各位网友大家上午好，欢迎大家关注北京一中院的网络直播。今天我院召开“创新物业审判机制 服务基层社会治理"涉物业纠纷审判白皮书发布会。在发布会开始之前，先介绍一下基本情况：我院近五年共审理各类涉物业纠纷案件1373件，其中，涉物业服务费纠纷占比达73.59％。此次召开“创新物业审判机制 服务基层社会治理” 涉物业纠纷新闻通报会，发布我院《涉物业纠纷审判白皮书》。我院还同时发布了涉物业纠纷十大典型案例及当事人诉讼指南，力争对社会公众关切的问题进行回应，引导公众厘清诉争焦点，理性维权。此次发布的白皮书内容丰富、数据翔实，既深刻揭示了近年来涉物业纠纷呈现的态势和特征，也全面展示了我院在处理此类纠纷过程中的司法理念和工作机制，具有重大意义。

[会议主持 党组书记、院长 吴在存]：

尊敬的各位人大代表、各位领导、媒体界的朋友：
今天，北京市第一中级人民法院在这里召开新闻发布会，向社会各界通报我院近年来审理涉物业纠纷案件的基本情况，发布《涉物业纠纷审判白皮书》。首先我对参加今天新闻发布会的各位代表、各位领导以及媒体朋友的到来表示诚挚的欢迎！衷心感谢各位在百忙之中莅临参加本次新闻发布会。借此机会，我也代表一中院，感谢各位一直以来对我院工作的大力支持。

[会议主持 党组书记、院长 吴在存]：

首先，请允许我介绍一下今天的参会嘉宾。
参加今天新闻发布会的人大代表有：王金兰、张梅菊、郑红强、贾彦玲、高淑芹。
参加今天新闻发布会的上级机关领导有，北京市高级人民法院民一庭庭长单国钧。
我们还有幸邀请到了北京物业管理行业协会副会长兼秘书长宋宝程及法务部负责人刘立华。
让我们以热烈的掌声对各位嘉宾的到来表示欢迎。
此外，参加今天新闻发布会的还有一中院党组成员、副院长孙国鸣，民二庭庭长高萍、副庭长丁宇翔、李晓龙及我院部分同志。

[会议主持 党组书记、院长 吴在存]：

随着我国住房制度改革的不断深化，近年来，特别是《物权法》施行以来，涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加，而且呈群体化、涉众性趋势，加之此类纠纷关乎百姓生活，社会关注度高，新情况、新问题不断涌现，审判实践面临的压力也与日俱增。今天的发布会主要是向社会各界通报我院近五年来涉物业纠纷案件的审理情况，以及延伸审判职能，创新物业审判机制,服务基层社会治理的总体情况。并通过发布十大典型案例、诉讼指南和相关的维权提示及司法建议，帮助指导业主更为充分、全面、理性的维护自身权益，规范物业企业的市场行为，以求形成和完善良好的物业市场秩序，推动物业服务市场和谐、稳定、健康发展。

[会议主持 党组书记、院长 吴在存]：

今天的会议主要有以下四项议程：
一是由我院党组成员、副院长孙国鸣发布《涉物业纠纷审判白皮书》；
二是由我院民二庭庭长高萍介绍涉物业纠纷诉讼指南、释明规则及典型案例的制定初衷及主要内容；
三是请新闻媒体的记者朋友们就我院涉物业纠纷审判工作相关内容进行提问；
四是请市人大代表及各位嘉宾对我院《涉物业纠纷审判白皮书》及改进加强涉物业纠纷审判工作提出意见和建议。

[会议主持 党组书记、院长 吴在存]：

下面进行会议第一项议程，请孙国鸣副院长就《涉物业纠纷审判白皮书》主要内容进行介绍。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

尊敬的各位嘉宾、各位媒体朋友：
近年来，伴随着国内房地产市场的活跃态势，物业服务行业也得到迅猛发展。我院梳理分析了近五年来审理的物业纠纷案件的基本情况和特点，制作了《涉物业纠纷审理白皮书》，以期引导各方社会主体充分防范风险，正确理解法律，合法理性维权。在正式发布白皮书之前，我想先向大家简单介绍此次白皮书的主要内容。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

一、涉物业纠纷审理基本情况及案件特点
2013年1月1日至2017年6月30日，我院共审理各类涉物业纠纷案件1373件，其中，涉物业服务费纠纷占比达73.59％。物业企业作为诉讼主体具有相对优势，以今年上半年为例，以判决方式结案的100件物业案件中，物业企业作为原告提起诉讼的有90件，占总数的90％，且胜诉率较高。二审涉物业纠纷案件的调撤率较为稳定，2013年以来，调撤率维持在40%左右。虽然涉物业案件调撤情况相较其他案件较好，但案件的特殊性导致当事人再次诉讼的概率远大于其他类型案件，而再次诉讼，双方达成和解的比例较低。
通过对审判实践的分析和总结，我院发现此类案件呈现出以下四个方面的重要特征，值得大家关注。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

1.纠纷形式呈现多元化、群体化、复杂化趋势。五年来，涉物业纠纷案件类型由单一的物业公司索要物业费，向业委会要求移交账目、交付经营性收入，物业服务的安全保障义务，物业服务合同效力认定等多层次、多方面延伸。案件主体从单一的业主与物业公司纠纷，向业主委员会与物业公司纠纷以及其它群体性纠纷发展。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

2.案件起因呈现综合性、交叉性特点。案件起因集中在房地产商遗留的房屋质量问题、物业服务不达标、物业企业与业委会的矛盾、部分业主恶意欠费以及房屋政策调整等方面。这些原因在部分涉物业纠纷案件中呈现相互交织，互为因果的关系，大大增加了涉物业纠纷妥善处理的难度。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

3.业主诉求主张呈现精细化、多样化特点。业主作为建筑物区分所有权人一方面对涉及自身居住利益的事项提出权利诉求。比如，越来越多的业主提出降低电梯噪音、增强小区绿化、清洁楼道环境、加强小区安全防卫等诉求。另一方面，业主对涉及业主成员权的相关事项也提出权利诉求。比如，不少业主在案件中提出撤销业主大会决议、确认业委会与物业公司签订的物业服务合同效力的诉求。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

4.纠纷矛盾呈现尖锐化、不易调和性特征。在部分案件的诉讼过程中，业主通过物业企业降低物业费的方式与物业企业达成了调解后，又拒绝交纳下一年度的物业费，造成物业企业明确拒绝再次调解。而个别小区甚至出现多数业主不交费，物业企业由于经费紧张而降低服务质量，服务质量的下降使业主心生不满坚持不交费的恶性循环，使得此类案件法院做双方调解工作余地更小。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

二、我院推进涉物业纠纷审判的工作举措
近年来，为加强对涉物业纠纷的公正审理，保障各方当事人合法权益，塑造和维护规范有序的物业服务秩序，有效实现各类主体合法权益救济，我院针对涉物业纠纷案件的具体情况，采取了以下工作举措：

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

（一）贯彻“平等保护当事人合法权益”的司法理念，积极融入国家治理体系，妥善处理涉物业纠纷
一是积极开展正确司法理念教育，引导审判人员从维护首都和谐稳定的大局出发，妥善处理涉物业纠纷。二是注重平等保护，兼顾业主和物业企业的利益平衡。三是积极将涉物业纠纷的处理融入国家治理体系，促进纠纷解决的法律效果与社会效果相统一。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

（二）区分涉物业案件的难易程度，构建“繁简分流”的差异化审判机制，推动涉物业纠纷审判工作的高效率
一是在立案环节上对涉物业纠纷进行繁简细分，并将繁案和简案进行分流。在涉物业案件立案时，将裁定不予受理、裁定驳回起诉、管辖权异议的案件以及对抗性不强、争议焦点单一、涉案当事人少、标的额小等案件作为简单案件，留在立案庭审理。其他涉物业案件则作为非简单案件进入民二庭审理，通过针对性的审判提升涉物业案件的审理效率。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

二是在审判组织设置上成立专门的审判机构办理经过分流的繁案与简案。在立案庭设立速裁组，专门办理经过繁简分流之后确定的简单涉物业案件及其他案件。经过分流确定的其他非简单的涉物业案件，则由民二庭进行集中统一审理。三是在审判方式上推行“简案快审、难案精审”的差异化审理机制。将留在立案庭速裁组的案件进行快速审理，把平均审理周期压缩在20天以内。进入民二庭的非简单案件则通过组织庭前会议、开庭等方式进行精细化审理，力争形成具有示范意义、指导意义、有影响力的涉物业纠纷判决。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

（三）以繁简分流为基础，对非简单的涉物业案件实施专业化审判工作机制，推动涉物业纠纷案件裁判基准的统一
一是推行涉物业纠纷归口审判，发挥专业审判优势，提升案件的审理水平。将涉及物业公司服务过程中发生的纠纷案由绝大部分归口由民二庭进行审理，积累涉物业纠纷的审判经验，将具有典型性、新颖性和复杂疑难特点的相关问题处理意见，统一纳入《北京市第一中级人民法院辖区法院民事审判部分问题的解答》之中，为涉物业纠纷案件审判实践中若干具体问题的认定提供了遵循。二是加强对辖区法院的审级监督和指导，大力推进辖区内涉物业纠纷案件裁判尺度的统一。三是坚持审前“旧案排查”，最大限度避免“类案不同判”现象的发生。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

（四）依托专业化人才资源，强化调查研究，全面提升涉物业纠纷案件审判的能力水平
一方面是注重涵养涉物业纠纷审判的人才资源，鼓励年轻法官多思考、多调研、多总结、多动手。出版《物业纠纷新型典型案例与专题指导》一书，与中国政法大学合作开展对小区物业管理法律问题的专题研究，刊载于著名民法学家柳经纬教授主编的《房地产法制专题研究》中。另一方面是依托法官会议和案件质量讲评两个平台，研究、讨论、会商涉物业纠纷中的专门性问题，在专业化审判的基础上促进涉物业纠纷审判的精细化。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

（五）立足辖区特点，有效开展涉物业纠纷审判工作宣传，形成对物业领域行为规则的有效指引
一是走进社区有针对性的对涉物业法律知识进行答疑解惑。我院所辖石景山区为首钢等传统国有企业的家属聚居区，存在大量的老旧小区。我院组织青年法官志愿者服务队深入多个社区针对物业企业和业主开展不同侧重的物业法律知识宣传活动。二是借助各类媒体及我院官方微博微信宣传涉物业法律知识。通过多样化的宣传渠道和方式，力求将司法判断的价值取向和思路向社会公开。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

（六）用好社会优质资源，延伸审判职能，构建多维度立体式的涉物业纠纷化解机制
一是贯通上下，加强与辖区基层法院的联系沟通，建立群体性涉物业纠纷预警机制。二是融合左右，加强与行政管理部门的沟通会商，及时研究解决物业服务管理中的突出问题。三是协调四周，加强与行业协会、街道、社区的沟通交流，充分借助社会力量化解涉物业纠纷。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

三、对社会各主体的提示与建议
（一）对业主的提示建议
1.强化法律意识，加强举证能力，理性维权。如在房屋质保期内注意对房屋问题的报修留存相关书证以及视听资料等证据，注意及时通过物业企业寻找开发商以期在质保期内得到妥善维修；对于漏水等疑难争议问题可尝试通过政府相关部门介入，寻找中立第三方进行相关鉴定，以明确问题和责任。同时，业主应提高公德意识和物业自律观念。遇到涉物业纠纷时应冷静处理，可以要求相关政府部门协调，也可以理性地进行诉讼。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

2.依法成立业主委员会，有效发挥业委会作用。业主应当主动、积极、依法成立业主委员会，积极支持业主委员会职权的行使，为业主委员会维护业主利益提供方便。对于物业企业所提供的物业服务应及时予以审查、监督，对于损害业主利益的行为，应及时采取解除物业管理合同或提起诉讼等措施加以维护。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

3.业主人身、财产损害问题尽量在合同中作特别约定。一旦因上述事项发生纠纷，双方均可以根据合同约定处理，避免争论不休。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

4.有条件的业主委员会可聘请专业的法律顾问。根据域外物业服务中的成熟经验，法律顾问能够有效地对物业服务合同的签订及履行进行审查和监督，为业主委员会提供必要的法律帮助，有条件的业委会可参考本项建议。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

（二）对开发商及物业企业的提示建议
1.开发商应提高履约意识。开发商应当认识到当前的行业不规范行为，仅是一时性的利益，还有可能增加诉讼成本，企业要想可持续发展必须依靠商业信誉和实力，严格按照合同约定履行合同义务。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

2.物业企业应明确自身定位。物业企业应明确自身是为小区业主提供物业服务的企业，而非“管理企业”。对于欠交物业费的业主，物业服务企业无权采取断水、断电等措施，否则构成侵权。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

3.物业企业应切实提高物业服务质量。物业企业应按照合同约定内容达标完成服务事项，物业服务过程中的各项收支应做到有据可查，物业收费标准的依据，小区内共有部分、楼梯和电梯广告等收益，以及员工工资、培训、公共设施维护维修等支出费用均应向业主公开透明，避免为涉物业纠纷的产生埋下隐患。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

4.物业企业应注意及时维权。审理中发现，部分物业公司未提交关于催缴物业费的任何证据。我院认为物业企业仍需提供时效中断的基本证据，在催缴方式方面亦应具备严谨性和规范性，在行使权利时应积极勤勉，否则将面临因超过诉讼时效期间而使物业费不被支持的败诉风险。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

（三）对政府及物业监管部门的提示建议
1.进一步完善物业管理方面的规章。我国物业服务现行的法律法规，过于原则，强制性的规范偏多。同时，物业管理的法律法规很大程度上依附于物权法的建筑物区分所有权制度，没有解决业主自治管理中的具体问题。建议政府相关管理部门进一步加强调研，逐步予以完善。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

2.加强对物业收费行为的监管。建议政府相关部门应当加强对物业市场的监管，对物业费用收取等问题加强引导，积极主动促进物业服务企业资源整合，扩大企业经营规模，使企业做大做强，有效提高物业服务水平。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

3.建立物业管理的协调工作机制。建议考虑组建物业管理工作协调小组的方式，解决目前我国物业管理归口单位不清的现状。减少政府部门之间、政府与物业管理其他主体的对立，提高政府协调工作的效率。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

4.增强政府与业主委员会的互动与指导。加强政府对业主大会及业主委员会的工作引导，规范业主的自我管理行为，保证业委会各项活动的良好运行、各项职能的有效发挥。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

各位来宾，《涉物业纠纷审理白皮书》是我院审判实践的阶段性总结，希望社会各界能在广泛了解司法审判工作的基础上，达成共识，各尽所能，共同营造和维护更为和谐、健康、安全、有序的小区环境。

[会议主持 党组书记、院长 吴在存]：

下面进行第二项议程，由民二庭庭长高萍对诉讼指南、典型案例及释明规则的主要内容进行说明。

[会议主持 党组书记、院长 吴在存]：

刚才孙国鸣副院长从涉物业纠纷审理基本情况及案件特点，我院推进涉物业纠纷审判的工作举措，对社会各主体的提示与建议三个方面，通报了白皮书的主要内容。除此之外，白皮书还深入分析了涉物业纠纷的相关法律问题，归纳总结了涉物业纠纷的处理难点，对案件审理的数据及我院在审理物业纠纷时的创新举措也做了较为详实的介绍。在白皮书的附录部分，我们还精心挑选了涉物业纠纷十大典型案例，并为当事人更好更便利地参加诉讼出台了诉讼指南，及时回应社会公众关切，引导公众厘清诉争焦点，更加有效理性地维权。

[民二庭庭长 高萍]：

尊敬的各位来宾、各位媒体朋友：
下面由我向各位简要介绍与白皮书一并发布涉物业纠纷诉讼指南及典型案例的制作初衷及主要内容。

[民二庭庭长 高萍]：

根据民事诉讼法及其司法解释的规定，我院针对涉物业纠纷的个性化、类型化特点以及当事人在诉讼过程中容易忽视的程序性问题，为积极引导普通民众作为当事人进行涉物业纠纷诉讼，制定了《涉物业纠纷当事人诉讼指南》。

[民二庭庭长 高萍]：

《指南》以浅显易懂的文字介绍了物业诉讼的基本程序，突出了物业诉讼的重点流程，强调了物业诉讼的特别注意点。为便于当事人及时准备材料，正确提出请求，《指南》还重点针对起诉立案、授权委托、送达、证据提交、举证质证、诉费交纳、权利义务、应诉、上诉等内容进行指引，详细说明了涉物业纠纷的起诉要件和需向法院提交的材料种类，明确主体规范，列明当事人及其代理人的主体资格要件、手续要求，并针对涉物业纠纷调解书制作过程中容易出现的歧义和指代欠费区间不明等问题进行特别说明，以尽可能通俗易懂的语言，方便当事人能用、会用《指南》进行诉讼。

[民二庭庭长 高萍]：

除此之外，此次发布的十个案例，是在总结近五年涉物业纠纷审判实践的基础上，梳理出的案情疑难复杂、对公众有借鉴作用的真实案件。期望通过典型案例的发布,对涉物业纠纷审判中的相关问题进行探索和回应，也能对引导公众厘清诉争焦点，对理性维权起到积极促进作用。

[民二庭庭长 高萍]：

其中，案例一是关于业主委员会法律地位及业主知情权的认定。
我院认为业委会代表全体业主为公共利益提起诉讼，主张要求公开、查阅涉及业主公共利益的信息资料的，应当依法准许。但物业企业的披露义务应限定在公共利益范围之内。
案例二是关于业委会能否主张名誉权保护的认定。
我院认为按照现行法律规定，业委会既并非法人，也非其他组织，其既不具有独立的人格尊严，也不具有财产利益，故业委会并非享有名誉权的民事主体。
案例三是关于业主诉讼时效抗辩的认定。
我院特别提示虽然对于追索物业服务费案件诉讼时效的适用不宜过苛，但法律规定的诉讼时效亦不能无理由随意突破。

[民二庭庭长 高萍]：

案例四是关于前期物业撤离的认定。
我院认为依据《物业管理条例》第三十九条规定之内容，物业企业撤离物业服务区域应当以交接为前提，物业企业在未将物业服务用房、相关设施及物业服务所必需的相关资料向相关主体移交的情况下撤离，可能影响全体业主权益。
案例五是关于物业企业对于小区部分业主的违建应履行的责任。
我院认为物业企业对小区部分业主的违建，有及时向有关行政管理部门报告的义务。但认定、查处、拆除违法建筑职责并非物业企业的责任，不应对物业企业过多要求。
案例六是关于物业企业对于公共设施维修责任的认定。
该案明确了消防喷淋头等公共设备即使安装在个人业主的室内，物业企业作为物业管理方，依然负有维护管理的义务。该设备出现损害人身、财产安全的情形时，应由物业企业对事故原因承担举证责任。

[民二庭庭长 高萍]：

案例七是关于业主违建时物业企业有权依据合同或公约要求恢复原状的认定。
该案明确了小区业主对其所居住房屋存在拆、改等违建行为时，物业企业有权依据物业服务合同或者业主公约的规定要求业主恢复原状。
案例八是关于建筑物区分所有权情形下维修问题的认定。
该案在双方签订的《物业服务合同》及附件中并未对小修、中修及大修的内容和范围明确约定，且双方对于小修和中修的范围又存在争议的情况下，根据北京市房屋土地管理局制定的《大、中修定案标准》，确定了诉争部分的维修性质，进而认定了物业企业是否承担维修责任。
案例九是关于业主同时履行抗辩权的限制。
该案强调了物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益。物业管理公司所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务只是存在微小瑕疵业主便拒绝缴纳全部物业费，则其所获得的收益将远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。

[民二庭庭长 高萍]：

案例十是关于物业纠纷平等保护及我院涉众物业纠纷协调维稳工作的开展情况介绍。
2015年，我院审理了一批30余件的物业涉众纠纷。该案一审法院认定物业企业在提供物业服务期间，有关卫生、安保、绿化、公共设施维护等方面均存在诸多问题，遂对于物业服务的收费标准采取了打折处理。
因该案所涉业主人数众多，我院法官亲赴延庆该小区，在现场对业主进行释法明理，针对不同业主提出的抗辩理由，进行现场勘验，与物业企业人员一起对小区物业存在的问题进行明确，对部分业主提出的不属于物业服务范围的事项予以释明，提示其可以通过其他途径解决矛盾。
最终，在长达六个小时不间断地现场说服引导后，大部分业主与物业企业当场签订调解协议，并即时履行。对于少部分未调解的案件，我院经审理后认为，物业企业在服务过程中存在一定的违约行为，作为服务方亦存在与业主的沟通不畅问题，但不宜对服务的收费标准作打折处理，故综合案件具体情况，对物业费进行酌减，该案取得了良好的社会效果。

[民二庭庭长 高萍]：

另外，为了规范法官在涉物业纠纷诉讼中的释明行为，引导当事人更好地参加民事诉讼活动，妥当地实施诉讼行为，我院还研究制定并内部印发了相关释明规则，明确了涉物业纠纷中“应当释明”“可积极释明”“不得主动释明”的事项，规范法官在纠纷处理中的释明行为。

[民二庭庭长 高萍]：

以上就是我对诉讼指南及典型案例、释明规则的说明，谢谢各位。

[会议主持 党组书记、院长 吴在存]：

今天，我们在发布白皮书的同时，一并发布十大典型案例及诉讼指南和释明规则，主要是旨在结合专业化审判优势，将审判过程中发现的老百姓时常遇见到，又不知如何处理的问题进行系统梳理，以典型案例和告知释明的形式提示给社会公众，让社会公众了解，法院是怎么处理此类纠纷的，下次遇到类似的情况，能够有据可循。同时，针对涉物业纠纷的个性化、类型化特点以及当事人在诉讼过程中容易忽视的程序性问题，发布《诉讼指南》，介绍物业诉讼的基本程序，让社会公众对基本的诉讼流程有所了解，提示、告诫当事人提起、参与物业纠纷诉讼需要特别注意的问题，例如委托代理、举证质证、调解和解等环节应当注意的问题。释明规则是法官在审理涉物业纠纷案件中进行释明时应当遵循的基本规则，通过强化法官释明义务加强诉讼引导，提升审理涉物业纠纷的规范化水平。

[会议主持 党组书记、院长 吴在存]：

下面进行第三项议程，请记者朋友们就涉物业纠纷相关问题进行提问。

为什么选择涉物业纠纷作为这次发布会的主题并发布相关白皮书?

[会议主持 党组书记、院长 吴在存]：

这一类纠纷，社会关注度比较高。近年来，涉物业纠纷案件，在法院尤其是民事案件当中，不仅案件数量相对比较多，而且占比比较大，有不断增长的态势。我想，我们之所以把涉物业纠纷案件这一类类型化的案件专门拿出来作新闻通报，也是基于这个目的。第二，这一类纠纷与我们老百姓的生活息息相关，大家都生活在社区里面，一个社区的正常运转和维护、基本的物业保障，是生活的基础性保障环节。这一类纠纷本身产生会对老百姓的生活产生重大影响，特别是一些中大型的社区这一类矛盾显得更为突出。甚至有些大型社区、中型社区出现了恶性循环的状态，一方面欠费问题严重，另一方面物业服务公司服务严重不到位。这里面原因很复杂结果就是确确实实对生活在小区内的业主的生活带来了很大的影响甚至连一些基本的生活基础保障都没有，这也是本次新闻发布会的目的之一。

[会议主持 党组书记、院长 吴在存]：

第三，这一类案件，往往在我们中大型的社区当中，反映出很多现在基层治理方面、社区管理方面包括物业服务的制度机制方面存在的短版问题。我们想通过这一类案件审判情况的发布，使这些披露的情况引起社会的高度关注。中央也在提倡要推进国家治理体系能力的的现代化，也在强调由社会管理向社区治理转变，我们基层治理同样是这个问题，所以从这个意义上讲，这一类案件本身所折射出的问题，也关乎我们社区治理的制度机制和水平。

[会议主持 党组书记、院长 吴在存]：

第四、这一类案件本身，也关乎到一个社区本身的和谐稳定，大家都知道，有一些比较典型的物业纠纷案件，矛盾纠纷长期的不到解决，甚至带来了严重的社会问题，如何进一步动员社会力量积极破解社区服务方面面临的难点问题，有效化解这类矛盾纠纷，这也是当前我们审判机关、社区治理管理当中面临的重大的课题，也是一个必须严重的挑战。这些年来，物业纠纷案件特别是群体性的纠纷有增无减，有些矛盾也相当激化。需要我们梳理、反思在社会治理、社区管理方面物业服务的市场化的制度机制方面存在哪些问题，有哪些瓶颈性的问题需要我们系统的研究解决。基层社区，每一个家庭，是社会的基础性的细胞，整个社会安全稳定的角度讲，如果这类问题破解不当，从社区的和谐稳定的角度讲都会带来重大影响。

[会议主持 党组书记、院长 吴在存]：

另外，我想通过我们的发布会，实际上也是对各类诉讼主体一种有效的引导和规范，也是一种特殊的法律宣传方式。通过我们新闻发布普及这方面的法律常识，也通过在司法审判当中发现的问题提示给社会。这就有利于这一类矛盾纠纷的超前的预防，减少这类矛盾的发生。还有一个初衷，通过发布会使社会对当前我们物业方面的这些类型化的案件以及法院在审判方面面临的难题有所了解，对一些症结问题有一定了解。作为法院本身来讲，简单依靠司法的职能从根本上解决物业方面的矛盾纠纷应该讲也是不现实的。这还是需要动员社会方方面面的力量来参与，形成一个多元化的预防调处化解的机制。

[会议主持 党组书记、院长 吴在存]：

同时，当前在物业纠纷方面，面临的一些难点性、瓶颈性的问题需要社会方方面面的参与，全社会共同积极推动破解这些问题，从根本上建立健全这一类矛盾纠纷的有效机制。另一方面，通过我们的发布会，也是一次民事审判工作的司法公开方式，把我们这方面的审判工作向社会通报，可以促进社会公众充分有效的监督，同时也有利于进一步统一我们这一类案件的司法裁判的尺度，规范我们民事法官的民事审判行为。通过今天的发布会我们希望社会各界对这一类类型化案件的审判也加强监督、指导。

[会议主持 党组书记、院长 吴在存]：

我想以上我谈到的这几点，就是这一次新闻发布会的初衷，最后，也是最主要的一点是通过这样的发布会，我们将进一步探索建立完善维护业主合法权益的有效的机制方式，同时，也进一步的强化引导规制物业服务行为的机制。借此机会，也呼吁社会各界能够积极参与到物业纠纷案件当前面临的难点性瓶颈性问题的破解当中来，这一类问题不从根本上解决我们物业纠纷的审判要想从源头上彻底划界矛盾纠纷也是很难的。

涉物业纠纷中的当事人双方主要是业主和物业企业，这两方在物业服务法律关系中就是平等的民事主体。刚才新闻发布会也提高要平等保护双方当事人的合法权益。那么请问，在处理具体的涉物业纠纷中，咱们是如何贯彻平等保护的理念的？

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

第一，平等保护是我们民事诉讼中必须坚持的原则。民事诉讼法第8条也明确要求我们在民事诉讼中对当事人在法律适用上一律平等。在涉物业纠纷的审判工作中，我们当然也必须坚持这一原则。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

第二，在为业主和物业企业行使诉讼权利方面提供程度相当的保障。我们通过向当事人发放诉讼须知、廉政监督卡等文件保证业主和物业企业双方均能平等地知晓用什么手段更好地维护其合法权益。通过让业主和物业企业填写送达地址确认书，保证双方均能平等地选择接收诉讼文书的方式。通过协商一致的方式依法确定举证期限，保证双方均能平等地享有提供证据的权利。在法庭事实调查、法庭辩论、调解、最后陈述等各个程序环节，对业主和物业企业一视同仁、平等对待，不剥夺或限制任何一方当事人行使诉讼权利。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

第三，严格依法依约平等保障业主和物业企业的实体权利。严格按照物权法和建筑物区分所有权司法解释的规定认定“业主”，把尚未依法登记取得或尚未依据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，排除在“业主”之外。注重平等保护，兼顾业主和物业企业的利益平衡。物业服务具有整体性和不可分割性，在物业服务合同纠纷中，原则上不能因为个别或少数业主对物业服务不满意就判决减少物业费数额。但对于确有证据证明物业服务存在重大而明显的瑕疵的，从平等保护双方当事人的原则出发，判决对物业费数额予以酌减。严格按照物业服务合同的约定认定物业费交纳标准、交纳时间和物业服务标准，公平合理地确定双方是否存在违约行为以及存在什么样的违约行为。

[党组成员、副院长 孙国鸣]：

第四，适当行使释明权，弥补当事人一方在诉讼能力实质上的不平等。为了避免双方当事人攻防力量的悬殊,保证当事人真正处于平等地位, 我国民事诉讼立法在借鉴其他国家的作法和我国民事诉讼法已有规定基础上赋予法官释明权, 即在弱方当事人的诉讼主张不明确或证据资料不充分时, 法官予以指导。在涉物业纠纷中，物业企业一般都有专业律师甚至律师团队提供法律服务，因而在诉讼能力上处于相对优势。而一般的业主则在资金、法律知识方面较弱，从而在诉讼能力上处于相对劣势。我们在处理涉物业纠纷中充分关注到了这种诉讼能力上的不对等，通过法官在诉讼中的适当释明，为业主明确其诉讼主张、提供其证据资料，平等参加诉讼提供适当的、必要的指导。从而更好地贯彻平等保护的原则。

从刚才发布的情况看，目前涉物业纠纷案件数量不少。在这种情况下，咱们是如何保证涉物业纠纷裁判尺度的统一的呢？

[民二庭庭长 高萍]：

第一，推行涉物业纠纷归口审判，发挥专业审判优势，提升案件的审理水平。将涉及物业企业服务过程中发生的纠纷如物业服务合同纠纷、确认合同效力纠纷、财产损害赔偿纠纷、名誉权纠纷等案由归口由民二庭进行审理，积累涉物业纠纷的审判经验，逐渐形成相对统一的裁判标准。近年来，逐渐把具有典型性、新颖性和复杂疑难特点的相关问题处理意见，统一纳入《北京市第一中级人民法院辖区法院民事审判部分问题的解答》之中，为涉物业纠纷案件审判实践中若干具体问题的认定提供了遵循。

[民二庭庭长 高萍]：

第二，加强对辖区法院的审级监督和指导，大力推进辖区内涉物业纠纷案件裁判尺度的统一。每年一次向辖区基层法院反馈二审法院在涉物业纠纷审判中发现的一审审理中存在的问题，帮助改进工作。在每年一度的集中业务培训中邀请辖区基层法院对口业务部门领导或资深法官参训，共同学习研究涉物业审判工作中的新情况、新问题，共同提高审判业务水平。多次前往辖区基层法院就涉物业纠纷中的具体法律适用问题进行研讨和交流，促进对争议问题形成共识，指导涉物业纠纷审判实践。

[民二庭庭长 高萍]：

第三，坚持审前“旧案排查”，最大限度避免“类案不同判”现象的发生。依托专业化合议庭的信息优势，充分利用审判信息管理系统，在内勤分案阶段即有针对性地对涉物业纠纷，特别是涉众型的涉物业纠纷，进行“旧案排查”。按照相同要素对此前已经生效的涉物业纠纷判决进行检索，将检索所得判决在全庭共享，方便将前案判决与本案进行比对。如确属同类案件，则在判决时应充分考虑前案判决，确保前后案件之间、审理不同案件的合议庭之间裁判尺度统一。我院实施的专业化、类型化和精细化审理模式，使得此类案件得到公正审理，有效的实现了审判、调研和矛盾化解的三位一体，协调推进。

刚才的发布会中概括总结了近年来涉物业纠纷的特点和趋势，那么，在具体的涉物业纠纷审判工作中，贵院遇到的困难和挑战都有哪些？

[民二庭副庭长 丁宇翔]：

第一，我国现阶段购买与接受物业服务的社会意识不强。我国的物业服务模式是移植外来的经验和做法。现阶段，仍有部分人对花钱买服务的市场行为并未完全接受，对作为业主在物业服务中具有哪些权利和义务、怎么行使权利和义务、怎么选择纠纷解决机制还未形成清楚的认识。部分物业企业的自律服务意识和品牌意识也比较淡薄，经营管理的内容、方式和手段较为单一，导致物业服务矛盾不断。

[民二庭副庭长 丁宇翔]：

第二，“质价相符”的物业服务价格机制还未完全形成。《物业管理条例》规定了物业服务收费的有关原则,国家发改委会同建设部制定了《物业服务收费管理办法》，但由于很多小区没有成立业委会或业委会作用缺失，加之前期物业的控制力过强等原因，导致物业服务市场尚未形成充分有效的竞争，物业服务的价格刚性过强，这不符合物业服务这一民事活动应当在政府指导价之下由双方约定价格的精神。物业服务的收费标准和收费率偏低的状况不利于物业服务行业的健康发展。

[民二庭副庭长 丁宇翔]：

第三，物业企业的准入缺乏科学性。在我国，物业服务作为一种独立的行业，出现在二十世纪80年代，旧的小区物业企业往往由原房管所转变而来，新成立的小区则往往由各开发商自己成立物业企业。开发商对小区具有最初的掌控权，可以选聘其认为合适的物业企业，甚至“建管合一"。业主对前期物业企业的选聘没有决定权，这是业主与物业企业矛盾重要原因之一。开发商与物业企业之间形成“父与子”的关系，没有贯彻“建管分离”的原则，这种“建管不分"的“父子关系”体制，决定了物业服务依附、受制于房地产开发企业，导致一系列重建设、重销售、轻服务的问题无法得到根本解决。

[民二庭副庭长 丁宇翔]：

第四，房屋政策调整会加剧涉物业纠纷处理上的困难。计划经济时期，在国有企事业单位，房屋作为福利分给本单位职工。但随着市场经济的发展，根据国家城镇住房制度的改革，原来作为福利的职工住房按照国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度的改革政策规定，房屋的产权性质已发生了根本性的变化。而同时，住房领域还存在着商品房、经济适用房、两限房等各类性质不同的住房。这些不同种类的住房在购买价值、产权限制等各方面又大不相同，导致业主对物业服务的要求和期望值也大不相同，由此也引发了物业服务上存在瓶颈，难以突破。

我们经常看到涉及物业的纠纷中，有一方当事人是业主委员会。根据我的理解，业主委员会是业主成立的自治组织，它并没有法人资格，那么这样的组织能够直接参加诉讼吗？业主委员会在诉讼中到底处于什么地位？

[民二庭副庭长 李晓龙]：

业主委员会，是由业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业企业管理运作的自治组织。业主委员会不具有独立的财产, 无法自行承担民事责任。正因为其不具备法人或其他组织的属性，关于业主委员会的法律地位，我国立法采取了较为模糊的态度。在司法实践中，常常出现业主委员会作为原告代表全体业主进行相关诉讼的案件，各法院在审查判断时也出现了不同的思路。

[民二庭副庭长 李晓龙]：

我们认为，在业主委员会具备合法手续和授权的前提下，对于特定事项具有原告的资格和诉讼地位。小区业主不同于一般主体，具有个体分散性和意志多元性的特点。当业主公共权益受到侵害时，需要一个机构代表全体业主行使诉讼权利。而由业主代表组成的业主委员会，具有代表性、组织性和稳定性，弥补了全体业主在诉讼权利上的先天不足。同时，业主基于公共利益往往有着共同或相通的请求和主张，赋予业主委员会诉权, 可以提高纠纷解决的效率和效益, 防止业主以相同的诉讼请求和理由起诉, 既避免群体纠纷也节约司法资源。考虑到业主委员会不具有独立财产, 无法自行承担民事责任, 如果规定业主委员会具有被告的资格，则易导致业主委员会作为独立诉讼主体权利义务的不对等。
因此，我们不建议将业主委员会认定为适格被告。需要注意的是，业主委员会作为独立诉讼主体进行起诉，从程序上需要业主授权，从实体范围上亦受到相应的限制。根据我国物权法第76 条第1 款之规定，业主委员会的起诉应属于第7 项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”之一。同时，业主委员会作为原告起诉的事项范围也要以侵犯业主共同利益为限。

[会议主持 党组书记、院长 吴在存]：

由于时间原因，现场提问环节就进行到此。

[会议主持 党组书记、院长 吴在存]：

各位嘉宾，各位朋友，今天的发布会到此结束，再次感谢各位的莅临。

本次直播到此结束，再次感谢各位网友的关注。我们下次直播再见。

[会议主持 党组书记、院长 吴在存]：

物业服务作为一种与老百姓日常居住生活相配套的综合管理方式,不仅与社会经济的发展相适应,而且与人们的生活息息相关,这就需要我们依托司法审判职能，依法调整、规范物业服务活动,不断提升涉物业纠纷的执法办案水平，切实维护业主和物业服务企业的合法权益。下一步我们将进一步探索构建多维度立体式的联动机制，更好地服务基层社会治理。良好的物业秩序形成和维护，不仅需要法院发挥好事后的定纷止争职能，更需要社会各界在事前的共同营造和维护。今天的通报会也同样抱持这样的初衷和目的，希望社会各界能在广泛了解司法审判工作的基础上，达成共识，各司其职，各尽所能，共同营造和维护更为健康、安全、有序的社区环境。