的实体性贬值、功能性贬值和经济
　　性贬值基础上，在采用市场法进行评估的同时，采用成本法进行评估。
　　成本法
　　成本法是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入(购建成本)所耗费的社
　　会必要劳动，即求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值后得出净资
　　产评估值。按委估资产类型选择的评估方法如下：
　　( 一)对流动资产的评估
　　1、货币资金
　　清查核实情况表明：被评估单位的货币资金为现金、银行存款、其他货币资金。
　　现金存放在财务部，评估人员在盘点的基础上，查阅了评估基准日至盘点日期间未
　　记账的未付款凭证及现金收付的原始单据，推算出基准日实际库存与账面金额相符。评
　　估时，以审核无误的账面值确定为评估值。
　　银行存款：评估人员审核了 2014 年 3 月 31 日的银行存款日记账与银行对账单，对
　　金额不相符的账户编制银行存款余额调节表调节相符，并对部分账户进行了函证，未发
　　现有影响净资产的调整事项。评估时，以审核无误的账面值确定为评估值。
　　其他货币资金经核实为证券账户余额款。评估人员分户审核了 2014 年 3 月 31 日的
　　日记账与对账单，对金额不相符的账户编制余额调节表调节相符，并对部分账户进行了
　　函证，未发现有影响净资产的调整事项。评估时，以审核无误的账面值确定为评估值。
　　2、交易性金融资产
　　被评估单位的交易性金融资产账面价值为 744,479,959.45 元，主要为购买的中国
　　民生信托有限公司作为受托人进行组织、管理、运作、处分的信托投资计划。
　　评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。通过清查明
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
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　　中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
　　细表核实交易性金融资产的实际持有数量及比例；获取股票、债券、基金等账户对账单，
　　与明细账余额核对；查阅相关合同、购买资料，了解企业金融性资产的具体内容。复印
　　重要凭证资料。会同企业人员对交易性金融资产进行盘点。与应收股利、应收利息等科
　　目核对利息计算是否正确。检查股票、债券、等交易性金融资产购入、买卖增减记录，
　　了解变现可能性。如评估基准日后已售出或兑换，则追查至相关原始凭证。经评估人员
　　核实了解，该交易性金融资产为中国民生信托有限公司购入的自己作为受托人进行组
　　织、发行、管理、运作、处分的信托投资计划。此次对该交易性金融资产评估采用本金
　　加上持有期间应得利息减去已经收到利息作为评估值。
　　3、预付账款
　　预付账款主要业务内容为预付的资产采购款。其账龄均为 1 年以内。评估人员首先
　　核对明细账、总账和报表，对每笔往来款项具体分析数额、欠款时间和原因、款项收回
　　情况，欠款人资金、信用、经营管理等因素判断是否发生坏账。本次评估风险损失确认
　　以审计计提坏账为依据，因此，本次预付账款以清查核实后账面净值作为评估值。
　　4、应收利息
　　应收利息经核实为收回交易性金融资产《金安桥水电股权收益权投资集合资金信托
　　计划》的本金所对应的持有期间利息，评估人员核实了该收款凭证，此次以清查核实后
　　的账面值作为评估值。
　　5、其他应收款
　　其他应收款主要业务内容为房屋租赁押金、垫付费用、应收佣金、职工借款等。评
　　估人员首先核对明细账、总账和报表，对每笔往来款项具体分析数额、欠款时间和原因、
　　款项收回情况，欠款人资金、信用、经营管理等因素判断是否发生坏账。其中，应收孟
　　辉和张卫华的款项，实际内容为职工内退工资一次性发放，孟辉和张卫华于 2005 年和
　　中国旅游国际信托投资有限公司办理内退手续并受到内退工资款，中国旅游国际信托投
　　资有限公司 2013 年 4 月名称变更为中国民生信托有限公司，因此该应收款项实为费用，
　　因此对该应收评为零值。其他应收情况属正常情况，本次评估风险损失确认以账面计提
　　坏账为依据，因此，本次应收账款以账面净值减去前述内退工资款作为评估值。
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
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　　中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
　　(二)非流动资产的评估
　　1、机器设备
　　机器设备评估常用三种方法，即市场法、成本法和收益法。根据评估对象、价值类
　　型、资料收集情况等相关条件，分析三种评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种
　　评估基本方法。列入评估范围的设备没有足够数量的市场交易参照物，又无单独经营记
　　录，不适用市场法、收益法，故本次对机器设备采用成本法进行评估。即以基准日的现
　　时价格重新购建同等功效设备的全部成本乘以成新率得出设备的评估价值。基本公式如
　　评估值=重置价值×综合成新率
　　(1)重置价值的确定
　　电子设备重置价值
　　根据网上 IT 报价等近期市场价格资料，依据电子设备自身的配置情况，确定评估
　　基准日的电子设备价格，一般不计取运杂费、安装调试费等，确定其重置价值。因被评
　　估单位不交增值税，因此重置价值=含税购置价。
　　(2)成新率的确定
　　电子设备成新率
　　因此次评估的设备多为电子设备，购置日期较短，成新率较高，因此成新率主要是
　　参照经济寿命年限直接确定的。
　　(3)评估值的确定
　　评估值=重置价值×成新率
　　2、贷款
　　被评估单位的贷款主要为借给优联建设投资有限公司的短期贷款。评估人员首先进
　　行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，清查、核实贷款的实际持有数量
　　及比例。查明贷款形成日期、成本，溢价、折价、约定利息等，复印重要凭证资料。检
　　查贷款的买卖记录，交易是否符合有关规定，了解变现可能性；如评估基准日后已售出
　　或兑换，则追查至相关原始凭证，可以实际变现金额做为评估值。
　　评估人员查阅该贷款科目的相关合同、协议等资料，贷款的内容为短期贷款，贷款
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
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　　人为优联建设投资有限公司，评估人员核实了相关合同、协议等资料和支付凭证等财务
　　资料，该短期贷款情况属实。综合上述情况，该贷款以账面值作为评估值。
　　3、无形资产
　　无形资产为购买的办公软件，有万德控系统软件、u8 软件软件、恒生交易系统、金
　　电系统软件等。本次评估范围内的无形资产为 2013 年底到 2014 年企业外购软件，被评
　　估公司软件摊销期为 3 年，其中万德软件为 2 年。评估人员核实了购买软合同及支付凭
　　证等资料，确认实际发生金额与原始入账金额相符，检查了其开始使用日期，确认了已
　　摊销金额正确，确认了软件能满足企业使用要求。评估人员查询了目前同类型软件的情
　　况，确认其价格、功能与企业使用中的软件基本一致，按软件使用年限计算出的评估值
　　与摊销后账面值相差不大，因此以账面值作为评估值。
　　4、长期待摊费用
　　长期待摊费用内容为 2013 年 12 月发生的上海、四川经营点的办公室装修费用。评
　　估人员查阅了该入帐凭证并测算了其摊销情况，经计算摊销正确，按其摊销后的账面余
　　额作为评估值。
　　5、递延所得税资产
　　递延所得税资产主要为计提坏账准备形成的、应付职工薪酬科目形成的。评估人员
　　查阅了企业所得税纳税申报资料、计税依据、完税凭证及相关会计账簿，了解了企业所
　　得税的征收比例，对各种产生因素进行核实，并对各种原因形成的递延所得税资产进行
　　了分析测算，本次评估在其他应收款中应收孟辉和张卫华的款项评为零值，其他情况产
　　生的递延所得税资产按照核实后账面值确认为评估值，经上述评估程序，递延所得税资
　　产科目以账面价值减去孟辉和张卫华的款项作为评估值。
　　(三)关于负债的评估
　　关于负债中预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、递延所得税负债等。
　　等科目的评估，对于负债，评估人员根据企业提供的各项目明细表，根据评估目的实现
　　后的被评估单位实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
　　市场法
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
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　　中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
　　市场法，是指将估值对象与市场上已有交易案例进行比较，并对比较因素进行修
　　正，从而确定估值对象价值的一种估值方法，它属于间接方法。市场法通常可分为相
　　对指标比较法和案例比较法。由于难以收集案例的详细资料及无法了解具体的交易细
　　节，因此案例法较难操作。而相对指标比较法，由于指标数据的公开性，使得该方法
　　具有较好的操作性。使用市场法估值的基本条件是：需要有一个较为活跃的资本市
　　场；市场案例及其与估值目标可比较的指标、参数等资料是可以搜集并量化的。
　　采用相对指标比较法对标的权益或风险证券等的价值估算，一般是根据估值对象
　　所处市场的情况，选取某些公共指标如市净率(PB)、市盈率(PE)等与可比公司进行
　　比较，通过对估值对象与可比公司各指标相关因素的比较，调整影响指标因素的差
　　异，来得到估值对象的市净率(PB)或市盈率(PE)等，据此估算估值对象的价值。
　　根据当前资本市场的特点和中国民生信托有限公司此次拟增资经济行为的特点，
　　我们对国内信托类上市公司市净率(PB)、市盈率(PE)进行了比较分析，认为市净率
　　(PB)指标更适合中国民生信托有限公司股东全部权益的估值。本次评估采用市场比较
　　法对估价对象进行评估。
　　基本思路是，根据调查取得的信托类可比上市公司的市净率进行分析计算，得到
　　评估基准日信托类可比上市公司的市净率平均数；以基准日中国民生信托有限公司调
　　整后财务报表净资产与上述市净率相乘得到基准日全部股权按市值计算的评估价值，
　　再考虑流动性折价得到本次中国民生信托有限公司股东全部权益价值。
　　计算公式为：
　　全部股权按市值计算的价值=可比公司的市净率(P/B)×企业基准日净资产
　　缺少流动性下的全部股权评估价值=全部股权按市值计算的价值×流动性折价
　　八、 评估程序实施过程和情况
　　根据国家有关资产评估的规定，依据资产评估准则的要求，我们的评估程序实施过
　　程主要包括了接受委托、现场调查、资料收集与分析、评定估算、评估汇总、撰写报告
　　等，评估程序实施过程及情况说明如下：
　　(一)明确评估业务基本事项、签订业务约定书
　　听取公司有关人员对公司情况及委估资产历史和现状的介绍，进行前期尽职调查、
　　访谈调研工作，了解产权持有者的财务核算制度、会计科目设置和基本核算方法，了解
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
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　　评估目的、明确评估对象及评估范围等。 在明确评估业务基本事项基础上，听取委托
　　方介绍评估资产的范围、类别、评估目的和时间进度要求，并深入现场，对委估资产状
　　况做初步了解，在此基础上，根据本次评估目的及可能实现日，与委托方商定评估基准
　　日，签定了“资产评估业务约定书”。
　　(二)编制评估计划
　　评估接受委托，确定该项目总协调人和项目负责人，并挑选相关专业的评估人员组
　　建项目团队。根据“资产评估业务约定书”结合项目的具体情况，拟订初步的评估工作
　　计划，包括各类资产拟采用的技术方案、人员配备及时间安排进度；与此同时，根据评
　　估工作的需要，请产权持有者作好资产评估前的各项准备工作，包括资产清查核实、填
　　写各类资产评估申报明细表及准备与评估有关的各种经济、技术资料。
　　(三)现场调查、收集评估资料
　　1、资产清查
　　(1)清查组织工作
　　2014 年 5 月 5 日，本组评估人员到达评估现场，对申报评估资产进行现场清查。
　　根据企业申报评估资产类型，评估人员按照相关要求，分别对有关资产进行全面的
　　现场清查。清查工作结束后，均提交了清查核实及现场勘察作业工作成果。
　　(2)清查主要步骤
　　①指导企业相关人员首先进行资产清查与收集，准备应向评估机构提供的资料
　　在评估人员到达现场前，通过电话等方式指导企业相关的财务与资产管理人员在自
　　行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“评估调查表”及其填写要求、资料清单，
　　细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术
　　指标等情况的文件资料进行收集。
　　②初步审查产权持有者提供的资产评估明细表
　　评估人员通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细
　　阅读预评估各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并
　　根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
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　　③进场实地勘察
　　针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。在现场勘察过程中，评估人员
　　通过核查账簿、原始凭证，并对大额款项进行函证或相关替代程序进行清查核实；对企
　　业存货的内部管理及会计核算进行了解。
　　④据国家有关规定及行业发展趋势，参考企业自身因素对企业未来的生产经营状况
　　及发展趋势，分析市净率修正数据的合理性。
　　⑤核实产权证明文件
　　2、有关经营资料的收集和分析
　　(1)收集被评估企业类型、评估对象相关权益状况及有关法律文件；
　　(2)收集被评估企业的历史沿革、现状和前景；
　　(3)收集被评估企业内部管理制度、管理层构成等经营管理状况；
　　(4)收集被评估企业历史财务资料和财务预测信息资料；
　　(5)收集被评估企业所处行业、国家相关政策、所处地区、行业未来发展前景及
　　企业发展规划等相关资料；
　　(6)收集被评估企业主要品种的市场价格信息、市场占有率、技术发展的趋势及
　　企业自身所拥有的技术在行业中的先进性等资料；
　　(7)收集相关价格信息资料。
　　(四)评定估算
　　2014 年 5 月 13 至 5 月 26 日，评估人员根据项目组制定的作价原则，结合委估资
　　产情况，进行评定估算工作。根据资产评估初步结果进行评估结论分析、撰写报告、说
　　(五)编制和提交评估报告
　　(1)对评估结果进行汇总、分析、调整修改；
　　(2)将评估结果提供给委托方并听取其意见；
　　(3)根据实事求是的原则结合委托方的反馈意见进一步检查调整评估结果；
　　(4)撰写资产评估报告书；
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
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　　(5)按我公司内部三级复核程序，逐级进行复核；
　　(6)根据复核意见，修正 评估报告；
　　(7)正式出具评估报告书并提交委托方。
　　九、 评估假设
　　1、本评估遵循持续经营的假设，即被评估资产按照目前的用途和使用的方式、规
　　模、频度、环境等继续使用，在此基础上确定评估方法、参数和依据。
　　2、本评估假定公司现有和未来的管理层是负责的，并能稳步推进公司的发展计划，
　　保持良好的经营态势。公司后续进度、计划按时完成。
　　3、本评估结果为评估对象在评估基准日依持续经营假设的市场价值，资产未来经
　　营战略和规划亦为根据资产目前状态进行持续经营制订，如改变经营方向，本评估结果
　　不成立。
　　4、本评估没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗
　　力等对评估结果的影响。
　　5、本评估假定近期内国家现行政策等无重大改变。
　　6、本评估假定近期内国家产业政策无重大变化。
　　7、公司会计政策与核算方法无重大变化。
　　8、金融类股票市场不会有重大政策或者市场环境的变化。
　　十、评估结论
　　根据国家有关资产评估的法律和国家其他有关部门的法规与规定，本着独立、公正、
　　科学和客观的原则及必要的评估程序，采用成本法和市场法对中国民生信托有限公司于
　　评估基准日的全部资产及负债进行了评估，经综合分析得出评估结论：
　　(一)成本法评估结论及分析
　　至评估基准日 2014 年 3 月 31 日，被评估单位账面资产总额为 114,140.25 万元(其
　　中：贷款为 20,000 万元，固定资产 220.91 万元，无形资产 289.81 万元，长期待摊费用
　　127.93 万元，递延所得税资产 352.72 万元)；负债总额为 6,118.51 万元；净资产为
　　108,021.73 万元。
　　各项资产及负债按适当而具体的评估方法分别评估后，汇总而得的评估结果如下：
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
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　　中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
　　总资产的评估值为 115,326.43 万元，评估增值为 1,186.18 万元，增值率为 1.04%；总负
　　债的评估值 6,417.86 万元，评估增值 299.35 元，评估增值率为 4.89%；净资产的评估值
　　为 108,908.57 万元，评估增值额为 886.83 万元，增值率为 0.82%。增值的主要原因是会
　　计上到计息日时才计算利息，而评估时将到基准日时账面上没有反映而应该发生的利息
　　计入了评估值。成本法资产评估汇总表见下表：
　　资产评估结果汇总表
　　评估基准日：2014 年 3 月 31 日
计量单位：人民币万元
　　帐面价值
D=C/A*100%
　　流动资产
　　非流动资产
　　固定资产
　　无形资产
　　长期待摊费用
　　递延所得税资产
　　资产总计
114,140.25
115,326.43
　　流动负债
　　非流动负债
　　负债总计
　　净资产(所有者权益)
108,021.73
108,908.57
　　(注：表中所有数据均为资产评估明细表中数据折合成万元，再四舍五入到小数点后第
　　二位形成，如直接用万元表中数据计算可能存在小数尾差，此非计算错误)
　　(二)市场法评估结论
　　经采用相对指标比较法对中国民生信托有限公司的全部权益价值进行了评估，在评
　　估基准日日，中国民生信托有限公司的全部权益价值为190,567.00万元。
　　(三)市场法与成本法评估结果的差异分析及最终结果的选取。
　　中国民生信托有限公司的股东全部权益价值采用成本法评估结果为 108,908.57 万
　　元，采用市场法评估结果为 190,567.00 万元。差异额为 81,658.43 万元。两种评估方法
　　差异的原因主要是：资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投
　　入(购建成本)所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化；
　　而市场法评估是以资产市场交易指标为价值标准，反映的是资产在市场上的价值，这种
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
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　　价值通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。在如此两
　　种不同价值标准前提下产生一定的差异应属正常。由于企业属于金融类行业，企业特殊
　　性使得企业拥有的各种资源等可确指和不可确指的资产的效用在账面上尚未得到最佳
　　体现，因此企业的市场法评估结果更加合理，体现了企业在正常条件下的市场价值。
　　通过以上分析，我们选用市场法评估结论作为本次评估的最终结果，即人民币壹
　　拾玖亿零伍佰陆拾柒万圆整。
　　十一、特别事项说明
　　以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能
　　评定估算的有关事项：
　　(一)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时、出具期后
　　事项和或有事项时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估
　　机构及评估人员不承担相关责任。
　　(二)评估基准日后、有效期以内，若资产政府定价标准及股票市场发生变化，
　　对评估结论产生影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。
　　1、政府定价标准发生变化，委托方应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
　　2、若金融类股票市场的政策、环境等发生重大变化、并对资产评估价格已产生了
　　明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新进行评估。
　　(三)本报告评估结果没有考虑委托方或有负债因素、快速变现、税费转嫁等特殊
　　的交易方式，以及可能发生的抵押到期清偿、权利转移等因素对评估对象房屋价值的影
　　响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗力对评估对象房屋
　　价值的影响。
　　(四)我们在评估中考虑了缺乏流动性折扣对评估值的影响。
　　评估报告使用者应能够注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。
　　十二、评估报告使用限制说明
　　(一)评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
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　　中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
　　(二)评估报告只能用于评估报告载明的评估报告使用者使用。
　　(三)本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门
　　审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有，未征得注册资产评估师及其所在评估机
　　构同意，评估报告不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
　　(四)按现行有关规定，本评估结果的使用有效期为一年，自 2014 年 3 月 31 日至
　　2015 年 3 月 30 日。当本次评估目的在评估基准日后一年内实现时，可用评估结果作为
　　评估目的所对应的经济行为实现时作价的参考依据，超过一年，其评估结果失去效用，
　　如继续实现原目的，需重新进行资产评估。
　　(五)评估报告法律效力
　　1、本评估报告在评估机构及注册评估师签字盖章后，依据法律法规的有关规定发
　　生法律效力。
　　2、本评估报告包含若干附件文件，所有附件文件亦构成本报告之重要组成部分，
　　与本报告正文具有同等的法律效力。
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　　中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
　　十三、评估报告日：
　　评估报告出具日期为 2014 年 5 月 26 日。
　　资产评估机构法人代表：杨文化
　　注册资产评估师：郭云波
　　注册资产评估师：彭文桓
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
　　2014 年 5 月 26 日
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
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　　中国民生信托有限公司拟增资项目资产评估报告
　　附件目录
　　1. 泛海控股股份有限公司企业法人营业执照(复印件)；
　　2. 中国民生信托有限公司企业法人营业执照(复印件)；
　　3. 委托方和相关当事方的承诺函；
　　4. 注册资产评估师承诺函；
　　5. 相关产权文件(发票、凭证等)；
　　6. 中瑞国际资产评估(北京)有限公司资产评估资格证书(复印件)；
　　7. 中瑞国际资产评估(北京)有限公司企业法人营业执照(复印件)；
　　8. 签字资产评估师资格证书(复印件)。
　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司
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