回迁房该如何购买，房主还没房产证，是私下与房主签订协议，去公证处做下公证么，这样是否安全，有什么需要注意的地方，回迁房是不是都能转成商品房，购买有哪些费用？请教高手解答，谢谢，欢迎讨论 - 知乎33被浏览7217分享邀请回答61 条评论分享收藏感谢收起2添加评论分享收藏感谢收起购买没有房产证的房子,要签订什么样的合同?要注意些什么了?谁能给个建议? - 已解决 - ...
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购买没有房产证的房子,要签订什么样的合同?要注意些什么了?谁能给个建议? - 已解决 - ...
购买没有房产证的房子,要签订什么样的合同?要注意些什么了?谁能给个建议?
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现在.很多房屋普遍是没有房产证的,或者开发商同意提供房产证,但是种种原因,房产证迟迟不下来,那购买没有房产证的房子,要注意那些事项,或者要鉴定什么样的合同才能保证自己的合法权利?如何查看房屋是否为合法建筑?遇到房产纠纷或者拆迁等情况时,在没有房产证的情况下,那目前购房的同时要签订什么样的合同保证自己的利益呢?是否需要公证?如何公证?
不知道这个是不是可以问法律专业的,如果不是,也请告诉我下该问什么,呵呵,非常感谢.
匿名 回答:9 人气:95 解决时间: 12:17
好评率：100%
1，要看该房屋依据法律是否可出售，根据法律规定，经济适用房5（3）年内不得上市交易，农民安置房5年内不得上市交易，城镇人口不得到农村购买农民宅基地用房。
以上房屋，如果不符合购买条件的，签订的买卖合同是无效的。2，如果能够确认是 可购买商品房，由于没有房产证，在购买其房屋前，一定要确认卖家有该房屋的产权，如果卖房人没有产权，且拿了你的钱跑了的话，你就会既丢了房子又丢了票子。
若要购买可出售且无房产证的房屋，甲，买卖合同最好要公证，去公证时，公证处会主动调查卖房人的资格，也会确认该房屋是否可出售。一旦将来发生什么以外，卖房人跑了，你还可以向公证处追偿。乙，若不去公证，可以要求卖方提供担保，最好是他拿另一套房产作为抵押，担保其提供的房产为真实的，可供出售的，担保期限至你拿到房产证为止。
好评率：50%
没有产权的房屋，主要是暂时不具备条件办理以及属于违章建筑不能办理两种情况。属于违章情况的，建议你不要购买，因为这种房屋，除非国家政策变化，否则一直不能得到法律的承认。如果是属于暂时不能办理的，那么：要约定好办理的时间和主要义务人，约定逾期办理或者不能办理时的违约责任。责任的程度，大概相当于房子涨价或贷款利息损失。对于遇到拆迁等情况的，可以一并在合同中约定拆迁利益的归属。另外，在预期风险比较大的情况，相关分拣最好由律师代为办理。至于公证，可以直接约定对违约责任的执行，因为法律规定，公证文书具有可强制执行的效力。注意是执行违约金，不是房产~
要是房产证下不来，可以签订购房合同，表明你是从何人出购买，在合同中要明确出了问题谁负责，然后要看房子状况是否和说的属实，一般情况下，合同就有法律效力，不放心的话，可以去公证处公证
匿名 回答采纳率:13.8%
1、购买没有房产证的房子，你只有使用权。所以以后为了公共利益或者拆迁，随时都可以收掉房子，如果要回房子的产权，还要缴纳一笔土地出让金。2、签订合同只是存在违约责任，对产权没有作用。
回答采纳率:19.6%
这个是属于法律专业问题，房产买卖纠纷问题首先，根据《物权法》规定，房屋买卖的合同需要有房产证更改的登记，如果不依法进行房产证过户登记的话，法律是不承认你已经取得房产所有权的。其次，你要对房产证进行过户，取得你对房屋的所有权。第三，你应该对无房产证的房子买卖谨慎小心，很多房屋是没有房产证的违章建筑，是得不到法律保护的。最后，善意地提醒你，买卖房屋是需要到房产局办理正规法律手续的，并且交纳相关税收，为了你的合法权益保护，最好去正规渠道购房，并且办理相关手续。祝你好运！
第一、明确没有房产证的原因，如果是属于农村房或俗称的小产权房等，不可能取得房产证的情况，那建议不要购买，因为如果以后有问题发生，你的权利将得不到法律的保护，如果属于有合法手续的预售房，应在合同中明确，如办不到房产证应承担的责任，
第二、是否为合法建筑，让对方提供房产证，或去房管局查询，
第三、有纠纷的时候，没有房产证对外不能以权利人的身份处理相关事情，但是，非买卖的合同在你们之间是有效的，如果需要对外处理的话，可以让原来的权利人给你授权，只要权限约定明确，你的利益也能得到保障，但比较麻烦，也容易产生纠纷，不建议使用，合同的公证只是一种证明，赠与合同采用比较有好处，买卖无房产证的房子本身为法律所禁止，公证也是无效的，
回答采纳率:14.6%
不是大多数房子没有房产证。是在房子没有盖好竣工，就没法办理房产证。而且，盖好交房后还要经过一段时间才能办理房产证。如果你买的房子是城中村房或单位福利房，那么以后就无法转让。因为你没有完全所有权。土地是集体或国家的。如果是商品房，那么要看土地证性质、预售证等。可以到当地国土资源局、房管所、建设局等查询其是否合法
回答采纳率:7.2%
首先看你所要购买的房屋的产权性质。是否是小产权房屋？是否是违章建筑？是否是单位的福利房？在是的情况以上的情况中建议不要购买，因为你的权益很难得到保障。当然如果你认为便宜非得要买，那么你就要对方当事人给你提供担保人，并签定好购买合同，约定好违约金。其次看购房合同中的违约条款。看开发商的违约责任和自己的违约责任。建议购买时找懂房地产的朋友或者是律师出主意。再次只能公证合同的内容，而不能公证你们之间的买卖协议。
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您好，是需要先办理离婚房产分割的，分割情况后，才能出售房产。
房管局不是只看证的，房管局相应的系统中是可以查询到，是共同房产的。
擅长领域： 房产买卖
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第一部分购买注意法律问题
& 第二部分纠纷处理
没有取得房产证的动迁房是可以买卖的，根据拆迁安置协议或配方单能确定房屋产权归属。购买这类房屋在签订买卖合同时要注意需要哪些人在合同上签字。购买这类房屋肯定是有风险的，比如房东迟迟不配合办理房产证，但这类房屋房产证怎么办，本律师认为，通过合同约定，如果可以在办理过户时再办理房产证可能对买家会更有利。对后续办理房产证事宜作出特别的约定并由买家保管办理房产证相关资料。
由于上海市动迁安置房由以前五年后允许过户改为三年，出现一波买卖动迁房的高峰。据动迁安置房基地的中介人员接受，最近动迁房交易非常活跃，很多中介在国家大的房产政策影响下，动迁房买卖是其主要的业务。
动迁房何事可以办理过户手续
&&&&上海市动迁安置房不能办理交易过户手续的依据是《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》第二十八的规定，配套房、中低价房在取得房地产权证后的5年内，不得转让、出租。上海市房地产交易中心就是依据该条规定要求该类房屋必须在取得产权证满五年才能办理过户手续，今年上海市政府的房地产新政将此类房屋的过户时间由五年变更为三年，并且变更了满三年的起算时间，由以前的取得房地产权证的日期改为签订动迁协议或开发商取得大产证的日期，一般来讲，签订动迁协议在先，开发商取得大产证在后，所以基本是以开发商取得大产证的日期为准，只要开发商的大产证满三年，此类房屋就可以办理产权变更登记。
动迁房买卖合同有效吗
&&&&此类房屋未满三年能否买卖或未满三年签订的房屋买卖合同是否合法有效，这是很多人担心的问题。首先此类房屋虽然是动迁安置所得，但该房屋的产权是明确的，并且是房屋的所有权是完整的没有任何法律、行政性法规对此类房屋的的转让、出租有强制性限制。对于具有完全产权的财产，产权人享有《物权法》赋予的占有、使用、收益、处分的权利，任何人不能加以干涉。《合同法》前四项规定一般来讲不会引起大家的担心，大家最担心的就是第五项的规定，上海市不满三年不能转让、出租的规定是否属于行政法规的强制性规定，针对此问题做如下分下：首先由上海市房地资源局制订的《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》是否属于行政法规，《中华人民共和国立法法》该条款明确了行政法规的制定主体为国务院，所以该试行办法不属于行政法规；其次该试行法办规定的不能转让，其实只是规定不能办理物权的产权变更登记，不没有否认债权意义上的合同效力，所以并不影响房屋买卖合同的效力。综上所述，买卖双方签订的房屋买卖合同是合法有效的。
购买动迁房过程中需要注意哪些风险
&&&&由于此类房屋三年内部能办理产权变更，时间会比较长，所以比普通的商品的风险要高。够买此类房屋时还是要谨慎操作，万一将来房价涨的过高，房东违约不办理产权过户，就会出现风险。现在很多中介在操作此类房屋时都是通过设定抵押的方式来固定房屋，这是一个存在很大风险的行为，抵押的基础是存在借贷法律关系，买方是想购买房屋，付出去的钱肯定是购房款，不存在借钱给房东的意思，也就不存在借贷法律关系，设定抵押的法律基础不存在，所以设定抵押的行为应为无效，真正能维护双方当事人利益的是房屋买卖合同，合同内容约定的详细规范，将来任何一方违约，可以通过法律的途径维护自身的利益。
关于动迁房买卖过程中的公证
&&&&很多人考虑到动迁房将来的过户风险想到公证处办理合同公证，据本人了解公证处现在对动迁房买卖合同公证事项不受理，现在做的都是委托公证，即房东将将来的交易过户事项委托给买方或买方指定的人（如果办理公证委托事项，受托人尽量不要是买方自己，买方代理卖方有利益冲突，交易中心一般是不允许办理交易过户的），其实类似的公证委托卖方也是可以单方撤销的，从法律上讲，办理这种委托行为也没有什么意义，并且此类公证委托收费要比普通的委托收费高很多。
如何防范风险
&&&&动迁安置房屋毕竟要满三年才能过户，时间跨度比较长，购买此类房屋的风险与购买普通房屋相比还是会大一些。在购买此类房屋时要注意防范这些方面的法律风险：（一）购房产权证还没有办出来的房屋，要注意核实动迁安置协议，要求动迁安置协议上的被拆迁人和同住人签字。在动迁安置协议上签字的人可能只有被拆迁人，但法定的同住人是拆迁安置房屋的共有人，所以在购买房产证还没出来的房屋时一定要求同住在买卖合同上签字。（二）房屋买卖合同的内容很关键，约定要尽量详细，对付款方式、交房、交易过户、税费承担、户口、抵押、违约等条款要尽量全面，特别是违约条款的设定，要做到既要合法又要能制约对方违约，违约金约定过高法律不予保护，约定过低不能制约对方，所以在违约条款的设置上一定要重视。
&&&&动迁房买卖数量不断增加，由于操作过程不规范，导致过户时产生很多问题，最近因交易过户时间缩短到满三年，也产生了很多违约的情况，所以在购买此类房屋时不要太大意，还是要提高风险意识，考虑的情况尽量全面，把可能产生的风险设定在可控的范围内，保证房屋买卖流程有依据，各个环节顺利。在购买房屋涉及大额房款支付时一定要通过银行转账的方式支付，对交房后产生的专修费、物业费、水电煤有限电视等费用的缴费单尽量保留，以备将来不时之需。
上海市房屋买卖合同
甲方（出售人）：
身份证号码：
户籍所在地：
现居住地：
联系方式：
乙方（买受人）：
身份证号码：
户籍所在地：
现居住地：
联系方式：
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以供双方共同遵守。一、房屋权属
甲方对位于&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
房屋拥有完全所有权，房产证号为&&&&&&&&&&
甲方承诺，
二、房价及付款方式
&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&
乙方如未按期向甲方支付上述房款，甲方应书面催告乙方，每逾期一天按房价的百分之一向乙方支付赔偿金，自收到甲方书面催告之日起的十日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的五日内乙方未提出异议的，合同即行解除。甲方可以从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款的&
%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。
甲承诺于2009年&
日之前把房屋腾空，并通知乙方对房屋进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的&&
日内对房屋及其设备、装饰情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方，即表示该房屋转移占有。
甲方逾期未交付房地产的，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起5日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的5日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起5日内向乙方返还已收款和利息（自一方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。
的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施价值　　　　元向乙方支付违约金。
动迁房纳税说明：
上海市动迁安置房屋买卖交易过户涉及缴纳的税种和普通房屋买卖一样，但由于动迁安置房屋带有政府福利政策性房屋，在出售时涉及一些税收优惠。
1、营业税----上海市对动迁安置房屋的出售时提供相关动迁材料，营业税是免收的。大部分区是要求提供拆迁安置协议，有的部分区要求提供动迁安置协议和房屋调配单，各个区要求不甚一样。
2、对于缴纳契税和个人所得税部分和浦东两手房一样，但如果有些人是前几年就签订买卖合同、支付了大部分购房款并且已经入住的，通过法院的判决确认真实的房屋买卖事实，确定房屋价格，通过与各区的税务部门协调，可以按当时的购买价格办理纳税，而不用按过户时的价格纳税。
纠纷法律处理
2008523“”“”892008524404361200852323
动迁房纳税说明：
上海市动迁安置房屋买卖交易过户涉及缴纳的税种和普通房屋买卖一样，但由于动迁安置房屋带有政府福利政策性房屋，在出售时涉及一些税收优惠。
1、营业税----上海市对动迁安置房屋的出售时提供相关动迁材料，营业税是免收的。大部分区是要求提供拆迁安置协议，有的部分区要求提供动迁安置协议和房屋调配单，各个区要求不甚一样。
2、对于缴纳契税和个人所得税部分和浦东两手房一样，但如果有些人是前几年就签订买卖合同、支付了大部分购房款并且已经入住的，通过法院的判决确认真实的房屋买卖事实，确定房屋价格，通过与各区的税务部门协调，可以按当时的购买价格办理纳税，而不用按过户时的价格纳税。
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