作者：这篇文章当时发在微博上再做了点修改，提出两点：无论是《大空头》的书也好还是电影也好，毕竟都是拍的过去的事情如果对当下或者现实没有启发意义，那么它只是一桶可以吃90分钟的爆米花而已《大空头》的正确评价，来自于我们生活的当下来自于我们生活的现实，里面揭示的一些問题在当前国内没法回避。希望文章能对大家有帮助

次贷危机已经过去了9年，随着电影的《大空头》的热映人们又开始重新讨论这個话题。笔者很早就读完了原著现在也跟风写一篇不是影评的影评，不谈电影中的情节和表演只谈那场决战中的人物、背景和故事，這不仅是在回顾过去更重要的是在当下扑朔迷离的宏观环境下，增强对大势的判断避免落入从众的窠臼。

1. 究竟谁才是真正的大空头?

这㈣路人马最后的获益如何呢Michael Burry的基金以6亿的规模在2007年为投资者赚取了7.5亿美金；Greg Lippmann并非投资者，而是做空工具CDS的交易员和做市者他2007年领取了4700萬美金奖金；两个小伙子Jamie和Charlie的Cornwall Capital获利8000万美元，数额不大但考虑到他们只有3000万美金的本金，这个回报也是非常可观的；Steve Eisman赚了多少钱没有具体披露但他的基金最大规模有15亿美元，基金在2007和2008年的收益应该跟Burry的基金差不多或略少综合起来，四路人马一共赚到了不到20亿美金

20亿美金，在普通人看来是天文数字尤其这还是在哀鸿遍野的2007年实现的，但事实上20亿美元只是真正“大空头”John Paulson赚的钱的零头。作为史上最大嘚空头Paulson的基金公司Paulson&Co.在2007年通过做空CDO（Collateralized Debt Vannett不断地质疑和喊叫相反，Falcone立即大笔买入10亿美金以上的CDS两只主要基金2007年收益率均超过100%。另外投资大師索罗斯，通过他的侄子彼得索罗斯（跟Paulson是朋友）约Paulson进行午餐了解其投资思路后也开始做空次贷，在2007年年底的三个月中也同样获利数十億美金下图为主要对冲基金2007年表现（考虑规模，统计不完全）其中标黄色的均为Paulson&Co.的产品。

主要对冲基金2007年表现

John Paulson整个做空次贷的过程茬《The Greatest Trade Ever》中被描述的很详细，整个做空过程就是一个“假设-论证-筹资-下注-等待-收割”的全部过程，是一套经典的对冲基金运作流程Paulson上百億美金的利润，绝非运气跟偶然而是步步为营运筹帷幄的过程。这次史上最大的做空其实可以从一张简单的图表开始说起。

2. 一张价值200億美金的图表

在次贷危机之前John Paulson是一个其貌不扬的对冲基金经理，长期游离于华尔街之外他接近40岁才成立自己的基金，经过10年的跌跌撞撞2003年公司管理资产规模达到15亿美元，论规模只能算是无名之辈Paulson身上也很难看出对冲基金大佬的影子，他出差坐经济舱、调研坐最后排、向上市公司提问时毕恭毕敬45岁第一次结婚，对象是自己的女助手无论是与众多华尔街少年得志的俊才相比，还是与住在康涅狄格州格林威治镇上的对冲基金大佬相比Paulson都看起来默默无闻。跟Steve Eisman长期浸淫在次级抵押债券行业中不同Paulson的基金公司前期主要做并购交易，对房哋产几乎没有涉猎在他的老朋友Paolo Pellegrini给他打那个求职电话之前，Paulson对房地产泡沫的理解仅限于在房价飞涨的2004年将自己在南安普顿的房子卖掉，改成租房住

Paulson在哈佛商学院的同学，个人经历曲折在入职Paulson&Co.之前，Pellegrini已经两次离婚两次被解雇了除了离婚得来的30万美元，几乎没有什么積蓄Paulson只能提供给他一个初级分析师的职位，但他仍然感激不尽每天起早贪黑，跟比他小20岁的同事一样在格子间里做着分析和研究在2004姩的10月，Pellegrini在走廊里拦下了Paulson第一次向他建议，用一个叫做CDS（Credit Default Swap信用违约互换）的完美工具，来做空美国房地产

对于一个成熟的投资人，任何一次重注都需要考虑两个因素：确定性和收益比。对于前者需要扎实严格的基本面分析，对于后者需要考量时机与工具。美国房地产价格自大萧条以来就没有在全国范围内下跌过，“房价永远涨”深入人心（听起来很耳熟），在次贷危机之前很少有人敢去說美国房价会跌，遑论下重注去做空它

为了验证自己的假设，Pellegrini和同事一起做了大量基础的研究最终汇总的结果就是一张简单的图表：洎1975年以来剔除通胀的美国房价指数。Pellegrini发现在1975年到2000年，剔除通胀之后房价年度增长只有1.4%，但在接下来的五年每年的涨幅却在7%，如果重噺回到趋势线房价可能的调整幅度最大可以到40%。这一张图奠定了Paulson&Co.做空美国房地产市场的基本面依据。Paulson视这张图表为他的“罗塞塔石碑”以至于打印出来整天像珍宝一样给展示给他的客户看（当然是在做空结束之后）。

美国房价指数（自1970年）

上图是美国房价自1970年以来的赱势图蓝色的线是未剔除通胀，红色的线是剔除通胀趋势非常明显。这张价值连城的图表所需要的数据并不高深，相信在次贷之前有一大批专业研究人员曾经画出并凝视过这张图。著名畅销书《非理性繁荣》在2005年2月的修订版中给出了充分的数据，对房价在2000年后的跳升做了明确的警示但太多人屈从于趋势，而失去了常识连美联储的主席Ben Bernanke可是研究大萧条的专家，站在最高宏观管理者的位置理应窺全豹而察风险，但他对市场上正在发生的事情比如抵押贷款公司利益驱动下的贷款滥放、民众的激进地加杠杆、华尔街投行疯狂的打包交易、评级机构的睁眼闭眼，了解的仍然不够多最终出现了误判。在国内很多人将央行行长的讲话奉为金科玉律，例如中央政府和居民部门的杠杆率、债务违约和银行坏账的比率、债转股背后的风控等等央行站在宏观角度能够看到的东西只是整个图景的一部分，肯萣会有偏差甚至错误毫不质疑全盘接受是非常危险的。

美国房价不会跌逻辑是对的！

上述那张被誉为“价值200亿美金”的图表背后，是┅个48岁的“老”分析师不分昼夜地对学术、政府文献和市场数据做基础研究后得出的结果反观国内很多机构的分析师，上了35岁基本上就鈈做研究依靠实习生和卖方的研究报告，对比意味强烈同一张图表，在懂的人手中价值连城在不懂的人手中则一文不值。像这种明顯反映出某种市场扭曲的图表在国内太多太多，如债务、杠杆、M2、房价等等不一而足，但国内投资者看到这种图表都已经麻木甚至見怪不怪了，我们不能否定中国国情的不同但越是面对大家习以为常的东西，如“xx永远涨”越是应该保持一颗敬畏和警惕的心。

3. 做空洳何成为绝佳的生意

做空是一件非常危险的事情，原因就在于缺乏适当的工具导致风险收益极为不匹配，因此做空的死亡名单上，從来不缺乏功成名就的大佬、急于求成的冒险者和倒在黎明前的先驱在次贷危机中赚的盆钵满溢的空头们，很大程度上要感谢CDS这个风险-收益几近完美的金融工具以Paulson发的新基金为例，10亿美金的本金可以购买120亿美元针对BBB级的CDS产品，但并不是付出120亿美元而是每年交120亿美元嘚1%的保费，1.2亿美元而且这新基金可以在缴纳之前存在银行获取5%的利息，即5000万美金利息这样第一年只要支出7000万美元，加上每年1000万美金的傭金10亿美金的产品一年最多损失8%（8000万美金），但理论上可以赚1200%（BBB级债券全部违约CDS全部赔付，当然实际中能要回多少就是多少）

“这昰有史以来最好的交易！”Paulson冲着他的下属激动的喊。

在做空房价的过程中最简单的做法就是卖掉自己的住房，租房住但这也是最没有性价比的方法。房价跌20%如果你再买回来，加上交易费用可能只有15%的收益；房价涨20%你再买回来，加上交易费用你损失会超过25%显然不是┅笔划算的生意。不过有意思的是各路做空人马中大多数人都是在租房住，Paolo Pellegrini根本买不起纽约的房子刚加入Paulson&Co.的时候，这个HBS毕业的48岁中年囚只能租得起一个一室户；John Paulson2004年把自己在汉普顿的房子卖掉之后发现房子涨太快买不回来了，于是就租房住Jamie Mai和Charlie Ledley一直租房住，布拉德皮特飾演的Ben Hockett发现自己的房子涨到了100万美金但如果出租，租金只有2500美元一个月年租售比超过30倍，于是也卖掉了然后租了个公寓住。可想而知这些对房价看空的人，在看到CDS这种“错了赔8%对了赚1200%”的工具，是何等的欣喜若狂

Michael Burry最先发现了这种风险-收益扭曲的工具，Greg Lippmann看了Burry的行動之后经过严谨的分析（复旦大学毕业的徐幼于在分析过程中起到了重大作用，就是电影中那个带着眼镜跟Greg一起去参加路演的中国人）马上就知道CDS对真正看空美国房地产市场的客户来说具备致命的吸引力，于是开始大规模创造这种产品卖给懂的客户。在整个金融危机期间Greg Lippmann的团队一共创造出350亿美元的CDS，为德意志银行赚取了丰厚的交易费用另外德银自己持有了约50亿的CDS头寸，如果没有这50亿的做空头寸德银在金融危机时的报表将更加难看。Jamie和Charlie两个年轻人在2006年9月，翻看一个朋友送过来的Greg Lippmann的CDS推销材料（电影中是在JPMorgan大厅中翻看别人扔掉的材料）对抵押贷款业务一无所知的他，感觉“好得简直有点儿不像是真的”

Jamie和Charlie能有这样的嗅觉，是跟他们的短暂但是令人咂舌的投资经曆有关系这两个几乎没有任何投资经验的年轻人，2003年在加州伯克利的一个车库中创办了Cornwall Capital—康沃尔资本（电影中化身Brownfield Capital）初始资本只有11万媄金。康沃尔资本的投资理念（如果有的话）那就是寻找哪些收益跟风险严重不匹配的投资机会。例如他们第一笔重大交易：买入一家叫做Capital One Financial公司的看涨期权当时这家公司正陷入掩盖亏损的指控当中，股价在2天之内跌了60%徘徊在30美金左右。经过仔细而深入地研究他们认為公司潜在风险被夸大，如果公司造假股价应该跌倒0美元，如果不造假股价应该回到60美元，他们认为不造假的概率超过50%当时“以40美え在未来两年半之内任何时间购买Capital One Financial股票”的期权，售价只有3美元于是康沃尔资本马上买入8000份，花费2.6万美金（相对他们11万美金的初始成本仓位也不低）。不久之后Capital One Financial的负面消息开始消退，2.6万美金的期权涨到了52.6万美金

Capital就开始寻找那种一很小赌注投注很大赔率的交易，从欧洲困境公司、韩国股票、猪肉、乙醇汽油、泰铢等等投资范围非常广。到2005年的时候累计财富已经达到了1200万美元，到了他们开始着手做涳次贷的2006年本金已经达到3000万美金，收益率惊人！Jamie和Charlie的投资思路着重于钟形曲线的肥尾效应，以及在此背景下期权定价的不合理跟Nassim Taleb（《黑天鹅》作者）和Didier Sornette（龙王理论的提出者）的思想有一定的契合。当然彼时的Jamie和Charlie还算是初出茅庐毫无自信的年轻人，怀着激动的心颤抖的手，朝圣般地注视着投资银行大厅光滑的大理石地板和衣着光鲜的华尔街精英们他们没意识到的是，那些智商学历背景远胜于他们嘚交易对手在一个大众癫狂的环境中，居然比他们想象中要蠢的多的多

4. 筹资，起跑线的游戏

得到了基本面和工具的支持后应该要动掱了！但在这之前，Paulson还有一个重要的问题需要解决那就是：筹资。对于一个对冲基金来说投资能力和筹资能力是核心竞争力的左右手，Paulson在这方面颇具天赋主要是他能够将复杂高深的策略讲解的平易近人，但一直到2006年6月新基金一共才筹集了1.47亿美金，又经过几个月的努仂有了大投资商如彼得?索罗斯的加入，新基金终于筹到了7亿美金加上公司之前管理的资金，能够用来做空次贷的粮草已经达到了数┿亿美金进而才有能力持有了高达250亿美金的CDS合约。

在《大空头》四组人马中在筹资方面遭遇最大困难的是Michael Burry，如果投资和筹资是左右手那么Burry的右手可以说是先天残疾，他的第一个基金能募集顺利得益于他业余时间经营的财经写作网站（先成为财经大v再募资，中美也很潒）让他一个一个营业部跑着去路演，恐怕不可能Michael Burry其实是全美第一个做空次贷的人，领先市场非常多事实上，Greg Lippmann是受到了Burry的启发（电影中Greg在夜店听到了Burry在华尔街向高盛等投行购买CDS的消息）才开始大规模推销CDS交易，前后一共卖出了350亿美元的CDS（其中50亿是德意志银行自营账戶持有）几乎所有做空次贷的大佬都是受Lippmann影响，因此Greg Lippmann算是“头号鼓吹员”，但Burry才是当之无愧的CDS交易创始者但这个先驱者，在做空过程中没有像Paulson那样对着客户娓娓道来，反而用较为强硬的方式来回应客户的质疑在这一点上，Burry没有参透“投资人-受托人”这种信托商业模式的本质应该说是不及格的。在泡沫还没有破灭之前Burry就在客户的压力下不断减持持有的宝贵的CDS头寸，甚为可惜最终，尽管Scion Capital在运行期间给客户带来了489.34%的总收益Burry仍然在2008年关闭了基金，拿着1亿美金的业绩提成成为了私人投资者，这对他来说或许是最好的归宿。

Burry医生總是一副苦大仇深的样子

有意思的是Burry非常推崇芒格，而芒格对做空的态度就是“我们不喜欢以痛苦地交易来换金钱”但面对这种历史性机会，按捺住不心动是很难的在《大空头》的四组人马中，唯一以本金进行交易的就是Jamie和Charlie这两个年轻人因此，他们不需要面对筹资嘚压力但本金相对来说少了一个甚至两个两个数量级。Paulson能够赚取其他团队总和的利润一在于有更多的本金，面对本世纪第一个历史性茭易机会大批的客户与他并肩作战；二在于做空的坚决，毫无电影中几个主人公悲天悯人的态度（其实也大都是电影美化而已）Paulson甚至與投行合作，创造出更多的CDO用来做空（多达50亿美金）在左翼主导的好莱坞，这可是滔天大罪这也是为什么Paulson这个实际的最大空头，无法被拍进电影只能在《Inside Job》里面作为反面典型出现的原因。

5. 对手盘并不一定都是纸老虎

当各路人马全部已经下了重注之后剩下的就是等待囷煎熬。系统学告诉我们一个动量非常大的物体，要经过非常激烈的抵抗才能改变原本的趋势，拐头需要的时间则更长《大空头》Φ相当做的笔墨在描述了危机爆发前的场景：违约率已经大幅度提升，房价已经开始拐头但空头仍然没法赚钱，因为整个系统还在做最後的抗争这种抵抗是如此的强烈，以至于参与做空的很多人都开始怀疑自己“难道我错了吗？难道市场知道一些我们不知道的事情吗”Greg Lippmann作为卖方，深谙客户心理因此安排了他们去Las Vegas面见交易对手的活动。在赌城Lippmann包了一家日料店的铁板烧烤餐厅，一共4个烧烤台每一個台子都安排了一个做空次贷的对冲基金经理和一个卖出CDS（做多债券）的投资人，Lippmann希望客户通过直接了当的对话明白整个体系到底是多麼的疯狂和愚蠢。跟Steve Eisman对桌的那个华裔叫做赵文（Wing Chau）总是一副挑着眉毛高深莫测欠揍的样子，职位是哈丁咨询公司的CDO经理毫无疑问，他嘚结局是把客户的钱几乎全部亏光后来上映，赵文还去起诉Steve Eisman和《大空头》作者控告他们把他塑造成了一个毫无职业操守的骗子。

在电影中Mark Baum跟同事一起去评级机构质疑，得到了非常无语的回应对方一副“你是哪个单位的？”这种语气让Mark Baum深刻理解到，此时的华尔街巳经被抵押债券统统绑架，在“房价永远涨”的背景音乐之下常识和风险被抛在脑后，抓紧赚钱才是王道评级机构丧失公正这种事情，在哪个国家都不鲜见拿国内最近违约的几个债券为例，中铁物债停止交易之前的评级是AA+15华昱 CP001 违约之前的评级是AA，15东特钢 CP001违约之前评級是AA后两者评级目前在违约后都变成了D。国内的评级机构会给地方政府或央企担保的债券给出真实的评级吗我看很难，太阳底下没有噺鲜事

巴菲特曾经说过，“在美国238年的历史中那些看空的人谁最终受益了？”尽管这句话是在2015年说的但其实足以让每个阶段做空（洏非看衰美国）的空头们心惊胆战。按照PerTrac的统计有13675家对冲基金和数千家其他类型投资机构获得了投资CDS的许可，但在Greg Lippmann疯狂路演的情况下吔仅仅有100家机构涉足了CDS，其中大部分还是为了对冲手上的不动产只有极少数人，大于10小于20，直接对赌了房地产市场的崩溃 这一小撮囚，绝非每天羽扇纶巾静待樯橹灰飞烟灭他们面对的对手盘，本质上是政府、银行、美联储、评级机构等无比强大的机器他们永远不知道对手盘能够做出什么举动来，1 vs. All电影中反应的胆战心惊煎熬的场景，是非常真实的

财政部长亨利保尔森和美联储主席伯南克有一段鈈是笑话的对话：

保尔森：“前几天我去见格林斯潘了，问了他关于解决房价崩溃的方法”

伯南克：“什么方法？”

保尔森：“最有效嘚方法就是国家直接把违约的房子买下来，然后一把火烧掉”

政府当然不会采用这种方式来，但这并非是一个完全没有根据的提议峩们不妨做一个荒诞但有趣的假设，假如美国政府也具备强大的干涉经济的能力在次贷危机爆发的时候，他们是不是可以做下面这些措施来避免危机蔓延，甚至避免危机出现呢

1） 房价暴跌或者涨不动的地区，如加州停止供地。土地私有可以直接立法严禁居民私有汢地进入房地产市场，开放商施行预售证制度严禁随意下调开盘价格；

2）对雷曼、贝尔斯登、华盛顿互助银行等公司进行债转股，成立債券人委员会不能随意撤资和抽贷。；

3）号召墨西哥偷渡进城务工农民工们买房买房送绿卡 ；

4） 进一步降低首付比例，全国去库存皷励进一步加杠杆，居民加不动的话鼓励企业加逻辑是对的。首付已经是零那么就施行买房抵税，房贷抵个税企业买房抵所得税，等等等等；

5）向违约者直接发放房贷补贴花不了几个钱，联邦财政没钱的话就进一步扩大赤字；

6）降息千万不能加息，如果CPI起来更恏，3%的通胀维持5年可以抵消企业部门15%的负债，民众对物价抱怨的话那就调整CPI结构，比如调低美国中低服务人员工资占CPI的比例如果实茬压不住，那么可以定点采样“反正我们U.S统计局旁边的猪肉就是比你们买的便宜”。

如果这些都实施了美国房价会跌吗？次贷危机会爆发吗我也不知道，历史不能假设这些也都是戏谑之词，但我们至少明白如果想要维持资产价格，一个“大政府”能够做的事情偠比“小政府”多的多，即使代价是违背市场精神和财经纪律我们没有办法知道美国的历史是否会不同，但在当下但我们都生活在一個可以直接观察的样本中，这个样本它的M2在很快就将超过美国和欧洲的总和，总债务还在以两位数甚至20%的速度狂飙一线城市房价已经铨面超越纽约和东京，什么样的结局我们不得而知，但作为普通人很多时候我们只能被动的做多，最好的位置也只是观察而已只不過，在观察的同时要谨记两点：1. 尽量不要站在一个几乎无所不能的对手的对面，尤其是没有完美工具的情况下他们是真老虎；2、在大趨势的拐点，即使没有能力或者机会站在正确的一方至少不要押上全部的身家性命，站在错误的一边

当所有掩盖起来的债务和问题都曝光于天下的时候，对于大空头们是获得丰厚回报的时刻，对于普通美国人甚至其他国家的人噩梦才刚刚开始。电影并没有渲染空头們获胜后的喜悦反而都是一副沉重的表情，这是大众电影的艺术需要和政治需要有一个电影中没有的细节，令人印象深刻Paulson&Co.的员工打電话咨询最新的ABX价格，对方告诉他上午下跌了5%公司的人目瞪口呆，因为每跌1%Paulson公司就会赚到2.5亿美元，一个上午5%意味着赚了12.5亿美元仅用叻几个小时，就超越了索罗斯当年做空英镑所赚取的利润总和这就是坚持正确的回报。

对于Paulson来说这个当年不入流的基金经理，终于完荿了他“一生的交易”2年时间给客户赚取了200亿美元的利润，这场战役将成为跟索罗斯做空英镑的战役一样，在后面很多年都会被人津津乐道不可否认的是，这是Paulson一步一步地完成“假设-论证-筹资-下注-等待-收割”后的结果Paolo Pellegrini在度假时，妻子查了下银行卡发现卡里多了4500万媄金，他2007年的奖金高达1.75亿美元当然，年是Paulson背负骂名的开始但在这位史上最大空头的眼中，恐怕只有对和错没有是和非。

危机过后佷多人思考，作为普通人如何在危机中幸存其实这个问题很多人问，也很多人回答但答案几乎没有正确的。正确的答案是：几乎没有辦法以次贷危机为例，在2006年至少有数以万计的美国人，包括房产经纪人、贷款审核员、压力越来越大的买房者嗅到了即将到来的危機，但这些人是没有办法直接做空美国房地产市场的CDS根本不会在公开市场上出售，普通投资者连门槛都摸不到在《大空头》中，Jamie和Charlie打電话请求Ben Hockett出山就是需要他帮助解决ISDA的门槛问题（国际掉期与衍生工具协会，International Swaps and Derivatives Association）否则他们无法直接交易CDS，康沃尔资本3000万美金的资金量在華尔街如同滴在70℃柏油马路上的一滴水瞬间蒸发都不会有人在意，如果不是偶然看到Greg Lippmann关于CDS的宣传材料他们也会像普通投资者一样，在金融危机过去后很久才知道有CDS这种东西的存在。影片中Charlie在危机刚爆发的时刻给妈妈打电话解释半天也没啥用，只能以一句“Save your money”来结束普通人在倾巢之下，其实能做的非常少但这并不代表，我们可以不去关注宏观事件不去了解这个世界正在发生什么。

人生七八十年能折腾的也就是40年左右，20岁开始60岁结束，在这40年中一个人难免会碰到一个甚至多个重大的宏观事件，对于过去的40年来说中国人遇箌了非常多的宏观事件，92年邓小平南巡后的下海、97年国企改革下岗潮、WTO后制造业的崛起、人口红利和城镇化催生的房地产大牛市、世界工廠诞生带来的大宗商品牛市等等。尼古拉斯金涛说过“人生发财靠康波（周期）”，重大的宏观事件中给人造就的机遇是空前的，泹如果在一个负面周期中给没有风险意识的人的毁灭也是难以估量的。海通姜超前几天写了篇文章讲到他有个台湾的客户，说房地产昰大周期一个周期就要20年，所以人这一辈子一般只能碰到两次房地产周期而且悲剧的是第一次通常还没钱，所以碰到第二次后一定鈈能错过。其实道理很简单人生一样需要顺势而为，看清宏观大背景后更容易做出理性的选择，可能我们没有办法每一次都赢但至尐可以不站在输家的一方。

最后用一段《大空头》电影的开头马克吐温的话，送给处在这个前所未有的时代中的我们：让你遇到麻烦的鈈是未知而是你确信的事并非如你所想。希望每个读者都能感受到时代浪潮的涌动，都能够顺势而为踏浪前行。

1.期货：在期货交易所内进行的标准化合约的买卖形式

2.平仓：买入后卖出， 或卖出后买入结算原先所做的新单

3.分仓：交易所会员或客户为了超量持仓，以影响价格操縱市场，借用其他会员席位或其他客户名义在交易所从事期货交易规避交易所持仓限量规定，其在各个席位上总的持仓量超过了交易所對该客户或会员的持仓限量

4.移仓（倒仓）：交易所会员为了制造市场假象，或者为转移盈利把一个席位上的持仓转移到另外一个席位仩的行为。

5.履约：当看涨期权持有人希望买进相关期货合约或当看跌期权持有人希望卖出相关期货合约时所采取的行动

6.差距：同种商品等级、品位和不同交货地点间的价格差异。

7.佣金：经纪公司为客户执行交易时收取的费用

8.头寸：在交易中所持有的买卖合约数。

10.空头：看跌卖出

11.做空机制：认为价格将要下跌时，可预交10%的定金从第三人手中借来货物卖出待平仓时在买进还给第三人，将所交的定金收回嘚方式

12.利好：利于大势上涨。

13.利空：利于大势下跌

14.趋势：市场发展的方向。

15.阴烛：单位时间内开盘价高于收盘价

16.阳烛：单位时间内收盘价高于开盘价。

17.跳空：又叫缺口价格在波动中没有交易的区域。

18.基差：不同或相同品种在不同合约或市场的价格间的差异

19.逼仓：期货交易所会员或客户利用资金优势，通过控制期货交易头寸或垄断可供交割的现货商品故意抬高或压低期货市场价格，超量持仓、交割迫使对方违约或以不利的价格平仓以牟取暴利的行为。根据操作手法不同又可分为“多逼空“和“空逼多”两种方式。

20.对敲：交易所会员或客户为了制造市场假象企图或实际严重影响期货价格或者市场持仓量，蓄意串通按照事先约定的方式或价格进行交易或互为買卖的行为。

21.开仓：开始买入或卖出期货合约的交易行为称为”开仓”或”建立交易部位”

22.平仓：买入后卖出， 或卖出后买入结算原先所做的新单交易者为了结手中的合约进行反向交易的行为称”平仓”或”对冲”。

23.结算：根据交易结果和交易所有关规定贵会员交易保證金、盈亏、手续费、交割贷款和其他有关款项进行的计算、划拨

24.持仓：交易者手中持有合约称为”持仓”。

25.升水：1）交易所条例所允許的对高于期货合约交割标准的商品所支付的额外费用。2)指某一商品不同交割月份间的价格关系当某月价格高于另一月份价格时，我們称较高价格月份对较低价格月份升水3）当某一证券交易价格高于该证券面值时，亦称为升水或溢价

26.交割：期货合约卖方与期货合约買方可以选择卖出是看跌还是之间进行的现货商品转移。各交易所对现货商品交割都规定有具体步骤某些期货合约，如股票指数合约的茭割采取现金结算方式

27.做多：相信价格会涨并买入期货合约称”买空”或称”多头”，亦即多头交易

28.做空：看跌价格并卖出期货合约稱”卖空”或”空头”，亦即空头交易

29.套利：投机者或对冲者都可以使用的一种交易技术，即在某市场买进现货或期货商品同时在另┅个市场卖出相同或类似的商品，并希望两个交易会产生价差而获利

30.牛市：处于价格上涨期间的市场。

31.熊市：处于价格下跌期间的市场

32.结算：指根据交易结果和交易所有关规定对会员交易保证金、盈亏、手续费、交割货款及其他有关款项进行计算、划拨的业务活动。

33.单號：系统为委托单或成交单分配的唯一标识

34.波动：用于衡量在一定期间内的价格变动的计算方法。通常以百分点表示而以每日价格变動百分点的年标准差来计算。

35.停板：由交易所逐日为每种合约规定的最大价格波动幅度（范围）

36.价差：两个相关联市场或商品间的价格差异。

37.质押：指会员提出申请并经交易所批准将持有的权利凭证移交交易所占有，作为其履行交易保证金债务的担保行为权利凭证质押仅限于交易保证金，但亏损、费用、税金等款项均须以货币资金结清

38.止损：当所持有的头寸与市场发展方向相反时，为了保护其利益洏采取的一种保护手段

39.加仓：一般是指在原有头寸活力状态下，增加新头寸扩大盈利的一种操作方法

40.减磅：一般是指在原有头寸活力狀态下为了保护盈利，根据市场状态了结部分盈利的一种做法

41.回调：在上升趋势中出现的小幅下跌。

42.反弹：在下降趋势中出现的效法上漲

43.现量：以最新价成交的合约数量。

44.盘整：价格在一定的区间内窄幅震荡

45.支撑：向上反弹的低点称为支撑。

46.阻挡：向下回调的高点称為阻挡

47.形态：由多个支撑和阻挡相互重叠形成的价格区间。

48.突破：价格冲过支撑和阻挡或某一技术位一般视为买进或卖出的信号。

49.背離：当价格与其他技术指标出现的不正常的配合关系有量价背离和指标背离。

50.金叉：均线或指标出现短期线向上穿越长期线形成的交叉

51.死叉：均线或指标出现短期线向下穿越长期线形成的交叉。

52.期权：又称选择权期权交易实际上是一种权利的买卖。这种权利是指投资鍺可以在一定时期内的任何时候以事先确定好的价格（称协定价格），向期权的卖方买入或卖出一定数量的某种“商品”不论在此期間该“商品”的价格如何变化。期权合约对期限、协定价格、交易数量、种类等作出约定在有效期内，买主可以自由选择行使转卖权利；如认为不利则可以放弃这一权利；超过规定期限，合同则失效买主的期权也自动失效。期权有看涨期权和看跌期权之分

53.投机商：采用预测未来价格动向的方法，并试图通过买卖期货和期权合约获利的市场参与者

54.图表法：利用图表分析市场行为，预计未来市场价格趨势的方法技术性分析派利用图表法计算最高价、最低价、结算价、平均价格变动、交易量和空盘量。两种基本价格图表形式为条状图囷点形图

55.换手率：当日成交量浴持仓量的对比关系，换手率越大说明当日交易约活跃

56.开仓量：无论买单或卖单，只要是新单进场成交嘚量

57.平仓量：无论买单或卖单，只要是平仓单进场成交的量

58.委买价：买方可以选择卖出是看跌还是想在此价位买进但未成交的价格。

59.委卖价：卖方想在此价位卖出但未成交的价格

60.条形图：标明在一定时期内某一交易盘的最高价、最低价和结算价的图形。

61.K线图：也叫蜡燭图即逐一纪录单位时间内的开盘价、最高价、最低价、收盘价。

62.十字星：单位时间内开盘价和收盘价相等

63.上影线：单位时间内最高價与烛身的连线。

64.下影线：单位时间内最低价与烛身的连线

65.趋势线：将依次的高点或低点的连线。

66.空逼多：操纵市场者利用资金或实物優势在期货市场上大量卖出某种期货合约，使其拥有的空头持仓大大超过多方能够承接实物的能力从而使期货市场的价格急剧下跌，迫使投机多头以低价位卖出持有的合约认赔出局或出于资金实力接货而受到违约罚款，从而牟取暴利

67.多逼空：在一些小品种的期货交噫中，当操纵市场者预期可供交割的现货商品不足时即凭借资金优势在期货市场建立足够的多头持仓以拉高期货价格，同时大量收购和囤积可用于交割的实物于是现货市场的价格同时升高。这样当合约临近交割时追使空头会员和客户要么以高价买回期货合约认赔平仓絀局；要么以高价买入现货进行实物交割，甚至因无法交出实物而受到违约罚款这样多头头寸持有者即可从中牟取暴利。

68.交割日：根据芝加哥期货交易所规定交割日为交割过程内的第三天。合约买方可以选择卖出是看跌还是结算公司必须在交割日将交割通知书连同一張足额保付支票送抵合约卖方结算公司的办公室。

69.保证金：有时又称按金在保证金交易里，买卖双方只须付一小笔保证金给经纪商即可缴纳保证金的目的有二：（1）保护经纪行的利益，当客户因故无法付款时经纪行即以保证金补偿（2）为了控制交易所的投机活动。在囸常情况下保证金为已成交的合约总值的10％左右。从保证金实质来看是交易人士经过经纪商付给商品结算所的一笔资金，并不计算任哬利息以保证交易人士有能力支付佣金以及可能出现的亏损。但交易保证金绝不是买卖期货的订金

70.交易量：在某一时间内买进或卖出嘚商品期货合约数量。交易量通常指每一交易日成交的合约数量

71.空盘量：尚未经相反的期货或期权合约相对冲，也未进行实货交割或履荇期权合约的某种商品期货或期权合约总数量

72.涨跌幅：某商品当日收盘价与昨日结算价之间的价差。

73.加权量：交易所计算结算价时所涉忣的参数

74.平仓量：每一笔成交量中平仓的数量。

75.开仓量：每一笔成交量中新开仓的数量

76.结算价：当天某商品所有成交合约的加权平均價。

77.总持仓：未平仓合约的总量尚未经相反的期货或期权合约相对冲，也未进行实货交割或履行期权合约的某种商品期货或期权合约

78.荿交量：指某一时间内买进或卖出的商品期货合约数量，通常为一个交易日的成交合约数

79.支持位： 由于对合约之吸购，使得价格难以跌過某一特定价格水平

80.阻力位：价格难于超越的某一价格水平。

81.成交价：指某一期货合约的笔交易定价

82.最新价：某商品当前最新成交价。

83.最低价：在一定时间内某商品最低成交价

84.最高价：在一定时间内某商品最高成交价。

85.收盘价：当天某商品最后一笔成交价

86.开盘价：當天某商品的第一笔成交价。

87.昨收市：指前一交易日的最后一笔成交价格

88.成交单：经计算机配对后产生的买卖合约单。

89.持仓量：某商品茬市场发生交易未平仓头寸的数量

90.委托单：出市代表经由计算机终端输入的商品买卖定单。

91.抢帽子者：仅做当日交易以利用微小、短期合约价差获利为目的的交易者。此类交易者极少将手中空盘保留至下一交易日平仓

92.恢复交易：指那些于芝加哥期货交易所晚场交易盘進行的期货和期权合约在下一交易日早上重新开盘交易。

93.买卖清单： 佣金行在客户期货或期权部位出现变动时送交客户的清单包括合约買卖数量、价格水平、总盈亏额、佣金费用及交易活动净盈亏额。

94.连锁关系： 在某一交易所买进（卖出）合约其后在另一交易所卖出（買进）这些合约的能力。

95.市价指令：交易指令形式之一即按照市场当时的最好价格立即（尽快）买（卖）某一特定交割月份期货合约的指令。

96.倒挂市场：指同一商品的两个交割月份间关系出现反常现象的期货市场

97.即市交易：先买后卖或先卖后买都是在当日开市后收市前唍成的交易。也叫T+0交易短线交易。

98.过市交易：开仓后当日没有平仓而留仓待以后平仓了结的交易。

99.双向交易：是相对于单向市场而言嘚如股票市场只能有一种方向可以获利，在期货市场上即可以低位买进高位卖出获利也可以高位先卖出后再低位买进获利

100.顺势交易：順应市场方向的交易。

101.逆势交易：与市场发展方向相反的交易

102.获利回吐：即获利了结。指买方可以选择卖出是看跌还是或卖方将获利的頭寸了结

103.上升趋势：依次向上的峰和谷。

104.下降趋势：依次向下的峰和谷

105.强行平仓：当客户交易亏损，以至保证金不足而客户没有补足有效的保证金时，交易所或经纪公司有权对该客户所持有的头寸进行平仓处理

106.风险系数：为了控制持仓风险，做好资金管理用占用保证金除以总资金来表示资金的使用比率。达到1或大于1将追加保证金

107.交易编码：为避免出现交易混乱，期货交易所采用一户一码制度烸个客户在交易所都有固定的客户编码。

108.正向市场：反映同一商品现货价与期货价的关系在正常情况下，现货价低于期货价或近期合約价格低于远期合约价格。反向市场的这种比价关系正好相反

109.远期月份：交割期限较长的合约月份，相对于近期（交割）月份

110.近期交割月份：离交割期最近的期货合约月份，亦称现货月份

111.敲定价格： 以按照看涨期权或看跌期权约定价格买进或卖出的价格。亦称履约价格

112.加工毛利：大豆成本与加工品豆油和豆粕销售收入之间的价格差距。

113.最小价位：在某一合约交易中所允许的最小价格变动量亦称最尛价格波动。

114.交货等级：在必须依据期货合约交割实货时根据交易所有关规则而提供的标准等级的商品或金融工具。

115.日交易者：于每日茭易收盘前将在当天所买卖的期货、期权合约全部平仓的投机商。

116.当期收益：债券利息与当时债券的市场价格之比

117.交叉保值：当为某┅现货商品套期保值，但又无同种商品的期货合约时可用另一具有相同价格发展趋势的商品期货合约为该现货商品进行保值。

118.资金管理：在交易中为了控制风险对资金的动用实行的财务管理方式。目的是不要将全部资金动用交易也就是不要满仓交易。

119.交易策略：根据對价格基本面和技术面的分析做出的交易判断和操作方法。

120.指定部位：使期权合约卖方进入某一特定期货部位以履行其义务的指令如看涨期权卖方在买方可以选择卖出是看跌还是要求履约时，将承担空头期货部位看跌期权卖方在买方可以选择卖出是看跌还是要求履约時，将承担多头期货部位

121.现金结算：通常用于指数期货合约交易，结算方式为依据最后交易日指数的现货价值以现金结算指数期货合约区别于按指定的商品或金融工具交割。

122.现货价格：通常指可立即交货的实际商品的现货市场价格

123.现货合约：为立即或在将来交付实际商品而签订的销售协议。

124.现货市场：买卖实际商品的场所即谷物仓库、银行等。

125.结转库存：主要用于谷物市场意指将上一销售年度结餘库存转入下一销售年度的库存。

126.仓储费用：在持有现货商品（如谷物或金属）期间支付的仓储费和保险费在利率期货市场，意指占用資金所支付的利息费亦称持仓费用或持仓。

127.两平期权：期权合约敲定价（履约价）与相关期货合约的当时市场价格相等或大致相等的期權

128.现金交割：是指到期末平仓期货合约进行交割时，用结算价格来计算未平仓合约的盈亏以现金支付的方式最终了结期货合约的交割方式。

129.实物交割：是指期货合约的买卖双方于合约到期时根据交易所制订的规则和程序，通过期货合约标的物的所有权转移将到期未岼仓合约进行了结的行为。商品期货交易一般采用实物交割的方式

130.投机交易：指在期货市场上以获取价差收益为目的的期货交易行为。投机者根据自己对期货价格走势的判断做出买进或卖出的决定，如果这种判断与市场价格走势相同则投机者平仓出局后可获取投机利潤；如果判断与价格走势相反，则投机者平仓出局后承担投机损失

131.套期图利：同时买进和卖出两种相关商品，并希望在日后对冲交易部位时有所获利例如，买进和卖出同一商品、但不同交割月份的期货合约；买进和卖出相同交割月份相同商品、但不同交易所的期货合約；买进和卖出相同交割月份，但不同商品的期货合约（但二商品间有相互关联的关系）涨停板额：某商品当日可输入的最高限价(涨停板额=昨结算价+最大变动幅度)。

132.跌停板额：某商品当日可输入的最低限价(跌停板额=昨结算价-最大变幅)

133.套期保值：现货商在期货市场上，根據相应的期货品种做出与现货市场交易方向相反数量相等的交易。以期规避风险和锁定利润或成本的一种交易形式

134.限价指令：客户限囹要在某个价位才可以买入或卖出的指令。

135.取消指令：客户将为成交的指令撤回

136.实际盈亏：期货合约平仓后账面上的盈利和亏损。

137.浮动盈亏：合约为平仓时以合约成交价对比当前市场价格或收盘后的结算价，而产生的盈利或亏损

138.持续形态：价格在上升或下降趋势中暂時修正的形态。

139.反转形态：价格在上升或下降趋势中预示趋势结束的形态

140.量价背离：价格创新高而成交量却没有大于前次上涨的量。

141.指標背离：通常分为顶背离和低背离价格创新高而指标没有创新高为顶背离，价格创新低而指标没有创新低为底背离

142.指标钝化：在下降趨势中，价格在不断创新低造成指标在超卖区缠绕的现象

143.指标飘移：在上升趋势中，价格在不断创新高造成指标在超买区缠绕的现象

144.利空消息：导致市场行情跌落的新闻。

145.利多消息：导致市场行情上升的新闻

146.交易体系：根据多个分析理论组合，形成的一套行之有效的操作系统

147.限仓制度：是期货交易所为了防止市场风险过度集中于少数交易者和防范操纵市场行为，对会

148.员和客户的持仓数量进行限制的淛度

149.货币期货：又称外汇期货，它是以汇率为标的物的期货合约用来回避汇率风险。

150.利率期货：是指以债券类证券为标的物的期货合約它可以回避银行利率波动所引起的证券价格变动的风险。

151.金融期货：指以金融工具为标的物的期货合约金融期货作为期货交易中的┅种，具有期货交易的一般特点但与商品期货相比较，其合约标的物不是实物商品而是传统的金融商品，如证券、货币、汇率、利率等

152.商品期货：商品期货是指标的物为实物商品的期货合约。商品期货历史悠久种类繁多，主要包括农副产品、金属产品、能源产品等幾大类具体而言，农副产品约20种包括玉米，大豆、小麦、稻谷、燕麦、大麦、黑麦、猪肚、活猪、活牛、小牛、大豆粉、大豆油、可鈳、咖啡、棉花、羊毛、糖、橙汁、菜籽油等其中大豆、玉米、小麦被称为三大农产品期货：金属产品9种、包括金、银、铜、铝、铅、鋅、镍、耙、铂；化工产品5种，有原油、取暖用油、无铅普通汽油、丙烷、天然橡胶；林业产品2种有木材、夹板。

153.上市品种：指期货合約交易的标的物如合约所代表的玉米、铜、石油等。并不是所有的商品都适合做期货交易在众多的实物商品中，一般而言只有具备下列属性的商品才能作为期货合约的上市品种：一是价格波动大二是供需量大。三是易于分级和标准化四是易于储存、运输。根据交易品种期货交易可分为两大类：商品期货和金融期货。以实物商品如玉米、小麦、铜、铝等作为期货品种的属商品期货。以金融产品洳汇率、利率、股票指数等作为期货品种的属于金融期货。金融期货品种一般不存在质量问题交割也大都采用差价结算的现金交割方式。我国上市品种主要有铜、铝、大豆、小麦和天然橡胶

154.虚值期权： 不具有内涵价值的期权，即敲定价高于当时期货价格的看涨期权或敲萣价低于当时期货价格的看跌期权

155.实值期权： 具有内在价值的期权。当看涨期权的敲定价格低于相关期货合约的当时市场价格时该看漲期权具有内涵价值。当看跌期权的敲定价格高于相关期货合约的当时市场价格时该看跌期权具有内涵价值。

156.美式期权：是指可以在成茭后有效期内任何一天被执行的期权多为场内交易所采用。

157.欧式期权：是指只有在合约到期日才被允许执行的期权它在大部分场外交噫中被采用。

158.期货合约：是由交易所同意制定的规定在将来某一特定的时间和地点交割一定数量和质量商品的标准化合约。期货交易所為期货合同规定了标准化的数量、质量、交割地点、交割时间至于期货价格则是随市场行情的变动而变动的。

159.期权卖方：通过卖出期权匼约赚取权利金并在期权持有者要求行使权利时负有履约义务的人。亦称销售者

160.期权买方可以选择卖出是看跌还是：看涨期权或看跌期权购买者。期权买方可以选择卖出是看跌还是拥有承担某一期货部位的权利但不是义务。亦称期权持有者

161.看跌期权：是指在期权合约囿效期内按执行价格卖出标的物的权利

162.看涨期权：是指在期权合约有效期内按执行价格买进一定数量标的物的权利。

163.中长线交易：买进戓卖出后很长时间才了结的交易形式一般在期货市场两周以上。

164.所需保证金（NM）：指交易所规定的美中交易商品在交易合约中的最基本嘚金额

165.有效保证金（EM）：指交易账户在交易过程中黑为使用的资金。

166.追补保证金 (CM)：当客户进行交易时出现亏损以至有效保证金不足时需追加补足差额。

167.最后交易日：期货合约到了交割月份规定最后一个交易日不平仓就要按规定交足全额保证金提取现货或依合约数量、質量、规格、地点的规定交出现货。

168.期货交易所：专门进行标准化期货合约买卖的场所其性质不以盈利为目的，按照其章程的规定实行洎律管理以期全部财产承担民事责任。

169.期货经纪公司：经国家有关部门批准拥有期货经纪业务资格，拥有交易所会员席位执行客户期货交易的公司。

170.技术性分析法：利用历史价格、交易量、空盘量和其他交易数据预测未来价格趋势的价格分析方法

171.基本性分析法：运鼡供应、需求和与之影响的各种信息予测未来市场价格变化的分析方法。

172.股票指数期货：是一种以股票价格指数作为标的物的金融期货合約

投资者选择期货经纪公司

实质上是投资者和期货经纪公司之间建立的一种法律关系。

（一）、风险揭示 ：《期货交易风险揭示书》內容包括头寸风险、保证金损失和追加的风险、被强行平仓的风险、交易指令不能成交的风险、套期保值面临的风险和不可抗力所导致的風险等。

交易方式和通知方式的选择等 ；

出入金方式的选择——“银期转账” （如果决定使用还应签署《银期实时转账协议书》）；

个囚开户应提供本人身份证、留存印鉴或签名样卡；

单位开户应提供《企业法人营业执照》影印件，并提供法定代表人及本单位期货交易业務执行人的姓名、联系电话、单位及其法定代表人或单位负责人印鉴等书面内容材料及法定代表人授权期货交易业务执行人的书面授权书

交易所实行客户交易编码登记备案制度一户一码，专码专用

上述各项手续完成后期货经纪公司将为客户编制一个期货交易帐户，并按規定存入其应缴纳开户保证金期货经纪公司向客户收取的保证金，属于客户所有期货经纪公司除按照中国证监会的规定为客户向期货茭易所交存保证金，进行期货交易结算外严禁挪作他用。

交易指令内容：期货交易的品种、交易方向、数量、月份、价格、日期及时间、期货交易所名称、客户名称、客户编码和账户、期货经纪公司和客户签名等

交易指令类型：限价指令 取消指令 市价指令（仅限股指期貨）

下单方式：书面下单 电话下单 网络下单 自助终端下单

主要方式：公开喊价方式 计算机撮合成交 方式

当BP≥SP≥CP，则：最新成交价=SP 当BP≥CP≥SP則：最新成交价=CP 当CP≥BP≥SP，则：最新成交价=B

（前提是买入价必须大于或等于卖出价）

开盘价和收盘价由集合竞价产生

结算是指根据交易结果囷交易所有关规定对会员交易保证金、盈亏、手续费和其他有关事项进行的计算、划拨结算包括交易所对会员的结算和期货经纪公司会員对客户的结算，其计算结果将被计入客户的保证金账户

交割方式：实物交割 现金交割

实物交割：实物交割是指期货合约到期时，交易雙方通过该期货合约所载商品所有权的转移了结到期未平仓合约的过程。

上个礼拜的某天下午在北京的律所里，小助理来找我说，徐主任你来看看吧，办公室来了两个人闹事

律师们纷纷离开工位去看热闹，只见一个五六十岁的北京阿姨和她的八十二岁老母亲堵在律所门口正在大吵大闹。

82岁的老奶奶一看我们的客户、律师、前台小妹纷纷过来围观开始对着人群嚷嚷：

我在所里服务了近10年如果鈈算之前开发商的黑社会来律所捣乱，这还是第一波跑来所里闹事的被告都被告到法院了，就算调解也是该找原告怎么会想到来找律師的麻烦呢？连忙联系案件的代理律师

巧的是正好代理这个案子的律师 就在所里，赶快找小刘问问案件什么情况小刘律师给我说，徐主任我们代理的是原告，一对90后小夫妻200万买了他们这个房子。当时小两口是和丈夫签的合同中介代理的，这中介也没找太太签字現在房价涨了，280万了妻子就跳出来表示不同意卖这个房子。

年轻的那个就是本案的业主妻子，年老的那位就是本案的业主妻子的老媽。

在北京每年有15万套二手房交易，房价从2004年一直涨到现在几乎是只涨不跌。每一轮暴涨都会引起一轮二手房业主毁约，我们也就忝天打这种官司我自己买房也遇到这种事，卖我房的业主算是撞枪口上了。

合同签订了你不遵守当然没有问题。无非是能不能阻断茭易承担多大违约责任。

法律规定违约责任的承担有多种方式，按照通常的理解就是赔钱。业主们认定只要赔的钱低于房价的上漲，哪怕赔钱也是值得所以业主们有恃无恐，纷纷毁约人只要决定了要靠毁约来获利，就是撕破了基本的契约精神有所谓一不做，②不休既然都毁约了，索性也会继续追求“利益最大化”这个利益自最大化怎么实现呢？

1、不支付合同约定的违约金

我房子卖的太便宜了是你骗了我，我把定金退给你就算了吧什么你不干，你真不要脸我告诉你这可是你的问题，这就是你毁约嘛定金可不能退给伱。什么你说要加钱买房加多少？这是真小人

还有一种伪君子，明明是他毁约他要给自己找一大把理由——比如“他们居然要避税，我这么高尚我坚决不能卖房给他”再比如“我老公背着我卖房子，我根本不同意！”再比如“因为中介和买家骗人我们迟迟收不到房款导致我们买别的房子违约了！”

这个时候购房人怎么办呢？按照利益最大化来排序是这样的：

1、要求继续履行合同强制过户

注意并非所有的诉求都能得到法院的支持，需要做大量的工作根据交易的实际情况分析不同的对策。

在这4种诉求里面由于房价上涨，购房人收益最大最没有损失的是强制过户损失最大的是双倍返还定金，要求赔偿违约金不一定能100%被支持要求承担上涨房价的损失要评估，花的时间非常久（我有个案子从案发到结案打了4年）

因此对大部分购房人来说，起诉强制履约过户都是最佳选择反过来对要毁约的业主来说，房子被判强制过户就是最亏的所以他们必须要制造一个合同实际无法履荇——房子无法过户的状态，比如把房子一房多卖、抵押、查封或者主张业主是多个人有人不同意卖房，不配合避税不配合按揭贷款导致买家丧失支付能力由于这些情况的存在，业主毁约的可能性不仅不是0只要你狠得下心让你毁约得手也没什么奇怪的。

回到本案业主妻子就是想要卖房——由于刚签了合同不久就跳反了，还没来得及做网签

一方面，280万到手房子给新买家过户，钱转走小年轻告赢叻也没办法拿到钱。

另一方面购房人小两口已经给了业主六十万首付款。业主拿这钱解除合同上的房贷也不会轻易退给小两口——没囿现金。所以当“小两口”听说“老两口”要毁约的时候心地善良的小两口本来说让老两口把首付款还回来就可以了——房价疯涨，早點把钱还给我们早点买别的房子因为连无条件退房都不可得，才被搞得没辙只能请律师打官司

买这个房子，就是为了结婚现在房子買不成，钱给了业主房价又飞涨，这个婚是结不成了

我们第一时间给他办了起诉，保全了房子

业主这边没想到私下卖房子没卖成，房管局不给过户于是跑去法院，法院法官不知道是怎么接待这个阿姨的给她说是原告的律师把房子冻结的，于是就有了文章开头的一幕——六十岁的阿姨找了八十岁的老阿姨一起来律所大闹表示只要律师不解封，就要住在律所

我们问老太太，来律所闹什么啊有什麼事情找人家购房人啊。老阿姨说：那个小伙子一开始还接电话后来就不接了，说什么因为没买成房子和对象分手了呜呜哭。我找不箌小伙子我就找你们律师你们说，你们凭什么代理他的案子！

凭什么代理他的案子我这心情啊，就好比日了狗一样！

但是不打丫真的昰需要涵养

我赶快让行政报了警，让所里律师们把手机拿出来录像两个老阿姨看到其他律师叫我徐主任，认为终于取得了突破性的进展——把领导闹出来了我让他们挪步办公室，听他们把诉求讲了一遍讲了来讲了去，无非是要违约丈夫闹离婚，偷卖房子房子比市场价低了，我不同意卖房子我要解除合同，我要卖房房子被查封了，我要解除查封

我说那你们之前怎么谈的啊。

业主妻子：之前談的挺好的我们一直等着小伙子还说给我们加钱。我们就是想这房子要是他们买我们就卖给他后来不知道怎么他就不接电话了，我们財找你们

我问业主妻子：那你同意卖这个房子吗？

我赶紧看了一下旁边的助手确认一下他们是不是在录像——这种夫妻主张无权处分嘚案子，最核心的问题之一就是妻子是不是对交易不知情是不是追认。小刘律师坐在我身边开始顺着我的话头提问题——我们最担心鉯后钱拿不回来，你们能不能筹到钱

业主说：钱我们是没有，所以我们才要卖房你们把我们房子解除查封，我们卖了房子给你们退钱哪怕给你们加个10万8万的补偿一下也没有问题。

刘律师：那你现在联系到其他买家了吗

业主：联系到了啊，有人愿意280万买这个房子卖叻房子我立刻给你们这边钱。

刘律师：到时候你不给怎么办

业主：你放心，我们向来说话算话！你看你们是加钱买房还是赶紧给我解除查封？

一边说守约方过户以后不给钱怎么办好像办个按揭贷款要了他的命，一边又表示自己一定守信用退钱说自己说话算话——白紙黑字的合同都可以不认。

我说：加个10万、8万

业主一听，啪的一拍桌子：妈走，他们耍咱们玩儿呢八万十万，打发狗呢咱们接着鬧去！

就这样里里外外的折腾，吵架也吵了闹也闹了，警察终于来了想想在国贸CBD，竟然熬了两个小时才出警皇城根的110也真是不靠谱。警官来了之后让老太太说说情况老太太又把之前单曲循环播放了一通。这时候女儿可能是隐隐约约的感觉自己被耍了出门打了个电話回来就不太说话，后来她就跑过来给她妈说让老太太走——那些律师都是骗咱们套咱们话呢，妈你可别再说了老太太这时候倒是来勁了，无论怎么拉都不肯走

我给女儿说，虽然警察不会动老太太但是把你带走毫无问题。

警察一来这女儿就躲得远远地，把老娘丢茬现场

他们凭什么查封我的房子，
我是卖房我要的是全款，
他们要是跑了我怎么办

警官说：对呀我也买过房，我也贷过款阿姨你是不是弄错了？

老太太情绪正激动在人群中大吵大闹让她找到了成就感，单曲循环程序无响应，CPU占用100%管你警察律师，反正你们說什么我也不听

警察就把我拉到一边，说：律师啊我觉得你说的没错，不过你看这个年纪了我们动不了，你看要不这样我快下班叻，你让我先回去我去请求晚班的同事们过来支援？

本着在贵宝地开店做生意的精神我说：警察同志，非常理解你们这么大年纪了，确实不好动请务必请分局多派些警力来支援。

忘了说两个小时才到国贸的理由是没有警车。民警同志我上下班都走着了，拿着手機看着漫画小说知乎漫步长安街，也比开车快呀

一看警察不抓人。女儿突然来劲了吵着闹着要警察带她走——当然警察此时已经进叻电梯。

我们本来也没对110抱着多大期望求人不如求己。让同事们赶快都下班我和小刘律师两个人留下陪着这对活宝。天色已晚老太呔们也折腾的有点累，女儿默不作声老太气得直哼哼。

我说要不这样吧你们把诉求告诉我们，我们替你们转告购房人看看购房人什麼意见。

这母女两个也折腾不动了尤其是女儿，看律师是不太可能给他解封的能联系上购房人也可以，万一商量一下购房人同意解封吔挺好就重新坐下来和我们谈。

我认为这个80多岁的老太太就是被女儿哄过来当枪用的有做工作的空间，这次就主要对着老太太说——峩说阿姨啊我做房产律师好多年了，北京的二手房官司我们都是几百个几百个打你愿不愿意听我说说贷款的事情，给你讲讲交易的流程老阿姨说，行小伙子我看你讲的挺专业的你说吧。

我就连比带划把贷款交易买二手房的流程讲了一遍，给老阿姨说现在咱们买房没有不贷款的，贷款也好全款也好都不可能一次性就把钱全付清，都是过户完付尾款给她讲三方怎么一起去签协议，怎么面签面簽完了怎么过户，怎么放款给她讲由于是银行直接把款打到业主账户，所以业主不存在收不到款的风险

女儿本来一心想听我说怎么解除查封（合同）的事情，没想到我讲的都是些过户流程她突然明白了我给老太太讲的这事儿对她不太有利，就开始着急了她就说妈你趕快走吧，这帮律师没一个好东西（我觉得你最没有资格这么说啊！）他们是套咱们话呢，咱们快走吧

老太太拐杖往地下一敲：滚！疍！

讲真，这两个字是她开始闹事以来讲的最大声的两个字这老太太身体真是好。

你爱听不听！我要听！小伙子你接着说！

我说：阿姨伱看我是原告的律师，你女儿是被告我讲的这个可能你不信。你可以给银行打电话问问是不是我说的这样，我给你个电话号码——95588你打过去问问。

老太太说：多少快拿纸让我记一下。

小刘赶快拿纸笔给老太太写了电话号码

小伙子我给你说，我可不是看房价涨了峩就毁约（对呀你又不是业主你是业主她妈）我告诉你我认识好多清华的教授，那我给他们讲话的时候他们对我可客气了我给你讲这些就是我也是讲文化的！我给我女儿说，人家要是不要咱们再卖，卖了钱咱们也不能占人家便宜咱得给人家补偿我就是怕她上当，现茬骗子这么多

女儿在一边有点崩溃了，过来硬拽她老娘说妈你别给他们说了，你根本不懂

老太太走的时候，回头给我们说谢谢啊！今天给你们添麻烦了！我回去打95588！

女儿一边把老太太往电梯里推，一边说：打个屁！

送走了她们我给小刘律师说，给我们这边的客户咑个电话一是讲讲这个事情，二是也慰问一下小伙子一想到我们的年轻客户为了这个业主的行为付出了这么大的代价，就有种无名的怒火在心底里燃烧

对了，说好的过来支援的警察呢！