房地产企业适合什么征收方式?

2016年11月10日国家税务总局发布了2016年第70号公告,公告中规定土地增值税预征的计征依据与财税〔2016〕43号规定的土地增值税计税依据不完全相符,那么作为纳税人应如何准确理解并选用?

1、财税〔2016〕43号(现行有效)《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》第三条规定:

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入

2、国家税务总局公告2016年第70号(现行有效)《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第一条规定:

营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

二、计征依据不同纳税差异

从上述政策可以看出,土地增值税计征依据有两种,一是 不含增值税收入,二是 预收款-应预缴增值税税款。此两种方式会存在纳税金额差异。

假设预收款10000万元,土地增值税预征率1%,则:

以不含增值税收入作为计算依据,应预缴的土地增值税为:

以预收款-应预缴增值税税款作为计税依据,应预缴的土地增值税为:【÷(1+9%)*3%】*1%=97.25万元

两种计征依据计算的应预缴的土地增值税差额为97.25-91.74=5.54万元。

显然,按照不含增值税收入作为土地增值税的计征依据对企业有利。

三、两种计征依据效力分析

1、营改增后,为明确土地增值税的计税依据,由财政部和国家税务总局发布财税〔2016〕43号,很明显该文件属于实体法。文件中确定的土地增值税的计税依据为不含增值税收入为原则性的规定。

2、国家税务总局公告2016年第70号由国家税务总局独家发文,属于操作层面的程序法。

70公告中第一条中的前半段描述,明确了土地增值税的计税依据为不含增值税收入,这是对增值税计税依据的进一步明确,并没有否定〔2016〕43号的规定。

70号公告后半段描述,是为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,可按照预收款-应预缴增值税税款作为土地增值税预征计征依据。在此,可以看出,是给了纳税人另外一种计算方法,是可以而不是必须。

四、纳税人对计征依据的选择

根据实体法效力大于程序法效力,纳税人选择按照财税〔2016〕43号文件,以不含增值税收入作为土地增值税计征依据完全合法。

当然,国家税务总局公告2016年第70号给出了另外一种计算方法,企业根据自身情况也可以选择。

根据财法字〔1995〕6号(现行有效)中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。可见土增税预征具体办法的权力在各省、自治区、直辖市税务局,如果当地有明文规定的,需按照当地文件执行。

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  • 土地评估就是评估人员根据土地评估的原则、理论和方法,在充分掌握土地市场有关资料的基础上,对土地的供求、地租等因素等经济因素及土地自然属性特性,按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况,充分考虑社会经济发展、土地利用方式,土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响,依据土地评估原则(供求原则、替代原则、有效使用原则、均衡原则、公平原则等)。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

  • 房地产估价全称房地产价格评估,就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析,影响房地产价格因素的基础上,结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析,对房地产的特定权益,在特定时间可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价,而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来,它具有专业性、技术性、复杂性,是科学、艺术和经验三者的结合。

  • 房地产自古以来就是一个良好的税源,有关房地产税收的种类很多,如房产税,土地使用税,土地增值税,契税等.这些税收,有的是以房地产的价值为课税基础,而为了掌握切实可靠的课税基础,避免偷漏税和课税不公平,课税机关和纳税人都需要对房地产进行价格评估。

  • 企业价值评估是一项综合性的资产、权益评估,是对特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算的过程。目前国际上通行的评估方法主要分为收益法、成本法和市场法三大类。

广西广信土地房地产资产评估有限公司是经南宁市工商行政管理局批准成立的具有独立法人资格的有限责任公司。 公司近年与农业银行、华夏银行、工商银行、广发银行、邮储蓄银行、横县桂商村镇银行、信用社、中国华融资产管理公司南宁办事处等多家金融机构合作开展评估项目。业务范围包括:土地出让、招标、挂牌、拍卖交易底价评估;房地产抵押、转让、出租、作价入股、拆迁评估;征收税费涉及的土地、房地产评估;企业兼并、破产、清产核资等涉及的土地、房地产资产处置评估。

广西广信土地房地产资产评估有限公司,其前身为宾阳县国土资源局所属事业单位——宾阳县地价评估事务所,成立于1997年4月。

  房地产税是一项与我们生活息息相关的税,因为它针对的是我们的房子。那么房地产税是怎么征收的呢?具体征收环节有哪些项目呢?对此,请往下看。

  房地产税怎么征收?

  按照目前部分城市的征收方式,房地产税的征收标准主要按从价或从租两种情况进行征收。在从价计征上,其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值。在从租计征上(即房产出租的),以房产租金收入为计税依据。当然,具体减多少怎么算我们还是要根据当地来确定,毕竟各地政策有差异。

  在房地产税种,它的主要收取方式是按照房产税税率采用比例税率的办法。对此,在这个房地产税的框架下,我们首先要确定的就是房子是不是第一套房屋,个人实际拥有多少房子等等。不同的人拥有的房子有不同,所以在税收上都是存在一定的差异的。

  综上所述,这就是房地产税征收方式。

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