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负责履行对外招租及租金支付事宜的受托人 公司之间存在人格混同的应承担连带责任
时间：日&&|&&作者：袁玉柱律师&&|&&关键词：租赁
合同&&|&&浏览：357
基本案情：日，申某、申青霞、周某与B公司签订《3年期委托经营合同》一份，约定申某、申青霞、周某为上海市松江区嘉松南路《X广场》X号X层X室商铺(以下简称系争商铺)的买受人，申某、申青霞、周某委托B公司经营系争商铺，委托经营期限为3年，商场开业日初定为日(暂定开业日)
基本案情：日，申某、申青霞、周某与B公司签订《3年期委托经营合同》一份，约定申某、申青霞、周某为市嘉松南路《X广场》X号X层X室商铺(以下简称系争商铺)的买受人，申某、申青霞、周某委托B公司经营系争商铺，委托经营期限为3年，商场开业日初定为日(暂定开业日)，委托经营期限从日开始起算。《3年期委托经营合同》3.2条约定，根据申某、申青霞、周某与系争商铺的开发商签订的《预售合同》中约定的有关交付条款，申某、申青霞、周某承诺按时与开发商办理交房手续，并与开发商办理交房手续的当日将系争商铺交付给B公司。如申某、申青霞、周某未能在开发商通知的期限内与开发商办理系争商铺交接手续的，自交房期限届满后的次日，申某、申青霞、周某不可撤销地委托B公司代为办理系争商铺的交接手续。B公司代为办理交接之日，系争商铺移交给B公司接收。在暂定开业日前，B公司对系争商铺进行装修和招租等工作，条件成熟的可进行试运行，试运行期间产生的收益归B公司所有。……。《3年期委托经营合同》3.3条约定，B公司在委托经营期间为系争商铺而签订的《商铺租赁合同》之租赁期限不得超出委托经营期限的终止日。在委托期限届满前3个月，B公司提前书面通知申某、申青霞、周某，如申某、申青霞、周某同意在委托经营期限届满后仍然与现有的商铺承租人签订《商铺租赁合同》的，B公司有义务协助申某、申青霞、周某与该商铺的承租人签订《商铺租赁合同》，B公司不得为此向申某、申青霞、周某收取任何费用。申某、申青霞、周某如要求B公司在委托经营期限届满后将系争商铺恢复至开发商交付时的状态时，应提前3个月书面通知B公司，未书面通知的，视为申某、申青霞、周某同意按现状将系争商铺交还给申某、申青霞、周某。《3年期委托经营合同》4.1条约定，……申某、申青霞、周某同意，系争商铺以及公共部位、外墙、屋顶广告阵地在委托经营期间，出租或者经营产生的收益作为B公司接受申某、申青霞、周某委托进行统一招商和经营管理的补偿，申某、申青霞、周某不再向B公司收取商铺租金或使用费。《3年期委托经营合同》4.2条约定，申某、申青霞、周某不可撤销地赋予B公司以B公司的名义出租系争商铺。……。《3年期委托经营合同》4.5条约定，委托经营期限届满后，如申某、申青霞、周某继续委托B公司经营，双方另行商定委托条款及经营收益分配。合同另对其他有关事项作了相应的约定。日，申某、申青霞、周某与C公司签订《预售合同》，约定申某、申青霞、周某向C公司购买系争商铺。《预售合同》第十条约定，系争商铺的交付必备条件为取得竣工验收备案证明;《预售合同》第十三条约定，系争商铺符合本合同第十条约定的交付条件后，C公司应在交付之前7日书面通知申某、申青霞、周某办理交付系争商铺的手续，申某、申青霞、周某应在收到通知之日起7日内，会同C公司对系争商铺进行验收交接。系争商铺的交付的标志为C公司签发的入户通知书。合同另对其他有关事项作了相应的约定。上述《预售合同》的预售许可证编号为：松江房地(2007)预字0000932号。日，C公司取得了《建设竣工验收备案证明书》日，申某、申青霞、周某与C公司签订了《入户确认单》。日，申某、申青霞、周某与C公司签订了《房屋交接书》。日，C公司与A公司签订《》，约定C公司将九号线商业广场共计36,000平方米商铺(含地下商铺约4,000平方米，但未含地下停车库等辅助建筑面积约8,000平方米)销售和租赁事宜委托A公司代理。《代理合同》第二条约定，C公司委托A公司进行项目商业市场调研，并就项目市场定位、营销策划，提供有针对性的《市场咨询、策划报告》。A公司代理C公司完成项目26,000平方米商铺销售，以及上述商铺实现销售后的租赁工作。A公司代理C公司完成项目10,000平方米商铺租赁招商。《代理合同》另对其他有关事项作了相应的约定。同日，C公司与A公司签订了《备忘录》一份。《备忘录》第一条约定，A公司除完成26,000平方米商铺销售外，还应同时完成上述商铺实现销售后的回租工作;《备忘录》第二条约定，合同所指的回租，是指26,000平方米商铺实现销售后，该商铺的承买方承诺在约定期限内中止该商铺的经营权、收益权和处分权，而由C公司代为行使相应经营权和收益权，收益归C公司所有的行为。《备忘录》第三条约定，C公司应得的销售收益还包括回租的收益，其租金收益为不低于1.5元/平方米/天。A公司在代理销售26,000平方米商铺时，应与承买方在中明确约定销售后回租事宜。《备忘录》第四条约定，A公司应按照上述条件代理该销售后回租事宜，双方的权利、义务、责任等均按照合同与租赁代理相关的所有约定执行。《备忘录》第五条约定，本《备忘录》作为《代理合同》的补充，与《代理合同》具有同等的法律效力。日，A公司出具《九号商业广场策划报告》(以下简称《策划报告》)，《策划报告》就九号商业广场商铺的销售模式进行了策划：A公司经商业市场调研后认为，九号商业广场商铺地下一层租金为商铺1.00元/平方米/天，一层租金为2.80元/平方米/天，二层1.20元/平方米/天，三层0.70元/平方米/天，四层0.50元/平方米/天，折合平均租金价格为1.50元/平方米/天。故销售思路采取“回收一定年限经营权的销售模式”，并以年7%的投资回报率作为“回收经营权”的补偿，而该补偿在购房总价中一次性抵扣。销售主体间的关系为：开发商折让出售商铺给小业主-→小业主对价委托经营管理公司经营商铺-→经营管理公司将商铺出租给商家，开发商与经营管理公司之间主体不关联，但经济关联。在实际销售环节上，在前期销售报价的基础上，以优惠价格(如7.9折对应3年7%回报)，作为对价换取一定年限内的统一经营权，统一经营的起始计算时间为交房日期;在销售完成一定面积后进行大面积招商;统一经营期内进行招商和经营管理;统一经营期后，经营权归还业主，项目逐步进入稳定运营期。具体购买流程为：1、填写购房优惠申请书;2、经营管理;3、签订“定金合同”;4、交定金、约定合同签署日;5、签预售合同、付款。特别说明：1、优惠申请书作为单方面承诺是本次购买行为的必要条件，其实质是换取一定年限内的商铺经营权;2、与第三方的经营管理公司签署《经营管理委托书》，法律上规避售后包租的法律壁垒。《策划报告》附有《商铺委托经营合同》和《购房折扣申请书》的样本。C公司与A公司之间签订上述《代理合同》和《备忘录》后，根据《策划报告》的销售模式开始对外代理销售九号线商业广场的商铺。根据《策划报告》A公司在代理C公司向申某、申青霞、周某出售系争商铺之前，要求申某、申青霞、周某先填写《购房折扣申请书》，要求申某、申青霞、周某向C公司承诺：……本人同意将系争商铺委托B公司统一经营管理，委托期限为三年，故向C公司申请，对系争商铺给予总价七九折优惠，……。在委托期限内，申某、申青霞、周某保证B公司对系争商铺享有经营管理权和收益权。……本承诺书是申某、申青霞、周某真实意思，并同意承诺书作为届时双方就系争商铺签订的《上海市商品房预售合同》之附件。日，C公司与A公司签订《X广场商业经营和物业服务管理合作》(以下简称《合作协议》)，《合作协议》第一条约定：C公司委托A公司承接C公司开发建设的轨道交通九号线松江新城站九号商业广场销售和租赁代理，为此，双方已于日签订了《代理合同》和《备忘录》。现A公司已经按照C公司的要求，完成了九号商业广场第一阶段的销售代理。目前，正在代理对外招商。《合作协议》第二条约定：双方协商一致，为了妥善做好九号商业广场3年期间的商业经营和物业服务管理，实现C公司在3年期间对九号商业广场的经营收入，B公司原股东已经登记设立了B公司，C公司和小业主(商铺权利人)已经授权B公司对九号商业广场的商业经营及物业管理等工作。《合作协议》第二章第二条约定：C公司委托B公司代为收取九号商业广场经营收入的期间为三年。在三年期间，由于C公司不参与经营，因此，B公司不向C公司收取任何经营管理费用。……。《合作协议》同时对B公司的股权转让、B公司的权利和义务、C公司及A公司的权利和义务等作了相应的约定。日，C公司与A公司签订《补充协议》一份，约定若B公司在第四、第五年实际收取的租金低于B公司向小业主返还的租金收入的，C公司愿意补贴B公司租金的差额部分，但补贴数额最高不超过300万元。日，C公司向松江区房屋土地管理局出具承诺书，载明：“……现小业主已经把今后三至五年的商铺经营权全权委托给了我司下属的经营管理公司。为了能够有效的落实招商工作，提升整个商场的品牌，我司将按照即定的规划业态的方案进行统一的内部装修工作，但如果在委托合同履行完毕之后，小业主要求恢复分割原样的，我司将其予以恢复……”。日，C公司、B公司、A公司共同签订《补充协议》，该协议第1条约定：在需进行第四年、第五年租金回报小业主的情况下，若B公司在第四、第五年实际收取的经营收入低于应向小业主返还的租金收入18,772,217.56元的，C公司同意对B公司进行补贴，补贴方案为：①若该经营收入的差额部分少于300万元，则C公司向B公司补贴实际差额部分;②若经营收入的差额部分多于300万元的，除C公司向B公司补贴300万元外，剩余部分差额由C公司承担50%，B公司承担50%;……;反之，若B公司在第四年、第五年实际收取的经营收入高于向小业主返还的租金收入的，C公司可收取高出部分的50%。本补充协议所称第四、第五年实际收取的经营收入及B公司实际收取的经营收入均指B公司于日之前与小业主之间签订的《X广场商铺委托经营合同(5年期)》(以下简称《5年期委托经营合同》商铺招商而获得的第四、第五年的经营收入。《补充协议》另对其他有关事项作了相应的约定。日，法院依法受理了A公司作为原告(反诉被告)，C公司作为被告(反诉原告)，B公司作为第三人的委托合同纠纷一案[原审案号为(2009)松民三(民)初字第1778号，重审案号为(2011)松民三(民)重字第1号]。该案经法院审理后认为，C公司与A公司于日签订的《代理合同》为商品房委托代理销售、租赁合同。C公司与A公司于日签订的《合作协议》中，B公司在涉及代理租赁部分的地位为A公司指定履行义务的第三人。B公司于日成立，注册资本为50万元，公司类型为有限责任公司(国内合资)，股东为上海泉康实业有限公司和上海上茗投资管理咨询有限公司，两股东各占50%的股份。日，上海上茗投资管理咨询有限公司将其对B公司的50%股份，作价25万元转让给了上海双高建筑材料有限公司，法定代表人为施某。日，上海泉康实业有限公司和上海双高建筑材料有限公司将其对B公司的100%股份，作价50万元全部转让给了A公司，公司注册资本仍为50万元，公司类型变更为一人有限责任公司(外商投资企业法人独资)，法定代表人为陆某。日，A公司将其对B公司的10%股份，作价5万元转让给了上海乾予物业顾问有限公司(以下简称乾予公司)，公司注册资本仍为50万元，公司类型变更为有限责任公司(外商投资企业与内资合资)，法定代表人为唐某。日，B公司向申某、申青霞、周某发出了《商铺委托经营结束的通知》，通知主要内容为：依据《3年期委托经营合同》约定，申某、申青霞、周某委托B公司经营管理的系争商铺，委托期限至日止。委托经营合同到期后，B公司的委托经营任务即告结束，对于系争商铺的交付标准，参照申某、申青霞、周某与开发商C公司签订的《预售合同》，若有疑问与C公司联系(电话：)。日，B公司向松江X广场各位业主发出《善意提醒》，载明：“B公司至日后终止商业广场一、二层商铺业主的经营管理合同。目前我司尚未接到有相关物业管理公司前来接受九号商业广场后续管理信息，特此提醒业主：九号商业广场从10月1日起可能会出现没有物业管理公司提供服务的状况。届时提请相关业主在物业出租和使用时慎重处理”。日，B公司根据区房管局于日的专题会议纪要，将松江X广场的物业管理工作临时移交给了上海新桃源物业管理有限公司(以下简称新桃源物业公司)。日，申某、申青霞、周某诉至法院，请求判令：一、C公司、B公司、A公司共同向申某、申青霞、周某返还系争商铺;二、C公司、B公司、A公司共同将系争商铺恢复原状(具体要求：1、按《预售合同》附件二约定的内容区分权属单元，并配备供电、供水、排污、消防等基本设备设施;2、按《预售合同》附件三提供双方约定的相关配套设备设施。);三、C公司、B公司、A公司支付申某、申青霞、周某房屋使用费(自日起至房屋实际返还日止，按5元/平方米/天计算，暂计至日为31,944.05元)。一审法院作出如下判决：一、C公司于判决生效之日起三个月内对申某、申A、周某所有的坐落于本市松江区嘉松南路X号X层X室商铺按原设计图纸恢复原状;二、B公司于判决生效之日起三个月内返还申某、申A、周某坐落于本市松江区嘉松南路X号X层X室商铺;三、B公司于判决生效之日起三个月内支付申某、申A、周某自日起至实际返还日止的房屋使用费(根据产权证上的建筑面积，按2元/平方米/天计算);四、A公司对上述第二、三项内容承担连带责任。五、驳回申某、申A、周某的其他诉讼请求。判决后，A公司、B公司均不服，上诉于二审法院。二审法院作出如下判决：驳回上诉，维持原判。资深房地产律师袁玉柱评析，本案的争议焦点有三：一是B公司与C公司之间是否存在委托关系;二是A公司应否承担连带责任;三是商铺恢复原状的责任分担问题。其一，B公司上诉称其与C公司之间系受托人与委托人的关系，但根据本案查明的事实，就系争商铺的销售、出租事宜，C公司系与A公司签订委托合同，而与B公司并未建立直接的委托关系。另案生效判决亦予明确B公司系A公司与C公司委托法律关系项下的履行辅助人。B公司抗辩称其系C公司的受托人并代为签订《3年期委托经营合同》，缺乏客观依据，二审法院不予采信。同时，本案中涉诉的《3年期委托经营合同》系申某、申A、周某与B公司独立签订，该合同并不依赖其他合同而能够独立存在，合同内容亦未表明该合同以《预售合同》为前提条件或两者存在效力上的关联性和履行上的从属性。故B公司抗辩认为《3年期委托经营合同》系《预售合同》的从合同，没有事实依据，二审法院不予采信。其二，关于A公司是否应承担连带责任，原审论证合理，二审法院予以确认，同时，北京资深房地产律师袁玉柱(&、010-)评析，A公司与C公司签订了《代理合同》、《备忘录》、《合作协议》、《补充协议》等一系列合同，针对系争商铺制作了《策划报告》。A公司在系列交易中始终策划、参与了对系争商铺的销售、出租经营等活动。其后因经营过程中发生纠纷，A公司曾另案起诉C公司，该案中B公司被定性为委托法律关系项下之履行辅助人，具体负责履行对外招租及租金支付事宜。因此，综合本案中A公司与B公司之间的一人股东性质、人员混同现状、策划操控事实以及对申某、申A、周某的权益损害后果，原审认定A公司与B公司之间存在人格混同并应承担连带责任，二审法院予以认同。再次，关于商铺恢复原状的责任承担，原审判决由C公司按原设计图纸恢复原状，并认为产生的费用可通过其他法律途径向A公司、B公司主张。北京资深房地产律师袁玉柱评析，对于原审判决的该条判项，各方当事人均未提出异议;且二审期间，C公司陈述已按设计图纸完成了全部分割义务、商铺已恢复原状。基于上述事实，对原审的该项判决，二审法院依法予以维持。至于对发生费用的分担问题，因系争商铺的改造系由A公司、B公司策划并由B公司具体实施，C公司在本案中亦未提出分担请求，故可由三方当事人根据自己内部的关系另行提出主张和抗辩，本案不作处理。综上所述，上诉人A公司、B公司的上诉理由不能成立，对两上诉人的上诉请求，二审法院均难以支持。
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